资产评估学第二章
《资产评估学》第二章
（三）资产评估程序的内容 1、明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细）； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场调查； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；
7、编制和提交资产评估报告书；
8、资产评估工作档案归档；
3/26/2019
2.物价指数法 是指利用与资产有关的价格变动指数，将被评估 资产的历史成本调整为重置成本的方法。 重置成本=资产的历史成本×价格指数 重置成本=资产的历史成本×（1+价格变动指数）
物 价 变 动 指 数
评估基准日物价指数 定基指数 ＝ 资产购建时物价指数 环比指数 ＝a1×a2× a3……an
（其中an表示第n年环比价格指数）
复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时 价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产 所发生的费用。
更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制 造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格 水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需要的费用。
成本法中的基本要素
第二节 成本法
成本法的基本原理 成本法中的基本要素 成本法中的具体评估法
成本法中的具体评估方法
（一）重置成本的评估方法 1.重置核算法 利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的 费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重 置成本，分购买型和自建型。 第一、购买型。资产重置成本由资产现行购买价 格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构 成。 第二、自建型。根据重新建造资产所需的料、工、 费以及必要的资金成本和合理开发收益等分析
4
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算 资产价值的技术手段。是在工程
资产评估学---资产评估的基本方法
30
例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
7
（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
8
（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
10
三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版资产评估学教程（第7版）第一章导论本章无需改写。
第二章资产评估的程序与基本方法本章无需改写。
第三章机器设备评估1.机器设备评估的基本流程1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c2.机器设备评估的评估方法1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3.机器设备评估的实例分析1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×150% ÷ 130% = 144.67万元加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×2.3 ÷ 144.67 = 9.66年实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%实体性贬值 = 重置成本 ×实体性贬值率 = 144.67 × 61.69% = 89.25万元5-4）× = 元被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。
本章无需删除明显有问题的段落。
运用收益法评估II型机组的过程及其结果第一步，估算年净收益年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用1000-300-50=650(万元)第二步，估算资本化率资本化率=10%/(1-10%)=11.11%第三步，估算资产价值资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。
资产评估学教程第2章
三、成本法中各项要素的具体评估方法
基本公式：
① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经
•
济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
② 评估值＝重置成本×综合成新率
资产评估学教程第2章
（一）重置成本的估算方法
1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
资产评估学教程第2章
三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例 如：成新率、功能等。
资产评估学教程第2章
❖ 1.现行市价法（无差异） ❖ 2.市价折扣法（交易条件差异）
❖ 3.功能价值类比法（功能差异） ❖ （1）线性关系 ❖ （2）指数关系
资产用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好， 综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物 C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整 过程如下。单位：
《资产评估学》教学大纲
《资产评估学》教学大纲第一部份：教学要求一、授课对象：会计学及财务管理专业学生二、先修课程：工程技术基础三、学分学时分配：2 学分2 学时教学内容学时第一章：资产评估概述 4第二章：资产评估基本方法6第三章：机器设备评估3第四章：房地产评估4第五章：流动资产3第六章：无形资产评估4第七章：长期投资和其他资产评估2第八章：整体资产评估 2第九章：资产评估报告2第十章：资产评估的管理2合计32第二部份：教学内容资产评估学《资产评估学》是本科会计学专业课程。
通过学习《资产评估学》，要求学生能够明确资产评估的内涵，资产评估的目的和要求；了解我国资产评估的现状及其发展方向；全面理解和掌握资产评估的范围、方法和分析的基本原理；学会对各类资产进行评估的多种方法和撰写资产评估报告及分析利用资产评估报告，此外，掌握对资产各种价值的认识、分析和利用。
资产评估在我国市场经济的种活动中占有重要地位。
在教学计划安排上以40--50 课时摆布为宜。
本门课程之前应开设《会计学原理》、《经济活动分析》、《工程技术基础》等课程，通过对这些课程的基础知识和专业知识的学习，为资产评估的理解打下基础，对在评估过程中遇到的各类资产有一个初步的了解，并结合所学的知识进一步分析资产的物理现状、经济状况、技术状况，直到深入剖析各资产价值构成及总体价值的体现。
