中海地产成本管理制度-附表1-5、7-8、10-13(20176修订版)
中海地产成本管理体系剖析
中海地产成本管理体系剖析作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司俞昆1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。
再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。
下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。
2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。
文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统，中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
中海地产管理制度
中海地产管理制度目录1.引言2.企业职能部门的职责与权力3.管理标准4.考核标准5.结论1. 引言中海地产是一家致力于地产开发和管理的企业，为了保证业务流程的高效和员工的规范行为，订立了本管理制度。
本制度旨在规范企业职能部门的工作，明确职责和权力，同时通过一套详实的管理标准和考核标准，提高业务水平和工作效率。
2. 企业职能部门的职责与权力企业职能部门是中海地产组织结构中紧要的一环，负责帮助总经理履行管理职责，实在职责如下：1.订立和完满企业的规章制度和管理政策；2.监督并协调各部门之间的工作，确保公司运营高效；3.供应各部门的管理咨询和引导，解决管理方面的问题；4.组织和推动公司内部的培训，提高员工的专业本领和素养；5.承当公司内审和外审的相关工作；6.负责对各部门绩效进行考核，并提出相应的嘉奖和惩罚建议。
企业职能部门在履行职责时依据以下权力：1.对企业各部门的工作进行监督和检查；2.针对问题提出改善措施，并协调各部门全面实施；3.参加决策过程，对紧要事项提出看法；4.对职能部门内的人员进行考核和绩效评估；5.向总经理报告工作情况，提出工作建议。
3. 管理标准为了提高企业职能部门的工作效率和质量，要求各部门遵守以下管理标准：3.1 沟通协作•乐观自动与其他部门沟通，及时了解各部门工作进展和需求，并供应帮助；•遵从公司规定的沟通渠道，确保信息流通畅；•建立团队合作意识，实现协同工作。
3.2 绩效考核•订立科学公正的绩效考核制度，确保评价体系客观公正；•对职能部门成员进行定期绩效考核，评估其工作表现；•依据绩效考核结果，及时予以嘉奖或进行必需的矫正。
3.3 制度执行•遵守企业规章制度，严格执行各项管理制度；•自动学习和了解最新的管理理论和实践，乐观推动制度创新；•及时修订和完满各项管理制度，确保其适应企业发展需求。
3.4 问题处理•对于涉及职能部门的问题，要及时采取措施进行处理；•订立问题解决方案，并与相关部门深入沟通，共同解决问题；•建立问题反馈机制，以便及时了解和改进管理过程。
中海地产管理制度
中海地产管理制度一、总则中海地产管理制度是为了规范公司管理行为，提高管理效率和管理水平，促进公司稳定经营和可持续发展而制定的规章制度。
本管理制度适用于中海地产及其下属各级各类组织、子公司、部门、项目管理公司及相关配套服务公司的管理行为。
二、管理体系1. 决策机构（1）董事会董事会是公司的最高决策机构，负责决定公司的重大事项和发展战略，对公司的经营管理负有最终责任。
董事会成员由公司股东大会选举产生，任期四年，可以连任。
（2）总经理办公会总经理办公会由总经理带领，成员包括各部门负责人和项目经理，负责制定公司的具体经营计划和推动公司经营活动的实施。
2. 组织机构公司设有总部、地产开发事业部、房地产销售事业部、物业管理事业部等部门。
总部设有行政人事、财务、法务、审计、市场推广、信息技术等职能部门。
3. 内部控制公司实行内部控制制度，建立健全的内部审计制度和风险管理制度，确保公司经营活动合规、规范和有效。
4. 人事管理公司实行人才与岗位对接的管理模式，根据岗位需求和员工能力和素质匹配，建立人力资源激励机制，激发员工的工作热情和创造力。
5. 财务管理公司实行严格的财务管理制度，建立健全的会计和财务制度，确保公司的财务状况真实、完整和可靠，提高资金使用效率和风险控制水平。
6. 信息技术管理公司注重信息技术的应用和管理，建立信息安全保障系统，确保公司信息系统的安全、稳定和高效运行。
7. 安全管理公司建立健全的安全管理制度，保障员工和客户的安全，防范和应对各类安全事故，确保公司正常生产经营和客户利益。
8. 保密管理公司重视信息的保密和安全，建立健全的保密管理制度，加强对公司业务和商业秘密的保护，确保公司核心竞争力和商业利益。
9. 风险管理公司建立健全的风险管理制度，加强对市场、经营、财务、法律、政策等各类风险的识别和防范，确保公司的可持续发展和稳健经营。
10. 培训管理公司重视员工的培训和发展，建立健全的培训管理制度，确保员工具备必要的知识技能和职业素养，适应公司经营发展的需要。
中海地产管理制度汇编
2
规划设计类
管理制度汇编
中海地产所辖公司开发项目一期交房配套设施配置标准
一、总则 1.目的：为了提升中海地产企业品牌，方便业主入住、提高业主满意度，促进楼盘 销售，真正体现以人为本的开发理念，就必须完善必备的配套设施，故制订本标准。 2.适用范围：本标准适用于中海地产所辖各公司开发的所有项目。 二、分则 1.行政管理设施： 1.1 物管用房：保安、保洁人员住房，物管办公室及接待大厅，厨房、餐厅，会议 室、活动室，库房等。 1.2.客户服务中心。 1.3 居委会。 2. 商业服务设施： 2.1 超市约 200 ㎡（含净菜市场）。 2.2 银行约 100 ㎡或设置 24 小时自助银行约 15 ㎡。 2.3 快餐店约 80 ㎡（过渡阶段）。 3. 环卫设施： 3.1 垃圾收集点。 3.2 公共厕所。 4. 医疗卫生设施： 4.1 社区健康服务中心。 5. 文体活动设施： 5.1 棋牌室约 100 ㎡。 5.2 乒乓球室约 60 ㎡。 5.3 室内健身房约 120 ㎡。 5.4 室外有老年活动场地和儿童活动场地。 6. 公共交通及停车： 6.1 在项目 200 米以内有一个公交车站，通往渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、 渝北区至少有 1 条公交线路，且以上各线路保证每隔 15 分钟发一班车。 6.2 停车：在一期未交付车库时，物管必须指定临时停车点。 三、附则 本标准从 2010 年 1 月 1 日起开始执行，解释权属集团总部规划设计中心。
1
目录
附件 1
北京市中海实业（集团）有限公司采购中心.................... 115
定厂定价通知书 ......................................................... 115
中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!
