成本法概述
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法，主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 收集基本信息：收集被评估房地产的基本信息，包括建筑面积、土地面积、建筑材料、建筑年代等。
2. 确定建筑成本：根据所建房屋的结构类型、材料、建筑质量等，确定房屋的建筑成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素：房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时，需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值：除了房屋本身的价值，还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值：房地产评估还需要考虑附属设施的价值，如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估：根据以上步骤，综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值，确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建筑成本计算：建筑成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本；间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每个成本进行详细分类和计算，确保计算结果准确。
2. 折旧计算：折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损；功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算：土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估：附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件：1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释：1. 成本法：一种房地产评估方法，通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧：指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
房地产估价师《理论与方法》第七章知识点：成本法概述
一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。
成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。
二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。
成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。
成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。
不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。
三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。
成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。
价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
房地产评估中成本法的应用(全文)
房地产评估中成本法的应用(全文)房地产评估中成本法的应用(全文)1、引言房地产评估是确定房地产价值的过程，其中成本法是评估中的一种重要方法。
本文将详细介绍在房地产评估中成本法的应用。
2、成本法概述成本法是一种根据房地产的重建成本来确定其价值的评估方法。
主要包括三个要素：土地价值、建筑物成本和折旧。
土地价值是指房地产不包括建筑物时的价值；建筑物成本是指房地产重建所需的成本；折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
3、成本法的步骤3.1. 确定土地价值确定土地价值是成本法评估的第一步。
可以采用比较法、收益法或折减法来确定土地的市场价值。
比较法是通过比较类似土地的交易价格来确定土地价值；收益法是通过房地产产生的收益来确定土地价值；折减法则是考虑土地使用权的时间价值来确定其价值。
3.2. 确定建筑物成本确定建筑物成本需要考虑多个因素，包括建筑物类型、建筑材料、建筑质量等。
常用的方法有直接成本法和间接成本法。
直接成本法是通过计算建筑材料和劳动力的成本来确定建筑物成本；间接成本法则是考虑与建筑物相连的土地、设备等因素来确定成本。
3.3. 计算折旧折旧是指房地产价值因使用年限和磨损程度而减少的部分。
常见的折旧方法包括直线法和递减法。
直线法是按照固定比例来计算折旧；递减法则是按照递减比例来计算折旧。
4、成本法的优缺点4.1. 优点成本法相对简单直观，在房地产评估中应用比较广泛。
它将重建成本作为评估的基础，更符合一般投资者和的认知。
4.2. 缺点成本法忽略了市场需求和供应等因素对房地产价值的影响。
它假定房地产的价值仅取决于重建成本，忽略了市场价格和需求波动对房地产价值的影响。
5、附件清单本文涉及的附件如下：- 附件1：房地产成本法评估报告样本- 附件2：成本法评估所需数据表格6、法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：- 成本法：根据重建成本确定房地产价值的评估方法。
7、总结本文详细介绍了房地产评估中成本法的应用。
房地产评估_成本法
房地产评估_成本法在房地产市场中，评估房产的价值是一项重要的任务。
评估的方法有多种，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将重点探讨房地产评估中的成本法，并分析其优势、应用范围以及存在的局限性。
一、成本法概述成本法主要侧重于以建筑物所需要的成本作为评估的依据，其中包括土地购买成本、建筑物的建设成本以及相关的附属设施、设备、装修等费用。
成本法认为，一个房产的价值与其重建成本或替代成本有关。
二、成本法的优势1. 相对简单直观：成本法的计算相对简单，可以通过对土地价格、建筑材料价格以及建设成本的调研和计算得出评估结果，更容易被人们接受和理解。
2. 适用广泛：成本法适用于各类房产，包括住宅、商业物业以及工业场地等。
它不仅可以评估已存在的建筑物的价值，还可以用于评估拟建建筑物的潜在价值。
3. 建筑物的折旧考虑：成本法在评估中纳入了建筑物的折旧因素，考虑了建筑物的使用寿命以及物理和经济因素对建筑物价值的影响，使评估结果更加准确。
三、成本法的应用范围成本法可以应用于多种房地产评估场景，包括但不限于以下几种情况：1. 用于保险理赔：在房屋损坏或灾害事故后，保险公司可以使用成本法来评估损失，并进行理赔。
评估人员可以通过计算重建或修复所需的成本来确定理赔金额。
2. 用于资产评估：成本法可以帮助企业对其资产进行评估和核算，为企业的财务决策提供参考。
