诚基中心小户型项目市场调研报告
万达淮安市房地产市场小户型项目市场调研报告
位置
淮安市淮海北路43号
约6100元/平方米
开盘时间 2007年5月26日
719套
面积范围 41—68平方米
低于80%
项目业态 商业广场、沿街商铺、 高层
淮安金马置业有限公司 代理商
淮海广场商业圈、酒店、清江中学。
金马广场于2006年开盘，共有719套房，销售至今出售626套， 去化率87%。 该项目所处区域为淮安核心商圈，但销售缓慢。究其原因仍是由于 面积配比单一、针对客户群体较窄。
Ⅱ 项目综述
项目名称
价格 套数 得房率 开发商
周边配套
苹果国际公寓
位置
均价4000元/平方米 342套 80% 淮安大田房地产开发有
限公司 大酒店、学校、菜场
开盘时间 面积范围 项目业态 代理商
淮安市北京北路与淮海西 路交叉处
2008年8月
74平方米、80平方米
商业广场、小高层、高层
南京金基杰营销策划有限 公司
Ⅱ 项目综述
项目名称
高巢（新世纪豪庭）
位置
淮安市健康西路51号
价格
均价4500元/平方米
开盘时间 2008年6月底
套数
552套
面积范围 40—67平方米
得房率
低于80%
项目业态 底商、高层
开发商
新世纪控股集团淮安置 代理商 业有限公司
盛世美嘉
周边配套
休闲中心、大酒店、政府机关、学校、菜场
高巢原为新世纪豪庭，该项目之前由开发商自行营销，其主打概念 几经转变均未能达到预期效果，淮安市民对其认可度较低。 目前该项目由代理公司介入营销，在概念设计上较为超前，目前该 项目在淮安本地的认知度正逐步上升。 但其住宅产品同样较为单一，为项目的销售凭添阻力，市场对其的 反应是叫好不叫座。
商品房项目价格市场调研及本项目价格定位建议报告
商品房项目价格市场调研及本项目价格定位建议报告一、引言商品房作为房地产市场的重要组成部分，其价格的设定对于开发商和购房者来说都至关重要。
本报告旨在通过对市场调研及价格竞争分析，为本项目提供合理的定位和建议。
二、市场调研结果1. 项目周边房屋价格通过对周边省市的商品房项目价格进行调查发现，价格区间较广，一般在每平方米6000元至15000元之间，具体价格与项目的地理位置和配套设施有关。
2. 目标消费群体收入状况通过调查发现，目标消费群体的收入水平主要集中在月收入1万至2万元之间，较高的收入群体也有，但数量较少。
3. 竞争对手分析在本地区，已有多个房地产开发商投资兴建了商品房项目，其中一些项目具有较高的知名度和口碑。
三、价格竞争分析1. 定位竞争对手通过对竞争对手的产品及价格进行分析，发现其价格差异较大。
具体而言，一些高档商品房项目价格较高，但市场需求较低，一些中档产品价格相对合理且市场需求较为旺盛。
2. 市场需求分析通过调查发现，购房者对于商品房的需求主要体现在居住需求和投资需求两个方面。
具体而言，购房者在选择商品房时，注重购房项目的地理位置、硬件设施、配套设施及周边环境等因素。
3. 定价建议综合考虑目标消费群体收入水平、市场需求和竞争对手情况，本项目价格定位建议为每平方米8000至10000元。
具体价格可根据项目地理位置、项目规模和配套设施进行微调。
四、竞争优势与定位1. 竞争优势本项目具有以下竞争优势：地理位置优越，交通便利；周边配套设施完善；建筑设计与施工质量优良。
2. 定位建议根据市场调研结果和竞争分析，本项目可以定位为中档商品房项目，既可满足居住需求，同时也有一定的投资价值。
五、营销策略建议1. 建立品牌形象通过良好的项目形象推广、高质量的施工和服务等方式，为项目建立良好的品牌形象，提高项目的知名度和认可度。
2. 合理定价和营销策略根据定位和竞争对手价格，合理定价，并采取适当的促销策略，如首付优惠、分期付款、装修补贴等，以吸引潜在购房者。
房地产项目调研报告
房地产项目调研报告××××房地产市场调研报告组长组员完成日期目录(可参考)前言...................................................................... ........................................... 错误～未定义书签。
