铺面转让费千差万别小心房产中介欺诈

门店转让商铺转让费收取评论河南赢想力营销策划咨询有限公司董事长、河南省商业经济学会副会长、商报创富顾问王建新指出：第一：首先应明确：门（面）店转让费或叫商铺转让费于法无据，仅仅是一种商业潜规则。

门店转让费一般是原承租者向继承租者收取，有“现承租方非法做二房东”之嫌。

门面转让费完全属未规范的市场行为，在现有法律基础上无确切保障，所以贯彻双方“你情我愿”、风险自担原则。

第二：门店转让费确实存在，在没有法律规范的情况下难以根除或规范：很多门店现有承租方收取转让费的原因在：1、可能己方在取得该门店时间也曾经支付过转让费给原来上家，所以遇到自己转让时也向新承租人索回，以弥补自己的损失，这是一个商业怪圈；2、确实存在一些在自己承租后的装修等非房租性投入，而这些投入在转让时没有名目收回，只好收取新下家门店转让费。

当然一些现有承租方转让门店时要新下家承接自己的“货底子”作为转让费的一部分，则属于典型的无理取闹。

第三、门店转让费应当有一个基本评价，尤其是提醒：新接手方要衡量自身项目的利润率、投资额、承受力，不能使自己有钱交了转让费、有钱开店而无流动资金周转！门店转让费高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。

一些地段繁华的门店，人流量大，转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。

一些过于坚持较高转让费的转让方因为新下家而迟迟等待，最终也可能使自己蒙受更多损失：转不出去则必须自己继续交纳房租！第四：防范转让骗局，警惕炒家，维护自身利益：一些门店转让存在租赁期限马上到期、门面即将拆迁、存在经营纠纷、多手转让等“猫腻”，而新接手方由于地理不熟、情况不透、人际生疏等，可能会上当受骗，造成开店不长久而关门，或者被迫承担自己不应承担的债权、债务等，造成经济损失！正确的做法是：新承租方应尽量将老门面调查清楚，了解透门面所有权人、出租权人及出租历史、租期剩余、水电缴费情况等详细情况而后再下决心承租。

新承租时，要把店面房屋所有权人请来，三方一起协商、谈判。

尽量达成书面的《门店（面）商铺转让协议》，不要相信口头约定；并另外与业主（还要注意查询、督办一下业主方面该出面办理的店面租赁许可及转让手续）签订新的店面租赁合同。

深圳铺铺旺提醒：转租商铺猫腻多huzhiqiang1988@1发表于搜狐焦点网深圳业主论坛深圳业内论坛2011-06-04 15:23:35标签:商铺深圳猫腻铺铺旺铺铺旺研究院报道：最近，商铺投资非常火，抢铺的现象时常出现，商铺转让也跟着火了一把。

前几年，有不少人专职炒铺，特别是新铺，租下来之后简单装修后立即转让，从中赚取转让费，很多商铺的转让费也因此越炒越高。

现在，转让商铺还能赚钱吗？NO！绝对不可能！转让商铺不仅不一定能赚钱，而且现在还有很多鲜为人知的风险，即便是不少人觉得转让协议已经签得非常完美，但商铺转让还是有不少问题防不胜防，一不小心十几万乃至几十万就打水漂了。

上周五，铺铺旺就接到范小姐打来的求助热线，称自己在双楠的一个铺子要转让，就遇到了进退两难的棘手问题。

不少专职炒铺的投资者，将商铺租下经营一段时间后立即转让，从中赚取转让费，但如今，房东更谨慎，承租方接手商铺后再转租却不一定赚钱。

租赁合同越细致越好前几年，有不少人专职炒铺，特别是新铺，租下来之后简单装修后立即转让，从中赚取转让费，很多商铺的转让费也因此越炒越高。

为什么范小姐转租商铺不仅没有赚钱，反而还亏了本？对此，成都创博投资有限公司商铺投资部吴刚分析认为，不少人没有转过商铺，不清楚中间细节，很容易一转铺子就陷进去，因为涉及到转让费，如果事先没有约定好，几万乃至几十万的转让费很可能就打水漂了。

