中海地产结构设计限额控制(全)
中海地产结构设计限额控制
中海地产建筑结构管理部
目录
一、总则 (2)
二、结构设计限额控制指标 (3)
三、结构设计限额控制指标说明 (4)
四、附表 (6)
附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7)
附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则
编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1
月1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部
使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。
2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部
或区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。
3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构
设计规范》（GB50010-2010）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）
《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）
《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、 结构设计限额控制指标
各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明
1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ）
和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2
），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。
2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下：
结构成本计算面积 M=M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中：
3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为：
结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2
)*M7]/（M+M7）
4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 HPB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 HRB400；也可以全部采用
HRB400 钢筋。
5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢
剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。
6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下：
6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基
础、筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。
6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地
下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
图1：地下部分（无地下室）面积计算示意图图2：单层地下室面积计算示意图
图3：单层地下室面积计算（筏板基础）示意图
7. 各公司在进行基础选型时应根据项目的实际情况出发，做好地质勘察和岩土试验工
作，充分利用社会资源，进行多方案比较，选择安全、经济、合理的基础形式。
8. 多高层主体结构的限额指标均为常规设计情况下的值，当高层住宅需进行结构超限专项审查时，成本限额指标可
另行确定。
9. 地下室的限额指标值按以下原则使用：
9.1 地下室按照地下水位在地表以下2m 的情况考虑。当地下水位高于此值时，取较高指标值；当地下水位低于此
值时，取较低指标值。
9.2 地下室或半地下室顶板覆土厚度按1.2m 考虑，当覆土厚度大于此值时，取较高指标值；当覆土厚度小于此值
时，取较低指标值。
9.3 地下室或半地下室按面积约1 万m2左右，按轮廓形状规则考虑。当地下室或半地下室面积较小，轮廓形状复杂
时，取较高指标值；当地下室或半地下室面积较大，轮廓形状简单时，取较低指标值。
9.4 地下室或半地下室按照一层考虑；当地下室多层时按照低于低值考虑。
10. 布墙率计算按以下原则使用：
10.1 布墙率是指住宅塔楼底部加强层以上第一个标准层剪力墙投影面积之和与本层
结构面积的比值。此处结构面积指本文第2 条“结构成本计算面积M”。
10.2 布墙率限额控制指标表中，一般指高宽比不大于7 的情况。
10.3 布墙率限额控制指标表中，一般指体形系数不大于下表数值的情况。
注：体型系数=单体外表面积/单体体积。
11. 本指标未考虑酒店、写字楼等物业类型的建筑。
四、附表
详见下页。
附表A:钢筋和混凝土含量统计表填表日期：
项目名称：物业类型：主体建
筑层数：地下室层数：地上
结构面积：地下结构面积：
计容建面：赠送面积比（不含飘窗）：
苏州公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第一组场地类别：III
2
50 年重现期基本风压：0.45 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
宁波公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第一组场地类别：III / IV
2
50 年重现期基本风压：0.50 kN/m
注：1. 所有设计内容均应满足国家规程、规范和地方规程、规范要求。
2. 表中所列各有关含量系经验参考值，并非绝对规程、规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另
