资产评估的管理案例分析(PPT共 67张)
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企业价值评估案例分析ppt课件
●ZX公司近年的收入增长较快 ●各类业务均有所发展 ●管理层决策萎缩基金业务
预测方法：趋势外推法
5/8/2021
整理版课件
11
预测过程及结论
预测的基数：扣除基金收入的2002年的收入。 增长率：参考比较稳定的2002年扣除基金收入后的增长比例 7%，结合2002年大项目较多，对上述增长率修正—2%，即5%。 考虑2003年剩余基金回收佣金计38万元。
变动费用占收入的比例
42%
30%
30%
2002 1018.0 202.59 815.41
26%
管理费用核算内容主要是人员工资、固定资产折旧、办公场所租赁费、办 公费、业务招待费等，其中主要的变动项目是人员工资、办公费及其他杂费；固 定费用主要是租赁费、折旧费、修理费等。
5/8/2021
整理版课件
14
全部股东权益=净现金流现值+超常持有的资产价值 净现金流现值采用分段法。 方法中的特点：
ZX没有财务杠杆、假设现金流是平均流入、至评估 基准日ZX公司已成立9年、存在溢余资产。
5/8/2021
整理版课件
5
三、评估的技术说明
（一）咨询行业分析
1、国内咨询行业基本情况 2、影响咨询行业发展的因素
（1）社会经济发展 （2）全球化和国际资本的流动 （3）市场的发育情况和客户的认知程度 （4）行业环境 （5）人力资源 （6）企业的管理水平和专业化水平
5/8/2021
整理版课件
3
一、基本情况
说明公司性质、业务范围、近年来所经营产品（或服务）的 业务量及业务收入、资产、负债及财务状况等等。
ZX公司是一家从事咨询业的中介机构，其业务以市场调查和 投资咨询为主，另外也从事经营咨询和基金管理等业务。
预测方法：趋势外推法
5/8/2021
整理版课件
11
预测过程及结论
预测的基数：扣除基金收入的2002年的收入。 增长率：参考比较稳定的2002年扣除基金收入后的增长比例 7%，结合2002年大项目较多，对上述增长率修正—2%，即5%。 考虑2003年剩余基金回收佣金计38万元。
变动费用占收入的比例
42%
30%
30%
2002 1018.0 202.59 815.41
26%
管理费用核算内容主要是人员工资、固定资产折旧、办公场所租赁费、办 公费、业务招待费等，其中主要的变动项目是人员工资、办公费及其他杂费；固 定费用主要是租赁费、折旧费、修理费等。
5/8/2021
整理版课件
14
全部股东权益=净现金流现值+超常持有的资产价值 净现金流现值采用分段法。 方法中的特点：
ZX没有财务杠杆、假设现金流是平均流入、至评估 基准日ZX公司已成立9年、存在溢余资产。
5/8/2021
整理版课件
5
三、评估的技术说明
（一）咨询行业分析
1、国内咨询行业基本情况 2、影响咨询行业发展的因素
（1）社会经济发展 （2）全球化和国际资本的流动 （3）市场的发育情况和客户的认知程度 （4）行业环境 （5）人力资源 （6）企业的管理水平和专业化水平
5/8/2021
整理版课件
3
一、基本情况
说明公司性质、业务范围、近年来所经营产品（或服务）的 业务量及业务收入、资产、负债及财务状况等等。
ZX公司是一家从事咨询业的中介机构，其业务以市场调查和 投资咨询为主，另外也从事经营咨询和基金管理等业务。
《资产配置》课件
资产配置是一个动态的过程，投资者 需要根据市场变化及时调整自己的资 产配置比例。
资产配置的重要性
降低风险
通过分散投资，降低单一投资品 种的风险，提高整体投资组合的
稳定性。
提高收益
合理的资产配置可以更好地把握市 场机会，提高投资组合的收益水平 。
适应市场变化
市场环境不断变化，投资者需要根 据市场变化及时调整自己的资产配 置，以保持投资组合的有效性。
根据自身情况制定合适的资产配置策略
投资者应根据自身的风险承受能力、投资目标和资金状况 ，制定适合自己的资产配置策略。在制定策略时，应充分 考虑各类资产的风险收益特征和市场走势，以实现风险和 收益的平衡。
投资者在实施资产配置策略时，应保持冷静和理性，避免 盲目跟风和过度交易，以保持良好的投资心态和稳定的投 资回报。
房地产
房地产是指土地和建 筑物本身及其附属设 施的总称。
房地产投资的风险包 括市场风险、流动性 风险和政策风险等。
房地产是一种实物资 产，具有长期保值和 增值的潜力。
其他投资类别（如商品、期货、期权等）
01
其他投资类别包括商品（如黄金 、石油等）、期货、期权等衍生 品。
02
这些投资品种具有各自的特点和 风险，投资者需要根据自身的风 险承受能力和投资目标进行选择 。
动态调整策略
制定资产配置的动态调整策略，以应对市场变化 和风险。
定期调整与优化
定期评估市场环境
定期分析市场环境，评估各类资产的风险和机会。
调整资产配置比例
根据市场环境和投资目标的变化，适时调整各类资产的配置比例。
优化投资组合
通过优化投资组合，降低风险，提高收益，实现投资目标。
