20150622_惠州_环大亚湾新区规划和市场

惠州市2014年各县区土地挂牌面积（万㎡）
工业用地 其他用地 商业用地 住宅用地
环大亚湾新区
82.49 23.93 33.44 27.86
39.99
40.77
2014年惠州挂牌供应388宗，面积655.85万㎡，同比下降 51.15%；从供应量构成来看，以工业用地为主，占整体供 应面积的49%，其次为住宅用地，占整体供应面积的38%， 商服用地占整体供应面积的10%； 受开发商对市场预期的影响，土地供应下滑明显，主要是 住宅用地与工业用地供应的大幅度下滑。
从成交走势来看，商品房成交呈现量升价跌的态势; 目前市场依然以去库存为市场共识。
15
环大亚湾新区市场概况
新区商品房市场
新区内惠阳区因公共设施配套比较成熟和完善，均价平稳
惠阳区商品房成交面积和均价
成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 6373 6718 7186 6102 6934
15
10 5 0
惠州市近年商品房年度销售面积和均价
成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 5847 6058
惠州市商品房月度销售面积和均价
成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）
1500
1000 500 0 627.3 2010年 796.3 2011年 826.72 2012年 4961 5537 5787
8000
6000 4000 2000
核心区规划范围
包括惠阳区的秋长、淡水和大亚湾的 澳头、西区四个街道办构成的核心区， 总面积约200平方公里
起步区规划范围
包括惠州南站新城起步区、大亚湾石 化产业起步区和稔山滨海新城起步区建 设，总面积约28平方公里
3
环大亚湾新区规划
整体空间布局及片区功能
新区空间规划打造陆海统筹、区域联动的“一轴一带”，建设功能互补、产城融 合的“八大片区”
起步区空间布局
石化产业起步区加快推进中海油惠炼二期、中卡LPG制烯烃项目，着力引进和建 设一批石化中下游项目
石化产业起步区
石化产业起步区位于大亚湾石化区， 北至惠深沿海高速、西至疏港大道、 南至滨海大道、东至滨海十路，面积 约11平方公里。
10
目录
A. 环大亚湾新区规划
惠州市总体规划 新区规划 核心区规划
200
150 100
环大亚湾新区
地面价格（元/㎡） 2745
3000
2000
100
80
1363 677 777 132 大亚湾 190 惠东 159 惠城
60 40 20
728
166 博罗
50 0 39 惠阳
495 77 龙门
1000 0
31.42 2.88 龙门
0
大亚湾
惠东
惠城
博罗
大亚湾因低地面价的工业用地占比减少，2014年地面价上 涨192.06%，达到1363元/㎡，涨幅排名第一；而惠城区地 面价2745.31元/㎡，同比上涨50.42%。 惠东2014年土地挂牌成交190.98万㎡，占总体成交量的 24.92%，成交面积在各区县排名第一，但是惠城区基于最 高成交地面价，成交金额排名第一，占总成交金额的 46.00%
环大亚湾新区市场概况
新区土地市场
受供应影响，2014年全市挂牌成交面积大幅度下滑，但地面价上涨明显； 惠东商住土地成交占比最大，主要在滨海区域，未来滨海仍会保持较大开发规模
2014年惠州土地挂牌成交面积和地价
成交面积（万㎡）
惠州市2014年各区住宅和商服用地成交面积
住宅用地 95.01 70.27 41.58 13.39 0.24 惠阳 6.3 10 商服用地 72.77 42.3 11.05
12
90个在售项目
中心版块
10个在售项目
环大亚湾新区市场概况
新区土地市场
2014年惠州土地供应面积下滑，集中在工业和住宅用地，降幅均在50%以上； 博罗与惠城是土地供应热点区县，环大亚湾新区住宅用地供应总量偏少
惠州市各类土地供应量变化情况（万㎡）
2013年 800 600 400 200 0 工业用地 住宅用地 商服用地 其他用地 319.47 248.49 64.43 23.45 2014年 200 150 100 50 0 惠阳 大亚湾 惠东 惠城 博罗 龙门
2014年惠州土地供应热点区域为博罗和惠城，两个区域的 供应面积占整体供应量的51.64%；而大亚湾受工业用地供 应量减少的影响，全年供应面积同比下降88.77%； 从住宅用地来看，惠城仍是住宅用地供应热点区域，其次 是龙门，供应量40.77万㎡，同比上涨239.45%，涨幅最 大；从商服用地来看，惠东与惠城实现比较大的突破，区域 商业被看好。 13
稔山滨海新城起步区
