第九讲房地产投资与投资风险
房地产投资的风险与风险管理策略
房地产投资的风险与风险管理策略房地产投资作为一种重要的投资方式，常常伴随着一定的风险。
在追求高回报的同时，投资者也需要面对各种可能的风险，包括市场变化、政策调控、资金风险等。
因此，了解和应对房地产投资的风险，制定有效的风险管理策略，对于保障投资者的利益具有重要意义。
一、市场风险1.1 市场波动风险房地产市场受多种因素影响，价格波动较大。
投资者需要关注市场供需状况、宏观经济形势、地区政策等因素的变化，及时调整投资策略，以降低市场波动风险。
1.2 区域风险不同地区的房地产市场表现存在差异，投资者需仔细研究目标地区的经济发展潜力、基础设施建设情况和政策环境等，以减少不确定因素对投资的影响。
1.3 宏观经济风险宏观经济的不稳定性会对房地产市场产生重要影响。
政府货币政策、通胀率、利率调控等因素都可能引起市场波动，投资者需要密切关注宏观经济变化，灵活应对。
二、政策风险2.1 土地政策风险土地政策对房地产市场起着重要的引导作用。
投资者需关注土地供应政策、土地使用权政策等相关规定的变化，避免因政策调整导致的投资风险。
2.2 财税政策风险财税政策的变化对房地产投资产生直接影响。
政府对土地利用税、房产税等相关税费政策的调整，都会对投资者的成本和收益产生重要影响，因此需要密切关注政策动态。
三、资金风险3.1 资金流动性风险房地产投资通常需要较大的资金投入，投资者需规划好资金流，避免因资金链断裂导致的投资风险。
3.2 融资成本风险房地产投资常常需要借助融资手段，但融资成本的上升会增加投资风险。
投资者需关注金融市场的动态，选择适当的融资方式和时机。
四、运营风险4.1 开发商信誉风险选择有信誉的开发商进行合作，能有效降低产品质量和信用风险，投资者需要进行充分调研和尽职调查。
4.2 销售风险市场需求变化、产品错误定位等因素会导致销售风险。
投资者需要了解目标市场的需求情况，准确定位产品，制定合理的销售策略。
风险管理策略：1. 多元化投资：在不同地区、不同项目之间分散投资，降低单一项目或地区带来的风险。
房地产投资的风险与收益分析
房地产投资的风险与收益分析在当今的经济环境中，房地产投资一直是备受关注的热门话题。
对于许多投资者来说，房地产既可能是实现财富增长的重要途径，也可能隐藏着各种潜在的风险。
首先，让我们来看看房地产投资所带来的收益。
房地产投资的收益来源主要有两个方面，一是租金收入，二是房产的增值。
租金收入是相对稳定和可预测的。
如果投资者购买的房产位于繁华地段或需求旺盛的区域，那么租金收益通常会比较可观。
而且，随着时间的推移，租金往往还会有所上涨，为投资者带来持续增长的现金流。
房产增值则是房地产投资的另一个重要收益来源。
在经济发展良好、人口增长、基础设施不断完善的地区，房产的价值往往会不断上升。
例如，一些新兴的城市中心区域，由于商业和就业机会的增加，对住房的需求也随之上升，从而推动房价上涨。
然而，房地产投资并非一片坦途，它伴随着各种各样的风险。
市场风险是房地产投资中不可忽视的一个方面。
房地产市场受到宏观经济状况、政策调整、利率波动等多种因素的影响。
当经济衰退时，房地产市场可能会陷入低迷，房价下跌，租金收入减少。
政策的变化，如限购、限贷等措施，也可能对房地产市场产生重大冲击，影响投资者的收益。
此外，房地产投资还面临着流动性风险。
与股票、基金等金融资产不同，房地产的交易过程较为复杂，需要较长的时间和较高的交易成本。
在急需资金时，可能无法迅速将房产变现，从而给投资者带来资金周转上的困难。
位置风险也是房地产投资中需要重点考虑的因素。
不同地段的房产，其价值和租金收益可能相差甚远。
如果选择了位置不佳的房产，可能会面临出租困难、增值潜力有限等问题。
房地产投资还存在着管理风险。
对于出租房产，需要处理租户的各种问题，如维修、收租、纠纷处理等。
如果管理不善，可能会导致租金损失、房产损坏等情况，影响投资收益。
再者，房地产投资还需要考虑自然灾害等不可抗力因素带来的风险。
如地震、洪水、火灾等，可能会对房产造成严重的破坏，给投资者带来巨大的经济损失。
第九讲房地产投资与投资风险
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9.2 房地产投资的形式与利弊
二、房地产间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关 的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参 与房地产开发经营工作。
(一) 投资房地产企业股票或债券 为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投 资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发 投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有 首次公开发行(IPO)、配股、公开增发或定向增发 、发行可转换债券等形式。
房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产
经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者， 获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不 愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取 转售收益。
随着房地产市场的发展，对房地产置业投资的需求不断增长，许多
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(三)房地产投资的特性
受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特 性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
1. 区位选择异常重要 房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险
不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到 其所处区位及周边市场环境的影响。
投资者将资金投入REITs有很多优越性： 第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所
拥有物业的经常性租金收入； 第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs
股份转换为现金，因为REITs 股份可在主要的证券交易所 交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖 房地产更容易。