例如，在公司重组、资产购买或出售等场景中，成本法可以用于确定资产的公允价值。
3. 用于投资决策：成本法可以帮助投资者评估潜在投资项目的价值。
通过对建设成本、市场需求以及建筑物的预期寿命等因素进行综合考虑，投资者可以更好地决策是否进行房地产投资。
四、成本法的局限性1. 忽略市场需求和供求关系：成本法重点关注于建筑物的建设成本，忽略了市场需求和供求关系对房产价值的影响。
在供求失衡的情况下，成本法的评估结果可能与市场价值存在较大差距。
2. 忽略土地的特殊价值：成本法的计算一般假定土地是无限可用的，土地价值与建筑物的成本无关。
房地产估价师《理论与方法》重点内容：成本法概述
简要地说,成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法.具体地说,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法.重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润.折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损,其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差.成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法.即先把房地产价格分解为它的各个组成部分,然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相加.因此,成本法也称为积算法.由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润),而是价格(包含利润).但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念.这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时,注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值.通常把成本法测算出的价值称为积算价值.成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的,哪些被遗漏了,以及哪些被高估了,哪些被低估了.因此,成本法测算出的价值看似有"依据",特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下.成本法的理论依据:成本法的理论依据是生产费用价值论--商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定.具体可从卖方和买方两个角度来看.从卖方的角度来看,房地产价格是基于其过去的"生产费用",重在过去的投入,是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价.如果低于该代价,他就要亏本.进一步来看,当一种房地产的市场价格低于它的成本时,它就不会被开发,除非它的市场价格升高了;而如果一种房地产的市场价格远高于它的成本,则它将会很快进入市场,直到其市场价格降下来.从买方的角度来看,房地产价格是基于其社会上的"生产费用",类似于"替代原理",是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润.如果高于该必要支出及应得利润,则还不如自己开发(或者委托他人开发).例如,当房地产为土地与建筑物的综合体时,买方在确定其购买价格时通常会这样考虑:如果自己购买一块相似的土地的现时价格是多少,然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少,此两者之和(含应得利润)便是自己愿意支付的最高价格.当然,如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷,或者建筑物以外还有一些不利因素,则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧,即还要减价.由上可见,一个是不低于开发已花费的代价(含应得利润),一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润,买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价(包含开发的必要支出及应得利润).因此,估价对象的价值便可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取.新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房),都可以采用成本法估价.对于很少发生交易而限制了市场法运用,又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产,如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产,特别适用成本法估价.化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产,以及单独的建筑物或者其装饰装修部分,通常也是采用成本法估价.在房地产保险(包括投保和理赔)和房地产损害赔偿中,往往也是采用成本法估价.因为在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁通常是建筑物的局部,需要将其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的,有时也需要采取重建方式来解决.另外,在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时,通常只好采用成本法估价.成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值.当采用成本法评估局部房地产的价值时,如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值,通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值,然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值.在实际估价中,根据估价对象这类房地产的开发方式,还可能需要先求取整个"小区"的平均价值,然后调整到"幢"的平均价值,再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值.采用成本法评估开发区中某宗土地的价值,通常也与此类似.成本法估价比较费时费力,测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度,尤其是那些建筑物过于老旧的房地产.如果一个建筑物已很破旧,基本上没有了使用价值,这时就不宜采用成本法估价.在这种情况下,对于建筑物,一般是根据拆除后的残余价值来估价;对于整个房地产,一般是采用假设开发法,根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价.因此,成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值.。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述:资产评估是指对资产进行评估和估值的过程，其中成本法是一种评估资产价值的方法之一。
