2012年大理房地产市场调研报告
大理房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景1 、项目名称：兴盛富康苑（暂定名）2、项目概况1）地块位臵：该基地东起大丽路，西至兴盛北路、围该地块属市中地段。
2）建设规模与目标：土地面积：80 亩（平方米）；容积率：3.35 ；土地价格：预计 300 万元 / 亩（国有土地使用权挂牌出让起价）总面积（预计）：53280㎡；建筑面积（预计）：178488㎡。
3）周围环境与设施周边配套设施有全民健身中心、客运北站、湿地公园、幼儿园、小学、中学、医院等。
周边邻近的小区有洱海庄园、玉海豪庭等。
其中：距离大理古城 13 公里；距离市人民医院、海尔玛、海湾国际酒店仅 3 公里；距离下关第四中学 1 公里；距离大理市第四幼儿园大概 1.5 公里；距离周边商业银行 2 公里；步行到公交车站仅 5-10 分钟；3、项目优、势分析优势及机会(1)该项目地处市中具发展潜力的地段，周边配套设施已基本完善交通便利，在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)大理市近几年因旅游业的带动下，外来人口在此购臵屋业的机率增加，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成。
(4)该项目东是苍山，西邻洱海，景致引人。
(5)该项目定位为高层建筑较为合适。
(6)在该项目的投资会给本集团的物业管理公司带来商机。
劣势及威胁(1)该项目对于地块排污系统工程不完善，具有一定的不可确定性。
(2)“地块成本”估计相对有些高，会使开发成本增高。
(3)建筑材料价格与红河州相比较相对高一些。
由于当地的沙石料都从外地运输，所以运输费用会有所增加。
(3)“洱海庄园、玉海豪庭”小区等日趋完善，即为高层住宅，其中玉海豪庭预计于本年9 月份开盘，是本项目的竞争对手。
二、市场分析1、大理州概况（参考）大理州地处云南省中部偏西，东邻楚雄州，南靠普洱、临沧二市，西与保山市、怒江州相连，北接丽江市。
自治州首府驻大理市下关，距昆明市338 公里。
2012房地产市场分析
2012房地产市场分析一、今年房地产市场表现；二、房地产业趋势的分析和看法。
今年房地产形势有些怎样的特点，我归纳为三喜一忧，首先表现房地产销售形式非常好，房地产销售面积达到历史最高的水平，商品房销售的增长速度不仅仅是咼于去年。
房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。
非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个商品房贷款的20%房地产不良贷款率下降, 从这几个表现都是积极的，向上的，这是值得肯定的'总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。
今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的同时，在个别地区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大很好。
我个人判断：未来房地产市场发展，如果谈趋势的话，有几点的考虑：房地产市场基本需求处于稳定阶段初次置业的需求里面分了两类：1、现在国家的人口的年轻化趋势仍然存在，年轻化的优势仍然存在，现在国家的人口结构里面，35岁以下的人口仍然占到了整个人口的45.5%。
35岁以下的无论是租房和买房都对住房产生了很大的需求都存在着购房的需求。
2、未来十年，中国的劳动力人口数量仍然是非常的庞大，这部分的劳动力人口受教育程度非常高，创新能力和消费能力是最强的，对住房需求的改善愿望是最强烈。
2012大理市房地产市场报告
城市规划
以大理为核心，外围四县为副中心，向外辐射，形成“单核、一圈、三环、 四轴”的城镇体系格局，整体构成核心发展区接轨的“都市区经济”。
“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局
单核：大理滇西中心城市； 一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心， 以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外 扩散，形成一个大理都市圈 三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集 环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环； 四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放 射形成四条城镇发展轴线。
（单位：亿元）
600
568.5
500
400
319.6
300
178.5
200 100
96.4
64.6
0 大理州
