市场比较法运用案例
市场比较法运用案例
市场比较法运用案例市场比较法运用案例一、估价对象概况该评估对象为市区内住宅用地，土地面积为500m2。
二、估价要求评估该块土地2000年6月的价格。
三、评估过程1、选择估价方法。
因这类土地有较多的交易实例，故选用市场比较法进行评估。
2、收集有关资料(1)估价对象的基本资料（略）。
(2)交易实例资料。
共收集了A、B、C、D、E五宗土地交易实例，均可作为比较案例，实例A、E为正常交易，实例B、C、D均较正常交易偏低，其基本情况见下表：略正方形长方形略正方形长方形长方形形状76457300166面积m2 平坦平坦平坦平坦平坦地势1999. 11 1999.04 1999. 03 1999.11 1999. 12 交易日期12509409801020 1200单价元/m2 住宅住宅住宅住宅用地性质类似类似类似类似相同所处地区EDCBA准防火准防火准防火无准防火防火400 m350 m600 m400 m交通（距车站距离）有有有有有煤气无无无无无下水道有有有有有上水道普通普通稍软弱普通地质3、交易实例与估价对象比较修正（1）交易情况修正。
实例A、E为正常交易，不需修正。
实例B、C、D均较正常交易偏低，其中B估计偏低2％；C偏低5％；D偏低6％。
（2）交易日期修正。
（3）区域因素修正。
实例A与估价对象处于同一地区，无需修正，其他实例比较结果如下：区域因素直接标较表1比较结果95115951101009511510010010098105 95 95 98 100 95 105 110 100 95 105 100 100 90 95 95 100 105 95 100 100 95 95 1051001001001001001001001001001001000.15 0.15 0.05 0.20 0.05 0.05 0.10 0.03 0.03 0.04 0.05 0.10自然条件社会条件街道条件交通设施供给设施商业配置状况福利设施危险设施灾害危险性公害发生程度景观等其他状况EC、DB估价对象权数区域因素（4）个别（微观）因素修正。
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
某写字楼（市场比较法）案例
某写字楼（市场比较法）案例案例：某写字楼(市场比较法)1.评估对象及范围本次评估对象为北京**国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板4号的北京**国际大厦，建筑面积52740.85平方米。
评估基准日2000年2月29日。
2.评估对象描述(1)位置状况①位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块4号②土地用途：办公用地③土地面积：6708平方米④四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲3号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦)。
⑤土地级别：一类地(2)土地权利及登记状况北京**国际大厦有限公司于1998年6月已与北京房屋土地管理局签定了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》，7月取得了项目用地的《中华人民共和国国有土地使用证》，证号为[市朝中外国用(98)字第00460号]，土地使用者为北京**国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。
截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为48.4年。
评估对象在评估基准日设定了抵押权。
根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京**大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(**国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将**大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层(面积38067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元3000万元，抵押率51.7%,抵押期限自1998年7月14日至2002年7月14日止。
(3)建筑规划及建设状况①工程名称：北京**国际大厦②工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里③建设用地面积：6708平方米④规划总建筑面积：52740.85平方米⑤建筑层数：地上：22层(裙房展厅3层，写字间4—22层)地下：2层(车库、设备层)⑥建筑做法钢筋砼现浇箱形基础，框架--剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂)、水泥地面铺地毯(写字间)，中央空调，6部客梯(三菱电梯)、2部观光电梯、3部货梯。
市场比较法应用举例
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甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使 用证，正在施工，尚未封顶。 4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分 售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款， 则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋 预售合同记载的建筑面积 B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出 的房屋预售合同记载的建筑面积 C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预 售合同记载的建筑面积 D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的 房屋预售合同记载的建筑面积
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6、某房地产现房价格为4000元/
m2 ，预计 从期房达到现房的两年时间内，现房出租的 租金收入为每年300元/ m2 （年末收到）， 出租运营费用为每年50元/ m2 。假设折现 率为5%，风险补偿为200元/ m2 ，则该房地 产的期房价格为（ ）元/ m2 。 A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
该城市地价指数表如上所示。 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率 在1 ~ 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积 率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增 长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情 况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地 比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例 宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅 度。 试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价格。
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10、某房地产在2006年3月的价格为2009元/
m2 ，现在调整为2006年9月的价格。已知该类 房地产2006年3月至9月的价格指数分别为： 99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和 118.3（均以上个月为基数100），则该房地产 2006年9月的价格为（ ）元/ m2 。 A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7
司法拍卖案例作为市场比较法案例
司法拍卖案例作为市场比较法案例市场比较法是一种经济学和法律学中常用的评估方法，用于确定相似产品或服务的市场价值。
司法拍卖是一种通过法院或其他司法机构组织的拍卖方式，用于解决涉及财产纠纷的案件。
本文将以司法拍卖案例作为市场比较法案例，列举10个不同的案例，以探讨在司法拍卖中如何运用市场比较法。
1. 某地法院对一处房产进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似房产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保拍卖过程公正、透明，并最大限度地保护卖方和买方的权益。
