中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!
中海万达恒大恒大万科三巨头成本限额标准
中海万达恒大恒大万科三巨头成本限额标准 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。
今天分享一下：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。
万达结构设计限额指标表（2014修订版）本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。
项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。
附表1制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
中海绿城精装修成本控制10大措施方案
中海绿城精装修成本控制10大措施方案中海和绿城是两家知名的房地产开发商，他们在楼盘精装修方面秉持着严格的成本控制原则。
以下是中海和绿城在精装修成本控制方面的10大措施方案：1.预先确定装修款项：在开发楼盘项目之初，中海和绿城会与装修公司进行充分的沟通，明确装修所需款项并确定一个合理的预算。
2.精细化预算管理：中海和绿城会制定详尽的装修预算表，包含每个细节的装修费用。
这样可以帮助他们发现不必要的花费，并在装修过程中及时调整。
3.严格控制装修材料的选择：中海和绿城会在经济实用性和装修质量方面寻找最佳平衡点，选择性价比高的装修材料，并严格控制材料的用量，避免浪费。
4.使用标准化设计方案：中海和绿城通常会开发一套标准化的设计方案，避免在每个楼盘上重新设计，从而可以大大节约成本，并提高效率。
5.提前与装修公司洽谈价格：中海和绿城在选择装修公司时会与多家公司进行比较，对比价格，并与其洽谈更好的合作方案，以获得更有竞争力的价格。
6.严格管理工期：中海和绿城会与装修公司签订合同，明确装修工期，并定期检查施工进展。
通过及时发现和解决问题，避免装修工期的延误，从而减少成本。
7.降低人工成本：中海和绿城会采用工程队伍内部装修的方式，降低外包成本，同时提高工人的素质和效率。
8.多项工序合并施工：中海和绿城会尽可能将相似的工序合并施工，减少材料被浪费的可能性，并提高工期的控制力度。
9.进行严格的装修验收：中海和绿城会严格按照规定的标准进行装修验收，发现质量问题及时处理，避免后期重复施工和修补带来的额外成本。
10.加大对成本的监控和管理：中海和绿城会对装修项目进行严格的成本监控和管理，随时关注成本的使用情况，并在必要时进行调整，确保装修成本控制在合理范围内。
通过以上10个方案，中海和绿城能够在精装修成本控制方面取得良好的效果，提高楼盘开发的竞争力。
中海结构设计限额控制指标
中国海外宏洋集团有限公司结构设计限额控制指标（试行）第一章总则1. 为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作,现发布《结构设计限额控制指标（试行）》。
项目含钢量和混凝土含量指标均不得大于本标准的控制值。
各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（详附表A）的要求统计、上报。
2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团规划设计部和地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。
3. 本标准适用于中国海外宏洋集团有限公司的所有地区公司。
3. 本标准由中国海外宏洋集团有限公司规划设计部负责管理和条文解释。
第二章制定依据1.《混凝土结构设计规范》 GB50010-20102.《建筑抗震设计规范》 GB50011-20103.《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-20104.《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001（2006年版）5.《建筑地基基础设计规范》 GB50007-20116.《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005第三章限额指标1. 抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-1。
2. 抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-2。
3. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-3。
4. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第二组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-4。
5. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第三组；场地类别为Ⅱ类的地区。
详表3-5。
6. 适用于第1条的地区公司为：南宁公司、桂林公司、赣州公司；适用于第2条的地区公司为：合肥公司、吉林公司；适用于第3条的地区公司为：呼和浩特公司；适用于第4条的地区公司为：银川公司；适用于第5条的地区公司为：兰州公司。
造价成本控的要点：以中海地产为例
造价成本控的要点：以中海地产为例2016年9月由中国房地产业协会、上海某知名房地产研究院本周发布的《2016中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，中海地产依然位居第一名，蝉联6年榜首。
那么，中海地产成本控制有哪些可以借鉴到造价环节？全过程目标成本管理成本管理构成动态成本管理对于成本管理的思路，中海地产把成本的管理分为了两个类别：全过程目标成本管理和动态成本管理。
其中，全过程目标成本管理涉及到以下几个环节：可研阶段、市场定位阶段、规划设计阶段、施工阶段。
全过程目标成本的管理倾向于对全过程成本的规划和设计，中海地产的业务范围较多，但是这一套管理体系可以让各地区分部根据筹建的建筑的档次、物业类型做出相应的成本盈利预测；规划设计环节，一样需要对设计结果进行成本盈利预测并以此作为施工阶段的成本控制目标；施工环节，在项目竣工的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。
从环节来看，中海地产对于全过程目标成本的控制细分到每个环节，每个环节都都对应的控制目标，又构成下一个环节参考目标。
在整个过程中，负责人和重点人员要从开始坚持到结束，人员的稳定也能确保全过程环节对于成本的设定目标的控制，有变动也要以计划目标控制作为基准参考。
中海地产对于动态成本的管理，是借助ERP系统，总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。
其中成本预警也是整个动态环节的重点，中海要求：项目施工阶段出现总成本预计超支2％或建安成本超支5%的情况时，应及时上《项目成本超支审批表》或《建安成本超支审批表》，并附上成本超支分析告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施，批准后相应调整成本控制目标。
