张进锐《土地获取法务尽职调查实务分享》
第三次全国国土调查内业信息提取工作手册
第三次全国国土调查工作手册之一第三次全国国土调查内业信息提取工作手册国务院第三次全国国土调查领导小组办公室2018年12月目 录一、工作内容 (2)（一）基础资料检查与处理 (2)（二）A类图斑提取 (2)（三）B类图斑提取 (2)（四）成果整理下发 (4)二、总体原则 (4)（一）充分依据遥感影像 (4)（二）把握重点区域和重点地类 (5)（三）保证农用地变未利用地的可靠性 (5)（四）数据库图斑严重错乱区域需完整勾绘 (6)（五）保持已基本建成同一建设用地单元的完整性 (6)（六）保证图斑勾绘边界的准确性 (8)三、工作方法 (8)（一）技术指标 (10)（二）基础资料检查与处理 (11)（三）集中连片建成区勾绘 (12)（四）内业信息提取 (13)四、成果内容与管理 (16)（一）成果内容 (16)（二）成果管理 (17)（三）内业图斑说明 (20)第三次全国国土调查（以下简称“三次调查”）采用“国家统一制作调查底图、内业判读地类，地方实地调查、地类在线举证，国家核查验收、统一分发成果”的流程推进。
内业信息提取工作，利用国家统一制作的最新高分辨率数字正射影像图（DOM），与更新到最新年份的土地调查数据库套合，按照土地利用现状分类标准，在全辖区范围内，逐地块判读土地利用现状信息，并与数据库对比分析，提取影像与数据库基本一致（B类）和不一致（A类）图斑的全覆盖内业信息图斑，并预判土地利用类型。
1一、工作内容（一）基础资料检查与处理对内业信息提取基础资料的正确性进行检查，对基础资料存在问题的进行合理处理。
主要包括：对DOM影像的检查与反馈；对镶嵌块的检查与修正；对最新土地调查数据库DLTB存在系统偏移的，做必要的纠正，根据整体偏移或局部偏移情况做相应处理；对集中连片建成区范围进行勾绘等。
（二）A类图斑提取即提取影像特征与数据库地类不一致的图斑。
A类图斑根据影像特征内业预判类型分为六个一级类，十一个二级类及六个标注类型（见表1）。
法律服务工作中的调查取证技巧与方法
法律服务工作中的调查取证技巧与方法在法律服务工作中，调查取证是非常重要的环节。
它是为了收集、保管和使用证据，以便在法庭上支持或反驳某个事实或主张。
本文将讨论法律服务工作中的调查取证技巧与方法，并提供一些实用建议。
一、调查准备阶段在进行调查之前，必须制定一份调查计划。
这需要了解案件的重要细节、证据的类型和位置，以及所需资源的清单。
一旦有了计划，就可以着手采取以下措施：1.信息收集：收集与案件相关的各种信息，包括案件当事人的背景、相关证据的来源和可能的证人。
2.准备工具：选择合适的调查工具和设备，例如相机、录音设备、取证包等。
同时，确保这些工具都是合法合规的。
3.员工培训：对参与调查的员工进行培训，确保他们了解调查程序和公司的道德规范。
二、证据收集阶段一旦调查准备阶段完成，就可以开始进行证据收集。
以下是一些常用的证据收集方法：1.采访：与相关人士进行面对面的采访，记录他们的陈述和观点。
确保采访过程中有足够的沟通和尊重。
2.书面证据：收集书面文件、合同、邮件、短信等相关证据。
如果可能，尽量获取原始文件。
3.现场勘查：对现场进行勘查，寻找可能有助于案件的物理证据。
4.监控和调取记录：如果有必要，可以使用监控设备或调取通话记录等技术手段来获取证据。
5.电子取证：在数字化时代，电子取证变得越来越重要。
可以通过计算机取证、手机取证等技术手段，获取相关电子证据。
三、证据保存和处理阶段在获取证据后，必须妥善保存和处理它们。
以下是一些建议：1.标注和记录：对于每一件证据，应尽可能详细地标注和记录其来源、时间、地点等信息。
2.保密和保护：确保证据的保密性和安全性，以防止遭到泄露或篡改。