行讨论。
宁波公司（北仓、镇海）
抗震设防烈度：7 度设计基本地震加速度：0.10g
设计地震分组：第一组场地类别：III / IV
2
50 年重现期基本风压：0.50 kN/m
注：1. 所有设计内容均应满足国家规程、规范和地方规程、规范要求。
2. 表中所列各有关含量系经验参考值，并非绝对规程、规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另
行讨论。
杭州公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第一组场地类别：III
2
50 年重现期基本风压：0.45 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
南昌公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第一组场地类别：II
2
50 年重现期基本风压：0.45 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
青岛公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第三组场地类别：II
2
50 年重现期基本风压：0.60 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
长沙公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第一组场地类别：II
2
50 年重现期基本风压：0.35 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
济南公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第三组场地类别：II
2
50 年重现期基本风压：0.45 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
重庆公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第一组场地类别：II
2
50 年重现期基本风压：0.40 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
武汉公司
抗震设防烈度：6 度设计基本地震加速度：0.05g
设计地震分组：第一组场地类别：III
2
50 年重现期基本风压：0.35 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
南京公司
抗震设防烈度：7 度设计基本地震加速度：0.10g
设计地震分组：第一组场地类别：III
2
50 年重现期基本风压：0.40 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
长春公司
抗震设防烈度：7 度设计基本地震加速度：0.10g
设计地震分组：第一组场地类别：II
2
50 年重现期基本风压：0.65 kN/m
注：1. 所有设计均需满足国家规范和所在地当地规程、规范。
2. 所给出之各有关含量系经验参考值，并非绝对规范控制值。如遇特殊项目、极端自然条件，可另行讨论。
中海地产结构设计限额控制(全)
精品 中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1月 1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部或 区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ） 和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积 M =M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 H PB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 H RB400；也可以全部采 用 H RB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢剪 力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基础、 筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地下 室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
中海地产写字楼设计管理指南-管理篇
中国海外发展商业设计管理体系 编号：商-GLBH-ZY-2010 写字楼项目设计管理指南 设计管理篇 中国海外发展 规划设计中心
二〇一〇年十一月
目录 一、总则 (1) 1.目的 (1) 2.围 (1) 3.对象 (1) 4.解释 (1) 5.规划设计三级管理流程的容 (1) 第一部分写字楼设计管理流程 (2) 二、写字楼前期设计管理流程 (2) 1.设计计划管理流程 (2) 2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程 (3) 三、写字楼建筑设计管理流程 (5) 1写字楼建筑案设计管理流程 (5) 2写字楼标准层平面设计管理流程 (6) 3写字楼立面设计管理流程 (6) 4初步及施工图设计管理流程 (7) 四、写字楼专业设计管理流程 (8) 1写字楼结构设计管理 (8) 2写字楼机电、幕墙案设计管理 (8) 3写字楼公共部位装修设计管理流程 (9) 4写字楼景观设计管理流程 (10) 五、其它设计管理流程 (11) 1项目后评估设计管理流程 (11) 2绿色建筑设计管理流程 (11) 六、设计管理流程图及评审表格 (12) 1写字楼前期设计管理流程图 (12) 2写字楼案设计管理流程图 (13) 3专业设计管理流程图 (14)
4其它设计管理流程图 (15) 5评审表 (15) 第二部分写字楼设计管理指引 (25) 七、管理与设计团队架构及其分工 (25) 1管理与设计团队架构 (25) 2管理与设计团队分工 (30) 八、设计计划 (45) 1案设计前期阶段（60天） (45) 2案设计阶段（120天） (45) 3扩初设计阶段（90天） (48) 4超限审查阶段（45天） (49) 5工程桩基施工图设计阶段（20天） (49) 6施工图设计阶段（120天） (49) 九、设计任务书 (51) 1写字楼建筑案设计任务书 (51) 2写字楼施工图设计设计任务书 (53) 3其它相关专业设计任务书 (54) 十、设计费用 (55) 1总体设计费用标准 (55) 2分项设计费用 (56) 十一、写字楼项目设计合同 (60) 1建筑案设计合同 (60) 2施工图设计合同 (60) 3专业设计与顾问服务合同 (61)
