区域开发成功案例——上海碧云国际社区只是分享
典型楼盘研究碧云社区
100%
商业功能板块
商务贸易板块 生活居住板块
8.4%
25幢商办大楼，部分集 酒店、会务等商务功能为 一体，另有10家金融机构
54.2%
代表楼盘：晓园/云间绿大地 /维诗凯亚/品赏碧云 商业功能板块
文博教育板块
15.1%
中欧等高等院校3所，幼 儿园2所，小学中学4所
10.6%
家乐福/百安居/欧贝德/ 迪卡侬/红枫路休闲商业街
圈中还包括浦东外高桥保税区、陆家嘴金融贸易区、张 江高科技园区。
占地面积：4，000，000M2 规划人口：35000户左右
公交配套：4条公交线路；2007年底通车的轨道交通
6号线经过
外高桥 保税区 金桥出口 加工区
碧云社区成功的引入复合化的城市功能形态 ，集完备的商业、商务、教育配套一身，在 浦东各大产业园之间开辟了一座宜居新市镇 ，从空间和时间上解决了产业园区就业人口 生活与工作的矛盾。
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区复合新市镇城市功能要素案例研究
基于1519片区周围三面被工业区围绕的现状，我们不得不考虑工业园区因素的影响。 我们研究了成熟工业园区配套新市镇城市功能要素的构成案例，可以对本片区的城市功能导入比例提供有价 值的参考。
金桥-碧云社区概况
区域特点：紧邻上海金桥出口加工区，20分钟车程
张江高科
浦东国际机场
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区配套新市镇城市功能要素配比研究
金桥-碧云社区功能配比
生活居住板块
100%
商务贸易板块
100%
0
100%
文博教育板块
我们通过大量的经典案例 研究，可以得出国际通行 的工业园区配套新市镇城 市功能的一般配比经验(以 建成使用功能设施的占地 面积计)： 生活居住：40-60% 商业娱乐：5-12% 文博教育：8-15% 商务配套：5-10% 其他：10%-25 %
区域开发成功案例-上海碧云国际社区
随着新兴产业的崛起和传统产业的转型升级，将吸引更多 高层次人才和创新创业团队入驻碧云国际社区，推动区域 经济发展。
消费升级
随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，将促进碧云 国际社区的商业配套和服务升级，满足高端消费需求。
可持续发展
绿色建筑
推广绿色建筑和节能技术，提高社区的能源利用 效率和环境质量，减少对自然资源的消耗。
国际化氛围
通过引进世界各地的外籍 人士，打造国际化氛围， 提供多元文化交流平台。
定制化服务
提供定制化的居住、商务、 休闲等服务，满足高端客 户的需求。
规划策略
生态优先
注重生态环境保护，合理 规划绿地、水系等自然资 源，营造宜居环境。
配套设施完善
规划完善的教育、医疗、 商业等配套设施，满足居 民日常生活需求。
生态保护
加强生态环境保护，提高绿化覆盖率，保护和恢 复生态系统，实现人与自然和谐共生。
资源循环利用
推行资源循环利用和垃圾分类，减少废弃物排放， 促进循环经济发展。
社区文化塑造
多元文化融合
尊重和包容不同文化背景的居民，促进多元文化的交流与融合， 形成独特的社区文化氛围。
艺术文化活动
举办各类艺术、文化活动，提升社区文化品位，丰富居民的精神生 活。
周边设施完善，包括国际学校、医疗机构、购物中心等，满 足外籍人士的生活需求。
政策支持
上海市政府出台了一系列针对外籍人 士的政策，如签证、居留、购房等， 为外籍人士提供便利。
浦东新区政府对碧云国际社区的开发 给予了税收优惠、资金扶持等政策支 持，促进了社区的发展。
品牌效应
碧云国际社区由知名开发商开发，品 牌知名度高，吸引了众多外籍人士和 跨国企业入驻。
温江三医新城园区建设规划方案
精准 医疗
服务 配套
2 运作模式 2.2 案例分析 Operation Mode Case analysis
2 运作模式 2.2 案例分析——休斯顿德州医学中心 Operation Mode Case analysis
休斯敦的德州医学中心是美国和世界上最
大、最有名气的医学中心之一，占地2.84
平方公里，由54个医疗机构组成，面向全 球致力于最高水准的临床、预防、科研、 教育，在癌症和心脏研究方面最为著名。
3）规模及分区：
