2006年上半年惠州房地产市场调研报告
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
惠州市惠阳区房地产市场基础调研惠州市惠阳区位于广东省东部沿海地区，是惠州市的下辖区县之一。
作为惠州市的核心板块之一，惠阳区的房地产市场备受关注。
为了深入了解该区房地产市场的发展现状和趋势，进行了基础调研。
首先，惠阳区的房地产市场呈现出供需平衡的态势。
该区域人口数量稳定增长，并且随着经济的发展，人们的收入水平也在提高。
这导致了对住房的需求增加。
同时，政府推动的城市化进程也使得该区域的房地产市场得到进一步的推动。
然而，供应方面也在不断增加，各类房地产开发项目逐渐增多，使得市场供需相对平衡。
其次，惠阳区的房地产市场价格整体稳定。
当前的房地产市场不会出现过度供应导致价格下降的情况，也不会出现供不应求导致价格上涨的情况。
市场参与者普遍认为，惠阳区的房地产市场价格具有一定的稳定性，对于购房者来说是一个相对理想的选择。
然后，惠阳区的房地产市场呈现出多元化的发展特点。
除了住宅项目外，商业地产也在该区域得到了一定的发展。
随着经济的快速发展，商业设施的建设也愈发完善，吸引了一大批投资者前来经商，进一步推动了该区域的房地产市场发展。
最后，惠阳区的房地产市场面临挑战和机遇。
其中，挑战主要体现在土地资源的有限性以及与周边城市的竞争压力。
另一方面，机遇则来自于政府的扶持政策以及城市发展的机遇窗口。
政府鼓励房地产市场健康发展，同时也提供了一系列的扶持政策和优惠措施，为市场创造了良好的发展环境。
综上所述，惠阳区的房地产市场基础调研表明，该区域房地产市场供需平衡、价格稳定、发展多元化，并且面临着一定的挑战和机遇。
在未来的发展中，应当进一步优化政策环境，加强土地资源管理，提高市场透明度，为惠阳区房地产市场的健康发展提供有力支持。
接下来，我们将继续探讨惠阳区房地产市场的相关内容。
一是惠阳区房地产市场的发展趋势。
随着城市化进程的加快，惠阳区的房地产市场将进一步扩大。
人们对居住环境的要求越来越高，对于宜居的住房需求也呈增长态势。
同时，随着惠阳区商业设施的不断完善，商业地产的发展潜力也巨大。
2006年上半年惠州房地产市场调研报告
2006年上半年惠州房地产市场调研报告今年上半年,惠州房地产开发投资同比增长61、52%，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。
在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，与去年同期分别增长36、9%和46、7%。
以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，今年上半年出现供求两旺、行业加速发展的态势。
5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控措施。
其中涉及到重点开发90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要征收全额营业税等措施，以期望能够达到稳定房价的作用。
政策的出台后，引起了购房者的观望，一定程度抑制消费者的购买欲望，特别是二手房受此影响较大，但调控政策过后的二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。
考虑到《国六条》以及相关政策出台对市场的影响，为客观反映惠州房地产市场的情况，本调研分析报告半从半年延至1-7月。
一、2006年上半年惠州房地产现况1、整体经济状况固定资产投资增长平稳。
1-7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1-6月上升了1、9个百分点。
若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1-7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。
分县（区）来看，1-7月各县（区）的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%，显示博罗县的投资增长加快，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增长迅猛。
表一：开发投资对比表（单位：亿元）第三产业投资增长强劲。
1-7月，第三产业投资完成60、28亿元，增长54、7%，其中，房地产开发投资完成31、37亿元，增长67、2%。
惠州房地产市场调查报告(06年7月6日)
惠州市房地产市场调查报告别墅项目（根据市调资料整理）依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。
金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。
注：1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现2.面积250-280㎡与400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析面积分析1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21%2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%）和280㎡以上中大户型（64%）3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点套数分析1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%，300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19%2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡以上中大户型（54%）3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
别墅项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价：独栋别墅：6000元/㎡；联排别墅：5000-6500元/㎡；叠加别墅：4000元/㎡。
惠州市房地产市场分析报告
惠州市2007-2008年房地产市场解析报告二00八年六月目录第一章惠州城市大要 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.1城市简介------------------------------------------------------------------------------------------------------ 31.2交通区位------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3城市规划------------------------------------------------------------------------------------------------------ 41.3.1城市定位及职能----------------------------------------------------------------------------------- 41.3.2城市空间规划-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.3市域空间布局-------------------------------------------------------------------------------------- 