6 第一部分成都市商业环境分析 ..................................................................... ...... 错误～未定义书签。
8 1.1 城市特征分析 ..................................................................... ................ 错误～未定义书签。
91.1.1 城市地理位置 ..................................................................... .... 错误～未定义书签。
91.1.2 城市交通 ..................................................................... .......... 错误～未定义书签。
101.1.3 城市区划 ..................................................................... .......... 错误～未定义书签。
111.1.4 区域竞争优势 ..................................................................... .. 错误～未定义书签。
111.1.5 小结 ..................................................................... .................. 错误～未定义书签。
天津市-城铁大厦项目-规划建议书
房地产住宅项目市场调研及定位工作报告框架(完整版)
住宅项目市场调研报告框架1宏观环境研究1.1城市简介1.2人口环境1.3历史文化1.4政策环境1.5交通环境1.6经济环境1.7投资环境2房地产市场研究2.1城市房地产市场概况2.1.1供应方面：2.1.2需求方面：2.1.3消费方面：2.1.4前景方面：2.2城市房地产市场现状2.2.1土地市场分析2.2.2存量房市场表现2.2.3各类型物业售价分析2.2.4当地特别的房地产消费观念2.3房地产住宅市场现状2.3.1住宅市场板块简析2.3.2住宅市场产品特点分析(1)产品层次及价位特点(2)产品分布特点(3)产品类型比例(4)产品配套特点(5)产品风格特点(6)产品营销特点2.3.3房地产市场现状总结2.3.4住宅市场发展趋势2.4各区域板块市场竞争分析2.4.1各板块区域划分2.4.2各板块市场市场现状概述2.4.3各板块竞争力分析2.4.4各板块竞争发展趋势2.5项目所在区域板块市场竞争分析2.5.1市场供应体量分析2.5.2类型分析2.5.3产品特点、独特卖点（独特销售主张，UPS）2.5.4户型规划面积设定与配比情况2.5.5价格分析2.5.6销售情况2.5.7营销手段（营销动态）2.5.8消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）2.5.9未来走势分析2.5.10潜在竞争项目分析（未来拟建设、拟上市楼盘分析——规划体量、上市时间等）2.5.11附：主要竞争个案市调分析表2.6明星楼盘分析（同价、同档次、同类型、同规模楼盘分析）2.6.1规模及规划分析2.6.2类型分析2.6.3产品特点（独特销售主张，UPS）2.6.4户型规划面积设定与配比情况（含畅销与滞销户型、特色户型等）2.6.5价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）2.6.6销售情况2.6.7消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）2.6.8小区配套分析2.6.9市场表现综述（优势、劣势分析汇总）2.7可类比替代型项目分析（主要指售价接近的其他建筑形态产品）可选2.7.1市场表现特点2.7.2类型分析2.7.3价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）2.7.4销售情况2.7.5消费客群分析2.7.6市场表现特征2.8城市住宅消费市场研究（时间允许或