保山市
丽江市
迪庆州
怒江州
近两年大理市GDP增长情况（单位：亿元）
2010年
大理州三产增长比较
2011年
数据来源：大理州、大理市2011年经济公报
城市经济发展状况
城镇居民人均可支配收入、城乡居民储蓄稳定增长，具备高端消费基础，但还 需进一步灌输全新理念，促进消费。
用地规划
建设用地不断增加，土地供应量逐渐增加。
根据中期规划2010年城市建设总用地27.7平方 公里，人均城市建设用地98.9平方米。其中：下 关19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方 公里，人均132.1平方米；
2015年城市建设总用地31.5平方公里，人均城 市建设用地98.5平方米。其中：下关21平方公 里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均 124.1平方米。
187公里
位于云南中部偏西， 东邻楚雄州，南靠普 洱市、临沧市，西与 保山市、怒江州相连， 北接丽江市。是中国 西南边疆开发较早的 地区之一。四季温差 不大，干湿季分明， 常年气候温和，以秀 丽山水和少数民族风 情闻名于世。
大理市房地产市场调研分析报告
国家 2011.1.27
2011.3.22
2011.2.24
2010.5.5
2011.2.26
存款准备金率上调
数据来源：昆明中原策略中心
货币供应量
—ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ——市场流动性过剩的情况依然没有缓解
数据来源：昆明中原策略中心
➢截至3月末，广义货币（M2）余额75.81万亿元，同比增长16.6%，比上月末高0.9个百分点，比上年 末低3.1个百分点；狭义货币(M1)余额26.63万亿元,同比增长15.0%，比上月末高0.5个百分点，比上年 末低6.2个百分点；流通中货币(M0)余额4.48万亿元，同比增长14.8%。 ➢货币供应量增幅高于上月，表明目前市场流动性过剩的情况依然没有缓解。
大理市房地产市场调研报告
昆明中原地州部 2011.06
目录：
Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Part 5
宏观经济及政策分析 大理市城市规划
大理市房地产分析 项目所处竞争环境分析 大理市房地产市场预判
Part 1
宏观市场经济分析及政策解读
1.1 全国宏观市场经济分析及政策解读 1.2 昆明土地市场分析及政策解读 1.3 大理州城市投资环境分析
1.1
全国宏观市场经济分析及政策解读
➢宏观经济概括 ➢国家货币供应量 ➢新增人民币贷款 ➢国家房地产开发景气指数 ➢2010年至2011年重点国家政策回顾
国内宏观经济回顾
————通胀压力大，宏观经济调控措施密集出台，信贷市场收紧。
➢ 自2009年11月开始，居民消费价格 指数（CPI）和工业品出厂价格指 数(PPI)由负转正，之后一直呈上扬 态势，而上月CPI同比增幅已高达 5.4%，持续保持高位，反映了当前 物价上涨较快，经济环境面临较大 通胀压力的现状。
大理房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景1 、项目名称：兴盛富康苑（暂定名）2、项目概况1 ）地块位臵：该基地东起大丽路，西至兴盛北路、围该地块属市中地段。
2）建设规模与目标：土地面积：80 亩（平方米）；容积率：3.35 ；土地价格：预计 300 万元 / 亩（国有土地使用权挂牌出让起价）总面积（预计）： 53280 ㎡；建筑面积（预计）： 178488㎡。
3）周围环境与设施周边配套设施有全民健身中心、客运北站、湿地公园、幼儿园、小学、中学、医院等。
周边邻近的小区有洱海庄园、玉海豪庭等。
其中：距离大理古城 13 公里；距离市人民医院、海尔玛、海湾国际酒店仅 3 公里；距离下关第四中学 1 公里；距离大理市第四幼儿园大概 1.5 公里；距离周边商业银行 2 公里；步行到公交车站仅 5-10 分钟；3、项目优、势分析优势及机会(1)该项目地处市中具发展潜力的地段，周边配套设施已基本完善交通便利，在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)大理市近几年因旅游业的带动下，外来人口在此购臵屋业的1机率增加，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成。
(4)该项目东是苍山，西邻洱海，景致引人。
(5)该项目定位为高层建筑较为合适。
(6)在该项目的投资会给本集团的物业管理公司带来商机。
劣势及威胁(1)该项目对于地块排污系统工程不完善，具有一定的不可确定性。
(2)“地块成本”估计相对有些高，会使开发成本增高。
(3)建筑材料价格与红河州相比较相对高一些。
由于当地的沙石料都从外地运输，所以运输费用会有所增加。
(3)“洱海庄园、玉海豪庭”小区等日趋完善，即为高层住宅，其中玉海豪庭预计于本年 9 月份开盘，是本项目的竞争对手。