3.备份和复制：制作证据的备份和副本，以防意外损失或毁坏。
4.专业分析：对需要进行专业分析的证据，如DNA、化学物质等，应委托专业机构进行分析。
四、证据使用和呈递阶段在法庭上使用证据时，必须遵循一定的法律程序。
以下是一些注意事项：1.合法获取：只能使用经过合法获取的证据，以免其合法性受到质疑。
法律尽职调查报告案例(3篇)
第1篇一、项目背景某国有企业（以下简称“甲方”）拟通过股权转让方式收购某民营企业（以下简称“乙方”）的全部股权。
本次股权转让完成后，甲方将成为乙方的控股股东。
为了确保本次股权转让的合法、合规，甲方委托某律师事务所（以下简称“本所”）对乙方进行法律尽职调查。
本所接受甲方委托后，成立了专项调查组，对乙方进行了全面、细致的法律尽职调查。
二、调查范围本次法律尽职调查的范围包括但不限于以下内容：1. 乙方公司概况及历史沿革；2. 乙方的组织架构、股权结构及关联方关系；3. 乙方的经营范围、主营业务及主要产品；4. 乙方的财务状况及主要财务指标；5. 乙方的合同、协议及相关法律文件；6. 乙方的知识产权、土地使用权、房产等主要资产；7. 乙方的债权债务、诉讼仲裁及行政处罚情况；8. 乙方及其主要股东的合规性及廉洁性。
三、调查方法1. 文件审查：查阅乙方公司章程、股东会决议、董事会决议、监事会决议、合同、协议、财务报表等文件；2. 询问访谈：与乙方董事会、监事会、高级管理人员、主要股东等进行访谈；3. 实地考察：对乙方的主要生产经营场所进行实地考察；4. 资料查询：通过工商登记、法院公告、仲裁裁决等途径查询相关信息；5. 专家咨询：就特定法律问题咨询相关专业人士。
四、调查结果1. 公司概况及历史沿革乙方成立于20XX年，主要从事XX行业业务。
自成立以来，乙方经过多次增资扩股、股权转让等，股权结构发生多次变化。
目前，乙方注册资本为XX万元，法定代表人为XX。
2. 组织架构、股权结构及关联方关系乙方目前设有董事会、监事会、总经理等机构。
董事会由XX名董事组成，其中甲方委派XX名董事。
监事会由XX名监事组成，其中甲方委派XX名监事。
乙方的股权结构较为稳定，甲方为控股股东。
3. 经营范围、主营业务及主要产品乙方经营范围为XX行业业务。
主营业务为XX产品研发、生产和销售。
主要产品包括XX、XX等。
4. 财务状况及主要财务指标乙方近年来财务状况良好，营业收入、净利润等主要财务指标逐年增长。
法律尽调案例(3篇)
第1篇一、案例背景某投资公司（以下简称“投资方”）拟对一家名为“A公司”的民营企业进行股权投资。
A公司主要从事互联网技术研发、产品开发和销售，拥有一定的市场份额。
在投资前，投资方决定对A公司进行法律尽职调查，以确保投资决策的准确性。
二、尽调流程1. 确定调查范围和目标根据投资方的需求，本次尽调的主要目标包括：（1）了解A公司的法律地位和股权结构；（2）评估A公司的法律风险，包括但不限于合同风险、知识产权风险、劳动法律风险、税务风险等；（3）审查A公司的重大法律文件，如公司章程、股东协议、劳动合同、专利证书等。
2. 组建尽调团队投资方聘请了一家知名律师事务所作为法律顾问，组建了由律师、会计师、审计师等专业人员组成的尽调团队。
3. 收集和整理资料尽调团队收集了A公司的以下资料：（1）公司章程、股东协议、董事会决议、监事会决议等公司内部文件；（2）合同、协议、招投标文件、专利证书、商标证书等外部文件；（3）财务报表、审计报告、税务申报等财务资料；（4）劳动用工、社会保险、住房公积金等人力资源资料。
