某别墅项目定位报告1
上海某别墅地块项目定位分析
上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外更多资源来上海某别墅地块项目定位分析说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。
一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子1、不同住宅项目所应具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。
符合对小区周边市政配套要求高很高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低可达到对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.2、项目市场定位1）地产项目定位之基准地产项目的定位是基于：◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；◆政府在城市总体规划上的限制。
2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现：◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？%◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
别墅项目可行性定位报告
别墅项目可行性定位报告一、引言在当今社会，越来越多的人对生活品质有了更高的要求，个性化居住已经成为一种时尚和追求，同时随着人们收入水平的提高，对居住条件的要求也越来越高。
因此，别墅项目作为高端住宅产品，在房地产市场上有着广阔的前景和发展潜力。
本报告对别墅项目的可行性进行定位分析。
二、市场分析1.需求分析：随着经济发展和人们收入水平提高，对高端住宅的需求也逐渐增加。
同时，随着城市化进程的推进，人口密度不断增加，很多人对更宽敞舒适的居住环境有了更高的追求。
别墅因其独特的空间和私密性，越来越受到中高收入人群的青睐。
2.竞争分析：别墅项目的竞争对手主要包括其他房地产开发商的高端住宅项目。
竞争对手们普遍采用差异化的定位策略，注重产品的独特性和高品质的装修，以满足高端消费者的需求。
3.价格分析：别墅项目的价格相对较高，一般针对中高收入群体。
但是价格更高也意味着利润空间更大，只要能够满足消费者的需求，别墅项目仍然具备较高的可行性。
三、项目定位1.目标市场定位：针对中高收入人群，项目以品质、独特性和私密性为核心卖点，打造高端别墅项目。
2.产品定位：通过打造高品质的别墅产品，创造舒适、私密、安全的居住环境。
项目注重建筑设计的独特性和新颖性，致力于为业主创造与众不同的居住体验。
3.价格定位：根据项目的高品质和独特性，定价相对较高，但仍在可接受范围内，以保证项目的盈利能力。
4.营销策略定位：项目应注重与潜在消费者的互动和沟通，通过高质量的宣传材料、展示等方式，展示项目的独特魅力和优势，吸引潜在客户。
四、可行性分析1.市场需求：根据市场分析，高端别墅项目有着较大的市场需求，尤其是在中高收入人群中。
这一需求在未来还将持续增长，因此别墅项目具备可行性。
2.竞争优势：通过打造高品质、独特性和私密性的别墅产品，项目能够与竞争对手形成差异化竞争，吸引目标客户。
另外，项目选择适宜的地理位置、便捷的交通等因素也有助于提升竞争力。
3.盈利能力：虽然别墅项目定价较高，但是通过节约成本和有效管理，项目仍然具备较高的盈利能力。
别墅项目定位报告分析
地块周边简图
大雁塔北广场 大唐不夜城 曲江商贸旅游区
交大科技产业园
曲江宾馆 国际会议中
心
曲江政务中心
本案
杜陵
别墅项目定位报告分析(ppt63页)
别墅项目定位报告分析(ppt63页)
土地思考——周边配套
地块人文项目一览图
雁塔广场
丰景佳园
大唐不夜城 长安芙蓉园
惠宾苑宾馆
地块
绿化带公园
西安城市发展需要，发展时机恰当 区域自然，人文，位置等先天条件较好
规划实际起点高，理念先进，论证充分 各级领导重视，群众支持，管委会领导得力 开发模式新颖，启动资金充足，政策支持充分
大环雁塔塔路北改广造场
行大政唐商不务夜中城心
Байду номын сангаас
海西洋大科门普改世造界
重点建支设撑项点实施步骤
