湘潭九华 房地产市场分析(投标)
九华新城项目高端客户访谈问卷.
别墅客户专项访谈问卷X先生(小姐,您好:我是合富辉煌公司的策划经理------,谢谢您这么支持我们的工作,百忙之中还抽出时间为我们做一些咨询。
其实,我们这次过来,主要是想就我们在湘潭九华管委会斜对角在售的一个高端低密度空中别墅住宅项目的发展,我们的项目名称叫——祥霖·九华新城,征询一下您这样的高端客户人士的意见,谢谢您的帮忙。
第一步:甄别⏹您未来三年内是否准备购买(或再次购买高端楼盘?(甄别(工作人员在拜访前就会甄别完成A、是B、可能会C、不会(选A、B继续访问,选C中止访问第二步:介绍祥霖·九华新城项目的基本情况。
包括区位、资源条件、项目开发企业背景、项目规划、项目优势、购房政策等。
祥霖·九华新城位于长株潭融城核心、湘潭九华经济区商政核心。
项目东临与长潭西线接轨的城市主干道富洲路,北临城市主干道宝马西路,西接湖南软件职业技术学院,交通条件十分优越,出入市区、往返长沙十分便利。
从城市主干道富洲路距离市中心15分钟车程,经长潭西线前往长沙车程仅20分钟。
项目占地200.5亩,建筑面积约53万㎡,综合容积率约2.8,住宅容积率约2.46。
开发商是致力在九华工业园打造湘潭市标杆项目的湘潭祥霖建设投资有限公司。
祥霖·九华新城定位为以住宅为主兼有五星级酒店、酒店式公寓、集中商业的都市综合体,其中住宅部分分三期开发,商业、星级酒店、酒店式公寓后续持续开发。
项目采用东南亚风情园林,巧妙引入水系,自然分割组团。
项目首创别墅级配套新标,奢华贵族享受别墅级湖景、248米超宽楼间距、低容低密、品牌电梯、首层架空、彻底人车分流、最宽达248米楼间距无霸、共享凤凰中学优质教育资源的顶级幼儿园配套,提供给您最完善、进步、理想、现代的生活理念,也为您打造出湘潭最高规格的安全规划; 3000万巨资打造东南亚风情园林,领袖湘潭;高达65%的绿化率,1万㎡养生大湖,更使这里成为湘潭乃至长株潭罕有的天然氧吧,新鲜空气、清爽微风、花草幽香,掣领百年首席滨湖空中别墅;小区配备1700多㎡的高尚会所,湘潭市顶级幼儿园。
2023年湘潭房地产行业市场分析现状
2023年湘潭房地产行业市场分析现状湘潭是湖南省的一个地级市，房地产行业在湘潭市算是相对较为发达的产业之一。
下面是对湘潭房地产行业市场现状的分析：一、市场规模湘潭市的人口规模较大，市场潜力巨大。
根据最新统计数据，湘潭市现有的居住人口超过300万人，其中常住人口接近200万人。
随着城市化进程的不断推进和城市发展的加快，湘潭市的居民数量持续增加，对房地产的需求也不断增长。
二、市场需求随着人们生活水平的提高和收入的增加，湘潭市居民对住房的需求也不断增加。
尤其是随着年轻人对婚姻、家庭的追求，购房成为越来越多人的选择。
此外，湘潭市还吸引了许多外来人口前来工作和生活，他们也对房地产有着较大的需求。
三、市场供应湘潭市的房地产市场供应相对充足。
从整体来看，湘潭市的住宅小区、商业综合体等项目相继建成。
此外，湘潭市还有许多大型房地产开发商入驻，为市场提供了更多的房源。
不过，这也导致湘潭市的房产市场有一定的供应过剩情况，造成市场竞争激烈。
四、市场价格湘潭市的房地产价格相对较为稳定。
由于供应相对充足，市场竞争较为激烈，开发商和房东往往会根据市场需求情况进行价格调整，以吸引购房者。
在湘潭市的市区和新区，房价较高；而在郊区和远郊区，房价相对较低。
五、市场趋势湘潭房地产市场的发展趋势是多元化。
随着人们对居住环境、生活品质的要求不断提高，房地产开发商开始注重产品的多样性开发，推出了更多样化、个性化的房地产产品。
此外，随着科技的发展，湘潭市的房地产业也在积极拓展智能化、绿色环保等方面的发展。
总体来说，湘潭市的房地产行业市场规模较大，市场需求持续增长。
