第二章：资产评估的基本方法案例
2022年注册资产评估师考试资产评估重点公式
第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】说明及公式总使用年限=实际已使用年限+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。
超额运营成本扣减所得税 ；现值之和 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x —功能价值指数， 0.6-0.7】 贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A ，r ，n )方法 观察法使用年限法修复费用法 净超额运营成本 超额投资成本 间接计算法 直接计算法贬值实体性贬值功能性贬值经济性贬值说明及公式购买型、自建型与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 生产能力比例法(线性关系) 规模经济效益指数法(指数关系) 步骤：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。
K=R ’/R方法(1)重置核算法 (2)价格指数法(3)功能价值类比法(4)统计分析法公式P=P ’× ( 1-折扣率)P= P’×对象生产能力/案例生产能力 P= P ’× (对象生产能力/案例生产能力) x P= P ’ × ( 1+价格变动指数) = P ’ ×价格指数 P= P ’ ×评估对象成新率/参照物成新率P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 企业价值评估说明评估对象本身具有现行市场价格 仅存在交易条件差异 线性关系 指数关系 仅有时间差异 仅有成新程度差异功能差异+时间差异+…+交易情况差异 成本市价法 市盈率倍数法方法(1)现行市价法 (2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法 (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法(7)价值比率法第四章资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法成本法具体方法及合用性重置成本法【幼龄林林木资产】市场法收益法林地费用价值法【林地改良和苗圃地】市场到算法【成、过熟林木】市场成交价比较法【相同或者类似的森林资源资产】收益净现值法【经济林林木资产】收获现值法【中龄林、近熟林】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】估算林地评估值的方法。
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
资产评估第二章
■ 经济性贬值率=[1-〔现时生产能力/原来生产 能力〕n]*100%
■ 规模经济效益指数n一般取值范围0.4～ 0.9； ■ 现时生产能力为实际能力；原有生产能力为设
计能力；
27
例题
■ 某一生产线每天生产1000件产品，已经使 用4年，现在因市场竞争剧烈，开工缺乏， 每天仅生产750件产品，设备重置全价为 200万元，成新率80%，n取值为0.7，功 能性贬值为0，求经济性贬值。
■ ⑴观察法〔成新率法〕 ■ 成新率：反映评估对象的现时价值与全新状态
重置价值的比率。 ■ 实体性贬值=重置本钱〔 1-成新率〕 ■ ⑵公式法 ■ 资产的实体性贬值=〔重置本钱-预计残值〕/
总使用年限*实际已使用年限 ■ 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回
金额；总使用年限是指实际使用年限加上可使 用年限之和。 ■ 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用2率1
■ 解：资产利用率=〔10*360*7.5〕/ 〔10*360*8〕*100%=93.75%
■ 实际已使用年限=10*93.75%=9.4年
23
3、功能性贬值的计算
■ 功能性贬值要根据资产的效用，生产加 工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能 方面的差异造成的本钱增加或者效益降 低，相应决定功能性贬值。
产能力*〔参照物的重置本钱/参照物的 生产能力〕
34
四、重置本钱法的优缺点
■ 1．优点：评估出来的价值接近实际，能 够较真实、准确地反映资产的时间价值。 有利于单项资产和特定用途资产的评估， 多适用于无参照物不易计算未来收益的 资产。
■ 2.缺点：计算繁杂，找到可比的参照物 比较困难，判断资产贬值依赖于专业人 员的经验和判断力。
第2章 资产评估的基本方法
第2章资产评估的基本方法[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
第二章 资产评估的基本方法
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
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被评估资产的重置成本 =参照物资产的重置成 本×被评 估资产的年产量/参照物年产量
例3：某面粉加工生产线的重置成本为700000元，年产量 为3000吨面粉,待估面粉生产线的年产量4500吨。
2018/10/15 3
4、规模经济效益指数法
被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本
×（被评估资产的年产量/参照物年产量）X
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 （一）重置成本及其估算 （重新购建） 复原重置成本：原来材料、原有标准、现实价格 更新重置成本：新材料、现行标准、现实价格 1、重置核算法 成本构成 现行市价 人工成本比例法 重置成本=直接成本+间接成本 单位价格法 直接成本百分率法
例1：某企业重置购建设备一台，现行市场价格每台60000 元，运杂费 1000 元，直接安装成本 900 元，其中原材料 400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据统计 分析计算求得安装成本的间接成本相对于直接成本的比 率一般为50%，该机器设备重置成本为：