■ 医疗区占地38ha；现有两家大规模医院，超过90个门诊和诊断实验室， 超过1700有医护资格的专业人才拥有超过1700名有医护资格的专业人才。 ■ 健康护理社区占地176ha提供持续护理的住家式医院、门诊、豪华温泉度 假等完善的健康服务。如：矿泉疗养浴场、运动医学部、五星级酒店和购 物中心、健康计划中心等。
迪 拜
DHCC
河
市中心
迪拜机场
■ DHCC位于迪拜河左岸，是迪 拜市中心区域。 ■ 距机场只有4公里，距离繁华 的WAFI城（商业中心）仅有五 分钟步行距离。 ■ 在未来的城铁规划中，将在 此处有专门的设站。
2）功能及定位：
■ 功能：提供高质量医疗保健； 集成卓越的临床及健康服务、医 疗教育与研究中心。 ■ 定位：世界顶级护理中心。 ■ 目标人群：生活在欧洲和东亚 之间的20亿人口。
3）核心优势：
■ 强大的医学人力资源储 备 ■ 提供大量就业机会 ■ 持续的资金投入 ■ 配套服务的完善
3.1）圣卢克主医院
建筑恢弘，打破传 统医院建筑固有单调 的形态。 是园区标志性建筑 促进园区品牌打造。
3.3）万豪国际连锁 酒店
满足高端医疗人群 的消费需求； 提升园区的整体环 境品质； 更加促进国际化 1.1 成都国际医学城 Background Chengdu International Medical City
十大产城融合经典案例
十大产城融合经典案例
产城融合是指产业与城市的融合发展，就是把先进城市所具有的产业优势、规模效应和城市功能与小城镇的区位优势、成本优势和资源优势结合起来，通过产业集聚和人口集中，实现产业与城市互促共进、协调发展。
以下为十大产城融合经典案例：
1. 碧云国际社区：该社区位于浦东金桥地区，与金桥产业园区紧密结合、相互促进，形成了一个高品质的生活社区。
2. 苏州工业园：该园区通过与周边城市的融合发展，实现了产业集聚和人口集中，成为了一个现代化的工业园区。
3. 东莞松山湖高新区：该园区通过产城融合，将原本的农业小镇转变为高科技产业园区，实现了产业的转型升级。
4. 成都天府新区：该新区通过与成都市中心城区的融合发展，实现了产业和人口的集中，成为了一个现代化的城市新区。
5. 南京江北新区：该新区通过产城融合，将原本的工业区转变为现代化城市新区，实现了产业的转型升级和城市的可持续发展。
6. 杭州未来科技城：该科技城通过与杭州市区的融合发展，实现了产业和人口的集中，成为了一个高科技产业园区。
7. 青岛蓝谷高新区：该园区通过产城融合，将原本的工业区转变为高科技产业园区，实现了产业的转型升级和城市的可持续发展。
8. 天津滨海新区：该新区通过与天津市区的融合发展，实现了产业和人口的集中，成为了一个现代化的城市新区。
9. 无锡太湖新城：该新城通过与无锡市区的融合发展，实现了产业和人口的集中，成为了一个现代化的城市新区。
10. 武汉光谷高新区：该园区通过产城融合，将原本的科技园区转变为高科技产业城区，实现了产业的转型升级和城市的可持续发展。
这些案例都是产城融合的经典之作，通过产城融合可以实现产业和城市的互促共进、协调发展。
上海碧云国际社区案例分析
上海碧云国际社区案例分析一、区位背景碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。
碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。
开发单位：由碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。
二、现状金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。
目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。
社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。
三、客群范围碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90％左右。
全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。
据预测，今后3年内，碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。
另据统计，目前碧云别墅的常年出租率近100％，碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。