第一章资产评估概述一、教学目的和基本要求通过本章学习应理解资产评估的涵义和特点、资产评估的目的、资产评估价值类型、资产评估假设、资产评估的原则和资产评估的对象，了解资产评估的组织程序，从而对资产评估的内容有一个整体了解，为以后各章的学习打下基础。
二、讲授内容第一节资产评估及其特点一、资产评估的现状及发展要求了解目前资产评估的现状、发展规模及进行资产评估的必要性。
二、资产评估的定义要求理解资产评估内在涵义，资产评估的八大要素及内在关系，了解资产评估与清产核资的区别和联系。
三、资产评估的价值特点第二节资产评估的对象一、资产评估的对象了解资产评估的对象和范围。
第二章_资产评估的基本方法1[1]精品文档
![第二章_资产评估的基本方法1[1]精品文档](https://img.taocdn.com/s3/m/f13d3253580216fc710afd23.png)
（二）物价指数法
又如，被估资产账面价值为200000元，2002年 建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比 分别为2003年为11.7%，2004年为17%，2005年 为30.5%，2006年为6.9%，2007年为4.8%，则有： 被估资产重置成本=200000×（1+11.7%） ×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）× （1+4.8%）×100%=200000×191%=382000（元）
四、实体性贬值的估算方法
（二）使用年限法
使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使 用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算 公式为：
实体性贬值额= （重置成本-预计残值）×
实际已使用年限 总使用年限
式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限
2019/11/13
《资产评估学》
相对落后而造成的资产价值损失。
（四）资产的经济性贬值
资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲
置、收益下降等造成的资产价值损失。
成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估 有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。
（二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费
二、成本法的基本前提
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于 继续使用状态。
2.应当具备可利用的历史资料。 比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用 了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这 个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史 信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算 资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。
资产评估学_第二章
10
思考
市场法适用于评估以下资产吗？
专用机器设备
无形资产
11
三、基本程序
（一）选择参照物
数量：
三个以上
选择标准：在功能、市场条件、成交时间上
具有可比性
12
三、基本程序
（二）选择比较因素
对资产价值影响最大的因素
房地产：地理位置 机器设备：技术水平
13
三、基本程序
（三）指标对比、量化差异
31
第二节 收益法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、计算方法
32
一、基本含义
定义：通过估测评价对象未来预期收益的
现值，来判断资产价值的各种ຫໍສະໝຸດ 估方法的总称。收益年限
预期收益额
评估值
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率
33
n
二、基本前提
1.被评估资产的未来预期收
益可以预测并用货币来衡量。
38
n
三、基本程序
1.收集并验证资料
39
三、基本程序
2.分析并计算未来预期收益
未来预期值
是客观收益，而非实际收益
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用
营运费用=经营管理费+日常维修费+保险费+税金
40
三、基本程序
3.分析并计算折现率或资本化率
41
三、基本程序
预期收益额
Ri P i i 1 (1 r )
34
n
预期收益的类型
税后利润
净现金流
利润总额
=资产的潜在毛收入 -预计经营管理成本
《资产评估》课程教学大纲
《资产评估》课程教学大纲课程名称：资产评估课程类别：专业选修课适用专业：财务管理考核方式：考查总学时、学分：32学时2学分其中实验学时：0学时一、课程教学目的明确资产评估的涵义、假设和特点，正确认识社会主义市场经济条件下资产评估的地位和作用；全面地了解资产评估的理论，并掌握各种不同类型资产的评估方法，学习运用资产评估的知识和技能为经营决策服务。
二、课程教学要求在教学中应针对学生的具体知识水平和能力，做到所教学的内容能与学生先前所学的有关知识结合，以课堂讨论、作业、案例分析的形式加深学生对本门课程的基本理论与基本方法的理解和掌握。
在条件许可的情况下，可请评估事务所同志做评估实践报告，以加强教学过程中理论与实践的结合。
通过本课程的学习，要求掌握资产评估的基本理论，深刻认识资产评估基本的规律，培养正确分析、解决资产评估问题的能力，将来能较好地适应经济工作的需要。
三、先修课程其先修课程为会计学、管理学、统计学、财务管理、西方经济学等。
四、课程教学（一）重点、难点本课程的教学重点有：1.资产评估的定义、目的、假设、原则及评估程序；2.资产评估的收益法、市场法、成本法三大基本方法及其熟练应用；3.机器设备评估的三个方法及成本法的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值；4.房地产评估的三个基本方法；5.无形资产评估的收益法和成本法；6.企业价值评估的三个基本方法的应用范围、评估参数的确定；7.资产评估报告的编制方法和编制内容。
（二）本课程的教学难点有：1.资产评估目的、假设的正确理解；2.资产评估三种基本方法的适用范围；3.机器设备评估中成本法参数的确定和计算；4.无形资产评估收益法、成本法的选择及应用；5.企业价值评估收益法的三个核心问题；6.房地产评估方法中相关参数的确定；7.资产评估报告的制作技能。
五、课程教学方法与教学手段本课程在课堂教学中，坚持以学生为主体、教师为主导，坚持理论与实践相结合，根据不同的教学内容，以培养学生的实际操作能力为主线，灵活运用理论教学、互动教学、案例教学等多种教学方法，引导和鼓励学生参与课堂教学，掌握资产评估理论知识和实际评估技能。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
