西安高端市场别墅项目营销定位报告
西安高端别墅项目调研报告
西安高端别墅项目调研报告一、西安市宏观经济展望：西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，常驻人口830万人（主城区530万人）。
是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡。
日前西安市的“国际化大都市”构想已经确立，与“北京”、“上海”一同成为了中国第一批三个“国际化大都市”定位的城市，也是西部唯一一个入选此“荣耀”的城市。
同时也是当前三个城市中发展水平最低的城市，因此也成为了未来发展潜力最大的城市。
近年来，西安市经济发展速度处于全国前列，GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间，目前西安市的GDP 总量占到全省的30%； 2009年GDP增速为14.5%，年末GDP总量达2719亿元；而预计本年度GDP仍会保持近14%的涨幅速度，从而一举超出3000亿元大关。
而目前，“十二·五规划”已经落地，已初步规划了“西安未来拟建"一都九城" 5年内初步国际化”的构想，同时也有了在“2020年西安国际化大都市雏形显现”的目标，参考西安当前的发展水准，达到“北京”、“上海”般的水平，其未来的发展速度更加无可限量。
而西安做为二线城市，其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程，西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长，市场成交活跃。
2003年至2009年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长；市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。
而别墅市场的发展则更为落后，到目前为止仅有曲江一个版块以初具规模，但随着曲江不可替代的土地资源的开发完毕，其发展空间已不可避免的受到制约。
故西安的别墅市场不仅出于发展的初级阶段，甚至将迎来一场市场空白的时期，发展机遇良好，未来前景巨大。
二、西安别墅市场走势分析分析本期内西安的别墅走势，不能不分析曲江的别墅；可以说正是在曲江的别墅引领下，西安别墅在2010年在才走进了黄金的一年。
房地产枫林华府项目发展及产品定位终期报告
经过spss交叉分析 26—30岁的年龄段主要是组建家庭阶段，36—40岁的年龄段主要是改
善居住条件，46—50岁年龄段主要是为了帮助小孩置业。
目标客户年龄分析
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
25.30%
4.20%
13.30%
目标客户与高新区主流中高端客户的职业特征基本相符，也是对前面客 户定位的细化；同时由于高新区近年来企业数量大幅增加（2004年为2771 家，其中绝大多数是小企业，是周边省会城市高新区企业数的3-4倍），这 些私营业主是需要重点关注的客层 。
25.00% 22.00%
20.00%
17.00%
15.00%
爱西
华庭 本案
碧泽园
中海 华庭
唐南 香榭
城市 风景
医院
核心居住区域
紫薇 臻品
米罗 梧桐 蓝山 朗座
医院
中华 世纪城
枫叶 新都市
新西蓝
世纪 颐园
易初 莲花
西部 国际
世纪 金花 高科
国际
高新 一小
高新 二中
高新 一中
电信 广场 人民
银行
四季 风景
枫林 绿洲
核心商务配 套区域
紫薇 馨苑
绿地 世纪城
注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘
目标客户对住房面积的需求分析
40.0
30.0
20.0Biblioteka 10.00.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140平米以上
现实 3.1 潜在 2.4
17.0 18.1
32.1 32.8
别墅项目营销推广方案、营销活动方案、
紫薇·庄园营销推广中心：年底500万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。