□ □□ □□ □□夜 居 政新□管 企 江 优经 城 位 争文蓉重重位 紧 大 馆 闻市 树城 住，区府将城 开委 业 。 惠沿 沿规旅域济市置机化园点点居邻雁等名政立两区三为部城—会家政大曲划游经高化的遇和、建建东小塔区，设标项等唐入门市—，段策雁江中文济速席西和旅大设设南寨、内已施杆工项工区高经中由先，，化发塔北发卷安压游唐大长，商大著成先，程目程企度营央区念金曲产展北湖展全考力是不雁安交业慈名为行以，。大业重的居域牵融—江业。广带国虑，西夜塔芙通黄恩景西，点启雁天地人、视先住运头、—为是场动，内新安城周蓉便金寺点安道带动塔项，进区营运税—南旅龙城位外曲的、边园时利和利圈、知的路面政北目成理轴作及收—湖游头市于资江核逐改、。陕名名和形务广，设立念线，地、文，大水心大西源势步造海度西片水象中场物置曲融展再产土唐系化带竞幅部和成完、洋高历。电工心、流了江入开造实地不轴度动争度城必桥善大公，史先程和大便种新到新力等假整夜线力扩市然头设唐园世博行先中唐捷种区区曲派国展区体，张竞。堡施不、界物。行央芙，域，区，， □□□ “ □□广 世 第1地完配年群区管□ □家 原 秀 上 实 博0曲 自 北 个 位 度西一商成套建，。吸 力0自 为 雁 安 陕 院政 入电 界传进处念 个0委概 国机 则 技 广 干 得步 贸 现 设 成 达论江然有符的来安亩聚争然长塔八师等曲府区中娱、行理， 区 度 施 ， 到规层会佛念内构下术揽、入，深景北合成看目人双即 、 假 ， 使 规风安晨景大高江大企教心乐政。问划次从规国为大人贤专区方厚观郊陕熟，前芙 区 世 一 模2文气赢光园钟之、校新力业0等园府题的。蓉 规 界 批 带各0划际新开才才业企化案的使经西开曲西3。。优林”一长分城造与园 划 娱 有 动项等主，年区理相与顶区绿和，、业制历得济旅发江有水 范 乐 重 效到、美之与。安布的势政目项导政念关总级景 围 园 大 应的灯管共服和订史曲技游区弥高2大，冠“大四0府建，目发前一，府旅 内 和 影 。渗俱唐部0体专建。理同务老实人江术大，补新5游 （ 世 响 并风，曲学周虚互设不启。配搭年透门规家设人组意百施区 界 的 升1文恰开省从了技夜展景片，备景享江、，5实相分动合台到、 风 旅 格和.划学城在才成识姓。8底逢发和产空术建绝皇春西教8中 情 游 为结配三世区，和区成企平充者政，一强的蕴其区核业缺产央 园 观 国中佳家晓安育合合步大界方域企域业分参政 开 家光策并个的一和会，心分。业国雁公，园”外设，走风建业务 工 级项发旅抽结与塔允从高团致里优。尚资布开区 建 旅目古林俱国多媒：游情设唱施周）展调合研许社效队好， 设 游聚美无源的发商边基时盛为角体园实戏强语的全 ， 开集优，究品的会、，评的一定角区础即名长面 发成4度宣、体，大学基各概讨， □□□第育原曲第提和 在换 中 和自□达西二产”江三升渗 的，变民 如鸟心发大曲三步 业 民 建 步 管眼的安透发人卖间火， 区 俗 设 ， 理，极展雁江百世曲对到展即 、 博 成 即水文地的如八有将塔设多界江城景 览 为22平实不气为00热荼观 区2、马可为北00计万，，市069操会息土住 和文0点地年 年拉能城广立人8曲世自宅 农化的偏年到 到浓地，进车南市场足区 村次品界身2奥 2江每离厚00经良、 安位曲行运”移结建01西，的发是81一大杜 置、。营会年 年江着，，构成安曲曲陵 区展服的好西个方， ，，住，生 的务政曲的以，旅江江的基 全安层向态 五概质游3宅本 面来治江调标已。战园 大5量的面。观念建 完的0，中的整准林 区和成光略成 成曲，0规区 域国开基游心大铺－高包 系为为江确、 ，际地划括 统发客平和力4远官“ 争“知之，保科 建0和正乐 取名已道经建，一方0技 设腾中区游 把方度0。教 ，路济设放笼，国域向
徐州别墅类项目定位报告
徐州别墅类项目定位报告文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）第一部分徐州社会经济发展状况一、社会经济背景分析1、区域中心城市地位形成徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口亿。
《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。
2、城市总体经济发展良好2003年徐州市国内生产总值亿元，比上年增长%,增幅提高个百分点。
扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。
财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。
3、产业结构有待调整2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的：：调整为：：。
其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。
产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。
随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。
4、人均GDP及可支配收入2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长％。
5、人口及居住条件全市户籍总人口至2003年末为万人，比上年年末增加万人，其中全市非农业人口万人，增加万人。