04
CATALOGUE
资产配置的重要性
降低风险
通过分散投资，降低单一投资品 种的风险，提高整体投资组合的
稳定性。
提高收益
合理的资产配置可以更好地把握市 场机会，提高投资组合的收益水平 。
适应市场变化
市场环境不断变化，投资者需要根 据市场变化及时调整自己的资产配 置，以保持投资组合的有效性。
根据自身情况制定合适的资产配置策略
投资者应根据自身的风险承受能力、投资目标和资金状况 ，制定适合自己的资产配置策略。在制定策略时，应充分 考虑各类资产的风险收益特征和市场走势，以实现风险和 收益的平衡。
投资者在实施资产配置策略时，应保持冷静和理性，避免 盲目跟风和过度交易，以保持良好的投资心态和稳定的投 资回报。
房地产
房地产是指土地和建 筑物本身及其附属设 施的总称。
房地产投资的风险包 括市场风险、流动性 风险和政策风险等。
房地产是一种实物资 产，具有长期保值和 增值的潜力。
其他投资类别（如商品、期货、期权等）
01
其他投资类别包括商品（如黄金 、石油等）、期货、期权等衍生 品。
02
这些投资品种具有各自的特点和 风险，投资者需要根据自身的风 险承受能力和投资目标进行选择 。
动态调整策略
制定资产配置的动态调整策略，以应对市场变化 和风险。
定期调整与优化
定期评估市场环境
定期分析市场环境，评估各类资产的风险和机会。
调整资产配置比例
根据市场环境和投资目标的变化，适时调整各类资产的配置比例。
优化投资组合
通过优化投资组合，降低风险，提高收益，实现投资目标。
04
CATALOGUE
资产评估案例分析课件
资产评估案例分析
（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年 ；
（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95=(175.05)年；
（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际 成新率 实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使 用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100%＝70%（ 取整）
资产评估案例分析
机器设备的评估程序：
☺要约与承诺阶段：明确评估基准日和评估目的
等
☺评估准备阶段：制定评估工作计划、落实评估
人员等
☺现场评估阶段：查明实物、落实评估对象等 ☺确定单台设备的估价数据、评定估算阶段：
搜集欠缺资料、筛选与整理已搜集到的数据等
☺自查及撰写评估报告：对设备估价依据和参数
进行一次全面核对、编制撰写评估报告等
资产评估案例分析
重置成本法的适用范围：
重置成本法虽是机器设备的一种常用方法，但也并非适用于所 有的机器设备，也就是说在机器设备评估中运用重置成本法是有一 定适用范围的。主要的适用情况有如下三种：
继续使用前提下的机器设备：若改用续用或移 地续用，运用重置成本法进行评估时，必须作适 当的调整才能得出评估结果。 继续使用前提下，不具备单独获利能力的单台 设备或其它设备的评估：无法用收益法，采用重 置成本法进行评估。 非继续使用前提下，无市场参照物的机器设备： 采用时需做调整，以得到非续用重估价格
公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小资于产评3估0案例0分m析m
实物：
资产评估案例分析
二、估算重置价值
1、估算购置价格
经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的 J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基 准日）为人民币188,000元。
（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年 ；
（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95=(175.05)年；
（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际 成新率 实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使 用（经济）年限×100% ＝11.95/17×100%＝70%（ 取整）
资产评估案例分析
机器设备的评估程序：
☺要约与承诺阶段：明确评估基准日和评估目的
等
☺评估准备阶段：制定评估工作计划、落实评估
人员等
☺现场评估阶段：查明实物、落实评估对象等 ☺确定单台设备的估价数据、评定估算阶段：
搜集欠缺资料、筛选与整理已搜集到的数据等
☺自查及撰写评估报告：对设备估价依据和参数
进行一次全面核对、编制撰写评估报告等
资产评估案例分析
重置成本法的适用范围：