4. 审查和分析资料尽调团队对收集到的资料进行了以下审查和分析：（1）审查A公司的法律地位和股权结构，确认其合法合规；（2）评估A公司的法律风险，包括但不限于：① 合同风险：审查A公司的合同签订、履行、变更和终止情况，关注合同条款是否存在重大瑕疵或风险；② 知识产权风险：审查A公司的专利、商标、著作权等知识产权的归属、使用、许可等情况，关注是否存在侵权风险；③ 劳动法律风险：审查A公司的劳动合同、社会保险、住房公积金等人力资源资料，关注是否存在违反劳动法律法规的风险；④ 税务风险：审查A公司的税务申报、税收优惠等税务资料，关注是否存在税务风险。
（3）审查A公司的重大法律文件，如公司章程、股东协议、劳动合同等，关注其是否符合法律法规和公司章程的规定。
5. 编制尽调报告尽调团队根据审查和分析的结果，编制了《A公司法律尽职调查报告》，并向投资方提供了详细的调查结论和建议。
无讼阅读｜关于土地使用权的法律尽职调查要点
无讼阅读｜关于土地使用权的法律尽职调查要点转载请注明来源近年来，由于政府土地供给减少，房地产企业通过金融机构融资因监管政策不断收紧而难度越发增大，尤其是许多中小型房地产企业在拿地后，其开发资金迟迟不能到位，最终只能通过出让项目公司股权而退场或者接受十分苛刻的条件方式进行融资开发，由于土地使用权本身及开发的价值较大，故受到投资者的极大认可，土地使用权作为投资标的或者抵押物对投资人是一个比较充分的保障，也成为此类投资法律尽职调查的根本问题。
除了土地开发的市场风险外，由于我国土地政策较为严格，就法律风险而言，从土地的取得、转让、开发等全过程环节均存在相应的法律风险，其中土地使用权被政府无偿收回的风险是终极风险。
前有北京嘉华律师所800万赔偿案在先，土地使用权的法律尽职调查风险不可不防。
对此，笔者拟就对土地使用权的法律尽职调查需要重点关注的法律问题及其操作进行初步分析介绍如下，以供参考：（一）土地使用权的权属与取得1、核查土地使用权证书、不动产登记簿查询证明只是法律尽职调查第一步按照《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
因此，原则上，依法进行土地使用权登记并取得土地使用权证书，且能通过在不动产登记部门打印的不动产登记簿查询证明印证，则登记的权利人即为合法的土地使用权人。
但是，从对土地使用权的法律尽职调查而言，前述工作只是法律尽职调查第一步。
2、对土地使用权的法律尽职调查须深入至土地使用权的取得程序首先，如果土地使用权的取得程序不合规，不仅可能造成纠纷，而且可能造成出让合同无效，土地使用权被政府收回。
从土地使用权取得方式上，分为出让和划拨，因划拨土地的转让、出租、抵押均需要补办出让手续方可进行，故本文主要讨论出让取得的土地使用权。
出让土地使用权的取得程序分为招拍挂出让和协议出让，按照《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号），2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。
如何进行法律服务工作中的调查取证
如何进行法律服务工作中的调查取证法律服务工作中的调查取证是一项重要的任务，它为律师和法务人员提供了有力的证据，帮助他们为案件提供有力的支持。
在进行调查取证时，需要遵循一系列的步骤和程序。
本文将探讨如何进行法律服务工作中的调查取证，包括调查计划、收集证据、取证方法以及相关法规等。
一、调查计划在进行法律服务工作中的调查取证之前，首先需要制定一个合理的调查计划。
调查计划应明确调查的目的、范围、对象、时间和地点。
还需要考虑调查所需的资源和工具，并确定调查的方法和策略。
制定一个详细的调查计划可以确保调查取证的高效进行，并最大限度地获取相关证据。
二、收集证据收集证据是调查取证的核心步骤。
为了获得准确、完整的证据，律师和法务人员需要采用合适的方法和工具。