作业要求需要，可选）2.8.1潜在消费者市场调查方式（调查问卷）2.8.2消费者调查结果分析①消费者特征②消费者心理研究③消费者需求研究2.9市场结论2.9.1市场竞争态势分析2.9.2住宅项目综合分析2.9.3住宅市场的主流产品2.9.4住宅市场的空缺产品2.9.5住宅市场的机会与空间附:《楼盘调查汇总表》、《竞争楼盘调查个案表》等3项目分析3.1项目开发条件分析（1）地理位置（2）区属概况（3）基地环境（4）景观资源分析（5）交通条件（6）市政配套（7）项目参数（8）城市规划条件3.2项目资源分析（1）规模资源（2）品牌资源（3）开发公司资源3.3项目SOWT分析（1）项目优势分析（2）项目劣势分析及对策（3）项目机会分析（4）项目风险分析及对策3.4项目竞争力分析：（1）挖掘优势和把握机会（2）化解劣势和规避风险3.5项目定位(1)项目整体定位(2)项目形象定位(3)产品定位(4)目标客群定位3.6项目开发建议3项目分析（市场部分＋项目分析部分＋项目发展定位＝企划报告）3.1项目立地条件分析（1）地理位置（2）区属概况（3）基地环境（4）景观资源分析（5）交通条件（6）市政配套（7）项目参数（8）城市规划条件3.2项目资源分析（1）规模资源（2）品牌资源（3）开发公司资源3.3项目SOWT分析（1）项目优势分析（2）项目劣势分析及对策（3）项目机会分析（4）项目风险分析及对策3.4项目竞争力分析：（1）挖掘优势和把握机会（2）化解劣势和规避风险3.5结论4项目发展定位4.1本案独特优势提炼4.2项目总体定位思路（包括：项目形态、核心物业构成，销售以及建筑层数、主要部分面积构成等。
某房地产项目前期市场调研及定位报告
某房地产项目前期市场调研及定位报告报告目的：本报告旨在对某房地产项目进行前期市场调研，并确定项目的定位，为后续开发提供可靠的市场分析和决策依据。
一、背景介绍：该房地产项目位于某大城市的中心地带，周边交通便利，配套设施完善。
项目规划建设用地面积为XX万平方米，计划开发住宅、商业和办公楼等多功能建筑。
为保证项目的可行性和成功推广，需要进行市场调研和定位。
二、市场调研：1. 宏观经济环境分析：根据当前国内经济形势，城市的经济增长保持稳定，人民生活水平不断提高，房地产消费需求仍然强劲。
政府对房地产市场的政策持续支持，吸引了大量投资者和购房者，对本项目有利。
2. 城市规划和土地供应情况：该城市规划明确将此地区定位为繁华商业区和高端住宅区，土地供应相对稀缺，市场需求供不应求。
3. 目标用户分析：通过市场调研和数据分析，主要的目标用户包括：- 高收入人群：他们有足够的购房能力，并注重居住品质和生活品味。
- 新婚夫妇：他们是年轻人群的重要部分，购房需求强烈，希望得到一个温馨舒适的家庭。
- 投资者：他们关注房地产市场的投资机会，寻找前景广阔的项目。
4. 竞争对手分析：了解该区域其他房地产项目的特点和竞争力，确定合适的定位和差异化战略。
5. 市场需求分析：分析目标用户的需求和偏好，了解他们对于房地产项目的关注点，以确定项目的特色和吸引力。
三、项目定位：基于市场调研结果和分析，本项目定位如下：1. 高端住宅：侧重于满足高收入人群和新婚夫妇的购房需求，提供豪华品质的住宅设计和配套设施。
2. 商业中心：注重商业配套设施的开发，满足周边居民和办公楼的商业需求。
3. 投资价值：通过优秀的设计和地理位置，吸引投资者参与购买，提供可观的投资回报。
四、建议：1. 产品设计与市场需求保持一致，开发多样化的户型和楼盘样式，满足不同用户的需求。
2. 打造独特的项目特色：通过独特的建筑设计、周边环境等方面的创新，突出项目的竞争优势。
3. 加强品牌宣传和推广：通过多样化的营销渠道和宣传手段，提高项目知名度和吸引力。
天津房地产市场简报
天津房地产市场简报一、商品房总体销售情况分析2006年5月，天津商品房成交量为89.62万平方米，环比上升8.3%，同比上升22.8%，2005年5月市场受宏观调控影响，成交量下降，因此今年较去年同期水平上涨幅度较大。
5月成交平均价格为5005元 /平方米，环比下降2.5%，同比则上升了24.6%。
