中海地产成本管理系统.ppt
中海地产成本管理 ppt课件
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中海地产成本控制的具体办法及经验
中海地产在土地成本控制方面主要采取以 下针对性策略：
旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政 策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划 设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成 本。
其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区 位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细 认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠 纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降 低资金成本。
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中海地产成本控制的具体办法及经验
公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产 市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争 对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一 定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作 中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地 开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成 本。
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中海地产成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益
----提升价值
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形 成行业成本优势 。
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中海地产成本控制的具体办法及经验
土地成本管理
土地成本（约占项目总成本的30-35%左 右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支 出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿 费、土地契税等。在房地产整个开发过程中， 土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目 开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因 此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析 准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交 地及付款风险。
（2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技 术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加， 设计费用的审核、支付亦与之挂钩；
实战案例2 中海地产全过程成本精细化管理(2014.3)
中海成本控制体系的建立与实施案例研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究，总体而言,一个项目的开发成本大体可归集为以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。
因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。
尤以工程成本为重。
下面就中海地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验做一总结：一、中海成本控制的总体思路1.建立成本控制目标。
中海地产在每个项目的开始阶段，尽早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；2.健全成本管理机构。
中海成立成本领导小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对每个项目成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；3.设计是成本控制的关键。
加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；4.严格规范工程分判程度。
及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；5.完善设计变更、现场签证程序。
完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；6.开源节流，严格控制管理费用开支。
二、中海成本控制的具体办法及经验1.土地成本管理土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。
因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。
中海成本管理系统3.0
中海联手竞优，启动崭新中海成本管理系统一、项目背景：为了更好地服务于中海地产十三五规划日益增添的业务需求，加强中海地产的信息化管理工作，采纳高效的系统为一线减负、为管理赋能火烧眉毛。
为此，中海地产联手竞优软件，共同打造 3.0 版中海成本管理系统，形成内部互通，外面互联，一致并灵便的操作与管理，实现精确、高效、贯串的管控目标。
从2017 年6 月开始组建项目团队，并历时三个月完成方案编制和立项工作，经过对华北区、北方区、华东区、西部区、华南区等进行深度的需求调研，确立了基本的方案设计，最后中海成本管理系统于今年五月底正式上线。
二、项目里程碑节点：（项目从昨年 6 月开始组建团队，到昨年10 月正式启动项目）项目经过对各地区进行深入认真的需求调研，确立了项目的方案设计。
(华北区 )(华东区 )(华南区 )经过项目团队 4 个月来的开发测试，使系统更加趋于完满。
（UAT培训）（小组谈论）（每日“夜总会”）（UAT总结）中海成本管理系统 3.0 已于今年五月底正式上线，感谢这些在项目一线兢兢业业不辞勤劳的工作人员，希望项目的圆满完成。
三、系统亮点抢鲜看：亮点 1：两大平台成立两大平台，实现6+2 模块覆盖项目成本全过程管理。
● 合作商共同平台——包括合作商在线注册、招标共同、工程共同、订单共同，实现与承建商、供应商、咨询单位等业务互联，高效共同办公。
● 合作商搬动平台——实现内部系统、外面门户、搬动应用的业务流与数据流无缝对接，提升工作效率与操作体验。
亮点 2：内部互通项目全成本管理平台：全局设计、一致成立、实时互通，实现业务流、数据流无缝化集成。
亮点 3：外面互联合作商门户平台：经过合作商门户平台，实现与承建商、供应商、咨询单位等业务互联，高效共同办公。
亮点 4：打通时间流与数据流时间流形成计划闭环，实现全景计划系统与成本管理系统对接，经过计划节点驱动业务对象，经过业务动作实现计划节点完成。
数据流实现了项目全成本一体化管理，涵盖项目建安成本、非建安成本、花销税金等。
房地产开发成本控制PPT课件
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计
2.1 采取专项评审办法，严格控制开窗面积。
注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立 2.2 面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25
－0.28为宜。
单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上
2.3
建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层
/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元
/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计
设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对
大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以
满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在
20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛
光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面
4.2
不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上
180 120 80－120 80
➢ 工程成本科目介绍
建安成本
前期工程 基础工程 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 配套工程 室外工程
➢ 建安成本经验数据及控制要点
按总建筑面积计算的 单方造价，非别墅物业类 型建安成本造价一般约在 1,700元／m2—2,100元／ m2左右（毛胚房），别墅 类型普遍在2,300元/m2以 上。
➢ 设计费用控制