以下是一些常见的证据收集方法：1. 证人证言：法律服务工作中的调查取证通常需要与相关证人进行面对面的谈话，记录其证言。
律师和法务人员应当妥善保管证人证言的录音、录像或书面记录，并在需要时将其提交给法庭或相关机构。
2. 文书证据：法律文件、合同、信函等文书材料有时可以作为调查取证的有效证据。
律师和法务人员应当认真阅读、整理相关文书，并提取与案件有关的信息和证据。
3. 电子证据：随着科技的不断发展，电子证据在法律服务工作中的调查取证中扮演着越来越重要的角色。
律师和法务人员可以通过调取监控录像、收集电子邮件、短信、社交媒体等信息来获取相关证据。
4. 实物证据：某些案件可能需要收集实物证据，如物品、车辆、建筑等。
律师和法务人员应当妥善保管实物证据，并确保其完整、真实性。
三、取证方法在进行法律服务工作中的调查取证时，律师和法务人员需要遵循一定的取证方法。
以下是一些常用的取证方法：1. 面对面采访：与相关证人进行面对面的采访，记录其证言。
律师和法务人员应当主动提问，注意细节，确保取证的全面性和准确性。
2. 录音录像：在与证人进行沟通时，律师和法务人员可以使用录音和录像设备，以保留证人的原始证言。
房地产项目法律尽职调查文件清单
房地产项目法律尽职调查文件清单一、引言在进行房地产项目投资前，进行尽职调查是一项不可或缺的步骤。
尽职调查是对被投资项目进行全面研究和分析的过程，旨在确认该项目的可行性和风险，并为投资者提供保障。
本文将介绍房地产项目法律尽职调查的文件清单，以供参考。
二、尽职调查文件清单1. 合同文件•购买协议：包括双方签订的购买合同、附件、协议备忘录等相关文件；•土地使用权出让合同：如果涉及土地购置，需查看土地使用权出让合同等相关文件；•商业租赁合同：如果涉及商业租赁，需要查看商业租赁合同等相关文件；•委托代理协议：如果有委托代理机构协助投资，需查看委托代理协议；•关联交易协议：如果涉及关联交易，需查看关联交易协议等相关文件；•其他合同文件：比如装修合同、物业合同等。
2. 公司文件•公司章程：查阅公司章程，了解公司治理结构和股权分配情况；•公司登记证明：查看投资对象的公司登记证明和工商营业执照，确保其与实际情况一致；•公司财务报表：包括资产负债表、现金流量表、收益及利润表等；•公司行政审批文件：包括公司设立、股权变更等审批文件；•公司征信报告：查看企业的信用状况和信用评级。
3. 产权文件•不动产权证/土地使用权证：核实投资项目的房产证或土地使用权证书；•环评报告：查看环评报告，确认学校项目在环境方面的合规情况；•规划许可证：查阅现有效的规划许可证或建设工程规划许可证；•工程施工许可证：查阅现有效的工程施工许可证或建设工程施工许可证；•工程竣工验收文件：查阅建设单位的工程竣工验收文件，确认项目的合法性。
4. 法律文件•司法文书：核查企业是否有过诉讼记录，是否存在未决诉讼事项，以及公司是否是诉讼的被告方；•法律意见书：可以请律师给出法律意见书，确认项目是否存在法律上的风险；•知识产权：查看知识产权是否属实，是否存在侵权问题；•税务证明：查看企业是否存在税务异常问题。
5. 其他文件•审计报告：查询项目公司已经接受的审计报告，确认项目公司的财务状况是否健康稳定；•职工名单：根据企业开具的职工名单，确认是否存在欠薪、离职率等企业经营风险；•社保缴费记录：查看社保缴纳记录，确认企业是否存在社保欠费等问题。
法律尽职调查经典案例(3篇)
第1篇一、背景近年来，随着我国房地产市场的快速发展，越来越多的企业开始涉足房地产领域。
然而，房地产市场的高风险性也使得企业在进行房地产投资时，必须进行严格的法律尽职调查。
本文将以某房地产公司收购案为例，探讨法律尽职调查的重要性及其在实际操作中的应用。
