破产管理人解除房屋买卖合同
房地产开发商破产,债权人如何受尝？
一、房地产企业——资金密集型企业房地产开发企业是一种资金密集型的企业，需要大量资金的运筹。
目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金，而房地产开发企业的自身资金比例往往比较低，资金来源主要依赖于银行贷款，银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。
从国内情况看，房地产开发企业资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，其自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款，因此，房地产开发企业来源于银行的贷款资金总比例则高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房地产开发企业经营周转的主要资金链。
对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度明显过高。
高负债经营一直是国内房地产开发企业的基本经营模式，一些大型房企的资产负债率常年维持在60%以上。
房地产开发企业与金融业的密切联系，在为银行等金融机构提供了宽广投资渠道的同时也使整体经济的抗风险能力下降。
房地产开发企业自有资金不足、融资渠道单一，在国家房地产宏观调控政策影响下，极有可能导致其资金链断裂，企业陷入破产之困境。
一旦发生房地产开发企业的大规模破产，加上目前我国银行体系自身的脆弱性，将直接造成银行的金融风险，导致金融体系的震荡，乃至影响整个国民经济的安全。
地产开发企业破产案件与一般破产案件的不同之处还在于，其利益受损者除了债权人、职工、出资人以外，还包括广大的购房者。
房地产开发企业破产，相关利益主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。
在实践中，房地产开发企业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。
购房者看到成为“烂尾楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情况，极易形成群体性上访投诉事件，影响社会的和谐稳定。
因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人不仅要实现债权人利益的最大化，还要维护购房者的合法权益。
论破产管理人待履行合同的选择权
论破产管理人待履行合同的选择权胡余嘉程丽广西师范大学摘要：管理人享有选择权，在待履行合同的处理上可以选择继续履行或拒绝履行，在这两种处理方式基础上还提出了转让合同的建议，满足均衡各方利益的需求，最终实现破产法追求的公平公正与效率的最终目标。
关键词：待履行合同；选择权；转让合同在市场经济不断发展的过程中，企业扮演着越来越重要的角色。
一个企业的经营状况关系到数方利益，企业破产的负面影响会波及到相关利益方。
目前我国企业破产案件数量的增长愈发明显，特别是在经济发达地区，破产案件占有的比重逐渐上升。
我国虽有企业破产法和司法解释，但与破产管理人选择权相关的法条甚少，规定上不够细致，难以保障各方的利益。
本文尝试通过对《企业破产法》中关于管理人选择权制度部分的法律规范进行分析与研究，在理论上为破产制度的完善提出建议，在实践中以期对待履行合同作出最佳的处理，保障选择权公平公正的实施。
一、研究现状管理人在破产案件中选择权的行使上存在着不同的问题，学者们围绕这些问题进行了深刻的探讨。
在继续履行合同的情况下，已履行部分产生的债权存在不同的学说观点。
章菁认为该部分为普通债权，吴维娜持共益债权说。
待履行合同在解除的溯及力上也有不同说法。
王欣新认为解除行为不具有溯及力。
张韩印认为解除合同的效力应由非破产方选择。
在待履行合同转让上不同学者也有不同的观点。
王欣新、余艳萍主张可以将待履行合同转让。
崔悦认为合同具有不可分性不得部分转让。
兰晓为认为合同具有可分性可部分转让。
综上，对于选择权出现的问题学者们都提出了自己的见解，破产制度体系上存在的疏忽也有所提及，这正体现选择权制度存在着一定的问题，需要对该制度出现的问题进行深刻的思考和探究，为管理人选择权制度的完善提出对策与建议。
二、待履行合同选择权的存在的问题（一）单方决定权范围界定不明权利没有范围的约束，那么这种权利就可能会被滥用。
选择权因其单方形成权性质，管理人可以单方决定合同的处理方式，这对于合同相对方存在着不公平的因素。
房地产公司破产清算房产证如何办理？
房地产公司破产清算房产证如何办理？购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：商品房买卖合同原件、开发商委托书和营业执照、全额购房发票、房屋测绘分户图、契税完税证、维修基⾦发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双⽅共同到场的情况下，⽅可依法办理房产证。
但是对于开发商破产后，如何办理房产证，⽬前国家的相关政策还没有明⽂规定。
⼀、房屋已建成房屋已经建成的情况下，破产企业即有对⼈履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房⼦。