年份成交面积(万m2)成交金额(亿元)平均价格(元/m2)2005.5 72.99 29.32 40172006.4 82.72 42.47 51342006.5 89.62 44.85 5005同比浮动22.8%53%24.6%环比浮动8.3% 5.6%-2.5%如图所示，5月全市成交量走势平稳，成交量自三月份爆发以来，连续三个月保持良好的平稳上升的势头。
5月成交量超出2005年同期受调控影响时的22.8%成交额则上升了53%。
从全月成交状况看，第一周黄金周，由于人们外出，成交量较低，第二周迅速上升达到顶峰，后两周逐步回调，总成交量较上月提高8.3%。
5月全市商品房价格有所下降，降幅为2.5%。
整体价格走势平稳，估计下月仍将保持高位调整的状态。
二、商品房住宅销售情况分析天津市5月份商品房住宅成交83.21平方米，同比上月71.98万平米上升15.6%,其中市内六区成交量占比为46%，较上月下降了3.5%。
全市成交额41.2亿元，环比上升16.4%。
由于价格较高，市内六区销售金额占全市总成交额的58.7%。
全市商品房住宅价格走势平稳。
5月均价4956.5元/平方米，较上月略上涨0.8%。
5月市内六区商品房住宅成交量38.3万平方米，比上月35.6万平米上升7.5%。
销售金额24.2亿元，同比上月22.3亿上升8.5%，市内六区商品房平均价格6318.1元/平方米，同比上月6259.6元/平方米上涨0.9 %。
市内六区成交量继续保持平稳上升的势头，成交价格走势平稳。
市内六区各区域成交量状况（单位：套）：成交套数2005年5月2006年4月2006年5月同比环比与平198 497 330 151.0% -34%河东1057 636 602 -39.8% -5%河西578 343 439 -40.7% 28%南开427 1107 1381 159.3% 25%河北306 288 330 -5.9% 15%红桥248 260 361 4.8% 39%合计2814 3131 3443 11.3% 10%从上面能够看出，市内6区总体成交量较去年同期上涨了11.3%，与平区、南开区涨幅较大为151%与159.3%，河西区降幅最大为40.7%。
项目基础市场调研
第一部分项目基础市场调研一、项目基础资源调研1-1、项目地块状况1、项目地块地理位置项目地块位于长春市朝阳区的西南部边缘端口，长春高新技术产业开区的西南入口处，属朝阳区范围内。
项目地块三面临路，东至前进西街，南至卫星路，西至正在建设中的电台街，北至繁荣路。
虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处边缘的位置，基本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。
2、项目地块状况项目地块总面积为42万平方米，总建筑面积约 60万平方米。
地形表现为南窄北宽的梯形形状；地势呈南北高，中部低的盆地状；较影响项目整体的建筑布局。
地块内资源贫乏，可用资源利用点少。
3、地质状况项目地块为南窄北宽的梯形，其中东部临前进西街段总长800米，南部临卫星路段长365米，西部沿电台街段总长850米，北部临繁荣路段总长685米。
项目地块最大落差为14.5米,其中南部与中部最大落差为14.5米,北部与中部最大落差为8.5米，基本呈南高北低的状态。
4、项目地块状况研究从地块地理位置看，属于城市的中心区—朝阳区境内，区域位置紧临长春市经济技术开发区，这不仅意味着地块的盆地的特殊地势，从科学的角度来说，因为到雨季，南北的雨水会对物业有一定影响，所以做住宅物业是不可取的，但又因为长春是北方城市，缺少水分，相反盆地却变成了吸收灵气的聚宝盆，做住宅物业应该是一个明智的选择。
1-2、项目地块自然资源项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻铁和一大片农田，北部有正在建设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道等）较为缺乏。
具体表现为：1、周围景观东面景观，现有一渣土处理厂。
南面景观，四车道的卫星路可直达长春高新技术产业开发区。
西面景观，有一面积较大的农田和正在建设的轻铁及电台街。