中海地产地区公司设计管理制度内容
1.目的 明确中海发展地区公司设计管理人员的各自管理职责，保证项目的设计各阶段处于受控状态，确保设计成果正确实施，验证设计质量符合要求，满足项目开发要求，为最终达到设计精品的目标，制定此制度。 2.适用范围 适用于中海发展各地区公司。 3.参照文件 3.1《规划设计管理制度（三级）》 3.2《规划设计中心管理制度》 3.3《中海发展区域公司制管理办法》［2010年.修订版］ 3.4《中海发展区域公司规划设计管理制度》 3.5 集团和区域公司相关规章制度 4.发布、解释与修订 4.1本制度由中海发展总经理办公会负责发布，并自发布之日起试行。 4.2本制度由中海发展规划设计中心负责制定和解释，地区公司设计管理人员必 须严格遵守。 4.3本制度每年进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由中海发展总经理办公会 负责签发。 5.设计管理体系的组成 5.1在中海发展总部、区域公司和地区公司设置规划设计评审机构，分层分工决 策和处理相关规划设计方面的工作。 5.2 地区公司规划设计评审小组组成：公司总经理，设计、营销、财务主管领导，
设计管理部、投资部、营销部、客户服务部、商业管理部（持有型物业）负责人。 5.3地区公司规划设计评审小组由评审小组组长负领导责任，评审小组组长由总 经理担任；公司评审小组设秘书一位，由设计管理部人员担任。 5.4地区公司评审小组具体人员和架构由地区公司提名，报区域公司规划设计管 理委员会批准。 5.5地区公司评审小组在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑 师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。 6.设计管理职责范围 6.1地区公司规划设计评审小组职责 6.1.1负责对项目设计主要阶段成果（包括各专业方案定稿、重大设计变更等） 进行评审。 6.1.2应致力于在公司内部形成设计总监提出专业意见，主管领导、营销人员、 投资人员提出市场意见，评审小组决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系。 6.1.3规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则，要充分听取全体评审小组 成员的意见、中海发展总部、区域公司和地区公司领导有关规划设计的指导思想和各项指示，在此基础上由评审小组组长组织评审小组做出集体决策，并下达到有关部门进行实施及对实施情况进行跟踪和落实。 6.1.4地区公司规划设计评审小组向中海发展规划设计决策委员会、区域公司规 划设计管理委员会和地区公司领导负责。
中海地产行政管理制度
行政管理制度修改记录表 序号: 修改日期：99.1.18 页 码 章 节 修改内容简要 新 版 第7页a 第22页 第30页 第32页 5.1.a. 第5.10.1-3 附件四 附件五 增加“保密管理规定” 删除“住房分配办法、单 元房管理、合住户管理” 第22页至24页删除 删除“员工租房协议书” 删除“合住户员工租房协 议书” 签发人：
索引 1、目 的 (3) 2、范 围 (3) 3、参考资料 (3) 4、定 义 (3) 5、行政管理： 5. 1 公文管理 (4) 5. 1.a.保密管理……………………………………………….7a 5. 2 印章管理 (8) 5. 3 会议制度及会议管理 (9) 5. 4 写字楼管理 (12) 5. 5 通讯设备管理 (14) 5. 6 复印机管理 (16) 5. 7 办公用品管理 (17) 5. 8 机动车管理及调度 (18) 5. 9 自行车管理 (21)
5.2.a保密管理规定 5.2.a.1.目的 为增强企业在行业竞争力，防止公司商业机密的泄密，使公司每位员工在思想上树立高度的保密观念，在行动上养成良好的保密习惯。现就有关事宜通知如下： 5.2.a.2.保密范围 a.综合部的人事档案和不宜公开的人事资料； b.经营部的投标、报价分析表和定标会议纪要； c.营销部的项目营销策划、项目可行性研究报告、项目营销价格专题报告、购 地客户信息资料等； d.财务部的财务报表及财务保密资料； e.其他。 5.2.a.3.保密纪律 a.不该说的机密，绝对不说； b.不该问的机密，绝对不问； c.不该看的机密，绝对不看； d.不该记录的机密，绝对不记录； e.不在不利于保密的地方存放机密资料； f.撰制机密文件过程中，对涉密事项应严格保密，不得扩散； g.电脑中的机密资料，应该妥善保存，以免泄密； h.不得向外泄露公司内部重要业务活动和技术、经济指标； i.不得向外泄露秘密、内部信息和资料； j.坚持会议保密制度，不准在会外随便讨论会议内容； k.禁止随意携带秘密文件资料外出。 5.2.a.4.机密文件的制定 有关部门在制订机密文件时，撰稿人要严格按照保密纪律办事，不得随意谈论机密内容。各部门应指定一人负责机密文件的起草和保管工作。机密文件经领导审定后，经办人应在文件的右上角盖上阅后退回、阅后销毁等字样或注明秘密等级，以便确定机密文件的传阅范围。
中海地产成本管理体系剖析
中海地产成本管理体系剖析 1. 引言 中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。 2. 中海地产成本管理文件体系分析 中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。 3. 中海地产项目成本管理体系分析 (1) 成本管理总思路清晰而且系统， 中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。 (2) 建立了公司统一的、和财务紧密结合的成本分解体系，相当于统一了成本管理的“度量衡”。 中海首先建立了一个和财务科目相结合的成本分解体系-《中海地产房地产开发项目成本科目》，成本计划、成本