很多人转商铺都只考虑如何约定好自己租赁期的条款，基本上不会考虑到转让给第二承租方中间过渡的问题，这就被不少房东利用，表面是同意租客转让商铺，但事实上房东的限制条款让租客根本转不出去，从而提出要分转让费等要求。

所以对于范小姐这种情况，一定要在签合同时就约定好转让给下家时，第二承租方可以签订X年以上的租赁合同。

总之，合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。

就范小姐遭遇的问题，中豪律师事务所律师蒋昊表示，如果范小姐要起诉，基本上是没有胜算的可能。

遇到这种情况，只能在前期做好规避，在当年接铺子交转让费的时候，就一定要和房东约定好签定合同的时间，看时间长度能不能接受。

最好再加一个条款，比如当铺面要到期之时，自己有权转让铺面，房东有义务配合与第二承租人签订时间期限不超过X年的租赁合同。

总之，如果之前没有把这些细节约定好，房子要到期的时候，就会很被动。

转租商铺亏一半去年5月份，范小姐花了3.5万元，在双楠街接手租下了一个不足10平方米的铺面做童装生意，生意不好做，连续亏了一年，于是范小姐决定将该铺面转租出去。

因为地段的原因，该商铺一挂出转让的牌子完全不缺看铺的人，但却迟迟转租不出去。

范小姐每次带下家去和房东签转让协议时，下家都会要求房东一次签2—5年，租金递增；但房东却要求商铺租期一年一年地签，“因为很可能明年要收回来自己做”。

因此，每次听到房东提出的这一要求，原本有意接手商铺的下家都不能接受。

范小姐意识到，虽然当时和房东签的转让协议上清楚地写明：该商铺可以转让。

但是，只要房东不松口，该商铺是铁定转不出去的。

于是范小姐找到房东协商，谁知房东却提出另一个要求：转让费五五分，而且5月5号合同到期如果该商铺还没转让出去，范小姐就必须交下一年的租金；如果不交租金，房东就要以范小姐违约为由将该商铺收回。

如果再交一年租金自己就还得亏一年，而且一年后同样要面临商铺转让的问题；如果继续转让，按房东现在的态度，在合同到期前肯定无法转租出去。

一旦房东收回商铺，自己3.5万元的转让费和装修费就全打水漂了。

无奈之下，范小姐只好同意了房东的要求，加上装修总共转让了3.6万元，分了1.8万元给房东，自己硬生生地亏了1.7万元。

要约定非人为因素的赔付邱先生花了10万元转了个商铺，合同期限签了5年，现在才第二年，商铺刚开始转亏为盈，但是因为在老城区，这一片突然要拆迁，邱先生无比郁闷，房东表示这种情况与自己无关，邱先生即从房东那儿退不到自己的租金和押金，10万元的转让费更是打水漂了。

专家支招邱先生这种属于非人为因素，如果你选择的商铺在老房区、旧城改造区时，就一定要慎重，最好先找主管部门打听一下是否拆迁，什么时候拆迁。

除了拆迁，商铺转让时还要考虑到遭遇地震、火灾等风险后该怎么处理。

这些对房东和承租方财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所约定，以维护自己的合法权益不受侵害。

事先确认能否办理执照陈小姐在科华北路转到一个商铺准备做中介，但是商铺转到后去注册公司办理营业执照时，发现该商铺地址上已有公司注册，而且公司并没有注销和迁出，所以自己无法办理执照，但是转让费已给，退也退不了。

专家支招接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随公司转出。

而且最好了解一下管理费交纳期限是什么时候，交铺前的费用是否已经结清，这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。

