中海地产限额设计参考意见表
限额设计及成本控制
限额设计与限额采购实施细则1编制依据1.1《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》1.2《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》（以下简称“限额审批意见”）1.3《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》2目的为了落实地产集团发布的《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》，规范限额设计与限额采购作业流程，明确各协作部门间的权责关系，提高限额设计与限额采购管理水平，有效控制工程造价，特编制《限额设计与限额采购实施细则》（以下简称“本细则”）。
3适用范围“本细则”适用于中海地产集团有限公司（华南区）（以下简称华南区）所属区域内各地区公司及管理机构。
4实施细则4.1可研、市场定位阶段4.1.1条件具备后，合约管理部需按《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》中“附件3”格式分别编制项目成本控制目标值V1.1版和V2.1版，并上报地产集团审批。
4.1.2编制过程中，合约管理部需向设计管理部、营销策划部及其它相关部门充分了解本项目的技术经济指标、档次定位等相关信息。
同时，设计管理部也需及时向合约管理部了解本项目的建安成本控制值，在控制值下开展项目设计工作。
4.2规划设计阶段4.2.1规划设计方案招标阶段招标评审过程中，合约管理部需配合对各设计投标方案进行经济性分析，预测各方案的建安成本，提出建安成本控制方面的建议，并及时反馈给设计管理部。
4.2.2规划设计方案定稿阶段4.2.2.1设计管理部需提供给合约管理部项目主要技术经济指标，并与之讨论项目中各物业类型的主体结构设计、外立面门窗设计、外立面装饰设计等，以及地产集团“限额审批意见”中的其它内容；以上讨论结果由合约管理部负责整理成“限额设计成本控制指标初步意见”（以下简称“指标初步意见”），设计管理部按该意见指导设计院进行方案深化设计（建筑户型、立面设计等）及其它后续设计。
“指标初步意见”格式详附件一“限额设计成本控制指标”，填写方法参照该附件中说明1。
中海地产上海保集英郡示范区精装修预算标底初步意见
上海保集英郡示范区精装修预算标底初步意见一、B2户型1、室内装饰木门油漆未计取。
2、室内门套等木饰面油漆未计取。
3、室内楼梯栏杆未计取。
4、室内楼梯木地板下18mm/9mm细木工板未计取。
5、罗马利奥墙砖600*300，材料价为100元/m2,价格偏低。
6、厨柜综合单价463.92元/m2，单价偏低。
二、C2户型：1、橡木复合地板，标底为综合单价为：266.76元/m2,其中材料价为220元/m2,价格偏低。
2、室内装饰木门油漆未计取。
3、室内门套等木饰面油漆未计取。
4、厨房、衣帽间、卫生间橱柜标底未计取。
5、室内楼梯栏杆未计取。
6、厨柜综合单价463.92元/m2，单价偏低。
三、C3户型1、木地板（斯坦巴赫）标底综合单价为：433.91元/m2,材料价为300元/m2,价格偏低。
2、主卫墙面马赛克：标底材价为：450元/m2,，价格偏低3、厨柜综合单价463.92元/m2，单价偏低。
4、天棚石膏线条未计取。
5、室内装饰木门油漆未计取。
6、室内门套等木饰面油漆未计取。
四、220户型1、主卫地面马赛克价格为100元/m2，价格偏低。
2、厨柜、衣帽间及卫生间储物柜综合单价463.92元/m2，579.9元/m2,单价偏低。
3、室内装饰木门油漆未计取。
4、室内门套等木饰面油漆未计取。
5、室内木装饰樱桃木线条、石膏线条等未计取。
6、室内楼梯栏杆未计取。
五、售楼处装修：1、石线装饰线条材料价为：75元/m,单价偏低。
2、室内装饰木门油漆未计取。
3、室内门套等木饰面油漆未计取。
4、新砌墙体抹灰未计取。
5、大堂立面1与立面9，墙面为意大利木纹大理石，清单标底没有该数量，请核实。
六、会所装修：1、米黄大理石线条：75元/m,价格偏低。
2、室内装饰木门油漆未计取。
中海结构设计限额控制指标
中国海外宏洋集团有限公司结构设计限额控制指标（试行）第一章总则1. 为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作,现发布《结构设计限额控制指标（试行）》。
项目含钢量和混凝土含量指标均不得大于本标准的控制值。
各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（详附表A）的要求统计、上报。
2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团规划设计部和地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。
3. 本标准适用于中国海外宏洋集团有限公司的所有地区公司。
3. 本标准由中国海外宏洋集团有限公司规划设计部负责管理和条文解释。
第二章制定依据1.《混凝土结构设计规范》 GB50010-20102.《建筑抗震设计规范》 GB50011-20103.《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-20104.《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001（2006年版）5.《建筑地基基础设计规范》 GB50007-20116.《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005第三章限额指标1. 抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-1。
2. 抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-2。
3. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-3。
4. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第二组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-4。
5. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第三组；场地类别为Ⅱ类的地区。
详表3-5。
6. 适用于第1条的地区公司为：南宁公司、桂林公司、赣州公司；适用于第2条的地区公司为：合肥公司、吉林公司；适用于第3条的地区公司为：呼和浩特公司；适用于第4条的地区公司为：银川公司；适用于第5条的地区公司为：兰州公司。
中海地产结构设计限额控制指标g
布墙率 （%）
/ / / / 4.5 / 5.0 / 5.5 / / / /
注：1. 所有设计内容均应满足国家规程、规范和地方规程、规范要求。 2. 表中所列各有关含量系经验参考值，并非绝对规程、规范控制值。如遇特殊项目、极端自 然条件，可另行讨论。
9
附件 3：中海地产结构设计限额控制指标
附表 B-02a：
各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求 统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措 施》，经集团建筑结构部或区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额 设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。 制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
附表 B-02a
附表 B-03 附表 B-04 附表 B-05 附表 B-06 附表 B-07 附表 B-08 附表 B-09 附表 B-10 附表 B-11 附表 B-12 附表 B-13
编号
14 15
15a
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
城市
烟台 深圳 深圳 （龙岗） 广州 中山 佛山 成都 珠海 上海 厦门 天津 北京 西安 昆明
中间板
结构面积
梁
相应
结构面积
小计
地下室 结构面积
体形系数：
住 上
中海地产.房地产项目限额指标(极具参考价值)
序号项目档次界定售价设计费限额(元/m2)1超高档当地平均房价 200%以上2高档当地平均房价140%以上3中档当地平均房价80－140%4 低档当地平均房价80%以下联排：90～110独栋：120～130序号项目1新地区公司首个项目2其他项目序号中海地产.房地产项目限额指标一、项目档次界定及设计费限额二、营销费限额三、结构设计5别墅与当地别墅的平均房价相对比多层：60～73中高档、高档：65～80限额（元/m2）营业总收入的2%控制营业总收入的1.5%～1.8%说明：延用成熟产品方案，其设计费总额应低于限额之下限具体视市场形势、品牌影响力、项目规模、产品特征和市场竞争程度而定限额措施超高档次项目设计费可上浮 10%中档档次项目设计费可下浮 10%备注备注确有拓展企业品牌需要，适度增加费用1234序号12345物业类型档次铝型材表面处理玻璃小五金限额(地上单方，元/m2)超高可选用氟碳喷涂双层中空，可按需要选用单面LOW-E 进口“诺托”等高档粉末喷涂双层中空香港“坚朗”或杨氏“立兴”等合资品牌四、外窗窗积比控制在 0.30 以内，以 0.25－0.28为宜。
在设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确定。
招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限量以内。
地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以 1米左右为宜。
消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。
屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁；16 层以下建筑，尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。
限额措施非别墅≤200若项目成本利润率低于 15%，则应降低一个档次选择门窗用料。
中海地产限额管理设计样本
中海地产限额管理设计一、按照成本科目，逐个分析各项成本。
1.前期工程：普通水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。
这项费用，与设计环节无关。
它与项目占地面积大小关于，与总建筑面积关联不大。
场地现状，直接决定它成本水平。
（1）例如，如果存在“场地土方工程”这一项话，例如坡地项目，或未能进行三通一平交地项目，其造价水平就高。
（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，当前诸多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。
能不能有什么巧办法来减少这一某些造价？因背面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到背面一并解决与回答。
另一种注意点就是围墙，咱们曾经有某个项目暂时围墙分判花掉三个月时间，当前听上去人们也许觉得比较难以理解，问其因素就是设计对于围墙方案迟迟未定，重复修改，固然不排除这个地块地理位置、地面如下地质有问题，因此方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一种地区公司项目来讲，暂时围墙原则化必定不是难事，这样可以节约咱们诸多无谓时间损耗，想想三个月工期就由于暂时围墙工程而消耗掉是多么痛心事情。