管理、成本核算、成本考核等都以这个成本分解体系为基础，即统一了各层次成本的口径和构成，相当于统一了成本管理的“度量衡”，不会出现各个部门对于成本理解不同而造成的偏差，而影响成本管理的执行力。 (3) 成本组织管理架构合理，各部门对于成本管理的职责清晰，并由发展管理部代表公司进行成本总控。 在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。 总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构, 具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络 等工作。负责下达、审批目标成本，并进行成本监控。 集团总部的投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、财务资金部和发展管理部，以及各地区公司对于项目成本各部分（基于成本分解体系）的管理职责清晰。 (4) 项目开发建设全过程各阶段的管理方法和管理流程清晰。 实施全过程目标成本管理，在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。并对实施过程的关键节点进行控制，除以上节点外，还有施工过程的主体工程开工或主包合同签订、主体结构封顶两个节点，到达每个节点时必须进行成本预测或核算，超过成本目标必须上报批准。 对于各个阶段成本管理，均配有相应的表格要求填写上报，下面对于表格专门还有分析。 (5) 统一全公司的成本管理方法。 总部对地区公司的合约安排模式做出统一规定，包括合约策划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付等，地区公司应严格执行。 (6) 对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板。 对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板，内容细致全面，如上述的《中海地产统一合约安排管理办法》中，对项目合同结构策划内容、报价方式、定标原则、工程量计量管理、造价构成、甲供料确定原则及损耗率确定、工程款支付方式等均有详细的说明或规定。 如上述的《合约管理工作程序》中，对合同签订后的合同交底、付款、预算、报价、变更、结算管理等工作，均有详细的说明或规定。 (7) 配套用表齐全、清晰和细致，形成体系，对成本管理每个环节均有标准用表或示例模板。 各项制度的配套用表具体如下：
中海地产结构设计限额控制(全)
中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1 月1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部 或区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构 设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、 结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ） 和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积 M=M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 HPB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 HRB400；也可以全部采用 HRB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢 剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基 础、筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地 下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
中海地产公司各部门职责
******** 管理制度 索引 1.目的：―――――――――――――――――――――――――――――――― 2.范围：―――――――――――――――――――――――――――――――― 3.参考资料：―――――――――――――――――――――――――――――――― 4.定义：―――――――――――――――――――――――――――――――― 5.公司各部门岗位职责：――――――――――――――――――――――――――― 5. 1. 行政部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 人事部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 财务部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 地产部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 工程部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 合约部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 7. 营业部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 8. 物资部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 9. 机电部―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 10. 地盘――――――――――――――――――――――――――――――－ 6.行政管理：――――――――――――――――――――――――――― 6. 1. 公文管理―――――――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 印鉴管理――――――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 例会制度――――――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 行政档案管理――――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 固定资产管理―――――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 通讯管理―――――――――――――――――――――――――――
一张图告诉你中海、万科 谁更牛!