供应相对充足，价格相对稳定。
未来湘潭房地产市场的发展趋势是多元化和智能化。
2019年湘潭地产市场调研报告(商业及租金、住宅、写字楼等).doc
2011年湘潭地产市场调研报告一、商业市场分析（一）商圈概况市区商圈受老城发展和河流分割的影响，核心商圈集中分布在西北片老城区内，新兴商圈随着湘潭城市中心东南扩张发展起来。
两个商圈在湘潭商业金融用地规划方面均为两个市级商业中心，但基建营商圈作为传统核心商圈，其地位随着旧城改造的不断推进，也将进一步巩固。
1、湘潭商圈综合分析（二）代表性商业体分析1、基建营商圈典型案例分布：①．大洋百货项目位于建设北路与民主路交叉口，营业面积43000平方米，共5层，于2009年9月开业，定位于引领时尚、功能丰富、高品位、高格调的全客层百货公司。
该店是大洋百货在湖南首家店面，也是大洋百货第14家分店。
楼层主要品牌亨吉利名表中心；伊丽莎白雅顿、羽西、欧莱雅、美宝莲；周大福、千叶、老凤祥、千禧之星；1F国际精品fed、思加图、千百度、康利、kiaa cat、百丽、伊伴、SONY体验馆；KFC；DQ、罗莎蛋糕等威可多、卡尔丹顿、杰凡尼、沙驰；声雨竹、玖姿、敦奴、雅莹、安瑞井、艺之卉；鄂尔多斯、2F国际名品春竹；曼谷银、梦特娇；味千拉面等衣恋、ONLY、VEROMODA、百家好、艾格系列、拉夏贝尔、季候风；黛安芬、安莉芳、BODY POPS、3F青春流行狄芬诗；爱丽芬特、泰迪熊；重庆小天鹅火锅等4F绅士运动阿迪达斯、耐克、李宁、匡威、探路者、骆驼；皮尔卡丹、利郎、柒牌；金利来、木林森等；艾迪达斯童装、衣恋童装、Paw in Paw、博士蛙、丽婴房、英氏；乐高、芭比；梦洁、富安娜、5F童趣休闲多喜爱、多样屋、乐扣乐扣；红黄蓝早教中心、儿童乐园；美食广场等②．心连心百货该项目位于韶山路与车站路交汇处，经营面积26000平米，于2005天11月开业。
经营定位为中档，无中庭。
楼层主要品牌1F化妆品/钟表珠宝/鞋类/屈臣氏羽西、欧莱雅、欧珀莱、美宝莲；金伯利；fed、沙驰、STACCATO、百丽、她他；屈臣氏等2F淑女装/内衣哥弟、声雨竹、拉夏贝尔、播、简；安莉芳、狄芬诗、黛安芬等。
湘潭房地产市场调研报告(三大板块楼盘案例卡)
➢城市结构：随着长株潭城市群进程的加 快，湘潭城市版图进一步扩张，根据湘 潭城市总体规划，将湘潭市域城镇打造 为“一心五区、两轴两通道”，向东建 设岳塘新城区，形成城市副中心。
城市前景
融城提升城市化进程——长株潭城市群规划实施，整合区域资源，加 强了区域竞争力，湘潭城市地位进一步得到提升，城市化进程加快
目录
一
认知九华
二
湘潭宏观市场分析
三
各区域房地产概况
城市概况
伟人故乡、工业重镇——湘潭人杰地灵、人才辈出，是一个拥 有深厚文化底蕴和丰富人文资源的工业重镇
➢ 湘潭全市总面积5015平方公里， 总人口283万人，其中市区人口78 万。
➢ 湘潭是一座历史文化名城，它历 史悠久、人杰地灵，诞生了毛泽 东、彭德怀、陈赓、谭政、萧三、 齐白石、张天翼等英才；也产生 过杨度、刘道一、曾国藩等历史 人物。
07年12月7日国务院正式 批准武汉城市圈和湖南长 株潭城市群成为“全国资 源节约型和环境友好型” 建设综合配套改革实验区， 长株潭城市群将成为中部 崛起的重要发力点之一。 探索以城市群的方式城市 功能互补，增强，快速带 动中部地区经济发展的新 道路
当前长株潭一体化逐步推 动中，交通一体化发展， 形成半个小时经济圈
湘潭正处于城市价值快速发展提升中
7
区域配套渐趋成熟：湖南广益中学的规划利好；湘潭市中心医院
规划利好 分院，市公安局、地税局的搬迁；隆平高科体育公园
规划的教育配套
➢湖南广益中学（在建）
在建休闲公建配套
➢隆平高科体育公园
市政机构搬迁利好
计划搬迁的机构主要有： ➢市中心医院（九华分院） ➢市地税局 ➢市公安局（在建）
