第二章 资产评估基本方法
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第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
第二章 资产评估的基本方法
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
第二章评估方法答案
第二章资产评估的基本方法一、单项选择题1.运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（ C ）。
A.为了符合资产评估的政策B.为了体现可比性的要求C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性D.便于计算2.被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为5 000元，生产能力为30 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（D ）元。
A.7 300B.6 500C.7 212D.8 1233.截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（C）。
A.满负荷运转B.超负荷运转C.开工不足D.与资产负荷无关4.被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（ D ）万元。
A.40B.5C.8D.12.55.实际已使用年限和名义已使用年限的关系为（ A ）。
A.实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率B.总使用年限＝实际已使用年限＋名义已使用年限C.二者没有关系D.实际已使用年限＝名义已使用年限＋尚可使用年限6、关于物价指数法下列公式中正确的是（）A. 资产评估值=参照物成交价格*物价变动指数B. 资产评估值=参照物成交价格*（1+物价变动指数）C. 资产评估值=参照物成交价格*环比物价变动指数D. 重置成本=资产的账面原值*价格变动指数7.某项资产购建于2007年，账面原值为10万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（ C ）元。
A.120 000B.150 000C.140 000D.110 0008.被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。
如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（ B ）万元。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
21第二章资产评估方法
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)× 100%＝84210(元)
环比价格指数可考虑按下式求得：
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100%
式中：X——环比价格指数； an ——第n年环比价格变动指数
[例]被估资产账面价值为200000元，2000 年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资 产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年 为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为 30%，则：
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产 的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、 技术、设计、标准等方面的差异。
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新 型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能， 还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此， 复原重置成本往往会高于更新重置成本。
规模经济效益指数法:
重置 成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
X是一个经验数据，称为规模效益指数。
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x 参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本
（
被评估资产的产量 参照物资产的产量
=180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同 类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨 20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？
第二章 资产评估的基本方法
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39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
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(2) 呈指数关系时 规模经济效益指数法 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产 能力÷参照物生产能力) 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生 产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价 格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由 此确定被评估资产价值： 0.7
2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： P 系数 1 ；反之系数>1 100 一般以被评资产为100， 系数＝
3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素
被估资产的成新率 调整系数＝ 参照物的成新率
5、交易情况调整
100 调整系数＝
（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平 均，确定评估值。
评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元，且当时物价指数为120%， 评估基准日物价指数为150%，则被评估资 产的价值为
（5） 成新率价格调整法 成新率价格调整法是以参照物的成交价 格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度 上的差异，通过成新率调整估算出评估对象 的价值。 其计算公式为： 资产评估价值 =参照物成交价格×(评估对象成 新率÷参照物成新率)
第二章 资产评估基本方法
本章基本要求
掌握资产评估三种基本方法的基本原理、 内容和各项参数指标的确定方法，熟悉 资产评估方法选择的基本依据，了解各 种评估方法间的关系。能够运用三种基 本方法对常见的资产进行评估。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法
的理解，特别是三种基本评估方法中各项
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为 100 ，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好， 综合评分分别为 107 、 110 和 108 。当时房产价格月上涨率为 4% ，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物 B的时间因素调整系数：；参照物 C 因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整 2 过程如下。单位： 元/ m