同时，还要明确房东是否会配合你办理营业执照，因为营业执照的办理还必须要房东提供产权证和身份证。

约定好房东不能增收费用黄小姐在莲桂西路有一铺面合同要到期了准备转让，房东突然提出要增收“更名费”，即黄小姐和下家要分别交5000元给房东，如果下家不愿意给，那意味着黄小姐要白白给房东1万元，否则房东不会配合黄小姐转让该铺。

专家支招转让时，房东零时增收费用的现象比较常见。

建议在当初转让合同签订时，就应该写明租客合同期满转让该商铺时，房东要配合租客转让该铺，并不能增收取除第二承租人押金和租金以外的其他费用。

转让前认真检查商铺配置朱先生转到一个商铺，可是第二天进场装修完自己关门的时候才发现，商铺的卷帘门关不了，基本等于报废，朱先生找到房东要求换，房东却表示，最早他装的卷帘门是好的，坏了也是上家弄坏的，朱先生应该去找当时转商铺给他的商家。

专家支招一半转让后出现问题，商铺出现问题房东都不会掏钱修补，所以在签转让合同交转让费前，一定要认真检查商铺内的配置，门窗、水电等，如果有问题就及时协商更换，如果是带器材转让，那货架、柜台、桌椅等的质量也都要认真检查，因为这些设备的费用都是已经摊到转让费里的了。

涨租金要在合理范围内彭女士有一商铺要转让，和房东签了4年合同，月租金4000元，每年递增5%。

合同到期时租金为4410元，但转让时，房东说租金要直接涨到5200元/月，租金直接涨了近800元，直接递增18%，这样的租金彭女士想将该铺转出去简直是天方夜谭。

专家支招转让时，房东突然涨租金来限制租客转让，从而达到分转让费、收取单独的转让费用等目的的现象比较多。

一半情况，租客认为在租赁合同中约定好了租金和递增后，租金这块就没问题了，很少有人会考虑到约定转让后第二承租方的租金，否则，就会出现彭女士遇到的这种情况，房东漫天要价，同意你转商铺但是又让你转不出去，非常被动，所以在租金上，签合同时，还应该约定第二承租方的租金和递增最多不能超多X%。

转租商铺五大问题要提防商铺转让中，除了以上范小姐越到的问题，还有几大风险要特别提醒各位读者，转租商铺前一定要看好想好，接手店面切勿心急。

饭馆服装店转让忙专家建议接手要找房东签合同新闻日期：2008年02月22日10:41:49节后商铺忙转让，几家欢喜几家愁商报记者周敏/摄■大河网-河南商报记者娄俊岭王光辉创富热线吗？请帮忙发个消息吧，我有门面房要转让，我有门面房要转租……春节过后这些天，创富热线每天都能接到十几条要求出租转让商铺的消息。

创富记者调查发现，节后商铺转让相当普遍，而且转让主要集中在餐饮、服装行业。

A【调查】饭店服装店成转让大头记者从创富热线和网上随机抽取了50条郑州市区内的店铺转让信息，并进行了整理，位于金水区的就有24家（见下表）；50家转让店铺中，主要集中在服装、餐饮、化妆品、精品店、儿童用品等几个行业，其中服装和餐饮占五成以上。

在抽样调查的50家转让店铺中，面积最小的只有8平方米，面积在45平方米（含45平方米）以下的有38家，占76%。

另外，50家被调查商铺中48家要求接手方支付商铺转让费，七成以上转让费用在1万元至4万元之间。

商铺转让费是最让开店者头痛的一项成本。

“我找商铺找了好几个月，都是因为转让费谈不拢放弃了。

” 想开家烧烤店的田继明表示，郑州的转让费经常比一年的租金还要高。

“我接手时出了3万元转让费，现在转给别人也不能亏本呀。

”一位要转让商铺的老板的话听起来似乎也有道理。

郑州市区50家转让店铺分布金水区48%二七区34%其他区18%B【分析】扎堆转让缘于创业习惯采访中，很多商铺老板都表示，每年春节一过，店铺转让就多，年年如此！“这与咱们的传统思维和创业习惯有关。