结论
项目区域为长株潭融城湘潭区域的桥头堡，湘潭重点发展区域，规 划发展前景非常看好。且随着各项配套的逐步落地、完善，未来， 区域发展潜力巨大。
2014年1-6月湖南省湘潭市房地产市场运行情况
2014年1-6月湖南省湘潭市房地产市场运行情况上半年全市房地产市场成交持续低迷。
在去年房地产开发销售火爆势头退却后，今年房地产市场面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，房地产市场步入调整期，逐渐回归理性消费。
一、上半年房地产市场运行基本特点（一）房地产开发投资大幅下降，投资质量有所提升。
从运行情况看，房地产开发投资呈现下降态势。
上半年，全市房地产开发投资完成额50.82亿元，同比增长6.0%。
增幅较去年同期回落32.8个百分点。
从构成上看，上半年住宅开发投资完成38.67亿元，占开发投资完成额的76.1%；同时，土地购置费用占比继续下降，建筑工程投资占比有较大提升，这说明了全房地产开发投资质量进一步提升。
（二）施工面积平稳增长，市场供应保持充足。
上半年，全市施工面积为1132.06万平方米，同比增长3.4%；其中住宅施工面积为886.83万平方米，同比下降1.4%。
（三）销售面积增速持续负增长，房价趋稳。
在限购、税收、保障性安居工程建设等因素的影响下，特别是在2012年以来所积累的部分市场需求在2013年得以集中释放后，上半年全市房地产市场出现了低迷的情况，销售市场呈现理性回归的发展态势。
上半年，全市实际销售面积78.84万平方米，同比下降10.87%；完成销售额30.29亿元，同比下降13.9%。
（四）县市区房地产市场有喜有忧。
上半年，在各个县市区中，湘乡市和韶山市由于土地投放量和供需控制比较合理，两市的房地产销售面积增幅较大，分别达到了35.14%和198.89%；但岳塘区和九华的房屋销售量明显下降，两个市场已处于饱和状态。
二、房地产市场需要关注的几个问题（一）新开工面积大幅下滑。
受房地产调控政策影响，上半年全市房地产投资低位运行，房地产新开工面积大幅下滑。
上半年，全市房屋新开工面积135.64万平方米，下降31.6%。
其中住宅新开工面积108.77万平方米，下降26.0%。
（二）待售面积持续增加。
湖南湘潭市房地产形势分析报告
湘潭市2020年房地产形势分析报告2020年，随着国家各项保增加的救市政策全面贯彻落实，增进住房消费的踊跃信号频繁显现，我市房地产市场快速回暖，市场观望情绪慢慢减弱，市场供给渐趋稳固，市场交易量价齐升。
一、房地产投资规模稳步上扬2020年，我市房地产开发投资亿元，同比增加40%；衡宇施工面积万㎡，同比增加68%；其中新动工面积万㎡，同比增加81%；衡宇完工面积万㎡，同比增加30%。
(以上数据来自于市统计局，统计范围包括湘潭市(县)市区)。
从数据分析，我市房地产投资走势呈阶梯式上扬，逐月上升。
一季度，由于国际金融危机和国家调控政策的阻碍依旧延续，房地产交易市场持续低迷，购房者观望情绪不减，使房地产开发商投资持谨慎态度，造成房地产开发经营的规模下降，一季度我市房地产投资仅亿元，同比下降14%。
从4月份开始，在国家踊跃、宽松、适度经济政策的阻碍下，并随着政府各项保增加、促消费救市政策的深切实施，房地产市场景气宇有所提升，这使开发商重拾投资信心，看好市场前景，加速了开发速度，使房地产投资规模接近50亿元大关，为近两年来的最高水平。
二、市场供给量低开高走2020年，我市商品房批准预售面积万㎡，同比下降25%；其中商品住宅批准销售面积万㎡，供求比为：1；同比下降25%，供求比为：1，供小于求。
数据显示，全年除一、2月外商品房供给均小于需求，在较为谨慎的市场气氛中，房地产市场供给量均幅上升，呈现上行趋势。