营销方案一：方案名称“秘密庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。
）品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX 元起步）”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。
（信息传递：价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。
通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）活动概述：紫薇·山庄1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）b.专业的竞拍活动公司全程策划c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e.全程体验式营销活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
别墅的营销方案
别墅的营销方案引言别墅作为高端房产，具有独特、豪华、舒适的特点，吸引了许多有经济实力的人们。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，如何有效地营销别墅成为了开发商和经纪人们面临的重要问题。
本文将针对别墅的特点和目标群体，提出一些营销方案，帮助开发商和经纪人们更好地推广别墅。
目标群体定位别墅作为高端房产，目标群体主要是有着一定经济实力和追求高品质生活的人们。
因此，我们需要重点吸引并定位以下几类目标群体： 1. 高净值人群：拥有较为丰富的资产和高收入，对生活品质有较高追求的高净值人士。
2. 投资客群：有投资房产的需求，希望通过别墅收益稳定或增值的投资客群。
3. 养老客群：不少中老年人有退休计划，希望购买舒适别墅作为养老的居所。
营销策略高品质奢华打造别墅的售卖点之一就是其高品质奢华的特点，因此，我们需要在各个方面展示别墅的舒适、豪华、精致。
可以从以下几个方面进行打造和宣传： - 设计：别墅的外立面、室内设计要精心考虑，可以采用现代、简约、欧式等多种风格，展现出高大上的感觉。
- 建材和装修：选用高端建材和装饰，打造别墅的高品质。
例如，采用大理石地面、实木家具等，让客户感受到别墅的奢华与品质。
- 环境和配套设施：别墅区域内的环境应该美丽、安全、宜居，包括绿化、园林、泳池、私家花园等。
此外，应提供周边配套设施，如高级会所、健身房、儿童乐园等，增加居住舒适度。
定制化服务针对目标客户的不同需求，提供定制化的服务可以有效增加竞争力，例如： -定制设计：根据客户的要求和喜好，可以提供个性化的室内装修设计，满足客户对于家居风格的追求。
- 定制附属设备：根据客户的兴趣爱好和需求，可以提供私人游泳池、花园、健身房等个性化的附属设备，使客户在别墅中享受到更加便捷的生活方式。
增加知名度针对别墅的营销，还可以通过增加知名度来吸引更多的潜在客户：- 媒体宣传：通过报纸、网络、杂志等媒体广告，将别墅的特点和卖点进行宣传，吸引目标客户的关注。
某项目别墅定价报告
某项目别墅定价报告尊敬的领导：根据市场调研数据和项目开发情况，我们项目别墅进行了定价分析，并撰写了本报告，旨在提供有效的参考供建议。
一、市场调研我们首先进行了周边房地产市场调研，发现该区域别墅项目较少，供应相对不足。
同时，该地区具备发展潜力，有良好的基础设施和自然环境，适合居住和休闲度假。
二、项目特点该项目占地面积较大，环境优美，周边景观资源丰富，空气清新，未来可进行更多开发和优化。
别墅设计独特，结构合理，采用高品质材料和装修，内部设施齐全，满足高端客户的居住要求。
三、定价策略1.以市场为导向：考虑到市场供需关系和周边别墅项目价格水平，我们将定价策略定位在市场合理水平上，确保具备较强的竞争力。
2.市场定位：将别墅定位为高端住宅，主要面向高净值个人或家庭购买。
通过高品质的设计、装修和服务，满足其对生活品质的需求。
3.成本控制：强调成本控制和效益最大化，通过采购、施工和售后服务的优化，降低成本，提高利润率。