2018/10/15 2
2、物价指数法——现实物价指数
被评估资产的重置成本 =资产历史成本 ×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 =资产历史成本×（1+物价变动指数） 例2:某项被评估资产1996年购建,账面原值100000元,2008 年评估, 已知1996 年和2008 年该类资产定基物价指数分 别为100%和150%。 3、功能价值法（生产能力比较法）
2018/10/15 7
(2)资产实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× 实体性贬值率 =（重置成本-预计残值）×实际已使用年限/总使 用年限
例6：某资产于1995年2月购进，2005年2月评
估时，重置成本为20000元，预计残值500元，
已使用是10年，评估时尚可使用5年。根据技
术资料，该资产在正常每天工作8小时，而实际 每天工作7.5小时（一年按360天计算）。
产调整系数（K）
其中：K=某类抽样资产的重置成本（R/）
/某类抽样资产的历史成本（R）
例5：评估某企业某类通用设备，抽样选择具有代
表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为 30
万元，而该设备具有代表性的通用设备历史成本 之和为 20 万元，该类设备的账面历史成本之和 为500万元。
2018/10/15 5
第二章：资产评估基本方法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义 现实重置成本扣除其各项损耗价值来确定 被评估资产的价值=重置成本（实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值） （二）成本法应用的前提条件 1、应当具备可利用的历史资料；
2、形成资产价值的耗费的必要性。
2018/10/15 1
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功能性贬值
2、超额投资成本法 功能性贬值额=复原重置成本-更新重置成本 注意: ①复原重置成本与更新重置成本的差额为超额投
资成本,视同功能性贬值；
②如果以更新重置成本作为评估依据时 , 就不需
要再确认功能性贬值了。
（四）经济性贬值及其估算 产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产 的闲置 （参考书里例题 p38）
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2018/10/15
三、运用成本法评估资产的程序 1、确定被评估对象，并估算重置成本； 2、确定被评估资产的使用年限； 3、估算被评估资产的损耗或贬值； 4、计算确定被评估资产的价值。 四、成本法的优缺点 （一）优点 1、评估经过更趋于公平合理； 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估； 3、在不易采用市场法和收益法时，广泛应用； 4、有利于企业资产保值。 （二）缺点 1、工作量较大； 2、经济性贬值不易全面准确计算。
X→是个经验数据，一般在0.4-1之间。
例4：某设备生产能力为年产A型产品12万件，目
前市场上没有相同生产能力的的同种设备，市
场上现有生产能力可年产A型产品15万件的同
类设备，市场价格100万元。经测算，该类型生
产设备的规模效益指数为0.5。
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5、统计分析法
被评估资产的重置成本 =∑某类资产历史成本×资
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（二）实体性贬值及其估算 1、观察法（成新率法）：专业人士鉴定 资产的实体性贬值 =资产重置成本×实体性贬值率 =资产重置成本×（1-实体性成新率） 2、公式计算法(实际使用年限法) (1)实体性贬值率=实际已用年限/总使用年限 名义已使用年限×资产利用率 实际已使用年限+尚可使用年限 （截止评估日资产累计实际利用时间 /截止评估日资产累计法定利用时间）有关资料如下：
项目 月产量 单件产品工资额 月工资成本 月工资差异 年工资差异 减:所得税（25%） 税后净超额工资 资产剩余年限 折现率为10%
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技术先进设备 10000件 0.80元 8000元
技术陈旧设备 10000件 1.20元 12000元 （1） （２） 5年 （3） 3.7908 ？？？ （4）
2018/10/15
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（三）功能性贬值及其估算 1、超额运营成本法 （1）计算超额运营成本 超额运营成本＝待估资产的年运营成本 -先进设备的年运营成本 （２）计算净超额运营成本 净超额运营成本 ＝超额运营成本×（1-所得税税率） （3）估计被评估资产的剩余寿命 （4）计算待被评估资产的功能性贬值额 功能性贬值额 =∑(年净超额运营成本×折现系数)
重置成本法与物价指数法的区别: （1）考虑的因素不同 物价指数法仅考虑价格变动因素， 复原重置 成本； 重置成本法既考虑的价格因素，又考虑了生产 技术进步和劳动生产率的变化因素， 估算复 原重置成本和更新重置成本。 （2）应用的物价水平不同 物价指数法建立在某种或某类甚至全部资产的 物价水平上； 重置成本法是建立在现行物价水平和购建成本 费用核算的基础上。
2018/10/15 11
2018/10/15
（五）成新率及其估算 1、观察法 专业知识和丰富经验的工程技术人员 成新率与实体性成新率的区别 ①实体性成新率只考虑使用磨损和自然损耗； ②这一成新率是在综合考虑实体性贬值、功能性 贬值和经济性贬值的基础上确定的。 2、使用年限法 成新率=预计可使用年限÷总使用年限 其中： 总使用年限=实际已使用年限+预计使用年限 3、修复费用法 成新率=1-（修复费用÷/重置成本）