可分为四个进展时期：第一时期为1-3月，面对08年末库存积存严峻的情形，开发商在严峻的销售压力下紧缩投资，理智地将要紧精力放在消化积存库存上，希望盘活资产，加速资金回笼，相对减少了市场供给量；第二时期为4—6月，通过一段时刻的调整，市场销售维持良好的上升势头，开发企业投资信心慢慢恢复，纷纷开盘，市场供给触底反弹，有所上升。
尤其是5月底国务院发布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，开发商融资门坎降低，使其能够通过更小的资金投入来启动项目，这较大提升了开发商的投资信心，促使其迅速调整经营策略，进一步增加市场供给；第三时期为7—9月份，在商品房火爆销售的带动下，市场供给量持续激增，尤其是“房博会效应”显现，全市各大房企抢抓市场机缘，踊跃筹备房源，仅9月份一个月，各开发企业就申报办理《商品房预售许可证》13个，约占全年总量的15%。
步步高置业新天地(九华)项目二期基础施工方案
步步高置业·新天地（九华）项目二期基础施工方案1.编制说明1.1编制依据1.1.1步步高置业·新天地（九华）项目二期施工合同1.1.2设计图纸、设计交底、图纸会审及工程设计变更1.1.3步步高置业·新天地（九华）项目二期地勘报告1.1.4基础工程所涉及的主要的国家或行业规范、规程、技术法规、标准、图集，地方标准、图集等。
1.1.5 公司管理手册1.2姓名审核编制1.3发放范围：生产经理、技术经理、工程部、技术质量部、商务合约部、安全部、物资设部、机电部、劳务队2.工程概况2.1建筑工程概况2.1.1步步高置业·新天地（九华）项目二期住宅主体工程及施工总承包管理主体土建工程是步步高置业有限责任公司在湖南省湘潭市步步高大道与北二环交汇处开发的住宅工程，项目位于湘潭市繁华地段—九华新城区，北接步步高置业·新天地（九华）项目一期（接北二环路）、西临步步高大道，南临霞城路，东接万楼二号路。
本项目占地面积约4.2万㎡，总建筑面积约：18万㎡，地下室建筑面积:36011㎡。
项目由六栋一类高层住宅楼及二期地下室组成，其中：8#、9#楼为底层带商业网点建筑层数为28～33层的住宅楼； 10#楼建筑层数为30层的落地住宅； 11#楼为底层带商业网点建筑层数为33层的住宅楼；12#楼建筑层数为30层的落地住宅；13#楼为底层带商业网点建筑层数为28～33层的综合楼。
2.2基础工程概况2.2.1基础形式本工程全部采用预应力混凝土管桩基础，承台和承台间用地梁进行拉结，底板厚度为300厚。
2.2.2施工场地、地质及水文条件项目基坑北侧有约10%的土方尚未开挖，其余部分已基本开挖完成，北侧接项目的一期工程。
根据湘潭市勘察设计院提供的拟建场地岩土工程资料，本工程场地自上而下依次为人工填积的杂填土,冲积而成的粉质粘土和圆砾及下伏强风化和中等风化粉砂质泥岩。
基础底板位于粉质粘土层的标高，抗浮设计水位为36.5米，地下室底板面标高为34.4米，地下水位较高。
2024年湘潭房地产市场规模分析
2024年湘潭房地产市场规模分析1. 湘潭房地产市场概述湘潭位于湖南省中部地区，是一座具有悠久历史和丰富文化的城市。
近年来，湘潭的房地产市场呈现出快速发展的趋势。
本文将对湘潭房地产市场的规模进行分析，以评估该市场的重要性和潜力。
2. 湘潭房地产市场规模根据数据分析，湘潭的房地产市场规模呈现稳步增长的趋势。
截至目前，湘潭市内的住房总供应量已达到XXXX万平方米，较去年同期增长X％。
这说明湘潭的房地产市场具有较高的活力和增长空间。
3. 湘潭房地产市场的主要因素湘潭房地产市场规模的增长受多种因素的影响，主要包括以下几个方面：3.1 政策支持湘潭市政府出台了一系列鼓励房地产市场发展的政策，如降低购房门槛、提供购房补贴等。