0条回复415次阅读复制链接 中海地产是地产界的一个标杆、一面旗帜。万科、龙湖、绿城高层都带队向去中海学习过，近两年涌现的几家快公司，世茂房地产、融创、旭辉，其老板都表示要向中海学习。 那么，中海地产究竟牛在哪里？ 下文由攸克地产原创，原标题为《开发商学中海为何只到皮毛》，邦主已获得转载授权。 连续12年利润率行业第一 学习中海地产的什么？中海值得开发商们学习的地方有不少，但核心是成本控制或者是利润率。 中海利润率之高，中国房地产企业罕有其匹。 3月13日，中国海外发展有限公司（00688.HK，本文均简称为中海地产或中海）公布的年报显示，中海地产全年实现净利润231.78亿港元（约合人民币183.16亿元），同比增加23.1%，毛利率超过35%。合约销售额1385亿港元（约合人民币1094亿元）。 正如万科总裁郁亮所说，房地产企业的利润率下滑已是不可阻挡的趋势。中海亦是如此。根据年报，过去12年它的纯利复合增长41.7%，而过去5年纯利复合增长34.7%。但这几个数据，毫无疑问是牢牢占据了行业第一的位置。 让我们看它近三年的具体利润数据。2010年中海地产实现净利润126.7亿港元（约合人民币104亿元），同比增长66.6%，净利润率为27.9%。 当时很多媒体报道，中海成为内地首家年净利润超过百亿元人民币的房企。饶有趣味的是，那一年，行业老大万科以1081.6亿元成为国内首家销售额超过1000亿的房地产企业。然而，万科2010年的净利润只有72.83亿元。而中海的销售额只有565亿元人民币，差不多相当于万科一半，净利润却超出万科5成以上。 2011年中海地产销售额870.9亿港元（人民币708亿元），同比增长29.8%；净利润为151.2亿港元（约合人民币125.5亿元），净利润率为31.1%。2011年万科销售额为1215.4亿元，净利润为96.2亿元，净利润率为13.4%。中海地产销售额不到万科的6成，但后者的净利润只有中海地产的77%，净利润率还不及中海地产的二分之一。
中海地产结构设计限额控制(全)
房地产智库?2013九舍会 中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1 月1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结 构部或区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、 结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G）和混凝土（V），不含砌体)用量除以计算范围内的“结构成本计算面积”（M），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M（m 3 /m 2 ）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积M=M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径6mm 钢筋统一采用HPB300，直径8mm 及以上钢筋统一采用HRB400；也可以全部采用HRB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当结构采用异形柱框架或短肢剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上的部分，其余部分 如浅基础、筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)； “地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
(完整版)中海地产薪酬管理制度
中海地产股份有限公司 薪酬管理制度
目录 中海薪酬管理制度 (1) 一、总则 (1) 二、适用对象 (1) 三、薪酬结构 (1) （一）基准工资 (1) （二）基本工资 (2) （三）绩效工资 (2) （四）年功工资 (2) （五）年度奖金 (2) 四、薪酬调整 (2) （一）整体调整 (2) （二）单个调整 (3) 五、薪酬支付 (3) （一）基本工资和年功工资的支付 (3) （二）绩效工资的支付 (3) （三）年度奖金的支付 (3) 1. 年度延迟奖金在以下情况减免： (3) 2. 年度延迟奖金在以下情况下保留： (4) 3. 延迟奖金的提前兑现 (4) （四）薪酬扣缴 (4) 六、附则 (4)