二、市场分析1、大理州概况（参考）大理州地处云南省中部偏西，东邻楚雄州，南靠普洱、临沧二市，西与保山市、怒江州相连，北接丽江市。
自治州首府驻大理市下关，距昆明市338 公里。
大理市场调查报告
大理市场调查报告大理市场调查报告一、引言大理，位于中国云南省西北部，是一个风景秀丽的旅游胜地。
这里有壮丽的自然风光、丰富的民族文化和独特的市场。
本报告旨在对大理市场进行调查，了解当地的商业环境、消费习惯以及市场潜力，为商家和投资者提供有价值的信息。
二、经济概况大理市经济以旅游业为主导，旅游收入占据了整个市区生产总值的很大比例。
此外，农业、手工业和小型制造业也在市场中占有一席之地。
大理市的经济发展迅速，吸引了大量的投资和人才。
三、市场调查结果1. 消费习惯在大理市，消费者对于品质和服务的要求较高。
他们更倾向于购买绿色、有机、天然的产品。
此外，大理市的消费者也对品牌有一定的认同度，他们愿意为知名品牌的产品付出更高的价格。
2. 市场竞争大理市的市场竞争激烈，各行各业都有很多竞争对手。
然而，由于大理市的旅游业发达，一些与旅游相关的行业如酒店、餐饮和旅游纪念品店等在市场中占据了较大的份额。
3. 潜在市场尽管大理市的市场竞争激烈，但仍存在许多潜在的市场。
例如，随着人们对健康生活的追求，健身房、瑜伽馆和健康食品店等行业有很大的发展空间。
此外，大理市的文化艺术市场也有很大的潜力，如手工艺品、传统音乐和舞蹈等。
四、市场机会与挑战1. 市场机会大理市的旅游业发达，为相关行业带来了很多机会。
例如，旅游纪念品店可以推出独特的产品，吸引游客购买。
同时，大理市的传统文化也为文化艺术市场提供了机会，可以开设文化体验店、艺术展览等。
2. 市场挑战尽管大理市市场潜力巨大，但仍面临一些挑战。
首先，市场竞争激烈，新进入者需要有独特的产品和服务来吸引消费者。
其次，由于大理市的地理位置偏远，物流和供应链方面可能存在一些困难。
最后，文化差异也是一个挑战，商家需要了解当地的文化和消费习惯，以适应市场需求。
五、市场推广策略1. 品牌建设在大理市，品牌认同度很重要。
商家可以通过提供高品质的产品和优质的服务来树立自己的品牌形象。
同时，积极参与当地社区活动和赞助文化艺术活动也是提升品牌知名度的有效途径。
大理市房地产市场调研报告
大理市房地产市场调研报告报告摘要：本报告通过对大理市房地产市场进行调研分析，总结了市场的整体情况以及存在的问题，并提出了相应的建议。
调研表明，大理市房地产市场目前处于较为活跃的阶段，但也存在一些潜在风险和不足之处。
针对这些问题，本报告提出了一些改进措施和政策建议，以促进大理市房地产市场的健康发展。
1. 市场概况在调研过程中，我们发现大理市房地产市场的供需状况保持相对平衡，市场交易量持续增长。
其中，住宅市场占据主导地位，商业地产和写字楼市场也有一定的需求。
近年来，大理市房价持续上涨，市场投资热情高涨，投资回报率较高。
2. 存在问题然而，调研发现大理市房地产市场存在以下问题：（1）房地产市场投资过热，市场泡沫风险增加；（2）土地资源紧缺，导致房价持续上涨；（3）政策体系不完善，缺乏有效的监管措施。
3. 建议和措施为了解决上述问题，我们提出以下建议：（1）加强市场监管，加大对违规行为的打击力度，防止市场出现泡沫；（2）优化土地供应机制，增加土地供应量，降低土地成本，稳定房价；（3）完善房地产政策，引入更加严格的监管措施，保护购房者的权益；（4）促进租赁市场的发展，增加市场供应，缓解购房压力。
4. 结论通过对大理市房地产市场的调研，可以得出结论：大理市的房地产市场虽然发展势头良好，但也存在一些问题，需要进一步优化和改进。
只有通过引入更加严格的监管措施和政策调整，才能保持市场的健康发展并促进可持续发展。
5. 市场调研结果分析5.1 房地产市场投资过热，市场泡沫风险增加大理市房地产市场的投资热情高涨，很多投资者将房地产作为获取暴利的切入点。
然而，过度投资和投机行为容易导致市场泡沫的形成和崩溃，给整个市场带来不稳定的因素。
加之房地产市场投资的门槛相对较低，一些不具备实际经营能力的企业也涌入市场，增加了市场风险。
解决这个问题的关键在于加强市场监管，加大对违规行为的打击力度。
政府应加强发布房地产市场信息，并建立完善的市场监管体系，加大对不合规行为的惩罚力度，通过正常的市场机制来引导投资者，避免过度投资和投机行为的发生。
大理旅游地产走势分析
大理旅游地产走势分析酒店式公寓凭借着小户型、低总价、宜商宜住等诸多优势，逐渐在大理楼市兴起，成为置业新宠。
酒店公寓异军突起2012年初，大理洱海金沙旅游度假置业有限公司打造的“洱海之门”产权式酒店开盘，不到半年期间全面售罄。
与此同时，更多的产权式酒店、公寓项目也都提上开发计划。
仅一年时间，大理在售的产权式物业，从无到有，从单一的投资回报到五花八门的投资收益。
酒店式公寓多重优势被看好酒店式公寓，一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点，既可居住又可办公的综合性很强的物业。
