万松之巅国际商业社区项目概念策划建议书
贵阳某商业项目规划及建筑方案设计任务书_secret
***·***中心环岛商业项目规划及建筑设计任务书目录第一章项目介绍 (3)第一条总则 (3)第二条项目概况 (4)第二章技术经济指标 (5)第三条地块技术经济指标（待定） (5)第三章规划设计重点问题概括 (5)第四条重点问题概括 (5)第四章设计理念 (6)第五条设计理念 (6)第六条目标市场定位 (6)第七条项目产品策划定位的设计参考 (7)第五章详细规划要求 (9)第八条规划总则 (9)第九条规划细则 (9)第十条配套功能规划 (11)第十一条功能配比 (12)第十二条建筑设计原则 (13)第十三条建筑材料与设备 (13)第六章成本控制要求 (14)第十四条成本控制原则 (14)第十五条成本控制细则 (14)第一章项目介绍第一条总则1、***·***中心环岛商业项目总体规划及建筑单体设计，要依照《贵阳市城市规划条例实施细则》的要求进行规划，达到扩初设计的深度，其最终成果既要满足项目开发理念，又要满足规划报建的要求；2、本项目的规划、建筑单体设计、园林景观设计均要与周边环境相呼应，要充分利用环岛市政路及后山地脉资源，建筑设计既要体现贵阳城市文脉的传承、文化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求；3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行设计，体现开发理念的合理性、科学性和以人为本的思想；4、项目建筑设计应体现尽量考虑节能、环保的新概念，设计要达到低成本、高效益的经济要求；5、本案的总体策划理念是以贵阳特有的城市文化为背景，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境，创新发展植根于贵阳本土的新一代商业形态；6、本案在建筑风格策划上需与周边景观环境、人文背景相协调；以有机建筑整合项目的地脉和文脉，发展现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文氛围，使项目推广能以“新消费文化体验之城”为主线。
利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案.销售策划方案
利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案目录0.前言～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～21.利民印象～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～32.项目定位～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～93.业态规划～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～124.招商策略～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～155.营销推广～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～176.运营管理～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～217.经济概算～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～308.结论～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～30利民CBD大众国际商铺营销项目商业运营策划方案0.前言很高兴能看到公司高层的前瞻意识，在“利民大众国际商铺”项目商业运营之初即寻找并吸纳商业运营专业人员，以科学、系统、专业、规范、负责的态度运作本项目。
同时对王总、孙总监给予我充分的信任，并提供了参与本项目相关商业运营工作的机会与可能性深表感谢。
商业地产的策划就是运用整合营销的概念，对开发建设的项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、规划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会四方共同利益为中心，通过市场调研、项目定位、布局规划、推广策划、运营执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求的基础上，为项目规划出合理的经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体的需要，并通过消费群体的满意使开发商获得利益的过程。