中海薪酬管理制度 一、总则 本制度是公司依据国家法律、法规并结合企业自身实际情况订立的薪酬管理规定，是员工获得正当劳动报酬的保证，也是维持企业效率和持续发展的基本保证，体现了企业效益与员工利益相结合的原则； 本制度旨在客观评价员工业绩的基础上，保证一个前提、两个公平、三项匹配：满足公司财务支付能力的要求，注重内外部的公平，奖金总额与公司业绩相匹配、个人基本薪酬与岗位相对价值相匹配、个人奖金与绩效相匹配； 本制度以中海地产战略为导向，强调薪酬的竞争性，通用人才薪酬在深圳市有竞争力，骨干人才薪酬在全国有竞争力； 二、适用对象 本制度适用于中海地产股份公司总部所有正式员工： 本制度适用人员分类如下： 公司高层管理人员类：指中海地产股份总部总经理助理以上职务，含总建筑师及财务总监。 公司中层管理人员类：指中海地产股份公司总部各部门助理总经理以上职务。 公司部门主管类：指中海地产股份公司总部各部门主管类员工； 公司部门员工类：指中海地产股份公司总部各部门普通员工（不含勤务类人员如司机、厨师等）； 三、薪酬结构 员工薪酬由基准工资、年功工资、年度奖金构成；基准工资由基本工资、绩效工资构成； 固定薪酬：包括基本工资、年功工资； 风险薪酬：包括绩效工资及年度奖金； 不同类型人员根据实际情况进行不同组合，详见《薪酬改善方案》。 （一）基准工资 基准工资是指根据具体岗位所需要的知识技能、解决问题的复杂程度、承担的职务责任等设定各岗位的基准工资，目的是体现岗位价值。
中海地产管理制度汇编(200)页
目 录 中海地产管理制度汇编 规划设计类 中海地产所辖公司开发项目一期交房配套设施配置标准 (3) 中海地产所辖公司开发项目配套设施配置最低参考标准 (4) 集团总部规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例 (6) 《中海地产规划设计中心与所辖公司相关部门职责细分条例》 (10) 补充规定 (10) 关于所辖各公司选择室内设计单位的规定 (13) 工程管理类 (14) 建设工程施工质量控制管理办法（2010年版） (14) 建设工程施工进度控制办法（试行） (20) 建设工程安全文明施工监督控制办法 (21) （试行） (21) 施工质量与安全综合评比排序实施细则 (25) （2010年版） (25) 物管公司物业接管和维修控制办法 (28) 建设工程施工成本控制与管理办法（修订版） (33) 工程施工任务招投标实施细则 (41) 建设工程施工签证管理实施细则 (51) （修订版） (51) 工程承包商考评办法 (54) 工程施工成本控制管理考评实施细则 (56) （修订版） (56) 工程结算资料保管规定 (58) 附 表 目 录 (59) 工程物资采购类 (93) 工程物资采购管理制度 (93) 工程物资采购招标管理办法 (98) （试行） (98) 物资采购计划管理制度 (108) 工程物资出入库及票据管理办法 (110) 工程物资货款支付管理办法 (113)
目 录 附件1 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (115) 定厂定价通知书 (115) 附件2 北京市中海实业（集团）有限公司采购中心 (116) 核价通知书 (116) 附件3 材料设备申购计划表 NO.0000 (117) 附件4 材料设备核价申请表 (114) 附件5 (116) 工程材料设备采购周期 (116) 营销管理类 (118) 第一部分 中海地产营销节点管理制度 (118) （附件1） 项目营销节点管理操作指引 (126) （附件2） 房地产项目定位管理制度 (130) 营销部工作评估、排序办法 (134) 第二部分中海地产客户服务管理制度 (148) 客户服务中心对客户服务分部工作的管理及考评办法 (148) 关于接管验收房屋过程中处理工程质量缺陷的处罚规定 (166) 第三部分 中海地产品牌管理制度 (170) （附件3） 广告公司甄选评分表 (187) （附件4） (188) 中海 项目营销周报（格式） (188) （附件5） (189) __项目 月份营销月报（格式） (189) （附件6） 2010年x月中海项目主要销售数据汇总表 (191) （附件7） (193) 中海 公司广告备案表 (193) （附件8） (195) 中海 公司活动备案表 (195) （附件9） (195) 中海地产 项目VI审批表 (195)
中海地产成本控制
【中海成控】中海地产利润之王的秘密（中海成本控制关键点） 懒人提示：本文重点部分已经用黄色标注。 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 （1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 （2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。 还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。
最新中海地产写字楼设计指南-01篇
中国海外发展有限公司商业设计管理体系 编号：商-GLBH-ZY-2010 写字楼项目设计管理指南 设计管理篇 中国海外发展有限公司 规划设计中心 二〇一〇年十一月