重置成本法虽是机器设备的一种常用方法，但也并非适用于所 有的机器设备，也就是说在机器设备评估中运用重置成本法是有一 定适用范围的。主要的适用情况有如下三种：
继续使用前提下的机器设备：若改用续用或移 地续用，运用重置成本法进行评估时，必须作适 当的调整才能得出评估结果。 继续使用前提下，不具备单独获利能力的单台 设备或其它设备的评估：无法用收益法，采用重 置成本法进行评估。 非继续使用前提下，无市场参照物的机器设备： 采用时需做调整，以得到非续用重估价格
公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小资于产评3估0案例0分m析m
实物：
资产评估案例分析
二、估算重置价值
1、估算购置价格
经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的 J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基 准日）为人民币188,000元。
企业价值评估案例分析课堂PPT
17
NS公司分产品统计（L）
电压等级
10KV 110KV 220KV 35KV 500KV 6KV 合同数（个）
合同金额（万元）
备注
2000
2001 2002 平均合同数额： 64.60 36.60 157.81
138.14 146.55 137.77 合同数增加：
170.04 199.84 172.16 9.0
合同金额（万元）
备注
2000 2001 2002 平均合同数额： 106.61 203.68 235.90 187.27
542.73
合同数增加：
278.0 232.03
46.90
平均值：
106.61 102.30
合同数增加%：
115.83
89.35 —20% —50%
15.0
12.0
6.0 %平均值：—35%
●NS公司近5年来一直处于持续稳定经营状态，处于高速发展 阶段，财务状况良好，财务纪录完整，其经营业绩和收益是可以预 测的。
●NS公司的经营环境也是相对稳定和可以预测的。
12
（二）评估假设
本评估的测算有如下假设和前提： （1）基于NS公司的历史表现的分析，并按尽职调查发现的情况 予以必要调整。如对NS公司的资产负债表和损益表做相应的调整 （收入和费用调整的匹配）； （2）NS公司所处的宏观经济环境将不发生重大的变化，中国的 经济将继续健康快速的发展，GDP的年增长达到7%及以上，到 2020年中国GDP在2000年基础上翻两番，达到35万亿元人民 币； （3）电力市场与继电保护、变电站综合自动化市场将随GDP增 长而增长；
NS公司的业务模式
4
2002年NS公司产品结构
合同金额 （万元）
NS公司分产品统计（L）
电压等级
10KV 110KV 220KV 35KV 500KV 6KV 合同数（个）
合同金额（万元）
备注
2000
2001 2002 平均合同数额： 64.60 36.60 157.81
138.14 146.55 137.77 合同数增加：
170.04 199.84 172.16 9.0
合同金额（万元）
备注
2000 2001 2002 平均合同数额： 106.61 203.68 235.90 187.27
542.73
合同数增加：
278.0 232.03
46.90
平均值：
106.61 102.30
合同数增加%：
115.83
89.35 —20% —50%
15.0
12.0
6.0 %平均值：—35%
●NS公司近5年来一直处于持续稳定经营状态，处于高速发展 阶段，财务状况良好，财务纪录完整，其经营业绩和收益是可以预 测的。
●NS公司的经营环境也是相对稳定和可以预测的。
12
（二）评估假设
本评估的测算有如下假设和前提： （1）基于NS公司的历史表现的分析，并按尽职调查发现的情况 予以必要调整。如对NS公司的资产负债表和损益表做相应的调整 （收入和费用调整的匹配）； （2）NS公司所处的宏观经济环境将不发生重大的变化，中国的 经济将继续健康快速的发展，GDP的年增长达到7%及以上，到 2020年中国GDP在2000年基础上翻两番，达到35万亿元人民 币； （3）电力市场与继电保护、变电站综合自动化市场将随GDP增 长而增长；
NS公司的业务模式
4
2002年NS公司产品结构
合同金额 （万元）
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75% (过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
公司法案例分析课件
第11页，共67页。
金坛市人民法院判决
B是汤某等人拟设立的公司，为设立中公司租赁房屋是公司设立的必 要行为，若B公司成立则由B公司承担租赁权义，在B公司设立失 败之际，因C公司明知原告以拟设立公司名义与其缔约并收取 以公司名义交付的首期租金，双方意思表示真实，无其他法 律法规禁止性规定，且并未影响租赁用途，应认定协议有效， 因协议所生权益，由发起人即原告承担。