⼆、房屋未建成若企业破产宣告时房屋尚未建成，或⼈民法院受理破产申请后，管理⼈决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房⼈履⾏事实不能的情况。
根据房屋的买受⽅式不同，可以区分为两种情况：和对卖⽅分期付款买房，这两种买房的⽅式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产⽣不同影响。
1、按揭贷款所购房屋的权利归属企业破产时房屋的权利归属。
现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。
购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。
在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房⼈不享有房屋的所有权。
当房屋建成后，若房款已经付清(购房⼈⽀付了⾸付，贷款银⾏以购房⼈的名义付清了余款)，购房⼈即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得。
之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不⽣影响，购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。
2、对卖⽅分期付款买房时房屋的权利归属与不同，在分期付款购房的情形下，在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房⼈是否⾜额⽀付价款可以分为以下两种情况讨论：第⼀，购房⼈已经付清全部价款的，所购房屋被排除在之外，购房⼈可以要求转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
第⼆，购房⼈尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双⽅均未履⾏完毕合同，破产管理⼈即有权决定是还是接受价款并转移房屋所有权。
三、开发商破产后的办理购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：原件、开发商委托书和、全额购房发票、房屋测绘分户图、完税证、维修基⾦发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双⽅共同到场的情况下，⽅可依法。
房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视
房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视开发商破产后，继续履行购房合同、交付、办证等权利的实现是小业主的第一诉求，但该权利的落实往往受制于房屋的具体建设情况，若未竣工验收的期房无重整投资人愿意复工续建，或者因其他法律原因导致购房合同无效、房屋无法办理分割登记等种种问题，小业主继续履行合同的权利请求事实上已无法履行，此时小业主仍享有返还购房款的金钱债权，该债权能否取得优先受偿的地位，一直是房地产企业破产中的一大争议点，也是建设工程价款优先权人、抵押权人与小业主“明争暗斗”的权利冲突所在。
一、实务观点集合在破产程序中，返还购房款债权的性质认定存在以下三种观点：优先债权说——（2021）最高法民申1382号在本案中，小业主向管理人申报了购房款本金债权（已支付合同价款的30%）和其他损失，管理人审核认定，小业主与债务人之间签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认小业主申报的购房款本金债权为优先债权。
涉案在建工程所在的土地使用权的抵押权人认为小业主不应在土地处置的款项中享有优先权，故而提起破产债权确认之诉。
最高院认为，《优先受偿批复》《执行异议和复议规定》等司法解释均已赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。
且抵押权人通过收购债权而获得抵押权，属于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优先于消费性购房者。
故认可了购房户债权优先于抵押权的审查结果。
共益债务说债务人返还购房款的债务被认定为共益债务往往基于以下原因：1.管理人决定解除购房合同，该解除行为发生在破产清算受理后，债务人继续占有小业主的定金及房款属于不当得利，按照《企业破产法》第四十二条第一款第（三）项该债务应属于共益债务，由被告随时清偿。
房地产企业破产程序中未过户房屋的权属认定及处置方式的思考
Sweeping over the Management | 管理纵横MODERN BUSINESS现代商业164房地产企业破产程序中未过户房屋的权属认定及处置方式的思考孔天悦1 李国元21.湖南云天律师事务所 湖南长沙 4100002.湖南云天(怀化)律师事务所 湖南怀化 418000房地产作为国民经济的命脉支柱行业，一直是百姓最为关心的社会议题。
我国房价在前几年在持续疯涨的过程中，大量社会资本注入房地产企业。
而近两年楼市逐步退热，导致众多房地产公司周转失灵、资金链断裂，从而引发了一批房地产企业走向破产。
房地产企业破产程序中，未过户房屋的权属认定一直存在分歧。
《破产案件若干问题规定》《破产法司法解释二》等相关法律法规对破产企业未过户房屋权属问题均作了规定，却因规定的差异引发了法律适用上争议。