51.3.4城市产业布局-------------------------------------------------------------------------------------- 61.3.5重点发展地区-------------------------------------------------------------------------------------- 7第二章惠州市社会经济情况解析 -------------------------------------------------------------------------------- 92.1公民经济发展情况解析----------------------------------------------------------------------------------- 92.2居民收入水平 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 11第三章惠州市商品房市场解析----------------------------------------------------------------------------------- 123.1房地产开发投资市场------------------------------------------------------------------------------------- 123.2商品房供应市场 ------------------------------------------------------------------------------------------- 133.3商品房需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 133.4商品房价格 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 153.5惠州房价收入比 ------------------------------------------------------------------------------------------- 173.6商品房空置情况 ------------------------------------------------------------------------------------------- 18第四章土地市场解析 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 184.1惠州土地市场大要 ---------------------------------------------------------------------------------------- 184.2惠州市2007年土地市场总结 -------------------------------------------------------------------------- 19第五章重点地区市场解析----------------------------------------------------------------------------------------- 235.1江北片区—惠州CBD-------------------------------------------------------------------------------------- 235.2金山湖片区—惠城的“南部新城” ------------------------------------------------------------------ 245.3水口片区—惠州副城市中心 --------------------------------------------------------------------------- 25第六章惠州市2007 年焦点回顾 -------------------------------------------------------------------------------- 266.1重要政策回顾 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 266.2热点因素解析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 28第七章惠州市2008年房地产市场情况------------------------------------------------------------------------ 317.1土地市场----------------------------------------------------------------------------------------------------- 317.2商品房（住处）供应量---------------------------------------------------------------------------------- 327.3市场成交量及价格走势---------------------------------------------------------------------------------- 337.4 惠州市08年“五一”楼市情况 ---------------------------------------------------------------------- 34第八章 08-09年惠州市住所建设规划 -------------------------------------------------------------------------- 378.1 惠州市08年住所建设安排 ---------------------------------------------------------------------------- 378.2惠州市09年住所建设安排 ----------------------------------------------------------------------------- 39第一章惠州城市大要1.1城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。
2006年惠州市土地市场分析
2006年惠州市土地市场分析（一）、2005年土地市场总体发展概况惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的1／3、广州的l／2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。
但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。
近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9％。
从2005年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。
随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。
2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为117258万元。
