第二章 资产评估的基本程序和方法[19页]
自考资产评估笔记第二章
自考资产评估笔记第二章第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法一、市场法的定义二、市场法运用的前提条件三、用市场法评估资产的步骤和计算途径四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法目前是最简单、最有效的方法。
（二）市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
二、运用市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，做出结论。
三、市场法具体计算途径（一）直接法直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。
比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。
（二）市价类比法市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。
其基本计算公式为评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。
四、运用。
第二章 资产评估的程序与基本方法
（四）交易因素
• 参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于 或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进 行修正。 • 非正常的参照交易： • （1）交易双方有利益关系； • （2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易； • （3）买方急于想买，卖方急于想卖； • （4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融 资（如允许买方分期付款）； • （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相 互承诺以低于市场价值为对方提供产品或服务）。
• 【正确答案】：C 【答案解析】：本题应采用综合估价法 的计算公式，参考教材P105： 设备的重置成本＝（200/50％）×（1＋ 10％）＝440（万元）。
• 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价， 还包括（ ）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费
单选题：
• 10.某被评估设备为2年前购置，预计评估 基准日后该设备与同类新型设备相比每 年运营成本增加20万元，该设备尚可使 用5年，若折现率为10％，企业适用所得 税税率为25%，不考虑其他因素，则甲 设备的功能性贬值额最接近于（ ） 万元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4
计算过程如下：
• （1）可修复性损耗引起的贬值额：17万 元； • （2）不可修复部分的重置成本为：15017=133万元 • （3）不可修复部分的贬值率：2/20=10% • （4）不可修复部分的贬值额： 133*10%=13.3万元 • （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%
• 【正确答案】：C 【答案解析】：资产累计实际利用时间 和资产累计法定利用时间的比值即资产 利用率，小于1表示开工不足。
资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版资产评估学教程（第7版）第一章导论本章无需改写。
第二章资产评估的程序与基本方法本章无需改写。
第三章机器设备评估1.机器设备评估的基本流程1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c2.机器设备评估的评估方法1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3.机器设备评估的实例分析1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×150% ÷ 130% = 144.67万元加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×2.3 ÷ 144.67 = 9.66年实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%实体性贬值 = 重置成本 ×实体性贬值率 = 144.67 × 61.69% = 89.25万元5-4）× = 元被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。
本章无需删除明显有问题的段落。
运用收益法评估II型机组的过程及其结果第一步，估算年净收益年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用1000-300-50=650(万元)第二步，估算资本化率资本化率=10%/(1-10%)=11.11%第三步，估算资产价值资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。
资产评估的方法与程序
（2）物价指数法
如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数
重 被置 估成 资本 产＝历资史产成的本
资产评估时物价指数 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
被估资产重置成本＝资 产的历史成本 （1 ai %）n
= 重置成本×综合成新率
1、重置成本及其计量
重置成本—
—
资产的现行复原重置成本 再取得成本更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。2、评估思路实体性
评估值 = 重置成本 - 各项损耗
3、注意问题（应用前提）
功能性 经济性
（1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.
（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值
= 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本×成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 ② 评估值
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调
试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计算复原重置成本，也可 用于计算更新重置成本。
第二章 资产评估的程序与基本方法
第二章资产评估的程序与基本方法一、练习题1、术语解释（1）复原重置成本（2）更新重置成本（3）实体性贬值（4）功能性贬值（5）经济性贬值（6）总使用年限（7）实际已使用年限（8）资产利用率（9）成新率（10）成本法（11）比较法（12）收益法2、单项选择题（1）被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（）万元。
a、15 b、12.6 c、10 d、50（2）用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。
a、复原重置成本b、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本c、更新重置成本d、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本（3）某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（）元。
a、145000b、115000c、152000d、151800（4）某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（）万元。
a、50 b、70.8 c、35.3 d、85（5）某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（）万元。
a 、200 b、250 c、300 d、350（6）教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（）。
a、成本法b、收益法c、市场比较法d、残余法（7）复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（）。
a、相同的原材料b、相同的建造技术标准c、资产的现时价格d、相同的设计（8）运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（）。
a、实体性贬值 b、经济性贬值 c、功能性贬值 d、资产利用率（9）估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（）。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
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（二）物价指数法
又如，被估资产账面价值为200000元，2002年 建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比 分别为2003年为11.7%，2004年为17%，2005年 为30.5%，2006年为6.9%，2007年为4.8%，则有： 被估资产重置成本=200000×（1+11.7%） ×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）× （1+4.8%）×100%=200000×191%=382000（元）