根据公司的安排对本项目进行考察后，对本项目的前期策划工作非常重视，本着负责、严谨、客观、求实的态度，通过各种方式认真、仔细的对本项目的相关信息进行了初步的了解、调研与分析，并根据商业地产全程营销的专业运作模式与内容及自身的专业优势，有针对性对本项目提出以下的策划方案与运营意向。
1.利民印象1.1哈尔滨利民经济开发区概况哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府批准创办的省级开发区，规划面积24.39平方公里。
商业都市综合体项目发展建议书范本
建 议
一、产品市场定位
1、规划建议： 塔楼20层以下为五星级酒店，20层以上为5A写字楼 或 塔楼20层以下为酒店式公寓， 20层以上为5A 写字楼； 以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。
小结： 本案自身条件十分优越，为了在激烈的市场竞争中顺利实现项目利润最大化，应从市场定位、产品功能定位、客户定位去提炼其核心卖点将其放大，打造一个标杆性的项目，以次赢得市场，拔高项目形象，提高普提金的品牌度及美誉度。
第三部分 区域市场分析
武汉市08年全实现生产总值3960亿元，比上年增长15.1%。完成财政收入791.3亿元，增长24.8%，其中，地方一般预算收入277.3亿元，增长25.1%。全社会固定资产投资2252亿元，增长30%。社会消费品零售总额1850亿元，增长21.8％，增幅创12年新高。 全民创业成效明显。全市登记注册私营企业11万户，增长18%；登记注册个体工商户37万户，增长16%。新增规模以上工业企业466户，是上年新增户数的3.7倍。非公有制经济占全市生产总值的比重达到46.9%。 人民生活水平不断提高。城市居民人均可支配收入达到16712.44元，增长16.4％；农民人均纯收入达到6349元，增长18.2%，增幅均创12年来最好水平。
第一部分 项目背景
一、项目概况： 东湖春树里地处徐东大街与中北路交汇处，占地面积105亩，总建筑面积62万㎡； 集住宅、商业、酒店、写字楼一体的城市综合体； 其中住宅15万㎡ 、写字楼12万㎡ 、商业及仓储15万㎡ 、酒店式公寓5万㎡ 、停车场5.5万㎡ 、空中花园2万㎡ 。
东湖春树里整体效果图
四、商圈分析
项目的地处内环线的关键点，距离徐东商圈2公里，距离中南商圈6公里，距离街道口商圈8公里。 我们来看一下这几大商圈的商业业态：
小区高端商圈策划书3篇
小区高端商圈策划书3篇篇一《小区高端商圈策划书》一、项目背景随着人们生活水平的不断提高，对于居住环境和周边配套设施的要求也日益提升。
本小区拥有较大的规模和优质的居住人群，具备打造高端商圈的潜力，旨在为小区居民及周边区域提供一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的高品质商业空间。
二、商圈定位定位为高端、时尚、精致的综合性商圈，以满足中高收入人群的消费需求和生活品质追求。
三、目标客户群体1. 本小区居民：具有较高的消费能力和对品质生活的追求。
2. 周边小区居民：吸引周边高端小区的居民前来消费。
3. 商务人士：提供便捷的商务配套服务。
四、商圈规划1. 商业布局引入知名品牌的高端专卖店、精品店，打造时尚购物区；设置特色餐饮区，包括各类高档餐厅和咖啡馆；规划休闲娱乐区，如电影院、健身房等。
2. 空间设计采用现代化、高端的设计风格，营造舒适、优雅的购物环境。
合理规划公共空间，设置景观小品和休闲座椅。
3. 配套设施完善停车场、电梯等基础设施，提供便捷的交通和舒适的体验。
五、招商策略1. 确定目标品牌针对高端定位，筛选符合商圈气质的知名品牌进行重点招商。
2. 优惠政策提供租金优惠、装修补贴等政策，吸引优质商家入驻。
3. 招商渠道通过行业展会、商业中介、网络平台等多种渠道进行招商宣传。
六、营销推广1. 举办主题活动定期举办各类时尚秀、新品发布会等活动，提升商圈的知名度和影响力。
2. 会员制度建立会员体系，提供专属优惠和个性化服务，增加客户粘性。
3. 线上推广利用社交媒体、网站等平台进行宣传推广，扩大商圈的辐射范围。
七、运营管理1. 专业团队组建高素质的运营管理团队，确保商圈的高效运作。
2. 服务标准制定严格的服务标准，提升商家和消费者的满意度。
3. 安全保障加强安全管理，保障商圈内的人员和财产安全。
八、盈利预测通过租金收入、商业销售提成等方式实现盈利，并根据市场情况进行动态调整。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整经营策略。
商业项目整体规划建议报告
商业项目整体规划建议一、项目总体规划思路本项目的形象定位是以“都市mall”为主题，打造未来的商业模式：shoppingmall将成为本项目总体规划的主线。