四、定价模型我们采用市场比较法和成本法两种方法进行定价参考。
1.市场比较法：通过比较周边高端别墅项目的价格和销售情况，结合该项目的特点和位置进行分析，确定一个合理的价格范围。
2.成本法：基于项目的实际投资成本，加上合理的利润率，计算出每套别墅的最低售价，确保项目盈利。
五、定价建议基于以上分析，我们建议将别墅定价在每平方米6000-9000元之间，具体价格根据不同别墅户型和位置进行调整。
同时，可以提供一些增值服务或福利，如增加一定的停车位、景观花园等。
在销售过程中，可以根据市场反馈情况进行灵活调整和优惠策略。
六、风险提示1.市场风险：房地产市场存在周期性和波动性风险，价格和销售情况会受到宏观经济和供需关系的影响。
2.竞争风险：其他别墅项目的竞争会对销售和价格产生影响，需要密切关注市场动态和竞争对手的举措。
3.监管风险：政策调整或税费增加可能对项目的定价和销售产生不利影响，需要及时关注政策变化。
以上是我们对项目别墅的定价分析和建议，希望能提供有价值的参考信息。
别墅市场分析
别墅市场分析引言概述：随着人们生活水平的提高和城市化进程的加速，别墅市场逐渐兴起。
别墅作为高端住宅的代表，吸引了越来越多的购房者的关注。
本文将对别墅市场进行深入分析，从市场需求、价格趋势、地理位置、配套设施以及投资潜力等五个方面进行探讨。
一、市场需求1.1 家庭需求：随着人们生活水平的提高，家庭对居住环境的要求也越来越高，别墅作为一种高品质的住宅形式，受到了越来越多家庭的青睐。
1.2 投资需求：别墅作为一种高端住宅形式，具有较高的升值空间，因此吸引了一部分投资者的关注。
他们看中别墅的投资潜力，希望通过购买别墅来获取较高的回报。
1.3 养老需求：随着人口老龄化问题的加剧，养老别墅市场也逐渐兴起。
许多老年人选择购买别墅作为退休居所，享受安逸的生活。
二、价格趋势2.1 市场分层：别墅市场根据不同的定位和配套设施，价格呈现出不同的趋势。
高端别墅价格相对稳定，中端别墅价格较为灵活，低端别墅价格相对较低。
2.2 地理位置影响：别墅的地理位置对价格有着重要影响。
别墅位于城市核心地段或者风景区的价格较高，而远离市区或者交通不便的别墅价格相对较低。
2.3 市场供需关系：别墅市场的供需关系也会对价格产生影响。
当供应量大于需求量时，价格可能会下降；反之，价格可能会上涨。
三、地理位置3.1 城市核心地段：位于城市核心地段的别墅地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，因此价格较高。
3.2 风景区周边：别墅位于风景区周边，环境优美，空气清新，受到追求自然生活的人们青睐。
3.3 城市发展新区：随着城市发展的不断推进，新区别墅市场逐渐崭露头角。
这些别墅地理位置较为优越，价格相对较低，吸引了一部分购房者的关注。
四、配套设施4.1 教育配套：别墅周边的教育资源对于家庭购房者来说非常重要。
优质的学校和教育机构能够提供良好的教育环境，因此别墅市场中配套教育资源的优劣直接影响着购房者的购买意愿。
4.2 商业配套：周边商业配套设施的完善程度也是购房者考虑的重要因素。
度假型别墅营销策划方案
度假型别墅营销策划方案一、市场分析随着人们生活水平的提高以及旅游休闲方式的多样化，度假型别墅成为越来越多人选择的旅行住宿方式。
目前，度假型别墅市场潜力巨大，但也面临着激烈的竞争。
因此，在市场分析阶段，需要对当前的市场环境和竞争对手进行全面分析，为后续的市场推广策划提供依据。
1.1 市场环境分析目前，国内度假型别墅市场蕴含着庞大的潜力和巨大的商机。
随着人们收入增加和旅游观念的转变，度假型别墅市场逐渐走向成熟。
但与此同时，度假型别墅市场也存在一些问题，比如市场竞争激烈、服务质量参差不齐等。
1.2 竞争对手分析度假型别墅市场的竞争对手主要有两类：一是已经建立了一定知名度和品牌影响力的大型度假型别墅集团，如华住集团、铂涛集团等。
这些集团经营覆盖全国甚至全球的度假型别墅，拥有成熟的市场推广渠道和品牌形象。
二是小型度假型别墅经营者，数量众多，规模较小，但多以服务品质和特色为卖点，为有一定需求的客户提供个性化服务。
二、目标市场定位根据市场调研结果，我们将目标市场定位为高端度假客户群体。