01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28
为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
中海地产合约阶段成本管理
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续）
6. 要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成 本的目的；
7. 对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；
8. 培养对成本的敏感性；
9. 树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约部架构
合约部架构
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质
1. 有计算工程量的能力；
2. 有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市 场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会 利润研究的能力
构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态 管 理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提 高公司 的竞争能力。
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之目标成本确立
➢ 目标成本：不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定 的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则 上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。
中海地产工程质量管理手册
中海地产工程质量管理手册(第一版）中海地产集团发展管理部2011年3月目录一、前言 (1)二、手册编制原则 (2)1。
目的 (2)2。
适用范围 (2)3.取样总则 (2)4.要求 (2)5.地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率t (5)6。
地区公司实测小组实测期内对各承建商的综合合格率T (5)7.地区公司实测保障体系的建立 (6)三、实测内容 (7)1混凝土结构工程 (7)1.1基本原则 (7)1.2截面尺寸偏差 (7)1。
3表面平整度 (8)1.4垂直度 (9)1.5顶板水平度极差 (10)1。
6楼板厚度偏差 (11)2砌筑工程 (12)2。
1基本原则 (12)2。
2外门窗洞口尺寸偏差 (12)2.3砌筑工序 (13)3机电工程 (14)3。
1.基本原则 (14)3。
2.座便预留排水管孔距偏差 (14)3。
3.线盒、套管暗埋（设备安装） (15)3.4.给水管口暗埋（设备安装） (16)3。
5。
砼楼板和砼墙面给水管暗埋（设备安装） (17)3.6.砌体墙面给水管暗埋(设备安装) (18)3。
7。
砌体墙电线管暗埋（设备安装） (19)3.8。
管线洞口封堵 (20)4抹灰工程 (21)4。
1。
基本原则 (21)4.2.墙体表面平整度 (21)4。
3.墙面垂直度 (22)4.4。
阴阳角方正 (23)4.5。
房间开间/进深偏差 (24)4.6。
户内门洞尺寸偏差 (25)4.7。
户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度极差 (26)4.8。
凸窗顶板水平度极差 (28)4。
9。
方正度 (28)4.10。
裂缝/空鼓 (30)4.11。
室内净高偏差（抹灰工程) (31)5防水工程 (32)5.1.基本原则 (32)5.2.卫生间防水层厚度（柔性防水层） (32)5.3。
卫生间防水层高度 (33)5。
4。
屋面防水层厚度 (33)5。
5。
地下室防水卷材厚度 (34)5.6.卷材搭接长度 (34)6铝合金(或塑钢）门窗安装工程 (35)6.1。
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前期工程 基础工程 地下室 联排别墅
钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) ① 钢筋、砼单价为材料价加制安费；② 钢筋含量单位为Kg，砼
Байду номын сангаас
含量单位为m3；③面积比为窗体面积、外墙装饰面积与地上建筑 面积的比率；④ 机电工程单价为“相对面积”机电工程单价。
地上部分 户内装饰 小 计 基础工程 地下室
0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
裙楼
0.0
0
0.00
#DIV/0!
钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) 窗(单价/面积比) 外墙饰面(单价/面积比) 机电工程单价
1.可售物业应按产品类型分为：多层住宅、小高层住宅、高层住宅、排屋、独立别墅、商业、写字楼等等，不同物业类型必须分开填写此表； 2.配套设施根据项目需要可进行增设，例如小学、幼儿园、会所等。 注释： 2.红色字体表示可以根据项目实际物业形态进行调整； 3.蓝色字体为说明文字，请参照其内容执行； 4.成本拆分应按照《建安费用科目（2008年1月版）》进行成本拆分和归集； 5.如果属于分期项目，应上报地块平面图，标注清楚本期项目的范围。
附件03 中海地产集团有限公司
项目建安成本目标控制表
项目名称： 成本项目 分 项 可售面积： 相对面积 （m2） 0.0 0.0 0.0 相对单价 (元/m2) 0 0 0 总建筑面积： 技术经济指标 总价 （万元） 0.00 0.00 0.00 折合可售面积 单价(元/m2) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 主要成本构成说明 版本编号： 制表日期：
0 0 #DIV/0! 0 0
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) 窗(单价/面积比) 外墙饰面(单价/面积比) 机电工程单价
钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) ① 钢筋、砼单价为材料价加制安费；② 钢筋含量单位为Kg，砼
含量单位为m3；③面积比为窗体面积、外墙装饰面积与地上建筑 面积的比率；④ 机电工程单价为“相对面积”机电工程单价。
高层住宅 塔楼 户内装饰 小 计 配套设施 配套工程 室外工程 总 计 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0 0 #DIV/0! 0 0 0 #DIV/0! 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 建筑面积填写总建筑面积 #DIV/0! 建筑面积填写室外面积（土地面积扣除建筑物基底面积） #DIV/0! 钢筋(单价/含量) 砼(单价/含量) 窗(单价/面积比) 外墙饰面(单价/面积比) 机电工程单价