二、案件简介某房地产公司（以下简称“收购方”）拟收购一家知名房地产开发商（以下简称“目标公司”）100%的股权。
目标公司主要从事房地产开发、销售、物业管理等业务，拥有多个房地产项目。
在收购过程中，收购方委托某律师事务所（以下简称“律师事务所”）进行法律尽职调查。
三、法律尽职调查的主要内容1. 目标公司基本情况调查律师事务所对目标公司的基本情况进行了全面调查，包括：（1）目标公司的设立、变更、终止情况；（2）目标公司的经营范围、注册资本、股东情况；（3）目标公司的财务状况、盈利能力、资产负债情况；（4）目标公司的重大合同、诉讼、仲裁情况。
2. 目标公司产权调查律师事务所对目标公司的产权进行了全面调查，包括：（1）目标公司土地、房屋等不动产的权属证明；（2）目标公司拥有的土地使用权、房屋所有权等产权的合法来源；（3）目标公司产权是否存在抵押、查封、冻结等限制性情形。
3. 目标公司合同调查律师事务所对目标公司的合同进行了全面调查，包括：（1）目标公司与供应商、客户、合作伙伴等签订的合同；（2）目标公司合同的主要内容、履行情况、争议解决方式等；（3）目标公司合同是否存在重大违约、潜在风险等情况。
4. 目标公司诉讼、仲裁调查律师事务所对目标公司的诉讼、仲裁情况进行了全面调查，包括：（1）目标公司作为原告、被告或第三人参与的诉讼、仲裁案件；（2）目标公司诉讼、仲裁案件的标的、诉讼请求、争议焦点、判决结果等；（3）目标公司诉讼、仲裁案件对目标公司的影响。
5. 目标公司合规性调查律师事务所对目标公司的合规性进行了全面调查，包括：（1）目标公司是否遵守国家法律法规、政策规定；（2）目标公司是否存在违规操作、违法行为等情况。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
谢谢聆听， 请批评指正！
三、 股权收购尽职调查
• 收购一个目标公司，就像是家庭收养小孩一样，你收养了他， • 你就得对他的一切负责，不管他之前是好孩子还是坏孩子，统统是你 的。所以，在股权收购之前，你必须对他进行调查。我们公司通过股 权收购方式拿地的有沈阳于洪项目、新会项目、惠阳岐山项目、佛冈 项目、花都空港项目、新亚山湖城项目、沙田项目、无锡恒廷项目、 海南临高项目等等。
三、 股权收购尽职调查
调查事项 六 、 其 他 41、公司最近三年来是否有诉讼、 仲裁及行政处罚案件 42、公司总经理、副总经理及其他 高级管理人员有无涉及诉讼、仲裁 及行政处罚案件 43、公司是否有因环境保护、建筑 质量、劳动安全产生的侵权之债
调查情况 东莞沙田项目就存在诉讼、惠阳岐 山项目也存在诉讼 考虑是否对公司造成影响，是否能
政府
招拍挂条件
开发商
利益 （土地财 政、招商 引资）
一、参与招拍挂竞买尽职调查
序号 1 调查事项 调查内容 对接部门 国土部门 规划部门 如涉及林地，还 需查阅是否有林 地征占批文 韶赣铁路、内蒙 古呼市项目监狱。 备注 目标地块所在位置对应 土地利用 的图斑是否为建设用地 总体规划 或允许建设区 目标地块所在位置对应 城市规划 图斑是否为商业、住宅 用地 征地和农 转用批文、 林地征占 批文 地上及周边附着物情况、 土地现状 是否存在拆迁、是否已 经对农民进行了补偿。
• 林地征占批文 ：
一、参与招拍挂竞买尽职调查
• 案例：
• 广宁项目土地没有征地和农转用批文； • 句容项目最新挂牌地块部分用地无征地及农转用 批文。
二、 土地转让尽职调查
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再 转移的行为,就是上手转给下手——云南曲靖项 目、山东文登碧桂园。
四、几点体会
• 一、相辅相成，相反相成；