这个群体对度假体验有较高的需求，并且愿意为更好的服务和品质付出更多的费用。
以此为基础，我们制定了以下策略：2.1 高端定价策略以品质和服务为核心竞争力，制定相对较高的价格，确保获得合理的利润，并且给客户提供高品质的度假体验。
2.2 个性化服务策略提供个性化、差异化的服务，满足不同客户的需求。
在预订过程中，为客户提供度假规划和定制化服务，包括推荐当地景点、美食、购物等。
2.3 强化口碑营销策略通过提供卓越的客户体验，争取客户口碑，积极引导客户通过社交媒体平台、旅游论坛、在线评价等方式进行宣传，提高品牌知名度和美誉度。
三、市场推广策划3.1 建立品牌形象在市场竞争激烈的环境下，建立独特与个性化的品牌形象是吸引客户的重要手段。
我们的度假别墅将以追求奢华、舒适和独特的环境为卖点，打造独特的度假体验，形成独特的品牌形象。
3.2 线上推广借助互联网和移动端的广告平台，通过搜索引擎优化(SEO)和搜索引擎营销(SEM)等策略，提高品牌曝光量和点击量，从而吸引更多的客户浏览和预订。
别墅推广及销售方案
一、项目背景随着我国经济的快速发展，人们对居住环境的要求越来越高，别墅作为高端住宅的代表，越来越受到消费者的青睐。
为了满足市场需求，提升项目知名度，提高销售业绩，特制定本别墅推广及销售方案。
二、目标市场1. 高端消费群体：年龄在40-60岁之间，拥有较高的经济实力和社会地位，追求高品质生活。
2. 政府及企事业单位：为政府官员、企事业单位高管提供高品质的居住环境。
3. 投资者：关注房地产市场的投资者，看好别墅项目的长期增值潜力。
三、推广策略1. 线上推广（1）搜索引擎优化（SEO）：优化项目网站，提高在搜索引擎中的排名，吸引潜在客户。
（2）社交媒体营销：利用微信、微博、抖音等平台，发布项目资讯、活动信息、高端生活方式等内容，提高品牌知名度。
（3）短视频营销：制作具有吸引力的短视频，展示别墅项目的独特魅力，吸引潜在客户。
2. 线下推广（1）户外广告：在交通要道、人流量较大的区域投放户外广告，提高项目曝光度。
（2）高端活动：举办高端品鉴会、业主答谢宴等活动，邀请目标客户参与，提升项目口碑。
（3）媒体合作：与房地产、财经、生活类媒体合作，进行软文推广，扩大项目影响力。
3. 合作推广（1）与房地产经纪公司合作，借助其销售渠道，拓展客户资源。
（2）与高端俱乐部、商会等组织合作，邀请会员参加项目品鉴会，提高项目知名度。
四、销售策略1. 产品定位：根据目标市场，打造高端、舒适、环保的别墅产品。
2. 价格策略：根据市场行情，制定合理的价格策略，确保项目竞争力。
3. 优惠政策：针对不同客户群体，推出相应的优惠政策，如团购、折扣等。
4. 销售团队：组建一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务。
5. 营销活动：定期举办各类营销活动，如开盘、团购等，提高项目销量。
五、执行计划1. 制定详细的推广计划，明确时间节点、任务分配、预算等。
2. 加强团队协作，确保各项推广活动顺利进行。
3. 定期对推广效果进行评估，根据实际情况调整推广策略。
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西街花园 （二期）
卓越· 蔚蓝海 岸
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安· 星城
长沙玫瑰园
别墅524.45㎡ 3房：140-160㎡ 4房：155-190 ㎡ 5房：170-180 ㎡
水云间 （三期） 泰禹家园
西山汇景 山水英伦庄园 水印山城
130-280㎡ 180-230㎡ 别墅228-561㎡
270-400㎡
1房36-71㎡ 2房119㎡ 3房60-190㎡ 4房147㎡ 复式157㎡ —— 联排186-252㎡ 独立288-525㎡ 1房（44） 2房（85-68） 3房（101-126）
170-350㎡
2房90-95㎡ 3房122-128㎡ 4房153-220㎡ 5房236-317㎡ 别墅180-300
项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位
启动区定位及启策略
振业西安项目
市场结构分析
大盘操作模式分析