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(二) 投资的分类
投资活动非常复杂，可以从不同的角度进 行分类。投资的几种主要分类女口下：
房地产市场投资机会与风险分析
房地产市场投资机会与风险分析在当今的经济环境下，房地产市场一直被视为一个重要的投资领域。
不仅仅是个人投资者，许多企业和机构也将房地产视为获得长期回报的有利选择。
然而，与任何其他投资一样，房地产市场也存在着机会和风险。
本文将对房地产市场的投资机会和风险进行分析。
一、投资机会1. 市场需求稳定增长：随着人口的增长和城市化的进程，对住房和商业用地的需求不断增加。
这为投资者提供了供不应求的机会。
2. 长期价值增长：相比其他投资资产，房地产的价值通常趋于稳定增长。
这是因为地产是一种有形的资产，具有固定的位置和不可再生的特性。
随着时间的推移，地产的价值往往会随着周围环境的改善而增加。
3. 租金收益：房地产投资往往可以通过出租房屋、商铺等物业获得稳定的租金收益。
这对于寻求固定现金流的投资者来说是一个吸引人的优势。
4. 投资组合分散：房地产市场可以作为投资组合的一部分，提供分散风险的机会。
通过将资金分散投资于不同类型的房地产项目，投资者可以降低风险和损失。
二、投资风险1. 市场波动性：房地产市场受到宏观经济因素的影响，其价值可能会受到市场的波动性影响。
例如，经济的放缓或金融危机可能导致房地产市场的下跌，从而使投资者面临资产贬值的风险。
2. 财务压力：投资房地产需要大量的资金投入，这可能给投资者带来财务压力。
如果持有物业的现金流不足以支付贷款和其他费用，投资者可能会面临违约或资金不足的风险。
3. 政策风险：政府的政策变化可能对房地产市场产生重大影响。
例如，政府可能对土地使用进行限制、调整房地产税收政策或加强监管措施等。
这些政策变化可能导致投资者的收益下降或遭受损失。
4. 供需失衡：尽管房地产市场需求通常稳定增长，但供应过剩或紧缺的情况经常发生。
供需失衡可能导致物业价值的不稳定，从而影响投资回报。
总结：房地产市场作为一个投资领域，既存在机会又存在风险。
投资者需要进行充分的市场研究和风险评估，以便做出明智的投资决策。
第九章房地产投资不确定性分析PPT课件
三、主要不确定性因素 （一）房地产开发项目的主要不确定性因素 3.租售价格 在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。其隐含着一个基本假设，即不考虑通货膨胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。 但同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响，而这些影响是很难事先定量描述的。
第二节 房地产开发投资不确定性分析概述
一、房地产投资项目不确定性的含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象称为不确定性。
房地产投资项目不确定性分析，是房地产项目投资决策的重要依据，对房地产项目投资决策的成败具有重要影响。 1.可以为投资者的正确决策提供参考依据。 2.可以预测项目的抗风险能力，减少投资失误。 3.因考虑投资者的心理、偏好及对市场的预期，使分析结果更符合投资主体的实际情况。
（二）个别风险 个别风险又称非系统风险。 1.收益现金流风险 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。如售价、租金、出租率、开发成本、资本化率等影响因素的变化。 2.未来运营费用风险 3.比较风险 4.时间风险 5.持有期风险
6.财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。
第九章 房地产开发投资风险与不确定性分析
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内容提要 1.风险及房地产开发投资风险 2.房地产项目不确定性因素的分析 3.盈亏平衡分析 4.敏感性分析 5.房地产投资风险的防范
房地产投资风险与防范
房地产投资风险与防范房地产投资是人们在生活中比较常见的一种投资方式。
不过，随着市场经济的不断发展和房地产市场的逐步成熟，房地产投资所存在的风险也越来越多，加之国家政策不断变化，使得投资者很难完全避免风险。
因此，对于房地产投资的风险和防范，需要投资者有一定的认识和学习。
一、房地产投资风险1.全国性调控政策的压力对于房地产市场而言，国家的政策是至关重要的。
随着国家对房地产市场调控的力度加大，投资者的资金流动性和投资机会也将面临很大的困难和挑战。
2.市场需求的不稳定性房地产投资市场的需求随着时代的变迁经常会发生变化。
因此，在投资房地产时需要了解市场的需求情况，以避免资产价格跌落的风险。
3.房地产项目风险房地产项目的风险是最常见的，因为很多房地产项目开发过程中出现的问题，比如建筑质量、施工工程、环境填充、土地问题等等，这些风险每年都有很多负面案例。
4.品质风险这是房地产投资中一个常见的风险，因为一些第三方机构或者开发商会采用低价成本的材料和装修，瞄准一些不懂行的客户，导致品质低下的风险。
5.市场自由风险房地产市场具有自由性和强烈的不确定性，面对市场变化空间存在大，投资者极其难以预测市场运动趋势，因而投资中很容易遇到风险。
二、房地产投资防范方法1.政策防范政策是影响市场走向的因素，因此投资者需要时刻关注国家对房地产市场的政策变化。
事实上，高效的金融监管、房地产公平竞争、有效的地产税、食品安全等政策，对于投资者降低风险、保障利润至关重要。
2.市场调研防范市场调研是投资者了解市场情况的重要手段，在投资房地产之前应该详细了解市场情况，找到合适的项目和开发商，了解他们的业务方向、业绩表现和开发历史，投资者可以通过市场研究获得更多的信息来了解市场，从而更好地规避风险。
3.资产分散化防范分散化投资可以降低投资的风险，如果将所有资金投资到一个项目中，遇到意外情况，会使得损失更大。
将资金分散投资于不同的地方，可以降低投资的风险，同时还可以增加预期的收益。
房地产市场的投资风险与防范
房地产市场的投资风险与防范近年来，房地产投资一直是各界关注的焦点话题。
随着中国经济的发展和城市化的进程，房地产市场的规模不断扩大。
然而，投资房地产并非一项没有风险的事业。
本文将探讨房地产市场的投资风险，并提出相应的防范措施。
一、政策风险政策风险是指政府出台的政策变化带来的不确定性。
房地产市场是一个受政策影响较大的行业，各地政府的调控政策往往会对市场产生重大冲击。
例如，政府收紧调控政策或调整土地政策可能导致市场供应减少，进而造成房价上涨。
因此，房地产投资者需要时刻关注政策动态，及时调整自己的投资策略。