随着人民生活水平和文化素质的提高，消费购物不在仅仅为满足物质生活的需要，而是将购物视为集购物、休闲、娱乐、旅游、文化交流为一体的一种精神享受过程，于是集多种功能于一身的规模庞大的商业物业项目——摩尔(mall)现代购物中心应运而生，成为都市人的生活乐园。
1.1 MALL的概念SHOPPING MALL是以大型零售业为主体，集众多商店为辅助，形成多功能商业服务设施集合体的商业物业项目，也就是在一个大型商厦中，由一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店服务机构组织在一起，向消费者提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。
Shoppingmall在美国是指市区的大型购物中心，MALL是指购物乐园。
MALL具有以下三个特点：⑴大：建筑规模大、占地面积大、经营面积大、停车场规模大；⑵多：店铺多行业全功能多，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、服务于一体；⑶经营主题明确：按照所处地理位置、自身条件及当地零售商业发展状况确定目标市场，然后据此定位引入相应零售商配合其市场定位。
1.2建立具有中国特色的MALL国内居民人均收入及消费支出持续增长，平均购买力不断增强，商业市场正面临着向更高层次发展的市场呼唤和历史契机。
按照中国目前的经济状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人们对生活质量水平的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及服务等各功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，MALL的出现也是中国商业业态优化组合的必然趋势。
MALL是目前国际商业发展的最高业态，是商业史上继百货连锁经营仓储式货仓后的第四次革命，正迅速成为现代商业的主流。
这种新生代的购物中心不仅满足购物需要，而且满足文化娱乐饮食等需求，大大增加了购物中心的吸引力，延长了购物者的停留时间，这是大型商厦发展的未来方向。
商业中心项目建议书
商业中心工程建议书工程研读xx广场工程是一个占地面积50余亩的围合式商业空间：中间以3000平方米的广场为核心，四周围合高度二、三层楼商铺。
总商业面积约为14000平方米。
我们对工程的初步判断：一、商业气氛正在形成。
工程位于xx商业中心边缘，闹中取静。
当地最繁华的商业街xx中路近在咫尺。
大型商场“八佰伴”和正在招商的“第3大道”紧邻工程。
工程区块与xx中路商业街形成了xx的核心商圈。
两者比照，一个是新兴的现代化商业综合体，一个是传统的商业街。
二、建筑形态独具风格。
工程建筑形态呈欧陆风格，具有独特的异国情调和高端品位。
这在xx是唯一的。
这样的建筑形态虽在艺术审美上具备看点，却不太符合现代商业建筑通透敞亮的要求，尤其是具有商品展示作用的要求。
因此，它具有“双刃剑”的效果。
工程思路根据工程外在根底条件，我们对工程打造的根本思路是：依托本工程住宅群(近1000户)和规划待建的一幢公寓式酒店、一幢写字楼，借助“八佰伴”、“第3大道”大型商场的集聚效应，打造一个表达历史文化风貌、中西融合的中心城镇旅游购物景点，辐射整个xx市区的唯一的，集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于一体的，能满足消费者物质与精神需求的，独具个性的高端(相对xx地区)商务空间。
一、主题概念绿城商务休闲购物广场——欧陆风情，时尚空间。
(暂定)二、业态定位主打女性时尚消费品，辅以美食、咖啡、娱乐、休闲、文化等业态。
三、商业模式“商铺+会所”，即一层为体验式商铺，二、三层为不同主题的商务会所。
四、消费对象以白领女性为消费主体。
五、时空延伸户外：利用广场打造露天商业空间，设置露天休闲吧;时间：利用商务会所的功能，发挥“夜间经济”效应。
招商理念一、品牌与品质。
产品品牌与建筑品质相对称。
以国内一线品牌为主打。
二、体验与休闲。
突显体验式消费与休闲购物、定制效劳现代消费理念。
三、差异与错位。
工程应与周边八佰伴、第3大道等大型百货商业形态形成错位经营，确立工程唯一性的特色。
商业地产项目定位及推广提案
提案推演结构之一 市场扫描 项目分析
项目市场形象思考
第一部分 市场扫描
杭城写字楼市场现状 杭城写字楼市场发展趋势 杭州市写字楼区间分析
SUM 1. 杭州市写字楼市场现状总结
现状一：供大于求
关键词： 供应：04-05年共出让土地面积150万㎡ 需求：年去化量在30－40万㎡之间
现状二：写字楼价格与住宅价格倒挂