另一方面在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其重要功用还是围护且是暂时性质，固然局部需要营销包装，有些地区围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，某些营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈事情。
尚有一种状况，对于地块较大项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块道路交通系统设计状况下，必然要兴建一定数量暂时道路、暂时围墙、暂时绿化等等设施，耗费相称大。
这是不可取。
2.基本工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，当前造价水平是80－120元／m2。
对于非桩工程，暂时录不到规律数字，因素一方面是非桩基本形式多样化，差别很大；另一方面是本来科目没有这一项，所有非桩基本所有并入主体工程中去，在设立工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学。
限额设计参考指标表
一类地区二类地区三类地区四类地区北京、西安、太原、丹东、营口、潍坊、瓦房店上海、沈阳、郑州、鞍山、大连、辽阳、本溪、盘锦、太仓、铁岭深圳、合肥、郑州（新郑）、珠海、中山、广州、佛山、普宁、成都、常州重庆、南昌、南宁、哈尔滨、无锡、江阴、惠州、博罗、东莞、长沙、武汉、杭州、绥中、德州、衡阳、周口、吉安、襄阳上部结构48454241独栋自带全埋地下室(无人防）107105100100上部结构47454139独栋自带全埋地下室(无人防）117115110110办公大楼及酒店(建筑高度＜60M)上部结构48464442办公大楼及酒店(60M≤建筑高度＜80M)上部结构49474643办公大楼及酒店(80M≤建筑高度＜100M)上部结构52504847办公大楼及酒店(100M≤建筑高度≤120M)上部结构55535150上部结构49474441独栋自带全埋地下室1021009595上部结构51494543独栋自带全埋地下室97959090一层地下室147145140140二层及二层以上地下室137135130130连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）结构部分集团商业类项目限额设计钢筋及混凝土限额设计指标各地区含钢量限额指标（kg/m 2）建筑类型交易广场(6层或24m及以下)办公大楼及酒店（7层＜建筑层数＜12层）独立商铺独立商铺（双首层）说明：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。
3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4S1= 建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的外挑阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；凹阳台应、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。
中海地产限额管理设计
中海地产限额管理设计中海地产是一家知名的地产开发企业，其在管理限额方面需要设计一套合理有效的制度。
本文将分为三个部分进行论述：限额管理的背景和意义、中海地产限额管理的设计原则、中海地产限额管理的实施方案。
一、限额管理的背景和意义在地产项目开发过程中，为了控制风险、规范资金使用，限额管理显得尤为重要。
限额管理是指对项目相关方的投资金额进行限制和分配的一种管理制度。
它能够保证资金的有序使用，合理分配资源，降低投资风险，确保项目的顺利进行。
对于中海地产来说，限额管理既是一种风险管理手段，也是推动企业可持续发展的需要。
在资金使用方面，限额管理可以确保项目资金的有效运用和控制，避免脱离实际情况的决策，提升投资的成功率；在项目分配方面，限额管理可以平衡不同项目的资金需求，调整项目优先级，提高资金的使用效益。
二、中海地产限额管理的设计原则1.合理性原则：设计限额管理制度时，应综合考虑项目的实际情况，通过科学分析和论证，确保限额的分配合理有序，符合企业的长期发展战略。
2.透明性原则：限额管理方案应该被所有项目相关方充分知晓和理解，要做到公开、公正、公平，使每个相关方都能够明确自己在项目中的限额分配情况，提高管理的透明度和可信度。
3.可操作性原则：限额管理方案要能够操作性强，能够被项目相关方实施，保证限额的有效执行和监督。
同时，限额管理方案应该能够根据项目的变化进行调整和优化，以满足不同项目的需求。
三、中海地产限额管理的实施方案1.项目预算编制：在项目立项初期，制定相关项目预算，对项目的资金需求进行计划和预测，并按照项目的优先级进行分配。
2.限额分配机制：根据项目预算和公司资金状况，制定限额分配机制，确保资源分配合理有序。
限额分配应该综合考虑项目的重要性、优先级、预期回报等因素，给予优先级较高的项目更多的资金支持。
3.限额执行和监督：设立专门的限额管理人员，负责监督限额的执行情况，对资金的使用情况进行监控和审计。
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四、外窗 序号 1 2 3 4 5 物业类型 窗积比控制在 0.30 以内，以 0.25－0.28为宜。 控制开窗面积，降低外墙保温投入，减少飘窗、转角窗面积。 如无外立面保温隔热地方性规范要求，除超高档物业以外，不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。 若项目成本利润率低于 15%，则应降低一个档次选择门窗用料。 各不同物业外窗选材参考： 档次 超高 高档 中档 低档 超高 别墅 中、高档 粉末喷涂 双层中空 铝型材表面处理 可选用氟碳喷涂 粉末喷涂 表面粉末喷涂。 塑钢型材 可选用氟碳喷涂，或采用复合 材料如木包铝 玻璃 小五金 限额(地上单方，元/m2) 限额措施