为了应对政策风险，投资者可以采取多元化投资的策略。
不仅仅局限于购买住宅，还可以考虑投资商业地产、房地产信托和REITs等。
这样可以分散风险，并降低政策风险对投资的影响。
二、经济周期风险经济周期风险是指由经济波动引起的风险。
房地产市场与经济密切相关，经济周期的起伏对房地产市场有着直接的影响。
经济放缓时，房地产市场可能出现供过于求的情况，导致房价下跌。
而经济高速增长时，房地产市场可能过热，存在泡沫风险。
投资者应该密切关注宏观经济指标，例如GDP增速、居民收入增长率等，来判断经济周期的走势。
在经济放缓时，可以选择观望或抛售房产以避免风险。
在经济复苏时，可以选择适当增加房地产投资的比例。
三、信用风险信用风险是指借款方无法按时偿还贷款给投资者带来的损失。
在房地产市场中，房地产开发商通常需要以借款的方式进行项目开发。
如果开发商信用状况不佳，或者市场形势发生变化，开发商无法按时偿还借款，投资者将面临信用风险。
为了防范信用风险，投资者应该对开发商进行严格的信用评估。
可以通过查看开发商的资产负债表、现金流量表等财务数据，了解开发商的经营状况和偿债能力。
此外，还可以选择与信誉较高的开发商合作，以降低信用风险。
四、市场风险市场风险是指由市场供需关系变化带来的风险。
在房地产市场中，供需关系的变化可能导致房价波动，从而影响投资者的收益。
第九讲房地产投资与投资风险-精选文档
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1．按投资主体划分 根据房地产投资主体不同，房地产投资 可分为政府投资、非盈利机构投资、企业 投资和个人投资。 不同投资主体的投资目的有显著差异， 政府投资和非盈利机构投资更注重房地产 投资的社会效益和环境生态效益，如公共 租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。 企业投资和个人投资则更注重经济效益， 如写字楼投资、商品住房投资等。
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(四) 投资的作用 1．投资是一个国家经济增长的基本推 动力 2．投资与企业发展密切相关 3．投资可以促进人民生活水平提高 4．投资有利于国家的5
二、房地产投资概述 (一)房地产投资的概念 ——指经济主体以获得未来的房地产收益或资产 增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直 接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济 行为。 (二)房地产投资的分类 除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长 期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投 资外，还可以按照如下标准分类。
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2．按经济活动类型划分 可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房 屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营 活动的房地产经营投资。 3. 按物业类型划分 (1)居住物业投资 (2)商业物业投资 (3)工业物业投资 (4)酒店和休闲娱乐设施投资 (5)特殊物业投资 指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产 ，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥 梁、隧道等。多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收 益来回收投资、赚取投资收益。
3．需要适时的更新改造投资 从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投 资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。 这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场 2019/3/20 环境的变化。
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9.2 房地产投资的形式与利弊
二、房地产间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关 的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参 与房地产开发经营工作。 (一) 投资房地产企业股票或债券 为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投 资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发 投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有 首次公开发行(IPO)、配股、公开增发或定向增发、 发行可转换债券等形式。
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因此，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地 产及其所处位置的地理特性，而且十分重视分析和预测区 域未来环境的可能变化。对于大型房地产投资者，还需要 考虑房地产投资的区域组合，以有效管理和控制投资风险。 2．适于进行长期投资 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建 筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资 非常适合作为一种长期投资。 3．需要适时的更新改造投资 从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投 资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。 这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场 环境的变化。