原因： 1、人们对公寓、排屋、别墅的兴趣远远大于写字楼 2、写字楼是公建用地，产权只有40－50年 3、中小企业、私营企业更喜欢商住兼容类物业 4、缺乏本地产业支撑
现状三：产品同质化现象严重
关键词： 档次、品质不高/市场定位模糊
现状四：写字楼开发重硬件不重后期管理
NO . 2 目标客群定位
我们的产品卖给了谁？
浙江本省其他的民营企业？
可 能
性 浙江的房产投资者？
递 减
国际化企业集团总部？
上海写字楼高端用户的分流？
新民营经济需要与之匹配的形象中心， 杭州市的中央地位有望获得青睐。
待写字楼大量推向市场后引起市场关 注，此部分客源有望争取。
很多可在滨江获得土地，在杭州市中 也有部分已经可以建立写字楼，难以 成为主力客源。
住宅 商业
无疑，杭州市是集合了新杭州城市荣耀的场所。但是区块不是自发
形成的，而是在政府的干预下成形。 从目前杭州市住宅楼盘的高端性以及高价格可见政府营销的结果是显
著的，但是这种非市场化作业的结果对于写字楼的市场客观上造成很大的 压力。
提案推演结构之二 市场扫描
项目分析及定位 初步推广思路
第二部分 项目分析及市场形象定位
以5T标准取代传统的5A标准，即：资源价值、建筑形态、完善的周边配 套、顶级的设计和全面的后期服务
国际商业中心活动方案_计划方案.doc
钟伟北方发展投资公司总经理杜猛知名商家团：拟邀100人左右乐购高层领导新华角川高层领导戴德梁行高层领导知名商家商家代表投资客户团：拟邀300人左右互动媒体团：50人摄像：北京人民广播电台、北京电视台、北京大兴电视台、北京丰台电视台网络直播：新浪网、搜狐焦点房地产网、搜房网、易铺网后续报道：北京青年报、北京晚报、北京晨报、精品购物指南、北京娱乐信报、新京报、京华时报、21世纪经济报道、中国财经报、中华工商时报、温州都市报、福州日报中国房地产报、安家杂志社、京师企业家、中国新闻周刊、中欧校友通讯、清华校友通讯六、活动流程时间内容备注（活动串词由广告公司完成）8：00-12：00现场布置安家完成11：00-13：30现场排练由开发商指挥，安家统筹现场签到循环播放项目招商PPT与宣传片，现场氛围热烈高雅；分嘉宾和媒体两部分签到，同时请客户赐名片；安排贵宾厅，由冯总和刘总接待政府官员和专家学者，对项目情况及本次活动进行简单沟通并亲切交流；商户代表和媒体记者直接进入活动现场14：30—14：35主持人宣布活动开始介绍到场来宾，简单介绍活动意义和议程政府领导讲话（3个领导）以政府的官方权威数据和政策利好，宏观政策面的商业信心树立讲话重点：区域消费力肯定：政府领导讲话的核心点在于区域优势的阐述，大兴从过去到现在一直商业繁盛之地，是生财的“黄金宝地”。
并对区域人口以及收入现状给予权威数据公布，从宏观市场角度给予明确肯定的消费力阐述，以官方的角度让客户对此区域的消费价值有明确深入的了解。
政策面扶持态度：政府讲话的第二个层次在于政策面的消息，一个是黄村是区域内商业发展的重点，政府将从多方面多角度给与政策扶持，这样，开发商的经营就有了保障，有了根基，投资这里才能得到真正的利益点。
1、大兴区域特点，商业繁华之地；2、区域人口及收入现状，孕育强大市场消费力3、黄村以其独有的区位优势，是政府发展商业的重中之重4、政府对于大型商业体的政策利好，及官方权威消息公布14:50—14:55荀培路会长讲话讲话重点：其身份为中国城市商业网点建设管理联合会会长，以其自身掌握区域发展概况以及官方数据，以客观公正的语言讲述大兴商业的发展和未来发展概况，给区域价值以充分肯定，并给客户以强有力的投资信心。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万松之巅
国际商业社区项目
概念策划建议书
武汉新能置业有限公司
2007年12月
定位
武汉首个国际化社区
复合型业态豪布斯卡（HOPSCA）国际商业街区武汉顶级奢华品牌商业服务社区
一、项目区位
武汉市是湖北省省会和湖北省政治、经济、文化中心，华中地区最大城市和政治、经济、文化、金融中心，也是中国内陆最大的交通枢纽，工业、教育、科研的重要基地之一。
、世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。
全市现辖13个城区，3个国家级开发区，面积8467平方公里，人口831万人。
武汉地处中国腹地，在中国业已形成的沿海地区、长江经济带、西部大开发H型经济发展格局中，武汉具有承东启西、
接南转北的枢纽作用，被国内经济学家们誉之为“中国经济地理的中心”，连续多年位居“中国城市综合实力50强”的第六位。
武广商圈是武汉市最繁华的商圈（武汉市市级商业中心），距江汉路商圈及汉正街商圈极近。
这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大。