沙漏型开发模式
橄榄型开发模式 操作模式 代表项目
分析 思路
操作模式
代表项目 客户构成 竞争分析 项目资源分析 项目竞争分析 开发模式选择
客户构成
竞争分析
项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位
启动区定位及启策略
别墅
4505元/㎡
高层
3500-4800元/㎡
中式别墅
3984元/㎡
别墅
4500元/㎡
市场特点4：潜在供应量大：西安市高档住宅已面市项目开发储备规 模超过1500万㎡, 除已入市部分，保守统计未来供应量 900亩区域开发战略 在1200万㎡以上。 振业西安项目
一、西安住宅市场整 体发展态势
楼盘名称
别墅公寓
高层 小高层 别墅 叠景洋房 TOEN HOUSE 小高层 花园洋房 别墅 高层
3800元/㎡
7500-8000元/㎡
一期公寓： 水云间 2600元/㎡ （三期）
别墅
联排6760 叠加5100
3200元/㎡
卓越· 蔚 蓝海岸 美林· 水 郡(二期) 威尼斯 城 星语 林· 汀湘 十里
一期3600 元/㎡
谨呈：振业地产
西安高端市场 项目营销定位
振业西安项目 此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析 与沟通，达成共识如下： 宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大 量增加，建议项目尽早入市、提前消化； 中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市 时就能产生巨大的震撼力；
青竹湖畔一期 绿城青竹园
比华利山
500000 1000000 399875 350000 368000 324531 190000 100000 80000 200000
早安· 星城 威尼斯城 奥园 藏珑
1200000 965500 556600 872708
秀峰山庄
中城· 丽景香山
585000
396000 700000 860000 220000 165000 136500 86700 44700 39838
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
① 自2007年第四季度，西安高端物业供应达到历史最高峰，全年共出 现别墅类项目十多个，是2006年的两倍，高端物业占市场总体供应 比例已经达到15%；
② 2007年西安高端物业市场将继续出现大量供应的态势，市场比重有 可能进一步上升 ；同时受而受新政的影响，面向中低端客户的经济 适用房、90平方米以下的房源将进一步上升； ③ 面向中高端客户的精品小区项目将会出现大量减少的势头。 ④ 在宏观调控后，别墅类土地供应奇货可居，一些发展商纷纷放缓推 盘速度，一是规避竞争，而是在等待黄金销售时机的到来，预计明 年5月高端物业会集中放量。
振业西安项目 900亩区域开发战略 1.西安住宅市场整 体发展特点
① 90㎡/70%新政后,大户型成为西安楼市的主角，从2007年热销的 绿地世纪城、恒大名都、西安富力城、公园天下、中海华庭等 项目，热销的户型均在120㎡以上；
整体特点2 ：大户型占主流，同质化竞争激烈。
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
② 根据西安楼市对2007 年全年供应量的统计： 120㎡以上户型占市 场总体供应的47.69%。 可以预见，120 ㎡ 以 上户型竞争激烈。
不同套型新建住房供应结构图
16.70% 17.70%
14.96% 30.99% 19.65% ≤60㎡ 60-90㎡ 90-120㎡ 120-144㎡ ﹥144㎡
总建筑 面积(㎡) 183030 1307987
楼盘名称 阳光100国际新城 （二期） 卓越· 蔚蓝海岸 长沙玫瑰园 新地.东方明珠 香格里· 麓山别墅 双盈卧龙湾 南山· 苏迪亚诺 西山汇景 水木兰庭 山水英伦庄园 岳麓山公馆
总建筑 面积(㎡) 1000000
楼盘名称
总建筑 面积(㎡) 1200000
数据来源：西安房地产交易中心
振业西安项目 900亩区域开发战略 1.西安住宅市场整 体发展特点