任，而不表示变更诉讼主体，故对其诉讼请求应予驳回。
第15页，共67页。
案例7 竞业禁止
自己不能做生意赚钱？
1998年10月，刘某被某通迅器材股份有限公司聘为主营市场的副总
经理。一年后，因刘某工作成绩突出，在年度股东大会上被选为董事。
2001年元月，刘某受朋友相邀合伙从事手机的批零业务。2001年12 月，某通迅器材股份有限公司发现了刘某的这一行为，认为手机 的批零业务是公司的主要业务之一，刘某瞒着公司与他人合伙从 事与公司相同的业务，侵犯了公司的利益。经股东大会表决，决 定罢免刘某的董事职务和副总经理职务，同时要求刘某将与他人 合伙期间所得的收入22万元交予公司，刘某拒绝。刘某认为自己与 他人合伙从事手机的批零生意，并没有影响公司的业务，相反这期 间公司的手机业务一直在增长，因此拒绝将所得收入22万元交予公 司。某通迅器材股份有限公司遂向人民法院提出诉讼，要求刘某 将与他人合伙经营手机生意所得收入交付公司。
1、被告违约，承担3万元违约金；2、装修物除拆除不影响其价 值外，经评估由C公司接受；3、设备灭失因原告举证不足，不予
支持；4、退还剩余租金费用。
第12页，共67页。
案例 公司设立中或成功后的民事责任承担？
【案情】2005年10月A某以筹建中的B浴场名义向C某 购买装饰材料，欠款40万，11月B浴场筹备处两次致函 C某确认该事实。该B浴场系街道办和D等四个自然人拟 设立的有限公司，该公司于5月经工商部门预先核准企业 名称，保留期为六个月，期满后，B浴场未能如期成立。
金坛市人民法院判决
B是汤某等人拟设立的公司，为设立中公司租赁房屋是公司设立的必 要行为，若B公司成立则由B公司承担租赁权义，在B公司设立失 败之际，因C公司明知原告以拟设立公司名义与其缔约并收取 以公司名义交付的首期租金，双方意思表示真实，无其他法 律法规禁止性规定，且并未影响租赁用途，应认定协议有效， 因协议所生权益，由发起人即原告承担。
任，而不表示变更诉讼主体，故对其诉讼请求应予驳回。
第15页，共67页。
案例7 竞业禁止
自己不能做生意赚钱？
1998年10月，刘某被某通迅器材股份有限公司聘为主营市场的副总
经理。一年后，因刘某工作成绩突出，在年度股东大会上被选为董事。
2001年元月，刘某受朋友相邀合伙从事手机的批零业务。2001年12 月，某通迅器材股份有限公司发现了刘某的这一行为，认为手机 的批零业务是公司的主要业务之一，刘某瞒着公司与他人合伙从 事与公司相同的业务，侵犯了公司的利益。经股东大会表决，决 定罢免刘某的董事职务和副总经理职务，同时要求刘某将与他人 合伙期间所得的收入22万元交予公司，刘某拒绝。刘某认为自己与 他人合伙从事手机的批零生意，并没有影响公司的业务，相反这期 间公司的手机业务一直在增长，因此拒绝将所得收入22万元交予公 司。某通迅器材股份有限公司遂向人民法院提出诉讼，要求刘某 将与他人合伙经营手机生意所得收入交付公司。
1、被告违约，承担3万元违约金；2、装修物除拆除不影响其价 值外，经评估由C公司接受；3、设备灭失因原告举证不足，不予
支持；4、退还剩余租金费用。
第12页，共67页。
案例 公司设立中或成功后的民事责任承担？
【案情】2005年10月A某以筹建中的B浴场名义向C某 购买装饰材料，欠款40万，11月B浴场筹备处两次致函 C某确认该事实。该B浴场系街道办和D等四个自然人拟 设立的有限公司，该公司于5月经工商部门预先核准企业 名称，保留期为六个月，期满后，B浴场未能如期成立。
资产评估ppt课件
30
（2）资产评估是评估人员依据有关的法律、
法规和对被评估资产有关信息全面了解的 基础上做出的价值判断
资产评估是件严肃的事情，不能随意的估算，必须具有 科学的依据。包括公司法、国有资产评估管理办法、各 种合同和协议等等。
31
ｌ、案情简介：2000年9月，Ｓ厂经主管机关同意，将企 业所有房屋及机器设备卖掉，作为职工安置费用。主厂 房是一栋五层楼房，1991年建成，造价91万余元，加上 旧车间、配电房、仓库等，评估值134万元，委托方却要 求只能评68万元。
家电 金融
（2）按资产是否具有综合获利能力将资产分为 单项资产和整体资产
单项资产是指单台、单件的资产。如一台设备、一栋房 屋等。整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获 利能力的资产综合体。如一家企业 注意两点。第一点，单项资产和整体资产的概念是相对 的而不是绝对的。如汽车之于出租车司机或企业。第二 点，在一些情况下，企业各单项资产之和并不一定等于 企业的整体资产。
4
背景
由于净资产账面价值不能决定持续经营公司的内在价值，而 受股票数量、市场交易情况、投机性等众多因素的影响，股票 市场价格具有短期波动性，因此在评估方法的选择上，账面价 值法、市场价格法等均被否定，最终决定采用收益法分别对两 家公司进行评估，并以此为基础确定换股比例。
5
•