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
房地产企业全成本管理(成本管理PPT课件
七 配套设施费
八 开发间接费
开发成本
九 期间费用
项目总投资
可售面积单位成本（元/M2）
产品1
产品2
产品3
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范例----2
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如何实现房地产企业的 全成本管理？
建立和实践目标成本与责任成本管理体系
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责任成本管理的总体思路
•建立合理的目标成本 •将目标成本分解成责任成本 •将成本控制落实到各业务操作环节中 •量化评估体系 •成本考核与绩效管理
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内容 一、责任成本的解读 二、责任成本的分解 三、责任成本分解原则 四、责任成本的落实 五、责任成本的评估与考核 六、案例
➢销售净利率-----盈利能力 ➢总资产周转率----运营效率 ➢净资产收益率----投资回报能力
房地产企业的运营能力
2006年，万科还保持了“有质量的增长”。公司的资产周转率约0.51，净资产回报率达 到14.48%。
7
房地产企业的核心竞争力： 企业运营能力
聚
焦
体
现
成本管理能力
各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能力
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目标成本管理
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关于目标成本
➢目标成本的起源 ➢目标成本与责任成本 ➢目标与靶心
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内容 一、目标成本的解读理 五、目标成本的实现 六、案例
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关于目标成本
一、目标成本的定义
➢ 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计 划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努 力所要实现的成本指标。
成本管理精益化之一
房地产企业全成本管理 ---责任成本管理体系的实践
1
房地产企业面临着什么？
中海地产合约阶段成本管理
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续）
6. 要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成 本的目的；
7. 对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；
8. 培养对成本的敏感性；
9. 树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。
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PPT•文档w演模w板 房地产E
中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约部架构
合约部架构
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质
1. 有计算工程量的能力；
2. 有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市 场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会 利润研究的能力
构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态 管 理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提 高公司 的竞争能力。
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约阶段成本管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之目标成本确立
➢ 目标成本：不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定 的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则 上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。
中海地产精装修工程成本管理PPT(136)页
广州公司精装修工程分判模式拆分背景及原因
拆分的依据则是根据目前国内市场的社会分工来决定： 一、装饰工程应由业主直接分判给具有“装饰资质”的专业装饰公司施工。 二、厨柜、木门及木地板工程应由相对“专一”的专业厂家承接。 三、甲供材料及设备的原因： （一）能较好的控制工程成本，通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优 势达到降低成本的目的 ； （二）能较好的控制材料质量，满足甲方设计要求 。
二、中海璟晖华庭项目与中海花城湾项目室内精装修成本简介及对比
室内精装修成本控制的主要方面： （一）精装修工程导致主包工程增加相应基本措施方面的成本管理； （二）主包工程对精装修工程增加的协调服务内容的成本管理； （三）精装修工程及甲供材料的成本管理。
中海璟晖华庭项目情况介绍
中海璟晖华庭项目位于广州未来CBD的珠江新城金穗路与猎德路交界 处，两期占地面积共22,273.32平方米，容积率7.3358；二期总建筑面积 107,991平米，其中地上面积87,861平米，地下面积20,130平米，包括5栋 商住楼，首层至四层为裙楼商业，以上为住宅，共有住宅532户，可售住宅 面积为75242平米；地下2层，主要为机动车库，有机动车位462个。08年销 售均价约为16,000元/m2。 二期建安成本情况：按建筑面积计算单方建安成本为3,004元/m2（包 括室内装饰，不包室内装饰为2,212元/m2 ），其中室内装饰工程单方成本 按总建筑面积计算为792元/m2（按住宅销售面积计算为1,136元/m2 ），占 总成本比例为26%。 中海璟晖华庭二期室内装饰分析表.xls
相片及圖像位置
厨房墙砖 品牌：东鹏瓷片 型号：LN63823规格： 300×600 材料价格： 50.00元/m2 铺贴价格： 48.00元/m2
【成本管理】中海地产成本管理
中海地产成本控制的具体办法及经验
公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产 市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争 对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一 定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作 中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地 开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成 本。
中海地产成本控制的具体办法及经验
中海地产成本控制的具体办法及经验
中海地产在土地成本控制方面主要采取以 下针对性策略：
旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政 策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划 设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成 本。
其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区 位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细 认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠 纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降 低资金成本。
完善设计变更、现 场签证程序、完善 变更前的成本评审 制度
严格规 范工程 分判程 度
影响中海地产成本的主要因素
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
中海地产成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益
项目开发成本构成
项目开发成本
土地成本
前期费用
工程成本
成本营销
管理成本
财务成本
项目开发成本分析
• 从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成 本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小， 可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成 本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等 而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施， 则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、 营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制 的重点。尤以工程成本为重。