整个社区已形成以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围。
金桥碧云别墅银杏苑
（碧云国际社区 S3 地块别墅项目）
环境影响报告书
（简本）
建设单位：上海金桥出口加工区联合发展有限公司
评价单位：
同济大学
二 00 九年七月
1. 概况
由上海金桥出口加工区联合发展有限公司投资拟建的碧云别墅·银杏苑，位于上海 浦东金桥开发区碧云国际社区的东南端（S3 地块内）。依据碧云国际社区总体规划， 该地块拟建满足国际人士居住的高档次低层住宅。
杨路下市政污水管网， 最终纳入上海市合流污水三期总管至白龙港污水处理厂处理后
排放，对地表水环境无不利影响。
—5—
5.1.2 废气排放 (1)燃烧废气
别墅厨房烹调和供热水的容积式热水器使用天然气，会所泳池、淋浴使用燃天然 气热水锅炉，热水锅炉安置在会所地下室机房内，常压运行（不纳入国家技监部门强 制管理范围）燃烧废气通过排风口室外排放。商业餐饮厨房烹饪使用天然气，使用机 械风机通过室外稀释和油烟排放口排放，。
4. 规划相容性分析
本项目建设 120 栋独立式、木结构高档次别墅和配套建设会所、商业，该项目已 获上海市浦东新区发展和改革委员会《关于同意上海金桥出口加工区联合发展有限公 司实施 S3 地块住宅项目的批复》（浦计投金［2006］83 号）2006.12.09。本项目的 建设符合政府的政策规划。
碧云国际社区整体规划为建设体现“城市文明与自然生态相和谐”，最适宜人居住 的现代化综合社区。本项目所在地为碧云国际社区规划的中南部 S3 地块，规划为高品 质生态别墅区。本项目建设独立式、木结构、北美式高档次别墅与区域发展规划和环 境相容。
停车位（辆）
其 中
住宅地上停车位（辆） 访客地上停车位（辆）
地下停车位（辆）
18 ≥50 2~3 层≤12 354 222 17 115
上海高档社区案例
政策及 产业
人口
普通外籍高层管理者
大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领
开始大量出现城市化居住物业
社区规划
碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国” 之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。
高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、 叠拼等产品形式； 休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟 外籍人士大量入住，国际化社区形成规模 陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施 落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、 产业基地地位 跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、 惠普、可口可乐等数百家500强企业 500强企业外派中高管 大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领 出差的外派工作人员
开发历程
古北新区全区分二期建设，古北路以西为一期，1995年完成 全部建设，2000年已发展成为上海知名的国际社区；古北路 以东为古北二期，始于2003年。古北二期在古北一期式微之 时应运而生，它既继承了一期的建筑特色及优势，又摒弃了一 期在外观、户型等方面的弊端。
二期 一期
一期
建设时间：1992-1995 用地面积：52.3公顷 建筑面积：约70万平方米 开发商：上海古北新区联合发展有限公司 开发动力：建设高标准涉外居住区，形成以虹桥路为界，北面虹桥商贸开发区、南面古北居住开发区和集商务、居住功能， 匹配完善的大虹桥经济区域。 古北一期项目 万科古北商务楼（南、北）、美丽华公寓、美丽华商务楼、金麟公寓、钻石公寓、宝石公寓、翡翠公寓、明珠大楼、西郊花 园别墅、碧玉公寓、名都城、名都城别墅、名都古北、广场大厦、金龙公寓、金象公寓、金鹿公寓、金马公寓、金狮公寓、 维多利亚广场、巴黎花园、马赛花园、里昂花园、雅典花园、罗马花园、四季晶园、鹿特丹花园、上城、伦敦广场
碧云社区资料整理