其中，成交总价最高的是GJB2005-2号地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005-1号地块，为3086元/平方米。
挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4124万元。
其中，成交总价最高的是GHH2005-7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005-4号地块，为93 0元/平方米。
以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。
2005年出让和转让的土地中，商住用地所占的比例最大，有七成多，达到2 27.31万平方米。
可见，惠州市政府在出让和转让土地的过程中，注重商业项目对住宅的配套，同时，这也反映了土地市场的需求状况。
其他一些用地，诸如工业用地或公共用地所占的份额是最少的，仅有1％。
（二）、2006年9-10月土地出让情况挂牌编号GHH2006-3，该地块位于仲恺高新区28号小区内，该地块南面临平南三号路、西面为空地、东面临滨河西路、北面为空地。
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
05
惠阳区房地产市场政策环境分析
宏观调控政策及影响
限购政策
01
限制购房数量和购房资格，以抑制房价过快上涨和防
止投机炒房。
限售政策
02 对新购住房一定时间内限制出售，以打击投机炒房和
稳定房价。
差别化信贷政策
03
调整房贷利率、首付比例等，以支持刚需购房和抑制
投资投机需求。
土地拍卖政策及影响
土地供应
家庭结构与规模
惠阳区的家庭结构以核心家庭为主，家庭规模普遍较大，一般为3-4人。这种家庭结构对住房需求有 较大影响，特别是对大户型的需求。
收入水平与消费观念
收入水平
惠阳区的居民收入水平整体偏低，但 近年来随着经济的发展和就业机会的 增加，收入水平逐渐提高。
消费观念
惠阳区的居民消费观念相对保守，储 蓄率较高。大部分家庭会选择将收入 用于购房、教育和医疗等重要支出。
调整相关税收政策，影响购房成本和房屋持有 成本。
税收优惠政策的调整
调整税收优惠Байду номын сангаас策，鼓励或抑制某些类型的购房行为。
06
惠阳区房地产市场发展趋势及建 议
市场发展趋势预测
预测一
惠阳区房地产市场将继续保持稳定的发展态 势
预测二
未来五年，市场将逐渐进入调整期，增长速 度将放缓
预测三
刚需和改善型需求将继续成为市场的主要需 求
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发展阶段。
在过去的几年中，惠阳区的房地 产市场面临着政策调控、市场变 化等多重挑战，但仍然保持了相
对稳定的发展态势。
随着城市化的不断推进和人们对 居住环境的追求，惠阳区的房地 产市场仍然具有较大的发展潜力
2006-2009年上半年房地产行业企业调查报告
1、2006-2009年上半年房地产行业企业数量数据来源：中国房产报截止2009年6月，房地产行业全国企业总数量达到58018个，与2007年相比，房地产行业企业数量下降明显，2008年下降9%，2009年上半年下降5.1%。
2、2006-2009年上半年房地产行业从业人数数据来源：人力资源管理网截止2009年6月，房地产行业全国从业人数总数量达到144.7万人，与2007年相比，房地产行业从业人量下降明显，2008年下降11.6%，2009年上半年下降7.8%，预计09年全年仍然保持快速下降。
3、行业内企业招聘需求概况3.1行业内企业招聘趋势数据来源：博睿翰元从2008年开10月份开始，房地产行业在线职位开始下降，在金融危机情况下，特别是房产市场等需要通过贷款来向最终消费者销售的行业，由于对未来经济前景的不明朗不乐观态度，可能会产生更多的观望态度，导致行业销售情况下滑和相应人才的招聘减少。
其后，中国政府于2008年10月22日启用了全国性经济刺激政策并鼓励地方政府出台更大力度的救市措施。
房地产价格曾经在2009年初回落，春节后又出现上涨，到2009年6月份，已经有20%以上，虽然未来的价格还很难说，但该行业人才需求却明显回升。
建筑设计师、造价工程师、结构工程师、土建工程师、景观设计师，还有置业顾问等市场销售类职位在智联网站上频繁出现。
从职位数量的变化上，房地产/建筑/建材/工程行业的月在线职位已经从2009年1月份的39万攀升到了6月的58万，增幅明显。
3.2行业招聘主要职位分布图数据来源：前程无忧招聘从职业分类看，目前房地产行业网络招聘需求最多的是销售类、土建工程管理/项目经理中层管理人才，如工程项目经理、综合组组长、前期开发部经理、土地整理部主管、项目经理等职位。
由于项目经理要负责建筑/房地产项目管理，协调业主、监理、施工单位等的关系，其要求很高，一般要有工程管理、项目管理或工民建相关专业本科以上学历；三到五年以上房地产行业管理资历，特别是项目开发管理经验，有成功项目操盘案例的经验。
广东惠州房地产市场报告
当前房地产市场运行情况分析最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成局部。
但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等碍事房地产开发投资开展的咨询题。
当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，寻出咨询题症结，为今后房地产开发的稳定健康开展提供依据。
全然情况最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。
2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，到达23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。
2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。
2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了个百分点，但整体增速维持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比往年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。
〔见图表一〕数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的要紧特点：第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格动摇不大。
通过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资维持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。
上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分不增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比往年同期下落94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是往年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28万平方米，增长速度明显增加。
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
惠州市房地产销售情况变化趋势图（图五） 单位：平方米、亿元
