我国房地产投资分析与决策

房地产项目投资分析报告

一、说明：

1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确

定。

项目面积参数表

表1-1

二、项目开发成本费用的估算：

本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：

（一）土地费用

表2-2

（二）前期工程费估算表

表3-3

（三）建安工程费

表4-4

表4-5

（五）开发期税费估算表

表4-6

4-7

（七）管理销售费用

表4-8

（八）投资与成本费用估算汇总表

表4-9

三、投资计划与资金筹措:

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金, 是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金

**万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投

资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10

投资计划与资金筹措

4-10

四、项目销收入的测算

本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格

水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，

其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,

（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。

4-11

说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功, 房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的

高回报房地产投资策略(精选)

高回报房地产投资策略（精选） 1、正是以上特征决定住房价格应当长期增长。这首先是由于土地是有限的。它最终服从经济商品发展规律，由商品的需要与供给的平衡来决定。在美国和加拿大，绝大多数房子总是包括院落土地。从长远来看，人口数量是逐年增长的。美国、加拿大都是移民国家，除了人口自然增长以外，每年都有相当移民进入，但是土地面积却不增长。特别是在许多大城市，土地面积受到周围大山、河流、海洋的制约，因此，土地的价值增长是顺理成章的事情。其次，包括材料和工人工资在内的房屋建筑成本总是逐年提高的。这决定了住房成本带动价格，而使新房价格平稳上升。 2、钱用于房地产打工是派到用场了，关键在于可以获得银行4倍以上的按揭。即你有10万，可以有40万的购买力。这叫做“杠杆”。杠杆是整个房地产投资成功的诀窍所在。 3、出租房、多单元出租公寓楼的投资是最抗风险、随经济变化相对稳定的房地产投资；也是为众多个人家庭采纳的主要投资方式。 4、我们除投资房地产也投资一些大型绩优公司股票，所以不是厚此薄彼。 5、按照房地产周期顺势投资。世界主要国家的房地产经济与房价都是按繁荣萧条再繁荣周期发展的。首先，我们在投资决定前，知道房地产经济所处循环的位置及今后的走向。为此，首先得研究利率变化趋势。在利率升高一定时期后，如果利率走向仍然是上升趋势，房价会向同利率相反的方向发展。在房地产的萧条末期和复苏期，是开始投资买进的良好天机。房价较低，土地价格也较低，由于需求不旺，卖者急于出手，因此易于谈判成交。这种市场也称作“买方市场”。在商业房地产租赁方面，在房地产萧条与复苏开始时期是低租金时期，但开始在升高。因此，对新租户，应当签订浮动租金协议或短期协议，以便在此后，可以随地区房地产趋势将租金提升。在房地产调整时期，银行利率继续走高，应重点减轻债务。这是卖出或减持的时期。如果你从事商业房地产租赁，租金在这一时期可能相对较高，应当签订长期协议。在之后的萧条期间，你已经减少了持有房地产数量和债务，此期间应当蓄势待发。当然，你如果有对经济周期不敏感的出租公寓楼，则应当继续持有，甚至进行装修升级。房地产周期一般在十多年之久，因此，投资最佳时期也有数年之长。房地产景气升降循环中

房地产投资分析复习题

房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020

《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。

房地产投资分析工作总结讲课稿

房地产投资分析工作总结房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是出国留学网的小编为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!房地产投资分析工作总结XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要

大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

房地产开发项目财务分析实例

房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：12243平方米 2、建筑密度：≤35% 3、容积率(地上)：≤4.62 4、绿化率：≥25% 5、人口密度：≤1085人/公顷 6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1 项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243 居住人数人1071 总建筑面积平方米55338(地上) 平均每户建筑面积平方米124

居住面积平方米37899 平均每户居住人数人 3.5 公建面积平方米5077 人均居住用地平方米35.38 绿化用地平方米3060 道路面积平方米5233 居住户数户306 车库面积平方米7500 表6-2 项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼 4 商铺11248 15528 公建面积4280 塔楼19（2个）住宅1942（每层）36898 地上总建筑面积52426 地下室 2 停车库7200 7764 设备面积300 人防面积264 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算