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诚基中心小户型项目市场调研报告
诚基中心小户型项目的市场调研报告
针对天津市目前出现的与诚基中心类似的小户型项目进行了一次市场调研，调研情况如下：
空中供给
1、地理位置：河西区卫津南路宁家花园别墅区对面，位置不算繁华，但周边环境不错，居住氛围浓厚，是天津市较早的居民住宅区。
当地人口素质高，购买力强，对当地环境有很强的依赖性和归属感。
2、项目占地：0.7万平方米
3、总建筑面积：3.5万平方米
4、楼层情况：2个L型楼，18层高，每层24户，4部电梯，其中一层为底商，18层为会所，以水吧为主
5、总户数：768套
6、户型结构：2~4层为平层，5~17层为复式（层高4.5米）
7、户型面积：44.54平方米（本项目只此一个面积）
8、装修情况：统一精装，赠沙发、茶几、床等简单家具
9、交房时间：2006年下半年
10、价格：预计6000~7000元/平方米
11、销售情况：2004年由代理商卖过一段时间，销售了30%，很不理想，现由开发商收回自己销售，目前只接受咨询，下半年拿到销售许可证后才进行销售。
12、提出的概念：SOLO
13、客群主要来自于周边居民和在别墅区工作的职员，据现场销售人员介绍投资的客户群占50%，而且不止购买一套。
阳光100
1、地理位置：南开区红旗南路，地段较偏，但紧邻华苑居住区，本项目前期主要客源也来源于华苑居住区。
从目前推出的SOHO型投资住宅销售情况来看，销售的并不理想。
2、项目占地：45万平米
3、总建筑面积：75万平方米，综合性社区
4、公寓情况：只拿出一栋楼进行推广，总共18层高，每层8套，2部电梯，共144套
5、户型结构：全部平层
6、户型面积：80~190平方米
7、装修情况：统一精装，不配家具
8、交房时间：2006年6月
9、价格：5300元/平方米
10、销售情况：从去年10月份开始销售，因地理位置的原因，办公和投资都不被人们所看中，所以销售很不理想，目前没有再继续推出类似房型的打算
11、提出的概念：SOHO
12、该项目SOHO只占总项目的2.5%，因普通住房销售非常好，成本已回笼，即使将SOHO价格提高，销售速度减慢，对该项目没有任何影响，只为追求高额利润五一阳光
1、地理位置：河西区黑牛城道与紫金山道交口，周边发展较快，以居民区为主
2、项目占地：9万平方米
3、总建筑面积：30万平方米
4、公寓情况：只有一栋楼在1.1万平方米左右，16层高，每层17户，3部电梯，共计234户，其中1、2层为会所
5、户型结构：全部是复式（层高4.45米）
6、户型面积：30~50平方米
7、装修情况：统一精装，赠空调
8、交房时间：2006年5月
9、价格：6500~8000元/平方米，北面与东面总户值相差4万元，东面与南面总户值相差2万元
10、销售情况：从去年12月份开始销售3~10层，现已售完，3月6日推出11~16层，现已售出58套，余40套，主要剩的是顶层和房号中含有13、14的房
11、提出的概念：SOLO
12、客户群主要以周边居民为主，因其普通住宅销售不错，所以在周边口碑较好，又因河西区黑牛城道发展较快，得到了人们的普遍认可。
都市坐标：
1、地理位置：南开区荣业大街与多伦道交口，地段繁华，具有较大优势
2、占地面积：1万平方米
3、总建筑面积：2.9万平方米
4、楼层情况：26~30层高，一层16户，4部电梯
5、总户数：407套
6、户型结构：全部是平层
7、户型面积：30~95平方米，其中26层的面积在30~40平方米，30层的在80~95平方米
8、装修情况：毛坯
9、交房时间：2005年12月
10、价格：5900~6100元/平方米，楼层差价不大，8到16层相差30元/平方米，同一楼层面积越小价格越贵
11、销售情况：从去年12月份开始销售，已售出60%，余40%都是80~95平方米
12、提出的概念：SOHO
13、该项目地点无人质疑，其总户值有明显区分，30~40平方米总户值在18~25万元，80~95平方米总户值在47万元以上，通过销售情况可以看出总户值超过45万元以上的小户型受到一定阻力。
非常公馆
1、地理位置：河东区华昌大街与新开路交口，属河东区繁华地段
2、占地面积：5000平方米左右