谈起资产评估，人们也许比较陌生。但是提起企业的 股份制改造、兼并、重组等，大家应该不陌生，很多人 是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变 动的过程中，都有资产评估的身影。
34
（5）资产评估必须按照一定的程 序进行。
评估程序是资产评估工作从开始准备到最 后结束的工作顺序，才能保证评估质量。
35
委托人以虚假资产委托评估验资的案例 ｌ、案情简介：2001年某公司申请注册验资，投资人 以库存钢材170吨作为资本金投入，并出示了某商店出售 钢材的五张发票，某事务所财务人员让委托人带至某钢 材市场的—个门面看了一眼，说是有170吨钢材（实际只 有四吨多），并出具了资产评估报告和验资报告。 ２、风险分析：委托人以根本不存在的存货委托评估， 提供的发票又不是钢材经营商店的发票（后来工商查证： 会计师事务所档案内有发票复印件，但原件全部退回某 商店盖了作废章），实际是以虚假资产骗取资产评估报 告和验资报告。如果委托人阴谋得逞，很可能凭营业执 照在外诈骗或从事其他非法活动，将造成不可估量的损 失。
资产评估学案例研究成果PPT课件
02 资产评估学概述
资产评估学的定义与特点
总结词
资产评估学是一门研究如何对资产价值 进行科学、客观、公正评估的学科。
VS
详细描述
资产评估学主要关注各类资产的价值评估 ，包括有形资产和无形资产。它强调以市 场为基础，通过运用科学的方法和专业的 知识，对资产的价值进行合理的估算。资 产评估学具有科学性、客观性和公正性的 特点，对于维护市场秩序、保障各方利益 具有重要意义。
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资产评估学的应用领域
要点一
总结词
资产评估学广泛应用于各个领域，如企业价值评估、房地 产评估、无形资产评估等。
要点二
详细描述
随着经济的发展和市场的扩大，资产评估学的应用领域越 来越广泛。在企业价值评估方面，通过对企业整体价值进 行评估，有助于企业并购、重组等活动的顺利进行；在房 地产评估方面，通过对房地产价值的评估，有助于房地产 交易的公平进行；在无形资产评估方面，可以保护企业的 知识产权，防止无形资产流失。
加强案例研究
鼓励开展更多深入的案例 研究，以丰富资产评估学 的理论体系和实际应用。
跨学科合作
建议加强与其他相关学科 的合作，促进学科交叉融 合，推动资产评估学的创 新发展。
06 案例研究应用与展望
案例研究成果的应用领域
企业价值评估
利用资产评估学理论和方法，对 企业整体价值进行合理评估，为 投资者和管理者提供决策依据。
术研究发展。
实践指导
案例研究成果可以为资产评估 实践提供指导和借鉴，提高评
估工作的质量和效率。
人才培养
通过案例教学，培养具备实际 操作能力的资产评估专业人才
。
社会认可
案例研究成果的推广和应用， 可以提高资产评估行业的公信
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房地产企业评估—两个典型案例
某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司，当年实现 利润 5000 万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司，年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一
●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面
●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧
●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法
房地产企业评估—目前的规范要求
假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管 理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发 房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
房地产企业评估—如何操纵评估
低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项 目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开 发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技 术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部 利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
资产评估项目案例分析
主要内容