楼主楼市快讯发表于搜房网- 上海业主论坛- 楼市快讯业主论坛碧云路上标志性的路牌碧云路上，没有匆匆的脚步，没有喧闹的人群，没有繁华的街道，有的只是空旷与宁静这个外国人最顶级的生活区是在浦东的金桥，有个非常清新的名字——碧云国际社区。
所谓的外国人的生活区也就是外国人居住比较集中的地方，像这样的地方上海还有一个，在长宁的古北仙霞地区，那个地方以日本韩国人居多，而碧云则以欧美人居多。
碧云社区是随着金桥加工区发展起来，最早作为出口加工区的居住配套区，建起了碧云别墅，经过十几年的发展，形成了规模，据统计，这个社区的居住人口60%为境外人士。
金桥加工区世界500强中40%的CEO、高层管理者都住在碧云国际社区。
有人认为，金桥碧云国际社区是上海乃至中国的富豪居住区的雏形。
碧云路上的红绿灯与市区的都有所不同驱车过杨浦大桥，一直向南，炎热的天气也许会令人心情烦躁；但一过杨高中路，顺着路标一转弯，眼前的景象立即让你眼前一亮，就像发现了隐匿的“桃花源”般，形成一个自成一体的小世界。
干净宽阔的马路，一排低调朴实但格调高雅的房子映入眼帘，嘈杂的街道一下子安静了下来。
这就是碧云社区了。
碧云路上玩耍的外国小孩没有匆匆的脚步，没有喧闹的人群，没有繁华的街道，有的只是空旷与宁静。
街景彰显着异国情调：用红色地砖铺就的人行道与灰色非机动车道并行，外侧才是宽畅的机动车道，各道之间均有绿树相隔；身边，欧式建筑与各种高档酒吧、咖啡吧一个接一个。
近处，散落街前的茶座摆着铁艺桌椅，不时看到推着婴儿车悠闲漫步的外国夫妇、戴着安全帽骑着自行车穿过广场的金发女孩；远处，绿茵场上足球、橄榄球比赛正酣，助威的语言充斥着各种洋腔洋调。
如果第一次来到这里，一定会惊呼“这儿太像欧洲小镇了”。
开在住宅小区下面的自行车商店，生意似乎比较好在家乐福外面的碧云路上，都摆着地摊，老外也比较爱逛概况：金桥碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，距上海金融贸易区小陆家嘴仅数公里，而与金桥加工区更是一条马路相隔。
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4、社区必须保持有相当的面积，用于广场、绿化带、社区 公园等特定用途的、任何居民都可以使用的开放空间
5、在社区内应该逐步建设生态建筑，以迎合国际人士热爱 自然、关注健康的趋势
上海碧云国际社区 区域分析
1.5周边环境
2.开发过程
2.1开发历程纪年表
发展 阶段
配套 开发
1997年
中国福利会幼 儿园、平和双 语学校、新金 桥大厦、银东 大厦
上海碧云国际社区 区域分析
1.4功能分区
住宅
住宅、 商业
家乐福、 建材超市、
绿地、 商业街
住宅
G1 G2
1、社区均需综合设置 ，必须将住宅、商店、学校、公共设 施等社区居民生活中不可缺少的各项设施和活动场所形成 多功能的综合体；
2、将尽可能多的设施安排在相互可以轻松步行抵达的范围 之内
3、社区内必须有商业活动、居民服务、文化活动、旅游活 动能集中进行的场所
01
文化 层面
02
生态 环境 层面
03
3.区域价值
发展优势：
上海碧云国际社区 区域分析
G1 G2 G3
规划
整个社区的占地面积占地约4平 方公里。 正在开发100多万平米的房地产项目，4平方公里的国 际社区由城市道路划分成18个地块 ，小组团规划
城区功能
整个社区的占地面积占地约4平方公里。作为浦东、金桥涉 外商务区生活配套的多功能开放型的涉外 高级住宅区， 一般只租不售，在售楼盘中以投资型物业为主
在区域价值得到认可后，建成一个自 然协调、具有创意和特色、绿化和环 境优美、适合境外人士居住、社会功 能齐全的现代生活示范区
2.2配套设施
2.2.1主要写字楼、学校配套布置在区域的交通干道旁，利于区域外客户交通，
开放性大
➢主要教育配套国际学 校等均布置在区域交通
民航 大厦
新金桥大 厦
干道旁，辐射金桥开发 区和浦东新区，便于区 域外客户交通
区域开发成功案例——上海碧云国际社区
区域规划ppt汇报
Scenery.
目录
1 区域分析 2 开发过程 3 区域价值 4 成功与借鉴
上海碧云国际社区 区域分析
上海
上海碧云国际社区 区域分析
上海
上海碧云国际社区 区域分析
上海
上海碧云国际社区 区域分析
1.1区位概况
地理位置：
碧云国际社区位于浦东金桥开 发区西部 紧靠上海市内环线和杨浦大桥，北起杨高路，南至云间路，东靠金桥路 西临罗山路
1.2战略定位.