四、实体性贬值的估算方法
（二）使用年限法
使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使 用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算 公式为：
实体性贬值额= （重置成本-预计残值）×
实际已使用年限 总使用年限
式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限
2019/11/13
《资产评估学》
相对落后而造成的资产价值损失。
（四）资产的经济性贬值
资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲
置、收益下降等造成的资产价值损失。
成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估 有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。
（二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费
二、成本法的基本前提
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于 继续使用状态。
2.应当具备可利用的历史资料。 比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用 了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这 个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史 信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算 资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。
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第四节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）收益法的含义 （二）收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项 或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
第四节 收益法
二、收益法应用的形式
第四节 收益法
（二）资产未来收益期无限的情况
在收益期无限的情况下,有两种情形: 1、未来收益年金化的情形 资产评估值(收益现值)=年收益额/资本化率 2、未来收益不等额的情形。在这种情形下,首先,预测若
第三节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义
1、资产的价值取决于资产的成本 2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化
（二）成本法应用的前提条件
1、应当具备可利用的历史资料 2、形成资产价值的耗费是必要的
Байду номын сангаас 第三节 成本法
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
第二节 市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（一）市场法的含义 （二）市场法应用的前提条件
1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等 资料是可收集到的
第二节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式
因市场条件的差异和参照物的不同，应采取不同的方式：
如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价 格直接作为被评估资产的评估价格。
第五节 资产评估方法的比较和选择
一、资产评估方法之间的关系
（一）资产评估方法之间的联系 （二）市场法与成本法的区别
二、资产评估方法的选择
（一）资产评估方法的选择必须与资产评估 价值类型相适应 （二）资产评估方法必须与评估对象相适应 （三）评估方法的选择还受数据和信息资料的制约 （四）选择评估方法还要考虑不同的评估途径
第二节 市场法
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在： 1、能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标 直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格。 2、评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在: 1、需要有公开及活跃的市场作为基础,有时会因缺少可对比 数据以及判断对比数据难而难以应用。 2、不适用于专用机器、设备和大部分的无形资产,以及受地 区、环境等条件限制的一些资产的评估。
（一）重置成本及其估算
1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法
（二）实体性贬值及其估算
1、观察法 2、公式计算法
第三节 成本法
（三）功能性贬值及其估算 （四）经济性贬值及其估算 （五）成新率及其估算
1、观察法 2、使用年限法 3、修复费用法
第三节 成本法
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析
第一节 资产评估的程序
（七）资产评估报告提交期限及方式 （八）评估服务费及支付方式 （九）委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产 评估专业人员工作配合和协助等需要明确的事项。
二、订立业务委托合同
三、编制资产评估工作计划
四、现场调查和收集整理资料 五、评定估算
六、编制出具评估报告
七、整理归集评估档案
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额 （二）折现率或资本化率 （三）收益期限
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点分析
（一）运用收益法评估资产的程序
1、收集和验证有关经营、财务状况的信息资料; 2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势; 3、预测资产预期收益,确定折现率或资本化率; 4、将预期收益折现或进行资本化处理,确定被评估资产价值
在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但能找到与之类似 的资产，就以类似的资产为参照物，并依其价格做相应的差异调 整，从而确定被评估资产的价值。
差异调整因素
时间因素 地域因素 效能因素 交易因素
第二节 市场法
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析
（一）运用市场法评估资产的程序
运用市场法评估资产时,一般按下列程序(或步骤)进行: 1、明确评估对象。 2、进行公开市场调查,收集相同或类似资产的市场基本信息 资料,寻找参照物。 3、分析、整理资料并验证其准确性,判断、选择参照物。 4、把被评估资产与参照物比较。 5、分析、调整差异,得出结论。
干年内(一般为5年)的各年预期收益额;其次,假设从若干年的 最后一年开始,以后各年预测收益额均相等;最后,对企业未来 预期收益进行折现和资本化处理。其基本公式为:
资产评估值(预期收益现值)=前若干年各年收益额×各年 折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后 一年的折现系数
第四节 收益法
复习思考题
1. 资产评估有哪些基本评估程序？ 2.如何理解市场法、成本法、收益法的含义和应用前提？ 3.如何理解成本法中成新率的含义？ 4.如何选择资产评估方法？
资产评估原理
第二章
刘玉平 马海涛 李小荣主编
第二章 资产评估的基本程序和方法
第一节 资产评估的程序 第二节 市场法 第三节 成本法 第四节 收益法 第五节 资产评估方法的比较和选择
第一节 资产评估的程序
一、明确业务基本事项
（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产 评估报告使用人 （二）评估目的 （三）评估对象和评估范围 （四）价值类型 （五）评估基准日 （六）资产评估报告适用范围
第四节 收益法
（二）收益法的优缺点
优点： 1、能真实和较准确地反映企业资本化的价值 2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买 卖双方所接受
缺点： 1、预期收益额预测难度较大，容易受较强的主观判断和未 来不可预见因素的影响 2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可 预见未来收益的单项资产评估
（一）运用成本法评估资产的程序
1、确定被评估资产,并估算重置成本 2、确定被评估资产的使用年限 3、估算被评估资产的损耗或贬值额 4、计算确定被评估资产的价值
（二）成本法的优缺点
1、比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合 理; 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估; 3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条 件下可广泛地应用。 然而,采用成本法的缺点是工作量较大