2017年房地产市场投资策略分析报告

目录第一节1970年代——香港并购案例的启示 (8) 一、香港70年代并购风潮 (8) 二、香港并购浪潮的借鉴之道 (12) 第二节行业——迎接拐点之年 (15) 一、销售——迎接理性回归 (15) 二、价格：按揭负担不可承受之重 (23) 三、库存：去库存效果的观察 (27) 四、销售预测：预计2016年负增长 (29) 五、土地市场：有望迎来调整 (33) 六、投资预测：17年预计负增长 (36) 七、政策展望：打击精准期待长效机制 (44) 第三节企业——幸福与烦恼并存 (47) 一、拾阶而上的规模，趋于固化的阶层 (47) 二、未来的烦恼和焦虑 (50) 三、人才、资源、资本大整合 (55) 第四节战略：存量市场弱水三千 (65) 一、大资管：金融化带来的蓝海 (65) 二、大服务：后市场的广阔空间 (74) 第五节相关公司分析及投资策略 (81) 一、进退中寻机遇 (81) 二、价值与成长类公司分析 (83) 三、国企改革类公司分析 (86) 四、转型创新类公司分析 (86)

图表目录图表1：1965-1980恒生指数走势 (8) 图表2：1973年-1978年间香港土地出让情况 (8) 图表3：1973年香港上市公司行业占比 (9) 图表4：部分著名香港地产公司上市日期 (10) 图表5：1975年以来香港外资和本土企业展开新一轮并购浪潮 (10) 图表6：香港70年代以来重要并购事件 (11) 图表7：长江实业1970年代并购 (13) 图表8：香港并购浪潮中企业的并购特征 (14) 图表9：重点35城成交累计同比（分城市） (15) 图表10：2015、2016年全国商品房单月销售额 (15) 图表11：百城房价环比涨幅历轮上行周期 (16) 图表12：中国住房交易杠杆率 (17) 图表13：各国平均贷款成数历史峰值比较 (17) 图表14：中国房贷收入比 (17) 图表15：中美房贷收入比增速比较（相似区间） (18) 图表16：限购与非限购城市成交单月同比 (19) 图表17：深圳二手房成交自今年4月开始回落 (19) 图表18：深圳二手房价（元/平）. (20) 图表19：40个三线城市住宅成交同比 (20) 图表20：重点房企销售面积结构 (21) 图表21：北京市场连环单占比 (21) 图表22：二线二手房成交 (22) 图表23：一线二手房成交 (22) 图表24：重点城市二手房流通率 (23) 图表25：百城房价环比涨幅 (23) 图表26：一二三线城市房价级差 (24) 图表27：各国按揭负担比历史峰值比较 (25)

我国房地产投资分析与决策

房地产项目投资分析报告一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表1-1 二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：（一）土地费用表2-2

（二）前期工程费估算表表3-3 （三）建安工程费表4-4

表4-5 （五）开发期税费估算表表4-6

4-7 （七）管理销售费用表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9 三、投资计划与资金筹措: 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金, 是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金

**万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10 投资计划与资金筹措 4-10 四、项目销收入的测算本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2, （均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功, 房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的

房地产投资分析报告｜房地产投资分析报告范文.doc

【个人简历范文】房地产投资分析报告前言最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。第一章标的行业属性及成长性分析世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。

房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告 .总论（一）项目的基本情况 1项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2：总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6% :全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7% ;自有资金内部收益率：128.5% 二.项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1 —2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表三.项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本 1. 土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2 .建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3?前期工程费 4?基础设施配套费（参见附表3）附表3 基础设施配套费 5?公共配套设施建设费用（参见附表4） 6?不可预见的费用 (250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 ) X 5%=498.04 7?开发期间税费（参见附表5）附表5 开发期间税费