城市人均住宅使用面积平米，比上年末增加平米,农村人均住宅使用面积平米，增加平米，居住条件尚有巨大改善空间。
6、恩格尔系数2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的%。
下降到%，下降个百分点，生活质量有了明显变化。
这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。
二、城市规划1、城市发展方向受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。
深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告页中原出品
山湖林海 19.7万平方米 1 超过一半TH，小高层约占20％
临湖半岛、湖水、人工水系
西班牙 AA
多风格组合，倾向自然清新 AAA
必须明确的3个前提
外部因素
Q1——大势：房地产市场快速健康发展 Q2——竞争：本项目将与万科城产生竞争
Q3：圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处 内部因素 于怎样的地位？
地产品牌发展的几个阶段
总价
富裕阶层的顶级豪宅
450-600万元
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
250-350万元的供应断层
白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：中原深港研究中心）
50-250万元
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
04年深圳高端物业的供应统计
总价区间（万元）
>500
联排别墅 300-400 供应373套
250-300
独栋供应 177套
此一区间在各楼盘的量都是少数
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
180-250
大平面市场供应1437套
（数据来源：中原深港研究中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
650万—700万
60
40
600万—1000万 20
26
22
30
18
780万—1000万
0
600万—800万
600-700万 700-800万 800-900万 900-1000万 1000万以上
04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量<120套； 300万元以下TOHO的供应量为113套，400万元左右仅仅 36套。存在供应断层
上海某别墅地块项目定位分析
上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外更多资源来上海某别墅地块项目定位分析说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。
一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子1、不同住宅项目所应具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。
符合对小区周边市政配套要求高很高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低可达到对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块.2、项目市场定位1）地产项目定位之基准地产项目的定位是基于：◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间；◆政府在城市总体规划上的限制。
2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现：◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？%◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子；◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
某项目别墅定价报告
某项目别墅定价报告尊敬的领导：根据市场调研数据和项目开发情况，我们项目别墅进行了定价分析，并撰写了本报告，旨在提供有效的参考供建议。
一、市场调研我们首先进行了周边房地产市场调研，发现该区域别墅项目较少，供应相对不足。
同时，该地区具备发展潜力，有良好的基础设施和自然环境，适合居住和休闲度假。
二、项目特点该项目占地面积较大，环境优美，周边景观资源丰富，空气清新，未来可进行更多开发和优化。