酒店式公寓近几年在大理逐渐兴起，受到了市场关注。
不受调控影响投资前景可观公寓作为住宅类产品，但并不受调控政策的制约，在目前的市场下，拥有一定的先天优势。
放眼大理楼市，公寓物业异军突起。
新政出台后，大量的投资客从住宅市场涌向商业地产，但是，投资商铺、写字楼都需要大量的资金，而公寓房总价较低，购房者普遍能承受。
此外，项目不仅不限购、而且不限贷。
与此同时，业内人士和购房者对于大理酒店式现房公寓的发展潜力和前景普遍看好。
公寓因总价低、精装修、户型虽小但能够满足很多商务、投资和高层次人员的居家需求，具有比普通住宅、其它投资类产品更优的竞争力。
因此，对于投资客来说，发展前景非常可观。
目标客群明确：内外通用与传统酒店相比，酒店公寓除了传统酒店提供的床单、毛巾等换洗服务外，每间套房还配备有冰箱、洗衣机等日常用品。
此外，还免费为长住客人提供微波炉、电磁炉、锅碗瓢盆等烹饪用具。
而在所有客房里，均可免费无线上网。
目前，大理酒店式公寓的消费群体主要为都市白领、外驻大理办公人士、小型办公人群及商务人士。
最重要一部分市场为外销，很多外地置业者虽然选择大理置业，但并不长期生活在此，对于这部分人而言，酒店式公寓是他们的最佳选择。
如何选购重在区域面对当下眼花缭乱的公寓市场，买酒店式公寓不能盲目，最重要的是要选对区域。
由于酒店式公寓的客户群体很明确，所以当地商务环境是否良好，对于内销市场而言，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备；对于外销置业者而言，公寓服务，商业配套，景观资源都决定了其是否有稳定的消费群。
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精选pp洱t 海庄园
20
下关老城片区
下关老城区房地产开发主要为城中村改造项目； 城中村项目完全照搬昆明模式，物业类型以点式高层+写字楼+酒店+集中商业
中心的城市综合体为主； 城中村改造项目供应目标客群为本地客户； 城中村改造总占地5000亩，目前已有3宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产
已获得城中村改造项目的开发权；
100
80
60
40
27.35
26.5%
20
0
2008
105.6 66.27
54.4%
2009
141.58 93.16
65.8% 2010
190 118.56
62.4% 2011
供应量（万㎡）
销售量（万㎡）
销售率
大理市房地产业正处于一个较快的发展时期，国家先后出台了一系列政策，但大理市房 地产业实际上并未受此冲击的影响，反而逆势转强；
17
5000 4000 3000 2000 1000
0
普通住宅均价走势图
3147 14.9%
3214
2008
2.1% 2009
3387
5.4% 2010
4083
25%
20.0% 20%
15%
10%
5%
0% 2011
普通住宅均价（元/㎡）
增长率
大理房地产均价呈上涨趋势， 在2008年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在5.6%， 2011年旧城项目改造和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个旧城项目住宅均价 高达6800元/㎡；
6
旅游规划定位
❖ 旅游规划定位目标：中国一流、世界知名；将大 理建设成为中国西部国际知名生态旅游胜地，打 造成“风花雪月大理、浪漫休闲之都”
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7
人口发展目标
阶段目标
城镇人口达
近期目标（至2015年） 55万人
中期目标（至2020年） 65万人
城市建成区面积 48平方公里 70平方公里
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2012年房交会期间 大理房地产市场调研报告
2012年4月
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1
目录
1 大理简介 2 大理市规划分析 3 住宅市场研究 4 商业市场研究 5 总结
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2
大理简介
❖ 大理州，面积2.95万平方公里，管辖1市8县3个自治县，人口351万。
❖ 大理市是大理州政治、经济、文化中心，面积1468平方公里，人口50万。 其中城区人口约34万人；
2005年成为大理房地产市场转折的一年；
2006年开发量实现大幅增加；
2007～2010年房地产开发投资基本持平，2011年整个房地产市场呈下 行趋势；
大理房地产市场受旅游业影响较大，旅游业发展促进房地产市场快速发 展；
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15
商品房供需统计
200