成本法是基于资产的历史成本来确定其价值，主要适合于固定资产和不动产的评估。
本文将详细介绍资产评估-成本法的概念、原理、应用范围、优缺点和实施步骤。
一、概念1.1 成本法是指根据资产的历史成本来确定其价值的一种评估方法。
1.2 在成本法中，资产的价值等于其历史成本减去折旧或者摊销的金额。
1.3 成本法适合于固定资产和不动产等长期资产的评估。
二、原理2.1 成本法的核心原理是资产的价值应该基于其历史成本，而不是市场价格或者收益能力。
2.2 根据成本法，资产的价值应该包括购置成本、改良费用和其他相关支出。
2.3 折旧和摊销是成本法中重要的概念，通过计算折旧和摊销金额来反映资产的价值变化。
三、应用范围3.1 成本法适合于固定资产和不动产等长期资产的评估。
3.2 成本法通常用于保险、会计和税务目的的资产评估。
3.3 成本法在资产转让、合并收购和破产清算等情况下也有广泛的应用。
四、优缺点4.1 优点：成本法简单易懂，适合范围广泛，能够提供稳定的资产价值。
4.2 缺点：成本法忽略了资产的实际价值变动，可能导致资产价值与市场价值存在差异。
4.3 成本法需要准确记录资产的历史成本和相关支出，否则会影响评估结果的准确性。
五、实施步骤5.1 确定资产的历史成本，包括购置成本、改良费用和其他相关支出。
5.2 计算资产的折旧或者摊销金额，根据资产的使用寿命和残值确定折旧或者摊销率。
5.3 根据成本法的原理，计算资产的价值，包括历史成本减去折旧或者摊销的金额，得出最终的资产价值。
结论：成本法作为一种资产评估方法，在特定情况下具有一定的适合性和优势。
然而，也需要注意成本法的局限性，如忽略了资产的实际价值变动等。
在实际应用中，应根据具体情况综合考虑不同评估方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
成本会计成本计算方法概述
成本会计成本计算方法概述成本会计是企业在进行经营活动时，对各项成本进行计算、核算、分析和控制的一种会计方法。
成本计算方法是指在成本会计中用于计算成本的具体方法和途径。
通过成本会计和成本计算方法，企业可以准确地计算出各项成本，为企业的经营决策提供有力的支持。
本文将概述一些常见的成本计算方法。
一、直接成本法直接成本法是指将直接与生产或销售有关的成本直接计入产品成本或销售成本中的计算方法。
这种方法适用于成本直接可辨别的情况，如生产一辆汽车的直接材料和直接人工成本。
二、间接成本法间接成本法是指将无法直接归属于特定产品或销售活动的成本，按照一定的分配基础进行分配的计算方法。
常用的间接成本分配方法有比例法、平均法、标准成本法等。
比例法是按照各部门或产品的比例进行分配；平均法是按照单位产品或销售量进行平均分配；标准成本法是依据产品的标准成本进行分配。
三、作业成本法作业成本法是指将一批相同或类似的产品或服务作为一个作业进行成本计算的方法。
在作业成本法中，将各项成本按照作业进行分配，以确定每个作业的成本，从而反映该作业的生产成本。
四、过程成本法过程成本法是指将在一定生产过程内所发生的全部成本，按照一定的分配基础进行分配的方法。
在过程成本法中，将全部生产过程的成本均摊到每个单位产品上，从而确定产品的成本。
五、标准成本法标准成本法是指按照事先确定的标准成本对实际成本进行比较，从而计算出偏差并进行分析的方法。
通过标准成本法，可以评估企业的成本控制水平以及生产效率的提高程度。
六、生命周期成本法生命周期成本法是指将产品从研发、生产、销售到报废的全过程所涉及的全部成本综合考虑，进行成本计算和分析的方法。
通过生命周期成本法，企业可以全面评估产品的成本效益，并进行相应的决策和管理。
七、活动基准成本法活动基准成本法是指将企业的活动分解为若干个活动成本核算对象，并根据产生成本的活动量来计算各项成本的方法。
通过活动基准成本法，企业可以更加准确地了解各项活动的成本，并针对性地进行成本管理和控制。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述房地产评估是指对房地产进行全面的评估和估值，以确定其合理的市场价值。
其中，成本法是一种常用的评估方法，通过计算重建或替换成本来确定房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其原理、应用范围、优缺点等方面。
一、原理1.1 成本法是指根据建筑物的重建或替换成本来确定其价值。
重建成本是指在原址上按照现有建筑物的功能和质量重新建造一个同等的建筑物所需的成本，而替换成本则是指在相同地点、相同用途的情况下，用同等的建筑物替代现有建筑物所需的成本。
1.2 在进行成本法评估时，需要考虑建筑物的折旧、磨损以及市场变化等因素，以确定其实际价值。
折旧是指建筑物由于使用年限的延长而导致价值下降的情况，而磨损则是指由于自然磨损或损坏导致的价值减少。
1.3 成本法评估还需要考虑到建筑物的土地价值，因为土地是不可再生的资源，其价值在评估中也是至关重要的。
二、应用范围2.1 成本法主要适用于新建建筑物或者相对较新的建筑物，因为对于老旧建筑物来说，其重建或替换成本可能会超过其实际市场价值。
2.2 成本法评估也适用于特殊用途的建筑物，如工厂、实验室等，因为这类建筑物的市场上很难找到类似的比较对象，通过计算其重建或替换成本可以更准确地确定其价值。
2.3 在进行房地产投资决策时，成本法评估也可以作为参考依据，帮助投资者了解投资项目的风险和回报情况，从而做出更明智的决策。
三、优缺点3.1 成本法评估的优点在于其计算方法相对简单直观，适用范围广泛，特别适用于新建建筑物或特殊用途建筑物的估值。
3.2 然而，成本法也存在一些缺点，比如无法考虑到市场需求、供应和变化等因素，可能导致评估结果与实际市场价值有较大偏差。
3.3 此外，成本法评估还需要准确获取建筑物的相关数据和成本信息，如果信息不准确或不完整，可能会影响评估结果的准确性。
四、实例分析4.1 以某商业大楼为例，根据成本法评估，重建成本为1000万元，折旧和磨损为200万元，土地价值为300万元，因此该商业大楼的评估价值为1100万元。
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成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
一、成本法的基本原理
新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。
特别适用于既无收益又很少发生交易的
适 房地产的估价 用 单纯建筑物的估价 对 市场不完善或狭小市场上无法运用比较 象 法估价的房地产。
征地估价内容及补偿标准 ： ➢（1）土地补偿费：
为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；
➢（2）征用耕地的安置补助费：
每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征 用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补 偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；