四、成本法中各个参数的评估方法
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法
1、重置核算法
是利用成本核算的原理，根据重新取得 资产所需的费用项目，逐项计算然后累 加得到资产的重置成本。
（1）购买型 （2）自建型
例如：
重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计 分析，计算求得安装成本中的间接成本为每 人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
率 有形损耗率＝1－成新率
（二）实体性贬值及其估算
2、年限法 资产实体性贬值＝重置成本×已使用年
限/总使用年限
例：
某资产于1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使 用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况 下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。
由此可以计算该资产的利用率：
被评估资产重置成本 =50000×4000/5000 =40000（元）
（2）规模经济效益指数法
被评估资产的重置成本 =参照物资产的重置成本×（被评估资产的产
量/参照物资产的产量）x 公式中的x是一个经验数据，称为规模经
济效益指数。
例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年 产 量 为 5000 件 。 现 知 被 评 估 资 产 年 产 量 为 4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以 确定其重置成本为：
资产利用率=10×360×7.5÷（10×360×8）×100%
=93.75%
由此可确定其实际已使用年限为9.4年
（二）实体性贬值及其估算
3、修复费用法 修复费用法是利用恢复资产功能所支出
的费用金额来直接估算资产实体性贬值 的一种方法。
（三）功能性贬值及估算
功能性贬值是由于技术相对落后造成的 贬值。
例如：
重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计分 析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工 成本0.8元，该机器设备重置成本为：
直接成本：51800元
间接成本为：400元
重置成本合计：52200元
2、价格指数法
价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将种方法。计算公式为：
资产重置成本=资产历史成本×价格指数 或者为： 资产重置成本=资产历史成本×（1+价格变动指数）
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值为10 万元，1999年进行评估，已知1990年和1999 年的该类资产定基物价指数分别为130%和 150%。则被评估资产重置成本为：
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，1999年进行评估，已知1990 年和1999年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
又如：
某被评估资产历史成本（账面价值）为200000 元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已 知同类资产的环比价格指数分别为：1993年为 11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年 为6.9%，1997年为4.8%，则有：
被评估资产重置成本=
200000×（1+11.7%） × （1+17%） × （1+30.5%） × （1+6.9%） × （1+4.8%）
=382000（元）
3、功能价值类比法
是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价 格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通 过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测 评估对象价格或重置成本的技术方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）资产的实体性贬值的估算方法
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、年限法 3、修复费用法
（二）实体性贬值及其估算
1、观察法 资产实体性贬值＝重置成本×有形损耗
功能性贬值的估算步骤：
（三）功能性贬值及估算
功能性贬值的估算步骤： 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但
性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。 第三，估计被评估资产的剩余寿命。 第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命
内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是 被评估资产功能性贬值，计算公式为：
（1）生产能力比例法 （2）规模经济效益指数法
（1）生产能力比例法
计算公式为： 被评估资产重置成本 =参照物资产重置成本×被评估资产年产量/ 参照物年产量
例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元， 年产量为5000件。现知被评估资产年产量为 4000件，由此可以确定其重置成本为：
例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元， 年产量为5000件。现知被评估资产年产量 为4000件，由此可以确定其重置成本为：
第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法的基本含义
成本法，是指首先估测被告评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并 将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值 的各种评估方法的总称。
基本公式可表述为：
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬 值-功能性贬值-经济性贬值
二、成本法的基本前提
采用成本法评估资产的前提条件： 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态； 2、被评估资产的预期收益能够支持其重置及
其投入价值。
三、成本法中的基本要素
（一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功能性贬值 （四）资产的经济性贬值