• 二、有风险，没有发现是失职；没有风险说成有 风险，简直是犯罪； • 三、法务风险仅是从一方面去考虑，具有片面性 ，一块土地是否获取需要综合多方面因素考虑； • 四、恳请前期调查尽量收集我们需要的资料，这 样有利于发表意见；
对土地闲置会造成影响
对后期权利造成影响。 查询国土证 规划方案很重要，容积率，90/70 问题，道路、公园等等。 核准制，发改委（局） 国土局
二、 土地转让尽职调查
序号 13 14 15 16 17 18 19
调查事项 是否取得规划许可证 是否取得建设施工许可证 规划局 建设局
•转让房地产时 房屋已经建成的 ，还应当持有房 屋所有权证书
二、 土地转让尽职调查
序号 1 2 3 4 5 6 调查事项 土地所有权性质 土地用途 出让方式 招拍挂文件 土地使用权转让（或出让） 合同 是否约定出让年限 调查内容 国有、集体；出让、划拨
建设用地、非建设用地、住宅、商
文
件
否继续留用。
防止因违法被吊销营业执照。
三、 股权收购尽职调查
• 变通办法：
• 1、如一个存续多年的公司摘牌，可以要求这家公司新成立一家公司 ，将土地证直接过户到新公司名下，然后我们再收购新公司，这样可 以避免很多风险；2、土地已经过户，如果增值幅度不大，可考虑土 地直接转让，不收购股权。这里特别强调跟财务配合一起商讨最佳方 案。 • 案例：通过股权转让收购海南临高项目。
三、 股权收购尽职调查
调查事项 4、是否有财务（审计）报告 二 、 公 司 的 经 营 情 况 6、是否有正在履行的借款合同 7、是否有对外担保 8、是否有对外长期投资 调查情况 财务部负责调查 如有，是直接负债。 债权债务情况很重要，法务部和财务部 要配合调查。 有投资，是否可以收回，需要评估。
Text
土地出让
vs
土地转让
Text
二、 土地转让尽职调查
《城市房地产管理法》第三十九条
•按照出让合同 约定已经支付全 部土地使用权出 让金，并取得土 地使用权证书
•按照出让合同 约定进行投资开 发，属于房屋建 设工程的，完成 开发投资总额的 百分之二十五以 上
•属于成片开发 土地的，形成工 业用地或者其他 建设用地条件
调查内容
是否三通一平
红线外市政配套设施现状 是否完成征地、拆迁安置补 偿 土地是否闲置 土地是否有抵押等权利负担
踏勘现场
踏勘现场 踏勘现场，走访 看合同约定和现状。 看国土证
二、 土地转让尽职调查
序号 20 21 调查事项 地上建筑物、附着物权属、 现状、是否出租 已完成的开发情况 看房产证 现场踏勘 调查内容
三、 股权收购尽职调查
四 、 公 司 土 地 22、取得土地的途径 划拨、协议出让还是通过公开竞买获得。2004 年8月31日，831大限。茂名水东湾项目。 调查事项 调查情况
23、①土地使用权转让 （或出让）合同 23、②土地是否构成闲 置，是否曾被处罚。
国土局，一般要权利人授权才能查询到。 东莞沙田项目，土地闲置被处罚1000万元。既 不能受此规定不敢拿地，也不能无视该规定。 国土局（土地交易中心）查他项权证，有时候要 去银行看。
四 几点体会
一、参与招拍挂竞买尽职调查
为什么有政府信用做 担保，还不放心？
“新官不理旧账”， “计划赶不上变化”， “变化赶不上领导人 的一句话”。
09年，中共刊物《求是》旗下的 《小康》杂志调查显示，妓女比 官员更将诚信。
一、参与招拍挂竞买尽职调查
招拍挂条件
三、 股权收购尽职调查
调查事项
一、 公司 主体 资格 、历 史沿 革及 基本 情况 2、股权架构 3、资质证书及相 关政府批文
调查情况
工商行政管理部门，现在一般不用介绍信，不用律所
1、营业执照、章 程、变更资料、 外资企业批准证 书