房地产投资组合策略分析

房地产投资组合策略分析改革开放以来，我国市场经济体制逐步建立，房地产市场也随之逐步健全和持续完善，国内外投资商纷纷涉足房地产投资领域。不过，市场经济同时也是一种风险经济，近年来很多国内外学者和相关专家开始重点关注房地产风险投资和房地产投资组合。 1问题的提出 1952年，诺贝尔经济学奖获得者马科维兹(HarryM.Markowitz)在《财务学刊》上发表“资产组合的选择”一文。该文最先采用风险资产的期望收益率和标准差（或方差）度量资产的收益和风险，建立了比较完整的资产组合选择理论框架，标志着资产选择理论正式形成1。先前资产组合理论仅仅仅仅用在金融投资领域，直到1991年,NigelDubben 与SarahSayce将投资组合理论引入房地产投资领域,全面阐述了房地产投资的风险、收益与投资组合管理2。 2相关理论概述 2.1主要类型不同的房地产物业类型和不同的地理区域会对房地产投资组合方案产生明显的效果，通常相关学者和专家也会围绕二者展开研究，由此也会产生一些理论和观点。所谓“物业类型”3是指在开发流程和方法、经营的特征和收益模式方面具有不同特点的物业，比如商铺、别墅、公寓等。而“地理区域”则是指在空间上彼此连续或经济发展属性方面相似的区域集合，专家和学者也仅仅从狭义的投资组合方面对二者进行研究。 2.2文献综述Miles，McCue和Hamelink为首的学者持有的观点是不同的物业类型对市场风险的分散效果起着更显著的效果，地理区域对分散投资风险的效果则非常有限。更多的学者像Hartzell，Grissom 和Piet则持有相反的观点，他们的研究都表明在相同的物业类型下，围绕不同的地理区域构建的房地产投资组合具有更好的风险分散效果。孰优孰劣，我们并不能得出明确的答案。随着我国越来越多的房地产

房地产投资决策要素分析

房地产投资决策要素分析近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。一、房地产投资决策概述房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。二、房地产投资决策要素分析（一）时机的决策分析投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定

房地产投资分析报告案例(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】房地产投资分析报告一．总论（一）项目的基本情况 1 项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：

总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表三．项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本 1. 土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费

建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3）附表3 基础设施配套费附表4 公共配套设施经社

给用估算表 6.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）附表5 开发期间税费 8.开发成本开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元

房地产行业最新发展趋势和投资策略分析(DOC 7)

宏观调控背景下的房地产行业发展趋势和投资策略内容提要：房地产行业受宏观调控影响较大，而房地产企业自身又具有信息不透明和业绩波动较大等特点，因此，我们给予该行业中性的投资评级；对于房地产上市公司我们的投资思路是坚持选择投资业绩稳定、可持续经营能力强的龙头企业，如万科Ａ。一、今年以来房地产行业发展回顾今年以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施成效明显，国房景气指数处于回落态势。但7月份“国房景气指数”为105.25，比6月份微升0.07点（如图１）。其中，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等指标增幅走低，而商品房平均销售价格仍继续攀升。图1：国房景气指数数据来源：国家统计局 1、房地产开发投资额增幅回落 1-7月份，全国累计完成房地产开发投资6055亿元，同比增长28.6%，增幅比去年同期回落5.5个百分点。其中，商品住宅完成投资4111亿元，同比增长28.1%；办公楼投资297亿元，增长31.5%；商业营业用房投资766亿元，增长35.6%。 2、开发土地面积和房屋竣工面积的增幅明显回落 1-7月份，全国完成开发土地面积9560万平方米，同比增长12.2%，增幅比去年同期明显回落；本年购置土地面积1.87亿平方米，同比增长6%；全国累计完成房屋竣工面积1.18亿平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期下降24.8个百分点。 3、商品房销售状况保持良好，销售价格依然上升 1-7月份，全国商品房完成销售面积1.34亿平方米，同比增长25.2%；商品房累计销售额3657亿元，同比增长41.4%；全国商品房平均销售价格为2724元/平方米，同比提高12.9%，是1996年以来同期的最高增幅。分地区看，全国有12个地区商品房平均销售