第一节 市场法
二、基本思路
市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一
第一节 市场法
三、市场法的适用范围 市场法主要用于单项资产的评估，如对生产 设备、原材料等的评估及投资参股、合作经营 时的评估等 四、不适用范围： 没有可比参照物的资产 没有市场的资产
资 产 评 估 价 （3）功能价值类比法(亦称类比估价法 值) = 是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物 参 与评估对象之间的功能差异进行调整来估 照 算评估对象价值的方法。 物 成 呈线性关系——生产能力比例法 交 价 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 格 象生产能力÷参照物生产能力） ×
或：
资产评估价值=参照物成交价格×价格指数
评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元，半年间该类资产的价格 上升了5％，则被评估资产的价值为： 资产评估价值=10×(1+5％)=10．5(万元) 练习：评估对象完全相同的参照资产一年 前的成交价格为20万元，一年间该类资产 的价格上升了10％，则被评估资产的价值 为
练习：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需 要进行评估，评估基准日为 2002 年 10 月 31 日。评估人员 在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近 2 的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 元 / m 参照物 A B C
交易单价
5,000
5,960
5,918
成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常
确定被评估资产
选择参照物
比较差异因素
调整差异指标 综合分析 得出结果
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
（二）调整差异
1、时间因素
评估时物价指数 定基： 参照物成交时间的物价 指数 环比： (1 a1 %)(1 a 2 %)(1 a n %)
参照物的主要差异因素有：
1.时间因素。
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
参照物的主要差异因素有：
2.区域因素
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3. 功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩
和不足对价格的影响。
评估值＝参照物价格×功能差异修正系数
参照物的主要差异因素有：
6.成本市价法
以评估对象的现行合理成本为基础，利用 参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方 法。 成本市价率
计算公式： 资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物 成交价格÷参照物现行合理成本) 例：评估时点某市商品住宅的成本市价率为 150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20 万元，则其市价接近： 资产评估价值=20×150%=30(万元)
资产评估价值=10×(90÷120) =8.18
X
练习：被评估资产年生产能力为100吨，参 照资产的年生产能力为150吨，评估基准日 参照资产的市场价格为20万元，该类资产 的功能价值指数为0.5，由此确定被评估资 产价值
（4）价格指数调整法(亦称物价指数法)
是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成 交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对 资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象 价值的方法。 资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)
117/100 100/106
甲
乙
丙
11920 104/100
100/109
11836 100/100
100/108 100/100 10959
100/100 11038
100/104 10936
被评估商业用房单价= （11038+10936++10959）/3 =10978元/平方米 被评估商业用房总价 =10978*1200=13173600元
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生 产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格 为10万元，则被评估资产的价值为： 资产评估价值=10×90÷120=7．5(万元) 练习：被评估资产年生产能力为120吨，参照 资产的年生产能力为150吨，评估基准日参照 物资产的市场价格为10万元
资产评估基本途径和方法
成本法
市场法
收益法 收益途径
未来
成本途径
过去
市场途径
评估基准日
资产评估方法体系
市场法
直接法 类比法
重置核算法
重置成本
成本法
成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额
收益法
折现率
收益期
第一节 市场法
一 、 也 称 为 现 行 市 价 法 （ current market value） 、市场价格比较法。 是指利用市场上同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析以估 测资产价值的各种评估技术方法的总称。
五、常见的评估方法
1、直接法 是指利用参照物的交易价格及参照物的某 一基本特征直接与评估对象的同一基本特 征进行比较而判断评估对象价值的一类方 法。 优点：直观简捷，便于操作。 缺点：但通常对参照物与评估对象之间的 可比性要求较高。
直接法应当注意以下问题：
1、如果与被评估资产相同的参照物在评估 基准日同时存在多种交易价格时，应当选 用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分 析参照物价格合理性的基础上，加以适当 调整。
参数指标的基本含义和取得方法是掌握资
产评估方法的关键。
本章难点
对收益法评估基本原理的理解以及收益额、
折现率和收益期三个基本指标在实践中的
取得方法和途径。
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
04年11月 较好
其它情况如下：1、2004年本市商用用房地产价格平均每月上涨率为4%
2、被评估用房的在区域的综合评分为100分，其它参照物区域 评分分 别是106，109和107分，
3、被评估商业用用房结构相似、新旧程度相近，剩余土 地使用年限相同，故无需对这些因素进行调整。 对参照物成交价格进行的因素调整 参照物 比较 因素 交易单价 时间因素调整 区域因素调整 交易情况调整 调整后价格 10000
其中： 资产的成新率=资产的尚可使用年限÷ (资产的已使用年 限+资产的尚可使用年限)
案例 :待估资产为某机器设备，其生产时间为1995年7 月，评估基准日为 2003 年 1 月。搜集到一交易案例， 该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产， 交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机 器设备的生产时间为 1995 年 1 月。调查了解，待估设 备的尚可使用年限为 13 年，参照资产已使用年限为 8 年，尚可使用年限为15年。 待估资产成新率=13÷(7.5+13) =63% 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)
2、类比调整法法
类比调整法法，又叫市场成交价格比较法，是在公
开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照 物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为 参照物，通过分析比较评估对象与各个，来确定被评估资产价值的方法。