本文对未过户房屋权属认定及处置方式进行探析，以期对房地产企业破产实务有所助益。
一、房地产企业破产程序中未过户房屋权属认定(一)房地产企业破产中“未过户房屋”属于债务人财产还是买受人财产引发的争议1.房地产企业破产中“未过户房屋”的概念。
房屋买受人在购买商品房的过程中，通常要历经房屋预售、支付首付款、房屋预告登记、办理按揭、支付全款、交付房屋、办理过户等多个阶段，存在较长的时间间隔。
从买受人签署《商品房买卖合同》至完成房屋过户，通常要历经几年之久。
而往往在这段期间，房地产企业就因各种原因陷入破产，导致未过户房屋的权属和处置成为遗留问题。
本文提及“未过户房屋”的概念，是在房地产企业破产程序中，由于商品房自签约至过户登记存在较长时间间隔，房屋买受人在破产前尚未前往房地产交易管理机构办理所有权转移登记手续的房屋。
对于概念中的房屋性质限定在居住用房(包含商住两用房)之中，商业用房及二手房不在概念范围之内。
2.未过户房屋权属性质争议来源。
关于未过户房屋权属争议，由来于《破产案件若干问题规定》《破产法司法解释二》规定的差异引发的法律适用冲突。
郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审结日期】2020.01.20【案件字号】(2019)苏08民终3612号【审理程序】二审【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽【文书类型】裁定书【当事人】郑向宇;洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人;刘正龙;曾福堂【当事人】郑向宇洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人刘正龙曾福堂【当事人-个人】郑向宇刘正龙曾福堂【当事人-公司】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所;黄可意江苏引航律师事务所;秦海燕江苏岸庆律师事务所;许杰江苏泽之源律师事务所【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所黄可意江苏引航律师事务所秦海燕江苏岸庆律师事务所许杰江苏泽之源律师事务所【代理律师】顾艺璇黄可意秦海燕许杰【代理律所】江苏引航律师事务所江苏岸庆律师事务所江苏泽之源律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】郑向宇;刘正龙;曾福堂【被告】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人【本院观点】一审法院认定事实不清。
【权责关键词】撤销合同第三人【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一审法院认定事实不清。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：【裁判结果】一、撤销淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初948号民事判决；二、本案发回淮安市洪泽区人民法院重审。
上诉人郑向宇预交的二审案件受理费7408元予以退回。
【更新时间】2022-08-18 02:12:24郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书江苏省淮安市中级人民法院民事裁定书(2019)苏08民终3612号当事人上诉人（原审原告）：郑向宇。
潘军、印红琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
潘军、印红琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2022.04.29【案件字号】(2022)苏09民终614号【审理程序】二审【审理法官】陈娴吕伟平张雷【审理法官】陈娴吕伟平张雷【文书类型】判决书【当事人】潘军;印红琴;盐城晟瑜置业有限公司;梁泽泉【当事人】潘军印红琴盐城晟瑜置业有限公司梁泽泉【当事人-个人】潘军印红琴梁泽泉【当事人-公司】盐城晟瑜置业有限公司【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所;万金海江苏因果律师事务所【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所万金海江苏因果律师事务所【代理律师】杨建功万金海【代理律所】江苏通税(苏州)律师事务所江苏因果律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】潘军;印红琴;梁泽泉【被告】盐城晟瑜置业有限公司【本院观点】《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。
【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定诉讼代表人新证据诉讼请求维持原判破产清算清算拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。