所函，可以直接查询。注意是否年检，是否存续。可 以直接去工商局查，基本信息也可以去红盾网上查。 企业的性质也很重要，国有企业，报国有资产监督管 理机构批准，要经过评估，要在公开市场挂牌交易。 外资股权的转让必须得到企业原审批机关的核准。 工商部门可以查询，章程和股东协议书里面有明确规 定。 工商部门一般也有，如房地产开发资质证书
及
项 目 的 情 况
一般目标公司自身没有，要到国土局查询。
三、 股权收购尽职调查
四 、 公 司 土 地 及 项 目 的 情 况
调查事项 30、是否符合土地利用总体规划 31、是否有建设用地批准书 32、是否有建设用地规划许可证 33、是否有建设工程规划许可证 34、是否有建设施工许可证 35、是否有红线外市政配套
2
3
4
一、参与招拍挂竞买尽职调查
土地利用总体规划图：
一、参与招拍挂竞买尽职调查
城市总体规划图：
一、参与招拍挂竞买尽职调查
项目地块
一、参与招拍挂竞买尽职调查
• 征地和农转用批文：
一、参与招拍挂竞买尽职调查
二、 土地转让尽职调查
• 地块权属人文登市鼎城置业有限公司原股东为交通局副局长杨宗杰的 哥哥和妻子，涉嫌违规；该地块的土地出让金是由交通局支付的，涉 嫌挪用公款购买土地。从法律角度看，土地转让受土地登记公示公信 原则的保护，该地块获准过户登记后，我司即取得该地块的使用权。 经商量后采取土地使用权直接过户的形式受让地块。
服。《土地利用现状分类标准》 协议出让、公开出让 是否公开 标准版本 住宅70年；商服40年。
二、 土地转让尽职调查
序号 调查事项 调查内容
7
8 9 10 11 12
是否约定开竣工时间
是否有已缴地价款的凭据 是否办理国有土地使用权证 是否有政府批准的规划方案 是否有项目的立项审批文件 是否取得建设用地批准书
调查事项 三 、 公 司 的 资 产 状 况 调查情况
13、是否有重要的固定资产明细和汇总表
14、是否有重要生产设备的买卖合同、购置发票等 15、是否有公司所有的房产证及国有土地使用权证 16、是否有公司持有的商标、专利及特许经营权的权证 17、是否有资产租赁或出租情况 18、是否存在固定资产及无形资产的抵押、质押情况 19、是否有验资报告 20、是否有资产评估报告 21、财务账目是否齐备、合法 产权证明
9、是否有已竣工但尚处于保修的 目标公司有在建工程的，则需进行此项
房屋 10、是否有尚未竣工的工程及明 细表、相关工程承包合同 11、是否有公司成立以来开发的 调查。 目标公司有在建工程的，则需进行此项 调查。 目标公司历时较久，开发过地产项目的 公司。
房地产项目明细表
三、 股权收购尽职调查
22
23
是否有禁止转让的情形
是否能顺利过户
看有关文件
走访国土局 国有还是民营，内资还是外资。如
24
公司性质
是国有企业，出让土地要要经过评 估，在公开市场上挂牌出让。
二、 土地转让尽职调查
• 案例：文登碧桂园土地转让
• 鼎城置业公司的背景、土地权属的来源如下：根据文登市政府的工作 部署，文登市交通局承担了圣海路的建设项目，由于该工程投资大、 除向上级争取补助金外，文登市政府将圣海路项目约490亩土地交由 文登市交通局进行市场化运作。为了便于市场化运作，成立了以自然 人为股东(交通局副局长杨宗杰的哥哥和妻子)的文登市鼎城置业有限 公司，并摘得其中的99.31亩土地。后来，杨宗杰的哥哥和妻子将鼎 城公司通过股权转让的方式转让给道路建设的包工头翁建仁，翁建仁 成为现在的股东。
及
项 目 的 情 况
23、③是否存在抵押
三、 股权收购尽职调查
四 、 公 司 土 地 调查事项 24、是否有已缴地价款 的凭据 25、土地是否三通一平 26、是否有政府批准的 规划方案 27、招拍挂的文件 28、是否有项目的立项 审批文件 29、是否有农用地转用 及征收的审批文件 调查情况 关系到土地成本和税收 现场踏勘，陆丰群体性事件。 规划局 目标公司 启动开发的项目