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：
（5）房地产空置面积稳中有降，市区烂尾楼盘盘活成效明显。
惠州市惠阳区房地产市 场基础调研
2020/11/15
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
目 录：
一、惠州市房地产整体市场现状分析； 1、惠州市经济发展状况；
2、惠州市房地产市场发展基本特点； 3、盘点2003年惠州楼市；
二、惠阳区房地产整体市场现状分析；
1、惠阳区经济发展状况； 2、惠阳房地产发展现状； 3、惠阳房地产特征分析；
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
惠州市经济发展状况的基本态势：
（3）市场繁荣，物价稳定 从2002年以来，惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的 货币政策的机遇，积极培育内外需求，加大经济发展的支持力 度，市场繁荣、物价稳定。2002年前三季度惠州市全市消费品零 售总额完成107.82亿元，比2001年同期增长10.1%。 近几年惠州市社会消费品零售总额比较表
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
1999-2002年惠州市住宅开发投资趋势图：（图四）单位：万平方米
惠州市惠阳区房地产市场基础调研
一、惠州市房地产整体市场现状分析：
根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征：
（3）市场产品供大于求：
目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段，有大量的房地产项目 正动工。与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛。据 2003年3月的最新统计显示，惠州的在售楼盘已达至74个，预计在 年底将达80个以上，市场供应商品房数量将达两万多套。供需比约 为2：1，市场供大于求，购房消费者的选择面增多，必然促使市场 竞争的进一步加剧。
惠州房地产发展现状调查报告
惠州房地产发展现状调查报告一、前言 (3)1.背景..................................................................................................... 错误!未定义书签。
2.目的 (3)二、调研对象和方法 (3)1.调查对象 (3)2.调查方法 (3)3.分析方法 (4)三、问卷结果总述&图表分析 (4)1. 数据分析 (5)2.结果总述 (8)四、调研结果分析 (8)1．总体现状和问题解决措施 (8)2. 各功能分区调研结果分析 ............................................................... 错误!未定义书签。
五、调查局限性分析........................................................... 错误!未定义书签。
六、思考与感悟.................................................................. 错误!未定义书签。
七、参考书目及文件........................................................... 错误!未定义书签。
八、附录............................................................................ 错误!未定义书签。
【对本地人的调查问卷】.................................................... 错误!未定义书签。
【对外地游客的调查问卷】 ................................................ 错误!未定义书签。
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2006年上半年惠州房地产市场调研报告今年上半年,惠州房地产开发投资同比增长61、52%，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。
在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，与去年同期分别增长36、9%和46、7%。
以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，今年上半年出现供求两旺、行业加速发展的态势。
5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控措施。
其中涉及到重点开发90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要征收全额营业税等措施，以期望能够达到稳定房价的作用。
政策的出台后，引起了购房者的观望，一定程度抑制消费者的购买欲望，特别是二手房受此影响较大，但调控政策过后的二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。
考虑到《国六条》以及相关政策出台对市场的影响，为客观反映惠州房地产市场的情况，本调研分析报告半从半年延至1-7月。
一、2006年上半年惠州房地产现况1、整体经济状况固定资产投资增长平稳。
1-7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1-6月上升了1、9个百分点。
若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1-7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。
分县（区）来看，1-7月各县（区）的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%，显示博罗县的投资增长加快，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增长迅猛。
表一：开发投资对比表（单位：亿元）第三产业投资增长强劲。
1-7月，第三产业投资完成60、28亿元，增长54、7%，其中，房地产开发投资完成31、37亿元，增长67、2%。
房地产在第三产业中的占比从46、6%上升至52、04%，占据第三产业半壁江山有多，成为第三产业的龙头。
2、商品房投资与建设从房地产开发规模情况来看，投资量持续扩大增长，开发局势稳定良好。
上半年共完成房地产投资26、28亿元，其中住宅建设投资占57、95%，商业用房占7、1%，其它占34、95%，市场供应以商品住宅为主，同比增长为57、7%，商业用房投资比去年下降幅度较大，所占投资比例比去年下降10个百分点。
上半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商年初动式，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在下半年，估计下半年竣工量会大幅增长。
表二：商品房屋建设数据表（万㎡）3、商品房销售1-7月，据市统计局统计，全市商品房销售面积97、02万平米，增长45、3%；商品房销售金额27、93亿元，增长52、8%，商品房销售均价2879元/平米。
以上数据显示我市受房产新政的影响不大。