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(二)房地产置业投资 房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地 产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上 的增量房地产(开发商新竣工的商品房)，也可以是市场上的存量房地产 (旧有房地产)。 房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产 经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者， 获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不 愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取 转售收益。 随着房地产市场的发展，对房地产置业投资的需求不断增长，许多 房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业 投资相结合的业务模式，以提升企业投资经营活动的稳定性，降低单一 开发业务模式可能给企业带来的潜在风险。 此外，金融和保险等机构投资者的发展，尤其是房地产投资信托基 金的出现，使得房地产置业投资活动日益频繁，交易金额也越来越大。
第九讲 房地产投资与投资风险
学习目的与要求 了解投资的概念、分类、特点、作用，基 本原理和相关概念；理解房地产投资的形式、 利弊、风险及风险控制；理解房地产泡沫与政 府调控。
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9.1 投资与房地产投资
一、 投资概述 （一）投资的概念 投资是指经济主体（个人或单位）以获 得未来资金增值或收益为目的，预先垫付 一定量的资金或实物，经营某项事业的经 济行为。在商品经济社会中，投资是普遍 存在的经济现象。
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9.2 房地产投资的形式与利弊
(三) 购买住房抵押支持证券
住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债 权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分 散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成 为房地产间接投资者。 主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专 门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合， 每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、 银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售 给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的 收益。 住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿 大等市场经济发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，然而， 受2008年美国次级住房抵押贷款危机的影响，加之美国财政部和联邦 住房金融管理局已于2011年3月开始实施逐步关闭房地美和房利美(美 国两大住房抵押贷款证券化机构)的计划，中国住房抵押贷款证券化的 步伐会大大放缓。
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(四) 房地产投资的作用 房地产投资的作用，可以从全社会及投资者自身两个 角度来理解。 从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资， 对一个国家或地区的经济增长，就业机会创造以及相关产 业发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收 收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质 量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。 从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、 增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资， 获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总 体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被 投资者视为进行财富积累、实现财富增值的重要途径，是 理想的投资渠道之一。
2015-5-2
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1．按投资主体划分 根据房地产投资主体不同，房地产投资 可分为政府投资、非盈利机构投资、企业 投资和个人投资。 不同投资主体的投资目的有显著差异， 政府投资和非盈利机构投资更注重房地产 投资的社会效益和环境生态效益，如公共 租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。 企业投资和个人投资则更注重经济效益， 如商业性房地产投资、商品住房投资等。
2015-5-2 7
2．按经济活动类型划分 可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房 屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营 活动的房地产经营投资。 3. 按物业类型划分 (1)居住物业投资 (2)商业物业投资 (3)工业物业投资 (4)酒店和休闲娱乐设施投资 (5)特殊物业投资 指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产， 包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、 隧道等。多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来 回收投资、赚取投资收益。
2015-5-2
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(四) 投资的作用 1．投资是一个国家经济增长的基本推进人民生活水平提高 4．投资有利于国家的社会稳定和国际 交往 5. 投资有利于科技创新和价值发现