区域内主要的商业运营项目包括武汉广场、世贸广场、SOGO及万松园商业街，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，此商圈蕴涵的价值不可估量。
万松园路国际品牌商业街是江汉区政府投资近8000万着力
打造的一条国际品牌商业街，全长1.55公里，南邻武汉商业“老
大”武商集团，旗下武广、世贸国际广场组成武汉最大的SHOPPINGMALL ，北接建设大道金融一条街，有香港新世界购物中心，西靠历史悠久的中山公园，休闲环境极佳，被誉为仅次于江汉路步行街的“武汉第二商业街”。
其经营业态较为丰富，定位以国际商业品牌为主题，集购物观光、娱乐休闲、商务博览于一体，受商圈聚合效应影响，人气一直比较旺盛，经营情况一直较好。
本项目现是解放军九五零七五部队驻地，位于万松园路偏南端，西面正对武汉警备司令部，东面背靠中山公园一墙之隔，南面接武汉市教育局万松小区，北面有一条小路直通中山公园。
王家墩机场 武汉CBD
中山公园
金融街
武汉国际会展中心
新世界中心 武商MALL
武汉外国语学校
二、地块介绍
本项目大约33亩（22000平方米），土地性质军用划拨，从GOOGLE卫星地图上勘察，地块形状是较为规正的正方型，长宽大约各148米。
目前地表上建筑物除了西北方向一栋9层L型旧式住宅外，其余都是营房，地面平整无坡度。
三、地块SWOT分析
优势（strength）
S1：本项目位于汉口中心城区，成熟的商业区武广商圈、新兴金融圈金融一条街、可辐射宝丰商务圈和未来CBD中央商务区四大商圈的围合核心；
S2：比邻交通要道，出入方便；
S3：位于国际品牌商业街上，武汉外国语学校，国际化氛围浓厚；
S4：地处市中心大型多层住宅小区的中心，视野开阔、繁华宁静两相宜；
S5：教育、医疗、娱乐、休闲等生活基本配套十分完善，档
次高；
劣势（weakness）
W1: 地块上的九层住宅如不能拆除，将对本项目的品质产生不良影响；
W2：周边社区规划凌乱，大部分房屋陈旧；
W3: 地块面积比较小，设计规划空间有限；
W4：万松路是单行线，街道比较窄，车辆的动线不畅通；
W5: 号称国际品牌商业街，但由于高品质商业物业的缺乏，所以真正一线国际品牌入驻不多；
W6: 作为商业街区，没有大型停车场地，高消费人群停留意愿较差；
机会（opportunity）
O1：国贸大厦、新世界中心项目相继入市，大大拉升周边物业价值，2008年民生大厦、广电大厦的建成，将进一步吸呐大量外地、外籍城市高端商务人群，高品质居住需求潜力巨大。
O2：随着CBD的第一轮运作、武汉的城市影响力逐渐加强，未来各种新兴经济如会展经济均相继成熟，这些将直接带动酒店式公寓的发展；
O3：随着武汉城市经济实力不断提升，人民的收入水平和消费能力不断增强，以前从不进入中国二线城市的国际顶级品牌厂家陆续在武汉设立销售展示机构；
威胁（threats）
T1：受持续加息影响，以及国家对宏观经济调控政策不断出台，会对商业经营、投资客户造成一定的影响；
T2：如何在有限的空间条件下建设一个超高品质水准的项目，项目建设期长，经营回收期更长，必须要有完善的资金运作、融资计划，以及严格的调度、管理能力，对项目开发经营团队是个重大考验；
T3：由于土地性质的原因，项目只能建成出租，后期经营目标客户比较单一，只能是住宅长期租客、短期商务旅客和品牌经营商户；
T4：作为国际化高档商业社区，如何招商和管理有强大黏度影的顶级国际品牌商家入驻，以及如何为高端外籍人士
居住提供高素质的综合物业管理服务是影响整个社区品质的重要前提；
结论：本项目处武汉市中心四大商圈围合核心，极具投资价值。
但目标消费群的单一会影响项目开发经营的运作风险，故在产品规划时一定弱化地块缺陷，突出其核心卖点，打造出武汉市唯一性、具有特殊气质物业，可以突破目标消费群的单一颈瓶，从而规避政策、市场、金融和时间四大风险。
四、规划概念定位
武汉首个国际化社区
武汉号称中国的“芝加哥”，正为建设成为华中区域的经济、金融、贸易、交通中心和现代化国际化大都市的目标前进，与之相匹配的国际化社区是外地外籍商务人事共同都关心的话题。
所谓的“国际化居住社区”是以城市居住区为基础，以开放型城区为依托，具备现代化的城市形态，人居环境优越、历史文化底蕴深厚、建设风格独特，并可为居民提供符合国际标准要求的公共服务设施的具有高水平的居住社区。
集中齐全的公共服务，融合亲和的区域文化，安全便利的人居环境，国内外人士远近悦来的知名社区。
国际化社区既要有中国本土的城市风格，也要有西方文明的传统特征，境外居民比率、小区游园、双语学校面积、智能化系统指标、综合服务窗口等的也有相当高的要求。
武汉推行国际化社区需要综合分析现有商务基础，发展潜力和人口结构，对照各项指标体系，由于雪铁龙落户沌口开发区，金色港湾1/3的租客是法国人，所以国际化摄取雏形初成。
而万松园、武广商圈、金融街由于各项商务生活配套设施的齐全，。