别墅设计独特，结构合理，采用高品质材料和装修，内部设施齐全，满足高端客户的居住要求。
三、定价策略1.以市场为导向：考虑到市场供需关系和周边别墅项目价格水平，我们将定价策略定位在市场合理水平上，确保具备较强的竞争力。
2.市场定位：将别墅定位为高端住宅，主要面向高净值个人或家庭购买。
通过高品质的设计、装修和服务，满足其对生活品质的需求。
3.成本控制：强调成本控制和效益最大化，通过采购、施工和售后服务的优化，降低成本，提高利润率。
四、定价模型我们采用市场比较法和成本法两种方法进行定价参考。
1.市场比较法：通过比较周边高端别墅项目的价格和销售情况，结合该项目的特点和位置进行分析，确定一个合理的价格范围。
2.成本法：基于项目的实际投资成本，加上合理的利润率，计算出每套别墅的最低售价，确保项目盈利。
五、定价建议基于以上分析，我们建议将别墅定价在每平方米6000-9000元之间，具体价格根据不同别墅户型和位置进行调整。
同时，可以提供一些增值服务或福利，如增加一定的停车位、景观花园等。
在销售过程中，可以根据市场反馈情况进行灵活调整和优惠策略。
六、风险提示1.市场风险：房地产市场存在周期性和波动性风险，价格和销售情况会受到宏观经济和供需关系的影响。
2.竞争风险：其他别墅项目的竞争会对销售和价格产生影响，需要密切关注市场动态和竞争对手的举措。
3.监管风险：政策调整或税费增加可能对项目的定价和销售产生不利影响，需要及时关注政策变化。
以上是我们对项目别墅的定价分析和建议，希望能提供有价值的参考信息。
某别墅项目定位与物业建议报告
鉴
➢对政府官员、行业人及消费者深度访谈 ➢项目定位
➢市场竞争环境及客户研究
➢整体发展战略
➢根据客户建议深 化研究，完善报告
最终成果 ➢前期定位及物业发展建议
➢提交整体报告 ➢（中期）
➢提交整体报告 ➢（终稿）
报告结构思路导图
项目属性界定
核心问题结构化分析
项目市场机会
专题：典型板块研究
整体发展战略 项目定位
我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和 分析问题
S=情境
C=R1,R2
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
•通讯：从杭州打电话去 安吉不需收长途费。（ 计划中）
•民政：安吉买房，子女 入学、医院看病一律同 城待遇。
•产业：引进杭企入驻杭 资产业园。
•旅游:推出安吉与杭州两 地旅游套餐制等内容也 排上了日程。
区域属性 项目属性
区位、交通 资源、配套
项目所在区域是政府未来重点规划和推介的区域，而本项目 在区域规划中倚浒溪之脉，是打造高端物业的风水宝地
拥有较好的天然景观资源，为打造高端旅游地产项目提供了 天然条件，周边住宅项目稀少，暂时缺乏居住氛围
西北地块： “山南水北为阳”， 景观资源好
东南地块： 景观资源较好，但相 对孤单，属于背水，区 位上不如西北地块
项目东侧：临近已经 有在售项目汀香别墅， 对片区已经有一定拉升
汀香别墅
区域属性 项目属性
中国知名景 “中国竹乡”“白茶
区
之乡”,《卧虎藏龙》
、《夜宴》
项房目属地性产： 不成
熟片区 中等规模
已有在售别墅项目，项目周边还有很多 低密度住宅规划用地，未来前景看好
占地20万平米，属于中等规模
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大利、北美等西式别墅甚嚣尘上，传统中式和现代中式风格较少
400
224
2006年至今各板块别墅供销对比图
367
350
300
250
单
位 200
：
套
150 123
102 100
50 34 0
0
三山 百家湖 方山 禄口 汤山 仙林 江北 紫金
之内，基本生活设施缺 乏，需自身打造； ✓ 麒麟汤山两镇相距约7 公里，银行、医院、超 市、菜场具有；
交通配套—— ✓ 123、游5、南汤线途
经地块，平均等待时间 约15 分钟，至中山 门需时30分钟； ✓ 自驾车沿宁杭公路至中 山门需时20分钟；
周边现有属性—— ✓ 温泉、碑材、溶洞旅游
设施； ✓ 水泥、炼灰厂及学校；
✓ 根据仙林新市区总体规划，未来项目周边的水泥 厂、化工厂即将搬迁。改善项目的自然环境。
土地价值分析 SWOT分析
S
W
O
T
地
区域发展潜力大
块
价
值
首善居住区
研
判
地块价值高
自然、人文资源丰厚
项目具备打造成为独具特色、高附加值的高尚社区
南京别墅在哪里?
从空间上把握:两大板块
大三山板块
一
小
大
时
南
都
京
市
别
,
产品特征---独立
圈
墅
别
墅
老
山
大东
句
大南京别墅
郊
容
别墅
群
三
皖
山
南
方山
九龙
湖
1小时都市圈别墅
溧水
一小时都市圈别墅市场格局
➢ 经济上自觉接受南京辐射 ➢ 良好景观资源,往往是旅游休闲胜地,好山好水; ➢ 交通便利,距离南京主城区60到100公里,1小时车程; ➢ 第2居所,5+2生活方式 ➢ 目前以溧水的东屏湖、卧龙湖，安徽和县的香泉湖，句容的仑山湖等