180
160
140
120
102.15
8
大理城市发展走向
打造文化旅游 创意产业区， 重点开发喜洲
临空经济区和洱 海沿线的休闲旅 游区
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下关老城区 东南结合凤仪 镇开发
9
区域规划说明
按照大理市规划，城区发展划分为： 1、海西片区 2、下关城区 3、海东片区
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10
海西片区
❖ 214国道以西苍山脚下： 低密度、高品位开发的体 育、娱乐、度假、观光旅 游为主的度假休闲基地 ；
2010
别墅均价（元/㎡）
增长率
60%
7936
50%
40%
30%
20%
4.9%
10% 0%
2011
别墅作为外销型产品，价格增幅较大，经过一段时间推广炒作后，开始发力，2009年价 格快速上涨，增长率高达53%；
大理别墅市场受内外因素影响不大，因此开发商对别墅市场的热情要远高于普通住宅。
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21
实力项目 俊发项目
泰业国际广场 锦达豪庭
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兴盛时光
22
海东新城（满江区）
为整个大理市场的高端物业风向标； 传统大理古城版块经历了由最初的低价、低质，主打本地市场客户，到开始向现
在的较高价格、品质开始提升，主打外地市场客户的阶段；
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19
海西片区
天籁家园
海西、古城片区将不再有项目面世； 未来土地供应及发展重心在喜洲；
银海山水间
实力项目 1000亩
感通别墅
洱海天域
普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发，别墅类物业的
炒作带动了普通住宅价格上涨；
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18
住宅开发区域分布
大理房产市场可分划为传统大理古城版块、环洱海版块和下关三大版块； 下关版块是以本地市场为主，楼盘数量较多，价格较低； 环洱海区域是一个新兴版块，其中 “洱海国际生态城”以高端启动，使区域成
❖ 大理主城区位于下关；
❖ 旅游业是大理的支柱产业，旅游产业包含休闲度假、观光旅游、文化体 验旅游等，同时辅以种植业，为丽江、香格里拉提供蔬菜供应；
❖ 2011年大理州GDP：568.5亿元，位列全省第五，人均GDP为2700美元 （全省人均GDP为2950美元）。
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3
大理空间位置
❖ 大理市距昆明359 公里；
❖ 距丽江187公里；
❖ 距保山166公里；
❖ 大理是滇西陆路交 通枢纽和重要物资 集散地。
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4
大理市规划分析
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5
大理城市定位
❖ 滇西中心城市核心区； ❖ 云南省重要的现代服务业、先进制造业基地； ❖ 中国通往东南亚、南亚重要陆路通道的枢纽节点； ❖ 国际知名休闲康体旅游胜地。
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12精选pຫໍສະໝຸດ t海东新城片区❖ 满江片区为海东新 城核心区，政治、 经济、文化中心； 大理物流商贸中心 区；
❖ 双廊镇：绿色经济 重镇、历史文化名 镇和生态观光旅游 重镇。
❖ 挖色镇：旅游产品 交易、加工工业为 主的特色小城镇；
13
住宅市场研究
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14
房地产开发情况
2002-2005年处于大理商品房起步阶段；
❖ 214国道以东：海滨沙滩 浴场公园和度假、游乐设 施用地 ；
❖ 片区有约10宗土地开发集 中于喜洲镇；
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11
下关老城片区
❖ 苍山脚下：为科 研文教区和苍山 环境绿化保护区；
❖ 结合旧城改造建 成全市行政、经 济、旅游观光和 文化活动综合区；
❖ 东南发展新型工 业发展区及物流 产业园区；
旅游业增长及大理知名度增强，开发企业看好并认可大理市未来房地产市场前景。
供应量相对较大，本地消化率有限，大量外销型产品推出，导致销售率不高；
精选ppt
16
10000 8000 6000 4000 2000 0
33.3% 4741
2008
别墅均价走势图
53.8% 7290
7562.9
3.7%
2009