这些政策的出台为湘潭房地产市场的规模增长提供了良好的政策环境。
3.2 经济发展湘潭市作为湖南省的重要城市之一，经济发展迅速。
随着经济的发展，人民的购买力增强，对房地产的需求也相应增加，从而推动了房地产市场规模的扩大。
3.3 城市建设湘潭市加大了城市建设的力度，不断改善城市环境和基础设施建设。
这些城市建设的成果吸引了更多的人来湘潭生活和投资，增加了对房地产的需求，进一步推动了湘潭房地产市场规模的增长。
4. 湘潭房地产市场未来发展趋势在未来，湘潭房地产市场仍将保持较快的发展势头。
随着经济的不断发展和城市建设的不断完善，湘潭的房地产市场将进一步扩大规模。
同时，政府的政策支持也将继续发挥积极作用，进一步推动湘潭房地产市场的发展。
5. 结论综上所述，湘潭的房地产市场规模正逐步扩大，未来发展前景广阔。
政策支持、经济发展和城市建设是湘潭房地产市场规模增长的主要因素。
随着经济和城市建设的不断推进，湘潭的房地产市场将继续保持快速发展的态势。
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平
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优 势
户型方正布局合理； 标准层高2.95米，均为南北通透设计； 主卧尺度大，舒适性高，
劣 120平以上户型客厅开间4.1米，餐厅尺寸 势 较窄；
房间入户过道都较长，实用性较差。
一级竞品——奥园冠军城
核心贩卖价值： 品牌开发商+墅区环境+教育资源+运动概念
区域 首开时间 占地面积 绿化率 交付标准 开发商
首开时间 2017.12 规划建面 67万方
占地面积 94万方 容积率
2.80
绿化率
42%
总户数 约5480
交付标准
精装
物业
恒大金碧 物业
开发商
恒大地产集团
客户 在售情况
区域内客户为主，岳塘改善占一部 分
所推产品基本售罄，仅少量170平 层产品剩余，7000元/平（精装）
恒大御景半岛——销售情况
项目分四期开发，自2017年10月首开870套以来，已推 售房源1600余套，目前在售6、7#尾货，预计7约加推 20#，均价7000元/平（精装）。
旬开盘。已推售洋房剩余30套在售，均价6400-6800元
高层： /㎡。
全盘9栋高层，已推售高层房 源中，剩余8#少量平层在售， 均价5500元/㎡，剩余1、2、 3、4、17#未推出，约1200余 套，3#预计7月中旬开盘。
洋房： 全盘9栋洋房，已推5栋洋房 中，剩余约30套未售，产品面 积段143-237㎡，均价6300-
骏景豪庭 天元御城
百合御都
九华湖 德文化公园 本项目 九华湖 壹号 五矿万境水岸
奥园冠军城 恒大御景半岛
贴身竞品 一级竞品 二级竞品
贴身竞品——湾田·九华湖壹号
核心贩卖价值： 高档住宅定位+名校教育配套+交通区位+环境
项目概况
区域
九华
建筑类型
高层、洋 房、商业
首开时间 2017.08 规划建面 42万方
项目概况
九华
建筑类型
高层、别 墅、商业
2013.04 规划建面 150万方
150万方 容积率
2.350
33%
总户数 约10000
毛坯
物业 五矿物业
岳塘改善型客户+本地企业职工
目前在售一期别墅，价格130001500，二期高层即将认筹
五矿万境水岸——销售情况
项目分四期开发，目前一期剩余4套联排中间户在售 （220㎡308万）。二期10栋高层，76套别墅，首推 2/3#规划落地，预计8月初上市。
供应面积
成交面积
75
5.00
60
4.00
45 30 15 11141313
43
23
24 23
20
9
9 12 10 8 15 13
17 17 14
40
41
37
35
3.00
29 2328 29 25 Nhomakorabea2.00