形既生矣，神发知矣，五性感动而善恶分，万物出矣。……
二气交感，化生万物，万物生生而变化无穷焉……
——周敦颐《太极图说》
Q2
当代中国人的典型生活观（世俗观）是什么 ？
落红本是无情物，化做春泥更护花。 《周易·系辞上》：“生生之谓易。 世袭、传承、血脉，代代相传。
故人具鸡黍， 邀我至田家。
绿树村边合， 青山郭外斜。
群山环绕、卧虎藏龙，景点相邻、温泉文化
土地价值分析
土பைடு நூலகம்内外资源
山水资源—— ✓ 项目东北南三面环山，
西南面临主要入口宁杭 公路； ✓ 北面峭壁水池，具有独 特的打造内涵；
内部资源—— ✓ 原为钟山水泥厂，地势
大部分平坦，少面积具 有坡度； ✓ 内部树木繁茂，水田分 布，拥有良好的植被资 源；
温泉景点资源—— ✓ 知名景点阳山碑材、明
开轩面场圃， 把酒话桑麻。 待到重阳日， 还来就菊花。
——孟浩然《过故人庄》
Q3
当代中国人的典型居住观（建筑观）是什么 ？
靠山面水，上风上水，人屋兴旺。 自然、人情、交流、空间，相生相息
{寻篇}
大东郊内，阳山脚下，交通便利，配套欠缺
土地价值分析
土地地理位置
生活配套—— ✓ 项目周边近5公里范围
臣本布衣，
躬耕南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中， 咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
——诸葛亮《出师表》
Q1
当代中国人的典型人生观（事业观）是什么 ？
小隐隐于野，中隐隐于世，大隐隐于朝。 退是为了更好的进，隐是为了内心的显。 积极、沟通、活跃，是成功的根本。
✓ 未来规划沪宁高速收费站将迁移至二环以外，将 减轻购房者的交通成本。
✓ 地块位于大城东板块，城东板块作为南京实施城 市化进程重要战略中心，未来发展前景广阔。
✓ 规划中的七乡河路就在项目旁，这将缩短项目到 达仙林新市区的距离，随着仙林大学城市政规划 的逐步完成，其基础配套可与本地块实现共享。
✓ 国家先前已停止别墅用地的供应，未来的别墅产 品必将呈现稀缺性，这对本项目而言又是一利好。
文化村、古猿人洞相近； ✓ 颐尚、锦尚等温泉会馆
相邻，同时地块内部拥 有天然泉眼；
高速匝道、直通仙林、宁杭公路改造等等
城东板块远景规划良好—— ✓ 东郊—首善居住区，上风上水；
✓ 城东地区是沪宁城市带的主要组成，将以仙林新市区为核 心发展大东部发展圈；
土地价值分析 周边规划愿景
高速匝道—— ✓ 沪宁高速与宁杭公路设
宁
成
发
、
展 江 北 、
同上 仁湖 等壹
境
仙
、
林
香
、
山
溧
湖
1
水
套
等
号
、
独立供应小
,去化相对慢
目
前
以
”
三
山
总
供 应 主 力
” 、 ” 江 北
价 高 、 客 群
”
窄
、 ” 紫 金 ”
Townhouse占具市 场主流,供销旺盛
占
别
单
墅
价
总
、
共
总
量
价
的
相
对
适
以
中
上
80%
明年供应 结构调整
独 立 、 双 拼 、 联 排 近 ” 三 足 鼎 力 ” 之 势
联排供应
130 122 49 265 108 64
0 0
联排销售
216 120 47 251 53 64
0 0
88
0
叠加供应 236 0 0 471 88 224 0 0
43
0
叠加销售 238 0 0 367 43 202 0 0
别墅板块之供销
市场表情
,
07年是别墅年
国
群
城
信
雄
东
自
并
、
然
起
江
天
逐 鹿 中 原 年 供 应 量 过 千
区域为主力供应区域
大南京别墅市场格局
➢ 05年以前主要以江宁三山板块为主，05年至今完成从小三山到大三山板块的 扩张，即：原江宁三山板块、以紫金山为核心的大东郊板块和江北的老山板 块
➢ 从空间上看，近郊别墅的供应日渐稀缺，远郊别墅逐渐走入视野 ➢ 第一居所为主 ➢ 目前主力供应区域为老山板块、江宁的方山九龙湖板块以及仙林板块 ➢ 从产品类型上看，独立别墅开始大行其道，钟山国际高尔夫、山河水、巴厘
00
独立供应 123 34 0 0 0 0 83 24
0 20
00
独立销售
102 20 0 0 0 0 48 16
265 251 236
216
238 202
130
122
120
100
108
82
64
64
53
16 068
双拼供应 82 16 12 0 6 8 0 9
9 055
双拼销售 100 9 12 0 5 5 0 9
置高速匝道口；
直通仙林—— ✓ 规划中的七乡河路与匝
道相连，直通仙林大学 生；
宁杭公路—— ✓ 宁杭公路原计划于今年
实施改造工程，但尚未 实施，预计将与高速匝 道口工程共同施工；
城东板块远景规划
自然资源丰富，区位优势明显，远景规划美好
✓ 未来规划沪宁高速将在地块所处位置处建设一个 匝道，连接中山门车程仅12分钟。交通优势不言 而喻。