关于不属于债务人财产的范围，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》(法释〔2013〕22号)第二条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第七十一条作了不同的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十八条规定“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”，故上诉人潘军、印红琴上诉主张本案适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，缺少法律依据，本院不予支持。
破产管理人个人工作总结
一、工作背景自担任破产管理人以来，我深知这一职位的重要性和责任感。
破产管理人是破产案件中的关键角色，负责对破产企业的财产进行清算、管理、变现，确保债权人利益得到妥善处理。
在过去的一年里，我始终秉持公正、严谨、高效的原则，努力完成各项工作任务。
二、工作内容1. 债权申报与审查在债权申报阶段，我严格按照相关法律法规，对债权人提交的债权材料进行审核，确保债权真实、合法。
截至2023年9月30日，本案金钱债权申报总人数为1008户，购房户申报办证总人数为1053户。
在审查过程中，我发现部分债权存在争议，及时与债权人沟通，确保债权申报的准确性。
2. 工程类债权审核针对工程类债权，我督促造价咨询公司加快鉴定工作进程，并核对无误后出具正式报告。
同时，我还与宇曦原工程管理部人员一一核对进行审计的单位工程款支付情况，以便进一步审查工程类债权。
3. 真实购房户识别为确保购房户权益，我梳理第三批真实购房户名单，对有问题的及时向购房户进行询问，并收集整理相关证据材料，准备启动诉讼解除房屋买卖合同及资产网签备案注销等工作。
4. 不动产权证办理针对中央国际广场项目办证问题，我积极协调各方，推动办证工作顺利推进。
在管理人微信公众号、官网、中央国际广场公示了购房户办证名单，并短信告知各债权人、各购房户对名单进行核查及查看。
5. 衍生诉讼针对李治武、何玲诉宇曦置业与破产有关纠纷一案，我积极跟进二审诉讼，最终于2023年9月18日收到人民法院的判决，判决驳回其上诉，维持原判。
三、工作成果1. 债权申报工作顺利完成，确保了债权人利益得到妥善处理。
2. 工程类债权审核工作进展顺利，为后续工作奠定了基础。
3. 真实购房户识别工作取得一定成效，保障了购房户权益。
4. 不动产权证办理工作取得突破，为项目后续发展创造了有利条件。
5. 衍生诉讼取得胜利，维护了破产管理人的合法权益。
四、工作不足1. 在债权申报阶段，部分债权人提供的材料不够完善，导致审核工作耗时较长。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
破产管理人解除房屋买卖合同
破产管理人解除房屋买卖合同
在破产管理过程中，破产管理人被委任为负责处理破产债务人的财产和债务的专门人员。
解除房屋买卖合同是破产管理人的一项重要职责之一。
本文将探讨破产管理人解
除房屋买卖合同的相关问题。
1. 破产管理人的权力
作为破产管理人，其权力来自于破产法和法院的委任。
根据破产法的规定，破产管理
人有权对破产债务人的财产进行保管、清算和处置。
在涉及房屋买卖合同的情况下，如果破产债务人是买房人，破产管理人可以根据法律
规定解除房屋买卖合同。
买房合同解除后，破产管理人可以将房屋进行处置，以筹集
资金用于偿还债务。
如果破产债务人是卖方，破产管理人也可以解除房屋买卖合同。
在解除合同后，破产
管理人可以收回房屋并进行处置，将所得款项用于清偿债务。
2. 解除房屋买卖合同的条件
破产管理人解除房屋买卖合同并不是一项自由裁量的权力，而是受到一定条件的制约。
根据破产法的规定，以下情况之一出现时，破产管理人有权解除房屋买卖合同：
破产债务人未按照合同约定支付购房款项；
破产债务人未按时履行其他合同义务；
破产债务人在合同签订之前就已经陷入破产状态。
需要注意的是，破产管理人在解除房屋买卖合同前，应当通知合同对方，并告知解除的原因及依据。
3. 违约责任与损失补偿
当破产管理人解除房屋买卖合同时，违约方应承担相应的违约责任，并赔偿因解除合同而产生的损失。
根据破产法的规定，解除房屋买卖合同的违约方应向受损方支付违约金。
违约金的数额根据具体情况而定，通常是按照合同总价的一定比例计算。
此外，违约方还应向受损方承担其他因解除合同而产生的合理费用和损失。
这包括但不限于房屋市值下降、中介费用、律师费用等。
4. 法律救济途径
如果受损方不同意破产管理人解除房屋买卖合同的决定或对违约方提出的赔偿请求不满意，可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
首先，受损方可以向破产管理人提出书面异议，并提交相关证据以证明自己的主张。
如果破产管理人仍然坚持解除合同的决定，受损方可以向法院提起诉讼，要求撤销或变更解除合同的决定，并请求适当的赔偿。
在法院审理期间，法官会根据相关证据和法律规定来进行判决。
如果法院认定破产管理人的解除决定不合法或没有依据，将会作出相应的判决来保护受损方的权益。
5. 小结
破产管理人解除房屋买卖合同是破产管理过程中的一项重要职责。
破产管理人的权力来源于破产法和法院的委任，解除合同需满足一定条件。
当解除房屋买卖合同时，违约方应承担相应的违约责任，并赔偿受损方因解除合同而产生的损失。
受损方对解除合同的决定不满意时，可以通过法律途径来维护自己的权益，包括提出异议和向法院提起诉讼。
破产管理人在解除房屋买卖合同时应注意法律规定，并采取合法合理的方式来保护各方的合法权益。