目录 一、总则 (1) 1.目的 (1) 2.范围 (1) 3.对象 (1) 4.解释 (1) 5.规划设计三级管理流程的内容 (1) 第一部分写字楼设计管理流程 (2) 二、写字楼前期设计管理流程 (2) 1.设计计划管理流程 (2) 2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程 (3) 三、写字楼建筑设计管理流程 (5) 1写字楼建筑方案设计管理流程 (5) 2写字楼标准层平面设计管理流程 (6) 3写字楼立面设计管理流程 (6) 4初步及施工图设计管理流程 (7) 四、写字楼专业设计管理流程 (8) 1写字楼结构设计管理 (8) 2写字楼机电、幕墙方案设计管理 (8) 3写字楼公共部位装修设计管理流程 (9) 4写字楼景观设计管理流程 (10) 五、其它设计管理流程 (11) 1项目后评估设计管理流程 (11) 2绿色建筑设计管理流程 (11) 六、设计管理流程图及评审表格 (12) 1写字楼前期设计管理流程图 (12) 2写字楼方案设计管理流程图 (13) 3专业设计管理流程图 (14)
4其它设计管理流程图 (14) 5评审表 (15) 第二部分写字楼设计管理指引 (23) 七、管理与设计团队架构及其分工 (23) 1管理与设计团队架构 (23) 2管理与设计团队分工 (26) 八、设计计划 (40) 1方案设计前期阶段（60天） (40) 2方案设计阶段（120天） (40) 3扩初设计阶段（90天） (43) 4超限审查阶段（45天） (44) 5工程桩基施工图设计阶段（20天） (44) 6施工图设计阶段（120天） (44) 九、设计任务书 (46) 1写字楼建筑方案设计任务书 (46) 2写字楼施工图设计设计任务书 (48) 3其它相关专业设计任务书 (49) 十、设计费用 (50) 1总体设计费用标准 (50) 2分项设计费用 (51) 十一、写字楼项目设计合同 (55) 1建筑方案设计合同 (55) 2施工图设计合同 (55) 3专业设计与顾问服务合同 (56)
08中海地产-薪酬管理制度
08中海地产－薪酬管理制度 中海地产股份有限公司薪酬管理制度北京新华信管理顾问有限公司2002 年11 月目录 目录中海薪酬管理制度1 一. 总则1 二. 适用对象1 三. 薪酬结构1 （一）基准工资1 （二）基本工资2 （三）绩效工资2 （四）年功工资2 （五）年度奖金2 四. 薪酬调整2 （一）整体调整2 （二）单个调整3 五. 薪酬支付3 （一）基本工资和年功工资的支付3 （二）绩效工资的支付3 （三）年度奖金的支付3 1.年度延迟奖金在以下情况减免：3 2. 年度延迟奖金在以下情况下保留：4 3. 延迟奖金的提前兑现4
（四）薪酬扣缴4 六. 附则4 中海薪酬管理制度 208f97edd92403d3fb9f6b20caf6a316.pdf 中海薪酬管理制度 一. 总则本制度是公司依据国家法律.法规并结合企业自身实际情况订立的薪酬管理规定，是员工获得正当劳动报酬的保证，也是维持企业效率和持续发展的基本保证，体现了企业效益与员工利益相结合的原则； 本制度旨在客观评价员工业绩的基础上，保证一个前提.两个公平.三项匹配：满足公司财务支付能力的要求，注重内外部的公平，奖金总额与公司业绩相匹配.个人基本薪酬与岗位相对价值相匹配.个人奖金与绩效相匹配； 本制度以中海地产战略为导向，强调薪酬的竞争性，通用人才薪酬在深圳市有竞争力，骨干人才薪酬在全国有竞争力； 二. 适用对象本制度适用于中海地产股份公司总部所有正式员工：本制度适用人员分类如下：公司高层管理人员类：指中海地产股份总部总经理助理以上职务，含总建筑师及财务总监。 公司中层管理人员类：指中海地产股份公司总部各部门助理总经理以上职务。 公司部门主管类：指中海地产股份公司总部各部门主管类员工； 公司部门员工类：指中海地产股份公司总部各部门普通员工（不含勤务类人员如司机. 厨师等）；
中海地产工程管理办法
工程管理办法
目录 一、施工前准备工作 二、工程例会制度 三、计划管理制度 四、技术质量管理制度 五、成本管理 六、安全施工管理 七、文明施工管理 八、工程物料管理 九、文件、资料管理 十、项目后评估管理十一、奖惩细则 十二、监理管理办法