说明：延用ห้องสมุดไป่ตู้熟产品方案，其设计费总额应低于限额之下限
二、营销费限额 序号 1 2 项目 新地区公司首个 营业总收入的2%控制 项目 其他项目 营业总收入的1.5%～1.8% 限额（元/m2） 备注 确有拓展企业品牌需要，适度增加费用 具体视市场形势、品牌影响力、项目规模、产 品特征和市场竞争程度而定
中海地产限额设计参考意见
一、项目档次界定及设计费限额 序号 1 2 3 4 5 项目档次界定 超高档 高档 中档 低档 别墅 售价 当地平均房价 200%以上 当地平均房价140%以上 当地平均房价80－140% 当地平均房价80%以下 与当地别墅的平均房价相对比 联排：90～110 独栋：120～130 多层：60～73 中高档、高档：65～80 超高档次项目设计费可上浮 10% 中档档次项目设计费可下浮 10% 设计费限额(元/m2) 备注
可选用高档合资品牌外墙 无限制 砖，比例不限 可选用较高档次外墙砖， 比例不限，但不宜 比例不限 选用高档涂料 普通档次面砖 比例不限，但不宜 选用高档涂料 ≤160(不含抹灰、保温)
非别墅 中档 低档 超高 别墅 高档 中档
≤110 ≤80
普通面砖，比例不宜超过 不宜选用高档涂料 50% 可选用高档合资品牌外墙 无限制 砖，比例不限 可选用高档合资品牌外墙 无限制 砖，比例不限 宜选用较高档次面砖，比 比例不限，但不宜 例不限 选用高档涂料
五、外立面装饰
序号 1 2 3 4 5 物业类型 墙积比控制在1.2左右，不宜超过 1.5。
限额措施
除超过高档次项目以外，不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中 等档次，一般涂料的施工单价（不含抹灰）控制在 35 元/m2左右。 中档及以下项目，不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。 若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。 各不同物业外立面用料及档次选材参考： 档次 超高 高档 石材及比例 可选用进口石材，石材用量不 宜得超过六层 可选用进口石材，但进口石材 占石材总量的比例不宜超过 40%，石材用量不宜超过三层 不宜使用进口石材，国产石产 的用量不得超过一层。 不宜使用 可选用进口石材，石材比例可 以达到 60% 可选用进口石材，比例不超过 40%，石材总量比例不超过外墙 面积的50% 不宜使用进口石材，不超过石 材总量比例不超过外墙面积的 30% 面砖及比例 涂料及比例 限额(地上单方，元/m2)
六、公共部位装饰 物业类型 档次 超高 大堂 可使用进口石材，地面和墙面 可满铺石材 电梯厅 地面可使用进口石材，墙 面可选用高档次抛光砖 消防楼梯(电梯) 限额(元/m2) 高档及以上项目大堂 3000-4000元/m2以下 大堂装饰造价单方 ≤25 元/m2(地上建筑面积)
高档
非别墅 中档
高档及以上项目大堂 3000-4000元/m2以下 大堂装饰造价单方 ≤25 地面可使用少量进口石 墙面不宜选用石材，即使选用 元/m2(地上建筑面积) 材，但石材总量不超过 应控制在20%以内；地面可以使 电梯厅装饰造价单方 ≤ 50%；墙面可以使用较高 用进口石材 不宜满铺地砖，可 80元/m2(地上建筑面积) 档次抛光砖 选用级咀砖；楼梯 地面不宜使用进口石材， 扶手应以简单的钢 ≤2500元/m2且单个大堂 墙面不宜选用高档次大规格抛 使用国产石材总量不超过 质材料为主，不宜 装饰造价≤20 万 光砖；地面可使用少量国产石 20%；墙面不宜选用大规 使用木质装饰性扶 电梯厅装饰造价单方 ≤ 材 格高档次抛光砖（尺寸宜 手 60 元/m2(地上建筑面积) 小于 400mm×400mm） 墙面不宜使用抛光砖；地面不 宜使用石材。 地面不宜使用石材，抛光 砖的规格不超过400mm× 400mm；墙面不宜使用抛 光砖 ≤1500 元/m2且单个大堂 装饰造价≤10万元；
低档
七、室外园林 序号 1 2 物业类型 限额措施 注意软景与硬景的比例搭配；少用名贵苗木，多用本地普通苗木；水景造价高，使用管理费用更高，控制其规模。 限额指标参考： 档次 超高 非别墅 高档 中档 低档 超高 别墅 高档 中档 按空地面积 单方造价限额（元／m2） 650 400 300－400 300 500 400 300 按项目总建筑面积单方造价限额（元／m2） 180 120 80－120 80 750 600 450
三、结构设计 序号 1 2 限额措施 在设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形 式、层数等确定。 招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限 量以内。
3 4
地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽 可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以 1米左右为宜。 消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。 屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁；16 层以下建筑，尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。
双层中空，可按需要选用 进口“诺托”等 单面LOW-E 双层中空 单层或双层玻璃 单层玻璃 双层中空，可按需 要选用单面LOW-E 香港“坚朗”或杨 氏“立兴”等合资 品牌 南海“合和”或其 他低档国产品牌等 普通品牌 进口“诺托”等 香港“坚朗”或杨 氏“立兴”等合资 品牌 ≤200
非别墅
≤140 ≤80 ≤350 ≤200