在目前的造价环节，对于动态成本管理各有不同的处理方法，但是能做到中海地产这种严格控制标准并不多。
中海地产房地产开发成本控制的几个阶段[1]
![中海地产房地产开发成本控制的几个阶段[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/794cfd45700abb68a882fb0d.png)
各 公 司 成 本 部
阶段[1]
1、成本管理架构(万达)
成本目标组 招标合约组
过程控制组
指导检查组
集中采购组
万达成本控制部
中海地产房地产开发成本控制的几个 阶段[1]
1、成本管理架构
部门 投资管理部
规划设计中心 营销策划中心 财务资金部 发展管理部
工作职责
负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、 契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和 过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低 于可行性研究阶段确立的标准。
1、房地产项目的特点 唯一性
2、房地产项目成本的特点 个性大于共性还是共性大于个性？ 影响因素有哪些？
3、房地产项目成本管理的特点
大家思考
中海地产房地产开发成本控制的几个 阶段[1]
（二）集团性地产公司的成本管理体系
1、成本管理架构
2、成本管理制度
中海地产房地产开发成本控制的几个 阶段[1]
1、成本管理架构
2、动态成本管理
过程监督控制
总部对地区 公司的工程物资 合同有监管的权 利和责任，并直 接参与大额工程 物资合同（超过 500万以上的合同） 的招标、定标等 工作；
总部通过ERP系统对工程合同的增补 实行审批管理。
固定总价的工程合同，其增补合同 额累计每达到：主包合同200万元、其他 合同100万元，应上报总部发展管理部履 行审批手续，经审批后的增补合同方能 办理款项支付；
中海地产房地产开发成本控制的几个 阶段[1]
2、动态成本管理
实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及 时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的 和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。
中海地产(全套)设计限额标准,中海成本管控之源!
01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以0.25-0.28
为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少
飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选
用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理
费用更高,控制其规模。
中海各项成本占比与管控措施..
中海成本控制的具体办法及经验
前期 费用 管理
前期费用（约占中海项目总成本的2-3%左右），主要指设计
费、报建费、勘察测绘费以及科研费用，其中成本控制的重 点设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费
标准）。对于设计费用责任部门为设计管理部，主要从以下
几个方面进行控制：
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售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。 营销成本管理的责任部门为营销策划部，主要措施为以下几点： ①建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。 随着公司项目增加,营销中的广告及推广手法增多,广告随机性 加强广告费用的不可测因素也随之增多,建立完善的广告及市场 点击添加文本点 推广计划以及费用预算制度,是必不可少的。上述制度的要点在 击添加文本 于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性,一方面确保 在宏观上实现控制项目的广 告及市场推广费用,另一方面紧紧 抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措 施。
二、中海成本控制的具体办法及经验
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中海成本控制的具体办法及经验
土地 成本 管理
土地成本(约占中海项目总成本的30-35%左右),主要指土地获得阶 段形成的种类费用支出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、
土地契税等。在房地产整个开发过程中,土地一旦到手, 其成本即基
本确定,直至项目开发完成,该成本一般也不会有较大变化。因此控 制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报 点击添加文本点 击添加文本 价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言，中海地产在土地成 本控制方面主要采取以下针对性策略：
中海成本控制的具体办法及经验
土地 成本 管理
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
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01、中海项目档次界定及设计费限额
设计限额说明:
1、超高档次项目设计费可上浮10%
2、中档档次项目设计费可下浮10%
3、说明:延用成熟产品方案,其设计总额应低于限额之下限
02、中海营销费用限额
03、中海结构设计限额
04、中海外窗设计限额
措施
1、窗积比控制在0.30以内,以
0.25-0.28为宜。
2、控制开窗面积,降低外墙保温投入,减少飘窗、转角窗面积。
3、如无外立面保温隔热地方性规范要求,除超高档物业以外,不宜选用断桥隔热铝型材、双层中空玻璃。
4、若项目成本利润率低于15%,则应降
低一个档次选择门窗用料。
05、中海外墙设计限额
措施
1、墙积比控制在1.2左右,不宜超过1.5。
2、除超过高档次项目以外,不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷，涂、高
级弹性涂料或金属漆,应选用合资品牌的中等档次,一般涂料的施工，单价(不含抹灰)控制在35元/m2左右。
3、中档及以下项目,不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面,如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
4、若项目成本利润率低于15%,则应考虑降低一个档次选择用料。
06中海公共部位装饰设计限额
备注:消防楼梯(电梯)不宜满铺地砖,可选用级咀砖;楼梯扶手应以简单的钢质材料为主,不宜使用木质装饰性扶手
07、中海室外园林设计限额
措施
注意软景与硬景的比例搭配;少用名贵苗木,多用本地普通苗木;水景造价高,使用管理费用更高,控制其规模。