一、施工前准备工作 1、编制《工程管理策划报告》:在公司《项目策划报告》定稿前15天编写完成《工程管理策划报告》并报公司主管领导审批。内容包括：工程概况、组织架构、工程建设目标、总体工程进度计划（里程碑计划）、标段划分、现场总平面布置、工程质量控制措施、工程进度控制措施、工程成本控制程序及措施、施工重点和施工难点的控制措施、现场安全文明施工要求等。 2、场地条件:配合拆迁小组进行施工场地的拆迁工作；落实施工临时道路、施工临时用电和施工临时用水布置方案；配合发展管理部掌握建设用地内及场地周围城市管网、道路网、给水、雨污水、燃气、热力、供电、电话、宽带、有线电视等地下管线的埋深、直径、走向、预留接口以及道路标高、接口情况，以及临近建筑物、构筑物基础型式、结构竣工图或情况说明。 3、协助发展管理部办理工程开工相关手续。 4、施工组织设计/施工方案审查。在主体工程、单项工程及其他重要施工部位开工前应要求施工单位报送《施工组织设计/施工方案报审表》XM-001，经监理审查后由项目发展部进行审核。审核的重点应包括：施工管理组织架构及职责分工、施工部署（总平面布置、施工顺序安排、施工进度安排）、施工准备、主要施工方法、质量保证措施、安全保证措施、进度保证措施等。 5、第一次工地例会。工程开工前，项目经理组织监理单位、施工单位参加的第一次工地例会，会议纪要由项目发展部负责记录整理，并经与会各方代表会签。第一次工地例会议程应包括（但不限于）以下主要内容：项目发展部、监理单位和承包单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工；项目发展部根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；项目发展部对工程管理的要求和奖罚措施；项目发展部介绍工程开工准备情况；施工单位介绍施工准备情况；项目发展部对施工准备情况提出意见和要求；研究确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员，召开工地例会的周期、地点及主要议题。
中海地产限额管理设计
中海地产限额管理设计 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元/ m2这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 (1)比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进 行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 (2)越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案 迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计 上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需 要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80 —120元/ m2对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的 形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主
中海地产设计管理程序
中海地产集团有限公司项目建筑师设计管理程序 二〇〇七年五月
目录 一、前言 1. 目的 2. 适应范围 3. 相关文件 二、职责及项目建筑师计管理程序流程 1. 职责 2. 项目建筑师设计管理程序流程 三、项目设计管理程序 1. 项目设计阶段设计管理程序 1.1. 前期策划 1.1.1. 密度分析 1.1. 2. 产品策划 1.1.3. 项目设计计划 1.1.4. 项目设计招标任务书 1.2. 规划设计管理程序 1.2.1. 设计师考察 1.2.2. 规划设计招标 1.2.3. 投标方案评审 1.2.4. 中标方案优化 1.2.5. 规划设计方案定稿 1.3. 户型设计管理程序 1.3.1. 户型设计优化、定稿 1.4. 立面设计管理程序 1.4.1. 立面设计委托或招标 1.4. 2. 立面设计方案评审 1.4.3. 立面设计方案优化 1.4.4. 立面设计方案定稿
1.5. 装修设计管理程序 1.5.1. 目的 1.5. 2. 适用范围 1.5.3. 定义 1.5.4. 职责 1.5.5. 装修设计阶段设计管理 1.5.5.1. 装修设计管理 1.5.5. 2. 设计前期准备 1.5.5.3. 装修设计委托或招标 1.5.5.4. 装修设计方案评审 1.5.5.5. 装修设计方案优化、定稿 1.5.5.6. 施工图设计及审核 1.5.5.7. 材料样板初选、收集 1.5.6. 装修施工阶段设计管理 1.5.6.1. 施工阶段设计跟踪 1.5.6. 2. 材料选样 1.5.6.3. 施工设计管理 1.5.6.4. 工程验收 1.5.6.5. 维修配合 1.5.7. 相关文件与记录 1.6. 景园设计管理程序 1.6.1. 景园设计阶段设计管理 1.6.1.1. 景园设计委托或招标 1.6.1. 2. 景园设计方案评审 1.6.1.3. 景园设计方案优化、定稿 1.6.1.4. 方案设计的修改和施工图设计1.6.1.5. 景园样板初选及号苗 1.6. 2. 景园施工阶段设计管理 1.6. 2.1. 施工阶段设计跟踪