17 18
18 15
12
1.00
0
2015.3 2015.6 2015.9 2015.12 2016.03 2016.06 2016.09 2016.12 2017.3 2017.6 2017.9 2017.12
台。
140㎡ — 四房两厅两卫
优 势
南北通透的；南向 2.4米景观阳台，北 向3.3阳台半赠送；
劣 势
三间卧室朝北，卫生 间影响私密性，卧室 采光面受机位影响。
一级竞品——五矿万境水岸
核心贩卖价值： 五矿品牌+1江1湖1公园+教育配套+大盘成熟度
区域 首开时间 占地面积 绿化率 交付标准
客户 在售情况
规划调整重点： 为最大角度观湖，北向调整为4栋 住宅； 为牵引公园主大门人流，沿北向规 划BLOCK街区。
五矿万境水岸——产品分析
二期针对改善型客户、陪读客户定位主力产品为100平左 右2+1、139平3+1户型，赠送优势明显
97.37㎡ — 2+1房两厅两
卫优
势
阳台赠送可改房， 97平三房南北通 透，市场少有。
0.00
湘潭商品房供求趋势
九华销量占据湘潭半壁江山
销售TOP10 项目中，九华占据55%
下半年九华放量200万方
下半年九华片区放量200万方，竞争红海入市
竞争 市场
竞品分布
根据与周边项目空间距离等关系， 本项目面临贴身竞品1个，一级竞品3个，二级竞品9 个。
润和城 金水湾
恒大 书香门第
碧桂园 大学印象
12
3 131415 16
4 56
7
18
前期推售物业均以一期湖景为中心， 湖景南向为2梯3户，或板楼，湖景北 向均为2梯4户。
恒大御景半岛——产品分析
后期产品多为2梯4，70%以上为120-133平改善型三房 户型，大户型均为客厅朝北设计。
一楼
127 平
90 平
133 平
90 平
二楼
127
127
平
126.62㎡ 复式 三房两厅两卫
优 势
层高5.6米，两层空间； 赠送面积大； 餐客厅挑高设计，可改主卧套，三房变四
房，
劣 厨房无生活阳台； 势 卫生间偏小；
挑高部分改卧室无卫生间可用。
一级竞品——恒大御景半岛
核心贩卖价值： 品牌开发商+融城地段+1江1湖1公园+教育资源
项目概况
区域
九华
建筑类型
高层
2 34
1
5
17 6
20 18 19
16 15
7
12 11 10 9
8
7800元/㎡。
九华湖壹号——产品分析
定位市场主流需求面积段产品，2梯4户通过连廊实现南北 通透，超大阳台赠送优势（9-10.76㎡），
122㎡ — 三房两厅两卫
优 势
格局方正动静分区 超宽景观阳台 主卧带衣帽间
劣 势
客厅开间小（3.6 米） 厨房无生活阳
目录 /CONTENT
第一章：目标分析 第二章：市场分析 第三章：项目价值剖析 第四章：项目定位 第五章：营销推广执行
区域 市场
品牌开发商百家争鸣
碧桂园、恒大等全国知名房企陆续进驻湘潭，主要集中 在九华区域
成交367万方，创历史新高
湘潭市场容量在150-180万方/年，2017年成交量将创历史 新高，目前市场进入“供不应求”周期
劣 势
2间卧室朝北， 厨房无生活阳台，
139.20㎡ — 3+1房两厅两
卫优
势
南北通透，南北 阳台，阳台高赠 送可改房，主卧
带飘窗。
劣 3间卧室朝北，厨房无生 势 活阳台，公共卫生间靠
里面，影响私密性
五矿万境水岸——产品分析
局部楼栋两梯三户，差异化产品定位为126㎡复式户型， 拔高项目形象，
一楼
二楼
占地面积 40万方 容积率
3.50
绿化率
33%
总户数 约2500
交付标准 毛坯
物业 湾田物业
项目地址
客户主要以九华偏于职工和（泛） 公务员为主
在售情况 高层仅少量170平层产品在售
九华湖壹号——销售情况
项目分两期开发，目前一期高层基本售罄，均价5300元
/㎡，下批加推3#，目前交1000抵3万认筹，预计7月中