2. 某公司的商标权被侵犯，公司提起诉讼并要求法院对商标进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似商标的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证商标的公正评估和合理转让。
3. 某家公司破产清算，法院决定对其资产进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似资产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保破产清算过程的公正性和效率。
4. 某人因欠债不还被法院判处强制执行，法院决定对其财产进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似财产的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证债务清偿的公正性和合理性。
5. 某公司因违法行为被罚款，法院决定对其资产进行司法拍卖以支付罚款。
根据市场比较法，法院会调查类似资产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保罚款的公正执行和合理支付。
6. 某地法院对一处土地进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似土地的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保土地交易的公正性和合理性。
7. 某人的车辆被法院查封并决定进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似车辆的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证车辆交易的公正性和合理性。
8. 某公司的专利权被侵犯，公司提起诉讼并要求法院对专利进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似专利的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证专利的公正评估和合理转让。
市场比较法模板
（一）市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格= 比较实例宗地价格×待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数1、选择比较实例选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求:①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。
本次评估，选择了三个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以他们的价格作比较，结合影响居住用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。
实例1：随州市兴达房地产开发有限公司西城沿河大道该地块位于西城沿河大道随州市委党校旁，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1468.8平方米，容积率为1.4。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为51.95万元/亩，即779.28元/平方米。
实例2：随州市三环房地产开发有限公司东城长堰堤一地块该地块位于随州市烈山大道南端, 居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积79736.21平方米，容积率为1.6。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为50.96万元/亩，即764.45元/平方米。
实例3：随州市民纬置业有限公司东城舜井大道88号一地块该地块位于东城舜井大道88号，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1321.59平方米，容积率为1.8。
市场比较法案例
市场比较法案例市场比较法是一种常用的评估方法，用于确定资产的公允市场价值。
该方法通过比较类似资产在市场上的交易价格，来确定目标资产的价值。
下面将通过一个案例来说明市场比较法的具体应用。
假设某地区有一处房产，需要进行评估以确定其公允市场价值。
评估师首先收集了该地区近期类似房产的交易数据，包括售价、面积、房龄、装修情况等。
然后，评估师对这些数据进行分析，找出与目标房产最相似的几处房产，作为市场比较的对象。
首先，评估师发现一处与目标房产相邻的房屋，在同一小区内，面积和房龄与目标房产相近，售价为100万元。
其次，评估师找到了一处距离目标房产较远但面积更大的房产，售价为120万元。
最后，评估师还发现了一处与目标房产同样面积和房龄的房产，但装修情况更好，售价为130万元。
通过对这些数据的比较，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值。
首先，可以看到与目标房产相邻的房屋售价为100万元，但由于地理位置更优越，因此可以认为目标房产的价值应该略高于这一价格。
其次，虽然面积更大的房产售价为120万元，但由于距离较远，因此并不适合作为市场比较的对象。
最后，装修更好的房产售价为130万元，可以作为目标房产价值的上限参考。
综合以上分析，评估师可以初步确定目标房产的公允市场价值应该在100万元至130万元之间。
当然，这只是初步估算，评估师还需要考虑其他因素，如房产的具体位置、周边配套设施等，来进一步确定其公允市场价值。
通过以上案例可以看出，市场比较法是一种简单而有效的评估方法，通过与类似资产的市场交易数据进行比较，可以快速且准确地确定资产的公允市场价值。
当然，在实际应用中，评估师还需要综合考虑其他因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
总之，市场比较法在资产评估中具有重要的应用价值，对于确定资产的公允市场价值具有重要意义。
希望以上案例能够帮助大家更好地理解市场比较法的具体应用，为资产评估提供参考。
市场比较法的应用
市场比较法的应用例4－10 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。
经调查收集到以下资料：（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表4－7所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
表4－7 待估宗地与交易案例的比较（2）土地还原率为7%。
（3）该市住宅地价指数以2005年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点。
（4）该市住宅地的容积率修正系数见表4－8。
表4－8 住宅地的容积率和修正系数请根据上述资料，采用市场比较法估算出待估宗地于2006年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
【解】（1）计算公式：比准价格＝比较实例价格×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数（2）交易日期修正系数为比较实例A＝121／109比较实例B＝121／107比较实例C＝121／111比较实例D＝121／116（3）区域修正系数为比较实例A＝100／（100＋3）＝100／103比较实例B＝100／（100－5）＝100／95比较实例C＝100／（100－5）＝100／95比较实例D＝100／（100－6）＝100／94（4）个别因素修正系数为比较实例A＝100／（100－11）＝100／89比较实例B＝100／（100－2）＝100／98比较实例C＝100／（100－2）＝100／98比较实例D＝100／（100－3）＝100／97（5）容积率修正系数为比较实例A＝1比较实例B＝1．8／2．4比较实例C＝1．8／2．4比较实例D＝1．8／2．1（6）土地使用年期修正系数为比较实例A＝1比较实例B＝1比较实例C＝［1－1／（1＋7%）70］／［1－1／（1＋7%）50］＝1．026 比较实例D＝［1－1／（1＋7%）70］／［1－1／（1＋7%）40］＝1．062 （7）计算比准价格比准价格A＝1 200×（121／109）×（100／103）×（100／89）×1×1＝1 453．158（元／m2）比准价格B＝1 560×（121／107）×（100／95）×（100／98）×1×（1．8／2．4）＝1 421．143（元／m2）比准价格C＝1 650×（121／111）×（100／95）×（100／98）×1．026×（1．8／2．4）＝1 486．638（元／m2）比准价格D＝1 400×（121／116）×（100／94）×（100／97）×1．062×（1．8／2．1）＝1 457．920（元／m2）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算结果，则有待估土地单价＝（1 453．158＋1 421．143＋1 486．638＋1 457．920）／4＝1 454．71（元／m2）。