3、总建筑面积：2万平方米左右
4、楼层情况：一栋15层高，每层7户，2部电梯，另一栋22层，每层15户，3部电梯
5、总户数：391套
6、户型结构：全部是平层
7、户型面积：60~70平方米
8、装修情况：精装
9、交房时间：2006年6月
10、内部认购时间：2005年4月9号
11、开盘时间预计：2005年5月19日
12、价格：6000~6800元/平方米
海河之子
1、地理位置：和平区张自忠路与承德道交口，紧邻海河，目前交通不算便利，但周边有发展潜力（地铁3号线和快速路）
2、占地面积：1万平方米
3、总建筑面积：5.18万平方米
4、总户数：262套，其中142套酒店式公寓，80套写字楼，40套私人套房
5、户型结构：全部是平层
6、户型面积：58~247平方米
7、装修情况：统一精装，配全套家具（按五星级标准）
8、交房时间：2006年6月
9、价格：均价9300元/平方米
10、销售情况：因房型面积设计较大，总户值偏高，销售不理想，只销售30%，以酒店式公寓为主，每期
都推出不同的特价房，成交价格在8300~8400元/平方米
11、提出概念：SOMO
12、尽管目前销售不畅，但现场销售人员的介绍值得我们借鉴，他们将该项目的优点显示的淋漓尽致，而且特别突出投资回报，并通过一次性付款日回报2.5元（税后）与贷款日回报2元（税前）的区别，来说服客户一次性付款。
摩登天空
1、地理位置：南开区二纬路，地段好具有很大优势
2、占地面积：3万平方米
3、总建筑面积：6.1万平方米
4、公寓情况：2栋16层高，建筑面积在2万平方米左右，一梯5户，共计350套，其中一、二层为底商
5、户型结构：全部是平层
6、户型面积：40~50平方米
7、装修情况：毛坯
8、交房时间：2006年6月
9、价格：5620~6200元/平方米，东西朝向相差300元/平方米，楼层差价15~20元/平方米
10、销售情况：3月19日开盘，只拿出一个门栋75套房进行销售，从头天晚上到当天早上10点有50多组客户排队，其中有20多组客户确实拿着定金定房，到中午12：30共售出48套，其中包含部分已经提前内部定购的
11、为了让人们集中购买小户型，现场将普通住宅全部显示为已售罄。
因其地段非常好，广告登出也吸引了部分外区域客户，但并未体现其投资价值，所以并没有收到很好的效果。
总结：
一、上述项目
1、以上项目开发公寓式小户型体量都比较小，在2~4万平方米左右，预计销售时间6~8个月，所以就目前的销售情况还算理想。
2、平均每月销售45~80套。
3、虽然都推出一种概念，但并没有对其概念进行深化，无论是在楼书上还是在现场接待上、以及广告宣传上。
4、从目前天津市购买小户型住宅居民来看，30万左右的小户型住宅已经成为了市场的
空白和主要需求点。
5、海河之子对其推出的理念进行了较为详细的介绍，样板间的装修以及沙盘都显示出一定的档次，在现场接待上也显示出销售员同其他项目不一样，可以反映出做了一定的培训，着重强调了投资理念。
6、从调研的几个楼盘看，目前天津市在售住宅尤其是小户型项目，在销售前期（期房阶段）对会所的宣传都比较匮乏，主要和天津市历来对配套不够重视有关。
对后期会所经营和出售没有明确的定义，所以导致了会所介绍在销售中比较泛泛。
二、诚基中心
1、通过以上项目的调研情况在来看诚基中心，其体量是无人能比的，地理位置的优势也是无人能比，诚基中心的上市将成为天津市小户型的“重磅炸弹”，它自身的SOHO、SOLO 等概念不但拥有办公、居住，更加拥有投资。
2、因地理位置的优势，我们完全可以吸收其他项目的投资客户群，但因其体量太大，在价格上不能定得过高，应采用底开高走的战略，可以利用平凡小幅度的调价来刺激销售和控制销量。
开盘总价款最好控制在25~45万元之间。
3、在宣传推广上一定要让人们了解到居住的优势、投资的优势、办公的优势、地点的优势。
一定要吸引那些有资金势力的客户前来购买，让人们了解到我们的产品不是过渡产品，而是过渡消费。
4、我们可以向商业地产那样推出投资理财。
5、我们主要客群基本在小型公司、自由职业者、艺术家、白领一族、丁克家庭、外来高级打工族、家庭有一在上初中或高中的子女等。
年纪基本在25岁~40岁之间，有一定经济实力和投资意向客群。
感谢您的阅读！。