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

房地产投资分析方法

房地产投资分析方法房地产投资分析方法作者：佚名时间：2008-6-19 浏览量：房产投资由于风险相对较小,日益成为人们投资的重点。可是房产投资投入的资金比较大,投资者需谨慎。有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢?可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率,以帮助投资者做出理性的投资选择。近日记者采访了链家宝业房地产经纪有限公司经纪人,在实践中给客户主要介绍以下房地产投资分析、评估方法: 销售比较法选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。同时,需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

总租金乘数法公式:总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。直接资本化法公式:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。税前原始股本收益率法公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说,都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。租金回报率分析法公式:×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。租金回报率法

房地产投资分析工作总结【精品】

房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出

决策分析理论

决策分析理论 The latest revision on November 22, 2020

XX决策分析理论 XX顾问专业致力于商业地产业的投资咨询。公司总经理陈建明曾任中国第一个郊区SHOPPING MALL，北京MALL的项目经理。在北京MALL项目的操作过程中，深入研究商业房地产行业在国内外的发展，并与国内外商业房地产投资商、发展商进行了广泛的沟通接触，结合深入研究及具体项目操作经验，总结出以上投资决策理论在商业房地产领域的实际应用。下文将具体介绍XX决策分析理论在商业房地产领域的具体应用。步骤1：商业房地产项目市场潜力判断商业房地产项目市场潜力的判断分为两个部分： 1．判断商业房地产项目拟选定的发展城市是否具备相应市场条件：依据第四章中关于城市中心商业房地产和郊区商业房地产发展的市场条件，判断拟建商业房地产项目所在城市的生产力水平是否可以支撑该项目建成后的良性运营； 2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展城市具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在城市当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。步骤2：商业房地产投资商竞争优势判断在对商业房地产项目市场潜力做出肯定判断后，需要进一步判断该投资商的竞争优势。比如，大地集团投资建设的北京MALL项目，大地集团的竞争优势在于其在广告传媒业十年积淀的广告经验；由北京王府井百货、北京物美商城及中关村生命科技院共同投资开发的中关村国际商城，其参股企业王府井百货和物美商城有较为丰富的商业企业运做经验，对于商业房地产来讲，上述商业经验成为其竞争优势。从上述分析，可以得出北京MALL和中关村国际商城的投资商在商业房地产项目的投资过程中，其企业竞争优势均可以得到发挥。企业在任何投资决策中必须准确判断自己的竞争优势，这是企业运营过程中最大化竞争力的首要过程。步骤3：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度在投资商确定其竞争优势后，应判断在商业房地产项目的操作过程中，其竞争优势能发挥到何种程度。其竞争优势发挥的程度越高，企业越具有投资开发商业房地产的可行性。企业必须准确判断其竞争优势在商业房地产发展上的发挥度。如果企业的竞争优势在商业房地产发展过程中，得不到发挥或发挥很少，那么不需要做进一步的分析判断，企业就应放弃该投资方向，最好去做别的投资选择。步骤4：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比重判断

房地产项目投资策略报告地产业

房地产项目投资策略报告地产业文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]

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一、项目后续建设资金投入量分析根据对“美岭”项目的建设现状，结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目后续工程资金投入如下表2.1所列。表1.1后续工程资金投入量表投入月度计划二、项目销售分析与预测 1、项目定价策略及指标（1）定价原则——“低开高走”。便于使项目在开盘后，营造市场价格只升不跌的良性局面，给予客户以信心，并使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望；同时为根据市场状况给予有利价格调整的充足空间。（2）价格重心。根据目前成都市商务楼较为疲软的市场态势、较低的购买力水平及市场发育程度，建议“美岭”项目销售重心（裙楼、高层写字楼等

高价位单位）适当后移或控制销售，以配合项目中后期价格的走高，同时赢得相对更高的投资收益水平，争取更为有利的销售业绩。（3）定价指标。根据对本项目前期市场调查及可行性研究分析结果，结合项目的总体价格定位原则，我们认为“美岭”项目塔楼、裙楼、地下停车场分别以6800元/㎡、9000元/㎡、3000元/㎡作为项目启动均价是适宜的，同时也留下了相当程度的市场操作空间。在本报告相关测算中，将以此作为定价基础。 2、项目销售资金回笼预测我们根据与“美岭”项目市场环境、规模、类型、定位相接近的其它城市相似发展阶段及相似项目的市场表现分析，结合项目工程进度及对本项目后期各营销阶段的总体安排，我们对本项目的市场销售形势作出下述模拟预测：按目前成都市商务楼外部市场条件及现有类似项目销售规律，预计项目在18个月销售周期内（即2002年3月～2003年8月期间内），按上述均价基本上可完成约95%的总销售量，即完成塔楼销售17924.98㎡、裙楼销售14463㎡、地下停车场销售9724.5㎡。在此情况下，根据上述基本定价策略，“美岭”项目销售条件及销售回款情况预测如下表1.1所列：