整体特点3：2008年1-8月的统计情况来看，90-120平米 户型供过于求。
二、西安高端市场 发展特点
① 2008年1-8月份90-120 ㎡户型供应2609套 ，实际销售1393 套
分布格局 发展规模 规划要点
楼盘名称 星语林· 汀湘 十里 户型、面积 楼盘名称 比华利山 （一期） 户型、面积 楼盘名称 户型、面积
秀峰山庄
76-368㎡
单栋建筑面积 360～1000㎡ 私家庭院面积 500～3000㎡ 联排双拼独栋 4房282㎡ 5房283㎡ 别墅282㎡ 2房96-102㎡ 3房120-151㎡ 4房147-158㎡ 复式197-223㎡ 1房：68㎡ 2房：109㎡ 3房：135㎡ 4房：145-159㎡ 复式：198-202 ㎡ 202-258㎡ 133.84㎡ ——
振业西安项目 900亩区域开发战略
一、市场结构分析
1
A、西安整体房地产发展特点
2
B、西安高端房地产市场发展特点
3
C、浐灞整体房地产发展特点
振业西安项目 900亩区域开发战略 1.西安住宅市场整 体发展特点
整体特点1 从物业档次来看，呈现“哑铃状”供应结构，
面向中高收入家庭的“精品”项目供应不足， 市场两极分化趋势加强，结构性失衡明显。
高层 小高层 别墅 别墅
西街花园 （二期） 绿城· 桂花 城
26栋多 层6栋 小高层 多层 小高层
花园洋房
威尼斯城
别墅 高层
奥园
高层
独立别墅 少量联排 联排别墅
托斯卡纳 （一期）
别墅 洋房
· 汀湘十 里
中式别墅
数据来源：尊地市场调查
振业西安项目
楼盘名称 户型、面积
市场特点2：市场供应主要集中在130㎡大户型，户型主要集中在3-4房
西安主要高档楼盘物业包括别墅、洋房、小高层住宅，主体面积区间在130平方米以上
楼盘名称 物业型态 户型、面积 单栋360～1000 ㎡ 私家庭院500～ 3000㎡ 联排 双拼 独栋 别墅460-96㎡ 3房：140-160㎡ 4房：155-190 ㎡ 5房：170-180 ㎡ 联排186-252㎡ 独立288-525㎡ 2房112㎡ 3房138-143㎡ 4房165-170㎡ 复式230㎡ 别墅228-561㎡ 170-350㎡ 楼盘名称 中城· 丽景 香山 物业型 态 洋房 高层 户型、面积 2房96-102㎡ 3房120-151㎡ 4房147-158㎡ 复式197-223㎡ 202-258㎡ 1房：68㎡ 2房：109 3房：135㎡ 4房：145-159㎡ 95-150㎡ 2房90-95㎡ 3房122-128㎡ 4房153-220㎡ 5房236-317㎡ 别墅180-300 140-400㎡ 楼盘名 称 物业型态 户型、面积 3房138-141㎡ 4房150-153㎡ 复式190-195㎡
引言
微观市场： 我们项目的核心卖点：环境、产品（户型）、园林、商业配套、 文化教育、品牌物管、深圳品牌发展商
振业西安项目
市场结构分析
大盘操作模式分析
沙漏型开发模式
橄榄型开发模式 操作模式 代表项目
分析 思路
操作模式
代表项目 客户构成 竞争分析 项目资源分析 项目竞争分析 开发模式选择
客户构成
竞争分析
振业西安项目 900亩区域开发战略 1.西安住宅市场整 体发展特点
整体特点4：预计2008年下半年，房地产市场将出现拐点。
二、西安高端市场 发展特点
分布格局 发展规模 规划要点
① 受新政影响的主要是2007年5月以后取得的土地，一般项 目前期准备期需要12-14个月，受新政影响，准备期会延 长 3－4个月（贷款严审、预售门槛提高、客户积累期加 长）；
3房138-141㎡ 4房150-153㎡ 复式190-195㎡
340-550㎡ 2房77-81㎡ 3房120-139㎡ 4房143-158㎡ 复式121-173㎡ 2房92㎡ 3房135-138㎡ 4房142-192㎡ 5房155-200㎡
藏珑
中城·3房127㎡ 别墅160㎡
二、西安高端市场特 点
泰禹家园
通程凯盛园
绿城· 桂花城 星语林· 汀湘十里 水云间（三期） 西街花园二期 樱之谷二期 三江养生美墅
橘郡 保利· 阆峰 云墅
托斯卡纳 美林· 水郡 (二期) 金鹰城圣爵 菲斯 水印山城
300000
200000 200000 126100 173000 51000
合计 ：15082069 ㎡