2015-5-2 5
二、房地产投资概述 (一)房地产投资的概念 ——指经济主体以获得未来的房地产收益或资产 增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直 接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济 行为。 (二)房地产投资的分类 除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长 期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投 资外，还可以按照如下标准分类。
2015-5-2 11
6．易受政策影响
房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的 影响。政府土地供给、公共住房、房地产金融、税收和市 场规制等政策的调整，都会对房地产的市场价值，进而对 房地产投资意愿、投资效果产生影响。 7．依赖专业管理 房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开 发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计， 工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能 力。房地产置业投资，也需要投资者考虑租户、租约、维 护维修、安全保障等问题，即使置业投资者委托了专业物 业资产管理公司，也要有能力审查批准物业资产管理公司 的管理计划，一起制定有关的经营管理策略和指导原则。 此外，房地产投资还需要房地产估价师、房地产经纪人、 会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益 的最大化。
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商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设供 出售、出租用的商品住房、厂房、仓库、饭店、度假村、 办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆 迁、回迁还建用房)，通过出售、出租收回投资，获取投资 收益。 土地开发投资是指房地产开发企业(单位)通过政府授权 或委托获取土地开发项目，进行土地征收、地上物征收补 偿、人员安置补偿、市政基础设施和公共配套工程建设等 土地开发工程所完成的投资。当土地整理达到可供政府出 让的条件，并在政府通过招标、拍卖或 挂牌方式成功出让 土地后，以获得的土地开发补偿费收回投资、获取投资收 益。 随着我国土地收购储备制度的建立，以土地一级开发 为主的土地开发投资活动，已经逐步发展为房地产开发投 资的一种独立形式。
2015-5-2 14
9.2 房地产投资的形式与利弊
房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投 资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。 一、房地产直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或 购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地 使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资 两种形式。 (一)房地产开发投资 房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活 动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。
2015-5-2 12
8．存在效益外溢和转移
房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与 市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、学 校等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场 价值和收益水平。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿 线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值， 城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施， 也会使周边房地产的市场价值大大提高。从过去的经验来 看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投 资的房地产投资者，都获得了较大成功。 反之，若住宅周边建造垃圾处理场或发电厂等不利因 素，房地产价值将大幅下跌。
2015-5-2 10
4．易产生资本价值风险
房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。 这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面 临着资本价值风险。由于经济周期和宏观调控等还可能产生系统性风险。
5．变现性差
变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产 资产的弱流动性特征密切相关。虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高， 但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点。 一方面，由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存 在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物 业与购买者偏好的匹配；另一方面，对于同一物业而言，不同卖方和买 方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价， 实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。而房地产价值 量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场的交易分散、 信息不完备程度高等特点，又进一步延长了搜寻时间。