房地产项目投资决策理论分析

房地产项目案例一、项目概况本项目位于某市高新技术开发区，项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、加州星城等大型企业、楼盘；项目位于某市杨浦区内环片区，四至范围，友谊路南、许昌路东、陇海路北、怀德路西有通往人民广场、东新区、火车站等多条线路，交通较为便捷；本项目定位为小高层住宅楼宇，住宅目标客户主要面向本区内周边企业技术管理人员、政府工作人员以部分金水区、东新区的其他置业者、少部分其他区域置业者和投资客，住宅以2房为主。目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品住宅需求较大，可以预见项目市场前景较好。根据《ⅹⅹ市国有土地使用权挂牌出让》（ⅹ告字（2006）第1号）及ⅹⅹ区ⅹⅹ地块挂牌文件，该土地项目规划用地经济技术指标如下表：表1 土地项目经济技术指标二、案例分析 1.项目开发建设及进度实施计划（1）有关工程计划说明根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承受力，我们假设确定本项目开发进度计划如下：项目总工期为2年：从2008年1月至2009年12月 2009年元月开始预售，2009年12月销售完毕。（2）施工横道图（详见表2）

表2 项目实施进度计划表 2.项目投资估算（1）土地费用土地费用主要包括两部分：土地使用权出让金和拆迁补偿安置费。 ①土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为21,089.70 万元。 ②拆迁补偿安置费。根据补偿拆迁协议，该地块拆迁补偿费为843.59万元。土地费用为以上两项之和：21,933.29 万元（2）前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费指出。项目前期工程费用为851.64万元，见表3：表3 前期工程费估算表单位：万元（3）建安工程费建安工程费包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费为11,722.37 万元，见表4：

房地产投资分析课程房地产投资教学案例

《房地产投资》教学案例案例分析1：住宅物业开发一、房地产市场分析要解决的问题 1、拟建项目是否有租赁市场和出售市场 2、该项目的租金或价格水平如何？市场吸纳的速度如何？ 3、为了使该项目在市场中更有竞争力，该如何策划或者推销？二、住宅市场分析 1、目标市场在哪里？市场区域的界定：自然特征；建设障碍；人口密度；行政边界；邻里区域的边界和人口统计；发展类型和范围；竞争项目的位置一般来说，新建住宅中，有50%-75%的购买者或租用者来自当地社区 2、适合目标市场的价格和租金范围有多大 3、适合目标市场的住房种类是哪些，面积是多大？ 4、适合目标市场的住房需要具备什么样的设施和特色？ 5、吸纳或出租效果会怎样，市场占有率为多少？ McCall场地位于美国某州，是一块占地22英亩的郊区土地，距离华盛顿有20英里，是McCall农场中的一宗地块。其中McCall农场已经开发约6年，占地320英亩。该地块共有1400宗场地销售给个体营造者，其中67宗用于单户住宅开发，745宗用于建造联排别墅，588宗用于多户住宅建设。到1997年时，这些地块中尚有22宗联排别墅场地和500宗多户住宅的场地没有开发。 McCall农场已经没有用于单户住宅开发的场地。所有的场地开发都可以变动，该项目也是如此。问题：1、该项目最适合市场的居住产品类型是哪种？ 2、该项目开发的居住产品最合适的定价是多少？房地产买卖投资案例分析案例1：某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假 1 定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？解：简要投资回报分析如下： 1．计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元 3）有关税费（1）营业税：400 000×5%=20 000元（2）城市建设维护税：20 000×1%=200元