资产评估行业标准建设 房地产企业评估 无形资产评估 法人股评估 企业价值评估 金融不良资产评估
第一部分 评估行业标准建设
评估行业遵照执行的制度体系
国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及 其施行细则； 财政部（ 2001 ）第14 号令公布的《国有资产评 估管理若干问题的规定》； 财政部财评字[1999]91号《关于印发<资产评 估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》； 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范 意见(试行)》； 其他评估相关法律、法规和规章制度等。
（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资 产总和带来的收益； （3）预期收益口径与折现率口径保持一致； （4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者； （5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了使用三种方法时应关注的事项
资产评估规范 企业整体成本加和法前提下 — 产成品和 在产品评估 企业整体成本加和法前提下 — 土地使用 权、房屋建筑物、在建工程评估 收益法前提下企业价值评估
房地产企业评估—目前的规范要求
房地产估价规范 最高最佳使用 highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，能使估价对象产 生最高价值的使用。
天顺房地产公司评估案例
1、您认为此报告存在哪些问题？
2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收 集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方 面重点关注哪些问题？
天顺房地产公司评估案例
1、评估风险分析
2、评估方法的选择 3、重要参数的选取 4、评估假设
房地产评估存在的主要问题
●对房产与地产的关系认识模糊
※划拨土地使用权评估
第三部分Βιβλιοθήκη 无形资产评估无形资产评估—高风险领域之二
用于注册资金 用于融资计划或寻找战略投资人 用于上市公司关联方转让
无形资产评估—目前的规范和准则
《资产评估操作规范意见》 第十章 第九十二条至第一百条 《资产评估准则—无形资产》 共22条，自2001年9月实施
评估行业准则体系—已发布
2001年9月《资产评估准则--无形资产》 2003年3月《注册资产评估师关注评估对 象法律权属指导意见》 2004 年 2 月《资产评估准则──基本准 则》 《资产评估职业道德准则──基本准则》 2004年12月《企业价值评估指导意见》 2005年3月《金融不良资产评估指导意见》
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了总体应关注的事项
（1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料； （2）无形资产的性质、目前和历史状况； （3）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产的使用范围和获利能力； （5）无形资产以往的评估及交易情况； （6）无形资产转让的可行性； （7）类似的无形资产的市场价格信息； （8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件； （9）可能影响无形资产价值的宏观经济前景； （10）可能影响无形资产价值的行业状况及前景； （11）可能影响无形资产价值的企业状况及前景； （12）对不可比信息的调整。
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了使用三种方法时应关注的事项
（1）无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益； （2）功能性贬值和经济性贬值。
成本法：
收益法： （1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益 期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；
评估行业准则体系—制定中
资产评估程序准则 资产评估报告准则 工作底稿准则及推荐格式 机器设备评估准则 抵押资产评估准则 评估业务约定书 不动产评估准则 价值类型 资产评估基准日
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一
房地产企业的转让成为上市公司资产转 换的重点对象 可以通过操纵在建房地产项目隐含的利 润，控制转让价格