4、商品房交易第一季度全市房屋合同备案预售面积和金额与去年同期相比都有小幅增加，预售商品房均价已达到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均价已达2646元/平米，说明惠州市的房产交易市场在宏观调控下，总体需求仍是平衡增长，消费者对房产未来仍然形势看涨。
表三：商品住宅交易数据（1-7月）（数据来源：惠州房管局、世联数据中心）二、房地产市场分析1、住宅商品房仍是我市房地产价格上涨的主力从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看，住宅商品房仍是我市房屋价格指数上涨的主力军。
按地级划分来看，我市目前商品房价格指数涨幅最高的为一级地段，包括了市环城西路、下埔、南坛片区以及江北合生帝景区域等，这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住的繁华地段等因素，而决定了该地段房价的高位，开发商重点将高层住宅作为主卖点；其次河南岸、东平向惠阳方向延伸的四级地段，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。
2、商业地产开始退热，所占份额降低较快非住宅中商业用房投资下降较快，商业用房所占份额从去年的17%下降为今年的7、1%，在去年的“井喷”式增长后，各项非住宅商业用房目前正在市场消化阶段，而商业地产的高风险性逐渐显现，开发商投机性行为减少，市场趋向理性。
3、房产新政对二手房存量市场影响较大随着国家加强市场调控，抑制市场炒作的政策出台，特别有关税收政策的实施，交易面积和金额都有较大幅度的下降。
新政策实施后，我市二手房交易市场在“大限”前几天出现了一个集中交易的小高潮，交易对象主要是不足5年转手交易的二手房。
从6月以来，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。
1-7月，城市居民人均可支配收入9982元，增长6、1%，剔除价格因素，实际增长4、5%。
7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长10、2%，其中，城镇居民484、14亿元，增长9、1%。
由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。
根据今年惠州市社调队对我市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26%的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。
由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。
只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。
另外，从市交易中心资料显示，上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。
三、房价走势分析1、住宅品质的提升，推动房价上涨。
新增供应来看，惠州市项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。
2、惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。
另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。
3、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。
表四：近五年惠州房价情况四、国家房地产新政对我市房地产市场形势的影响当前，“国六条”、“国十五条”细则的出台，引起地产界较大震动。
从惠州讪的房地产发展情况来看，也不例外。
特别是在住房供应结构制度方面，要求地方政府编制住房建设规划和保障性住房的建设目标，并在今年9月底前公布；明确了新建住房结构比例，强调了自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
这是我市房地产进一步发展的焦点问题。
国家房地产新政出台后，市政府及时召开开发商座谈会，听取各方意见，并要求业务主管部门尽快组织调研，向市政府反映情况。
惠州建设局会同市房产局、房协于6月份展开为期一个月的专题调研。
从调研得到的数据来看，我市目前近年的商品住房结构基本上以90-144平米的套型所占比例最大，占总比的58、12%，整个住房结构呈橄榄型，因而商品住房结构户型也明显偏大。
表五：2003年至2006年5月商品住房结构调查汇总表另外，建设局委托惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查。
从购房目的来看，自住性需求占86、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6%。
在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。
选择的面积也以90-144平米的人口居多，占60、2%，同时还有12、5%的人口选择144平米以上。
而选择90平米以下的只占27、3%。
因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。
从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。
目前，惠州市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加快发展第三产业的重点行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。
并提出坚持“节约土地、价格合理、供求平衡”原则，科学调控土地供应增量和商品房价格，保持房地产市场价格的稳定的供需总体平衡。
同时要推广绿色节能建筑，推动房地产业增长方式的转型和产品的创新，促进房地产开发和交易市场健康有序的发展。
同时，也应根据当地的实际情况宏观把握市场，防止房价的大起大落，促进经济的健康发展。
五、惠城区房地产区域市场分析近年来，惠城区房地产发展呈现欣欣向荣的态势，形成“百花”齐放的局面，各大片区各具特色。
为此，本刊试对八大片区进行了分析、解读，希望傲树开发企业有所帮助，由于有的片区规划已经完成，有的正在编制之中，资料不完善之处，敬请见谅。
江北片区江北位于东江以北，地形沿东江呈V 状面貌，由早期典型的城乡工业、农业地带经多年规划发展，转型为现在的惠州市唯一的行政中心区域。
江北作为规划空间最大、开发空间最为完善的片区，是惠州市的政治、经济、文化、会展中心。
在近年的城中村改造中，融入甲级超高水准的开发理念进行长远规划，为房地产市场保留了充足空间。
片区依靠自身优势，优化自身环境，提升经济、生活核心地位，江北片区象征的不仅是行政中心功能，而且具备中央商务生活区的核心功能。
在不断的改造完善过程中，将重点深入发展惠州大道以西、以东地块，工业区的拆迁将以企业办公场所模式代替，这些都为房地产市场创造了更为广阔的发展机遇和无限空间。
江北片区引进房产开发概念以来，早期大片土地主要由城市花园、惠州金宝• 江畔花园取得，中后期相继由金世界、金裕、丽日、陆洲、合生、奥林匹克等多家大型房产公司取得，其中不乏一些中小型房产公司进行片区房产开发投资。
该片区是以商品住宅的开发为主，目前已建和在建的住宅总供应面积超过137 万平方米，其中多层住宅占约15 万平方米，高层住宅占约32 万平方米，小高层住宅占约60 万平方米，联排式住宅占30 万平方米。
主要楼盘有金宝• 江畔花园、丽日百合家园（丽日双子星商务大厦）、金裕• 碧水湾、嘉和名苑、合生帝景湾、奥林匹克花园，以及金城广场、金世界花园（银座酒店公寓）、金宝• 兴业家园、圆方• 雅庭院等中高端产品。