• 90年代初：修建横 平竖直的
城市交通路网——社 区框架
• 以酒店为工作和居 住场所
• 建设以出租物业为 主的高端国际社区
外向型、多功能、现代化国际新城区
上海碧云国际社区 区域分析
1.3功能布局
G1 G2 G3
•G1、G3：商贸办公、酒店、医院和大学为主要功能 •G2：为18万平米的绿地 •S1：已经建成金桥酒店公寓以及一个Mini高尔夫练习场 •S2：上海平和双语学校、上海协和国际学校 •S3、S6：中国福利会幼儿园以及百富丽山庄 •S4：凤凰大厦、碧云花园 •S5：沪上顶级外销全出租别墅--碧云别墅 •S7：家乐福和OBI 建材超市 •S8、S11：商业街，布置酒吧、餐馆等商业设施 ，5万平的绿地 •S9、S10、S12：多层和小高层住宅区 •S13、S15：18万平方米的中高档住宅区--时代金领·金桥爱建园。 • S14：罗山花苑二期正在筹备之中
➢社区内外籍人口居多 是形成高档酒店的驱动 因素
➢医院是市级甲级医院 ，是城市的功能组成部 分
教堂 高尔夫练
习场
碧云钻石 酒店
华美达大 酒店
浦东华山 医院
妇幼保健 院
3.区域价值
发展定位：
碧云社区-----集教育、医疗、 休闲、体育、文化配套齐全 外籍人士居住地高品质国际 化社区。
分析区 域价值
经济 层面
别墅，公寓，七成楼盘只租不售，出售楼盘主要以投资为主，自住较少，多用于出租，别墅月租金700014000美金，公寓月租金3000－5000美金
社区重视开发一流的社 会综合教育配套，招生 面向整个城市
建造别墅，树立社区价值标竿， 完善社区生活配套和休闲设施， 进一步提升区域价值，建立于城 市之间的联系
客户 构成 物业类型
总结 分析
碧云 别墅
金桥酒店公 寓、信和花
园
百富丽山庄、 碧云花园
浦东花园别 墅、罗山花 苑、盈标花
园
凤凰公寓、 银泰花园、 世茂湖滨
花园
锦华苑、 碧云花园、 碧云东方
公寓
首次出现区内教育配套 建成写字楼 项目周边没有生活配套设施 区域环境尚处于规划阶段
区内生活配套：家乐福超市、建材超市、 国际学校、高尔夫球场、公共花园、商业步 行街、酒吧街、食街、公交车站等
碧云 别墅
上海平和双 语学校
➢写字楼、学校分布相 对集中
➢区内生活设施配套与 国际接轨，是新世纪上 海市区中规划完善、规 模独具的新兴高层次国 际化社区。
中国福利会 幼儿园
协和国际学 校
中欧国际工 商学院
2.2.2商业配套主要满足社区内的需要，开放性小
➢以家乐福为中心的商 业中心的功能是满足社 区内居民的购物需求， 对外无辐射力
1998年 1999年
2000年
上海协和 国际学校、 中欧国际 工商学院
酒吧街、 coffee吧、 商业街
信ห้องสมุดไป่ตู้大厦
2001年
2002年
OBI建材超 18万平米 市、家乐福、 绿地 MINI高尔 夫练习场
2003年
2004年
浦东民航大 厦、体育休 闲中心
天主教 堂、华 山医院
住宅 开发
配套建设 及
环境营造
➢区内特色商业街在靠 近碧云路环道的单侧布 置，形成消费专区，如 ：酒吧街、食街等，满 足社区内居民的饮食需 求，对城市的吸引力较 小
OBI建材 超市
家乐福 大卖场
碧云 别墅
金桥购 物中心
商业街、酒吧、 食街
18万平米 绿地
2.2.3其它配套作为城市的功能配套，满足城市需要
➢高尔夫练习场和教堂 满足较高层次人群的需 要，提升整个区域价值
社区内环境优美，与区域大环境和谐相融， 整体不失个性
配套设施均按国际标准建设
主要生活配套：
休闲购物：家乐福超市、商业步行街、体育休闲中 心、公共花园、食街、酒吧街、绿地广场
文化教育：国际学校、国际幼儿园
旅游交通：酒店、医院、公交车站、公共停车场
在沪投资的跨国企业的总裁、总经理，如通用电器总裁，德意志银行行长，其中世界500强的企业就占了40％， 是上海的新型富豪区，绝大多数为境外人士，其中以欧美人为主，基本都有私家车