位于惠东县稔山镇，北起惠深沿海高速， 南至范和河，东至广汕公路、西至范和港 海域，面积约9平方公里； 重点建设惠东站客运枢纽，结合海、山、 水、田、古村风光，推进区域性商务中心、 惠东站前广场和稔树绿廊公园建设，打造 红树林海洋生态园，建成环大亚湾新区旅 游新名片。
9
环大亚湾新区规划
临空产业片区：空港物流等综合服务区
4
环大亚湾新区规划
核心区空间布局及功能
核心区面积200平方公里，建设港—区—城联动的六大功能组团
核心区六大功能组团
惠州南站新城组团：以TOD 模式为导向，围绕公交枢纽进 行土地综合开发。 惠阳淡水老城组团：形成服 务环大亚湾新区的商业服务中 心和生活服务中心； 惠阳北部综合发展组团：统 筹城乡建设，稳步推进农村居 民点改造； 大亚湾中心区组团：强化对 石化企业生产性服务功能培育， 打造专业性生产服务平台； 大亚湾石化区组团：营造舒 适宜人的产业园区环境； 西部综合产业区组团：发展 高端新型电子信息、半导体照 明和新能源汽车三大主导产业。
5
环大亚湾新区规划
核心区空间布局及功能
核心区中轴线惠州南站新城组团，建设客家与海洋文化相融合的城市景观中轴
滨水休闲旅游区 城市生态绿心 岭南特色宜居区
以惠州南站为起点，建设一条公共空间开 放、公共活动聚集，现代港城景观和客家 传统风貌相融合，集文化、体育、科普、 娱乐和休闲等多种功能于一体的城市活力 中轴线。 北部：以古屋河生态景观为依托，建设 滨河湿地公园和客家风情旅游小镇，打造 滨水休闲旅游区，成为城市生态绿心和岭 南特色宜居区； 中部：以文化展示为主题，着力推动城 市公共服务和公共空间建设，适度引入休 闲商业娱乐功能，打造惠阳公共服务核心 区，成为区域公共服务中心和惠州文化休 闲新地标； 南部：以高铁枢纽为核心，集中布局商 务办公、商贸金融、酒店餐饮等服务功能， 打造惠州城市新门户。
2
环大亚湾新区规划
新区战略意义及规划范围
新区14年6月27日挂牌成立，是惠州进入珠三角第二梯队的重大战略平台和新兴 增长极， 预计17年起步区初见雏形，实现经济总量再造一个惠州
新区总规划范围
包括惠阳区和大亚湾经济技术开发区 全境，以及惠东县白花镇及平海半岛上 的6个镇、2个旅游管理区； 陆地面积2168平方公里，海域面积 4520平方公里。
150
100 50 0
14.5 14.6 14.7 14.8 14.9 14.10 14.11 14.12 15.1 15.2 15.3 15.4
7000
6500 6000 5500 5000
1149.46 2013年
924.42 2014年
0
惠州市近年商品房销售呈斜坡式上升，但2014年首次出现 下滑，各区县销量均有不同程度下降，全市销售面积924.42 万平米，同比下降19.58%；销售金额为560 亿，同比下降 16.68%； 近年惠州商品房均价呈现增涨的趋势，2014年受大亚湾、 惠东和博罗均价上涨影响，惠州整体市场销售均价突破 6000元/㎡，同比上涨3.60%。
一轴一带
城市功能拓展轴：建设联动南北、带动周 边、支撑惠州向南向海发展的核心轴； 海洋经济发展带：以大亚湾临港产业片区 和稔平半岛滨海旅游片区为双核心，形成广 东东部海洋经济特色发展带。
八大片区
大亚湾临港产业片区：制造业基地 惠阳综合服务片区：综合性服务中心 新圩低碳产业片区：绿色低碳产业聚集区 和深莞惠城郊型旅游观光胜地 镇隆电子信息产业片区：电子电器业生产 基地、电子信息产业基地 稔平半岛滨海旅游片区：滨海旅游区 稔山特色产业片区：海洋新兴产业基地和 传统产业升级转型示范区 白花新兴产业片区：新兴产业、休闲旅游
起步区规划
B. 环大亚湾新区市场概况
新区版块划分 新区土地市场
新区商品房市场
11
环大亚湾新区市场概况
房地产版块划分
新区包括惠阳、大亚湾以及惠东8镇，但并不涉及行政区域调整；房地产开发主 要集中在中心版块以及滨海版块，两个板块各项指标合计占新区比重90%以上
新区范围
新区土地面积2168平方公里, 三个片区 中，大亚湾区290平方公里、惠阳区916平 方公里、惠东板块（划入新区的沿海8镇） 为962平方公里；
城市规划范围
包括惠城区、惠阳区、大亚湾经 济技术开发区和仲恺高新技术产业 开发区，总面积2672.3平方公里。
区域功能及定位
惠城次区域 地区性主中心 陈江-仲恺次区域
惠城次区域：珠江三角洲地区性 主中心，惠州市政治、经济、文化 中心，广东重要的历史文化名城和 旅游基地； 惠阳-大亚湾次区域：珠江三角洲 地区性副中心，惠阳区经济、文化、 商贸中心，我国沿海重要港口和石 化基地； 陈江—仲恺次区域：加工制造业 聚集区，珠三角东部电子电器业聚 集区，城市远景发展储备用地区域；
惠州南站新城起步区
位于惠阳新侨片区内，北至白云路、东 至惠大高速、西至淡澳河、南至亚公顶山， 面积约8平方公里； 近期以厦深铁路惠州南站客运枢纽、城 市核心景观中轴线、古屋河都市景观、综 合体育公园和现代物流园等项目为重点， 拉开惠州南站新城建设空间框架。