➢（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费； ➢（4）征地房屋拆迁补偿费。
房地产保险(包括投保和理赔)及其他损 害赔偿中的估价
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
一、成本法的基本原理
成本法使用条件
难
采用逼近原则：成本的增减≠价值的增减
1. 自由竞争(即可以自由进入市场) 2.该种商品本身可以大量重复生产
第四章 成本法
房地产估价
成本法
学习内容
主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧
5.6成本法运用举例
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤骤
搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等
资估料算；重直新接成购本建利价润格率；
开发利润 土地取得成本 开发成本
估利算用折相投旧应资利；的润公率式求土取地取积得算成价本格开。发开利发润成本 管理费用
二、房成本地利产润率价 土格地的取得构成本成
开发利润 开发成本 管理费用
销售费用
（一）房地产价格的基本组成：
土地取得成本 开发成销本售利润率 管理费用
开发利润 开发完成后的房地产价
值
投资利息
销售费用
销售税费
开发利润
二、房地产价格的构成
成本法 （二）农地征用的估价规定
基本原理 价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征 用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿 价格进行的评估。
（四）现行商品房和经济适用住房价格构成 商品房=成本+利润+税金+地段差价 经济适用房=成本+利润+税金
三、成本法的计算公式
成本法 （一）最基本的公式
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
估算价格=重新购建价格 - 折旧
（二）适用于新开发土地的成本公式
新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征 用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、 “ 七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁 改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。
二、房地产价格的构成
成本法
基本原理 价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是 指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆 迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房 地产市场价格进行的评估。
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、 构筑物和依托在其实体上的权益。 城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿 的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面 积等因素，以房地产市场评估价格确定。 拆迁估价的工作方式 。
《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和 拆迁估价工作的指导性文件 。
城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁 房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置 补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、 停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府 规定的其他有关税费。
二、房地产价格的构成
成本法
基本原理 价格构成
可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土 地总面积 ÷ 开发区总面积 × 100%
步骤
1．计算开发区全部土地的平均价格。 2．计算开发区可转让土地的平均价格。 3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出 的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用 年限、容积率等进行适当的增减修正。
【例4-1】某成片荒地面积2km2．取得该 荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五 通一平”熟地的正常开发成本和管理费用 为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为 10%，销售税费和开发利润为可转让熟地 价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土 地面积的比率为60％。试求该荒地开发完 成后可转让熟地的成本价格为每平方米多
新开发土地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 +管理费用 + 投资利息 + 税费 + 开发利润
三、成本法的计算公式
成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
对于新开发区土地的分宗估价
新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的 总费用 + 土地开发总费用 + 总管理费用+ 总投 资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发 利润）÷(开发区用地总面积 × 可转让土地面 积的比率) × 用途、区位等因素修正系数
一、成本法的基本原理
（一）概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。
非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本
（二）理论依据：
从卖方的角度来看：
销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金
从买方的角度来看：替代原理
支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价
注意：1.区分实际成本和客观成本 2.依据市场供求确定评估价值
供大于求时，价值应下调 求大于供时，价值应上调
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成
+ 价格构成 + 征地估价 + 拆迁估价 + 商品房 + 经济适用住房
计算公式
重置价格
建筑物折旧
运用举例