烟台·龙湖·葡醍海湾案例分析共39页
案名集锦龙湖篇,总有一个适合你
案名集锦龙湖篇｜商业篇转瞬即达的欢乐入口龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。
随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
成都：西宸天街、滨江天街、北城天街、时代天街、金楠天街、三千集杭州：滨江天街、西溪天街、紫荆天街、金沙天街苏州：狮山天街常州：龙城天街合肥：瑶海天街南京：六合天街西安：长安天街重庆：源著天街、北城天街、西城天街、U城天街、时代天街北京：房山天街、长安天街、大兴天街、长楹天街上海：宝山天街、华泾天街、闵行天街、虹桥天街星悦荟，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，是龙湖集团在全国布局的第二大商业地产品牌。
西安：大兴星悦荟、曲江星悦荟重庆：晶郦馆、春森星悦荟北京：西苑星悦荟龙湖集团持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。
重庆：MOCO家悦荟别墅篇龙湖•香樟林要看纯粹的北美风情别墅，不必去美国和加拿大，只需要到重庆香樟林！龙湖•颐和原著是龙湖“原著系”塔尖别墅豪宅的代表作，位于颐和园皇家园林旁，与英女王白金汉宫、好莱坞比弗利山庄齐名，列鼎“全球十大最具价值豪宅”。
它不仅创造了龙湖地产亿级豪宅销售传奇，还代言当今中国顶级别墅价值标杆，成为蜚声中外的豪宅墅居代名词。
烟台龙湖•葡醍海湾45平米度假小院北京龙湖•颐和原著3600平米私人行宫成都龙湖•小院青城是山地别墅烟台龙湖•葡醍海湾是海边别墅云南龙湖•仙湖锦绣是湖畔别墅洋房篇第一代：别墅式情景洋房龙湖•弗莱明戈特点：①打破重庆洋房集约的4-5个单元拼排，借鉴别墅打造方式，以独栋、双拼呈现；②每栋独立整体立面设计，彻底改变了传统花园洋房一成不变的单调立面；③洋房舒适度和尊属性倍数升级，住宅的亲和力及原生感较强，营造出浓郁风情。
龙湖景观设计理念
景观工程师的烦恼Part.1“五重景观”，是读懂“五维景观”的第一步名声在外的“五重景观”，其实讲的是软景打造能力，是震撼迷人的视觉感受。
| 重庆·蓝湖郡|在被约束的高容积率的城市里，通过对空间出色的拿捏来营造丰富自然的体验。
“在树中间找房子”，曾是我们最擅长的事。
| 重庆·南苑|我们的任务就是让戴着镣铐的景观体验呈现出宁静和舒缓，让平常百姓的起居生活能做到美和优雅。
| 重庆·听蓝湾|有人说景观设计师“螺蛳壳里做道场”，我们不仅做到了，还做的不错。
| 重庆·弗莱明戈|| 杭州·香醍溪岸|从1993年到2017年，龙湖稳健提速，站上千亿新台阶。
24年间，造景制园理念从“五重景观”上升到“五维景观”，一个字的差别，是生态、健康、交融、精筑、人文的深度考量，淬炼的不仅仅是植物搭配、花木栽培的功夫，更是意境与文化的传承与创新。
只为人生如画，帮助客户更幸福地憩居——这大概就是五维景观的精髓所在。
Part.2从五重到五维，龙湖用了24年生态、健康、交融、精筑、人文五重维度，由点到面闻、看、听、触、感五种感受、由浅入深让五感带着你，深切体验龙湖五维景观五维景观·生态关键词：五重景观·季相变化·生态循环生态·闻景观是有生命力的，我们用心经营但不留太多设计痕迹，形成“虽由人作，宛自天开”的园区场景。
不同植被搭配带来的视觉空间维度上的眼神，叶子随季节更迭唤起的时间维度上的演绎，与穿插其中的鸟类昆虫，共同构筑了一幅宁静诗意、返璞归真的生态画卷。
五重景观植物是建筑的外立面| 厦门·嘉誉|第一重：草坪、地被、适宜近赏第二重：花卉、小灌木、层次丰富第三重：高2—3米的花树，点缀其间第四重：高4—5米的中乔木，层次递进第五重：高7—8米，胸径25公分的大乔木，勾勒天际季相变化四季皆有景，季季景不同| 重庆·江与城| 上海·好望山|| 北京·颐和原著| 烟台·葡醍海湾|夏之绚烂、秋之私语转瞬即逝，四季更迭的风景是自然的规律，也是造物主的恩赐。
《小区调研报告》PPT课件
④休闲健身方面：根据社区人群、文化和社会特点及所存在的健康问题， 制定和实施个人、社区的保健计划，并对实施成效作出评价和改进。
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通风与采光2019122424四居住建筑布局四居住建筑布局11居住建筑的规划布置居住建筑的规划布置11住宅组合整体采用混合式布置每一期住宅住宅组合整体采用混合式布置每一期住宅组团各自功能分区明确组团用地范围明确组团各自功能分区明确组团用地范围明确22住宅建筑群平面排列较为规整空间组合上住宅建筑群平面排列较为规整空间组合上则采用了高低长短疏密的对比手法则采用了高低长短疏密的对比手法33从日照通风方面分析结合地形采用不同的从日照通风方面分析结合地形采用不同的分布方式长短高低建筑结合布置分布方式长短高低建筑结合布置2019122425小区建筑分区布局示意图201912242611建筑外立面稳重明建筑外立面稳重明快快建筑体块高低错落有建筑体块高低错落有致层次分明致层次分明22建筑材料选用品质感建筑材料选用品质感及使用时效较强的石材与瓷及使用时效较强的石材与瓷砖立面颜色运用含蓄内敛砖立面颜色运用含蓄内敛的浅色调暖色系的浅色调暖色系33在技术节能方面在技术节能方面建筑外墙采用外隔温处理建筑外墙采用外隔温处理窗户采用隔音效果好的玻璃窗户采用隔音效果好的玻璃2019122427优点优点11
享受健康生活的丰富动人的环境空间体 验。
总平面图
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地形地貌及规划特色
• 四季花城周边有109万平方米的生态公园，小区内则是由伴城湖、天雨湖、影月湖、提香山、影月山、伴城 山、悦景峰、华景峰、湘景峰形成的三山三峰三湖的自然景观。三湖三山三峰的相互融通相互辉映使得小区 的地形地貌显得非常丰富，同时也为小区的规划设计带来了机遇与挑战。经过规划后，一条东西走向的湖边 栈道把地块分为南北两大块：北面为若干座小山和三个连通的湖泊，其中一座小山规划为山顶公园，其他小 山则规划建环山的Townhouse和情景洋房，西侧地块将建多层洋房和小高层；南面地势较为平缓，相对却少 了地形上的变化和水体的楔入，但通过将水体引入到若干重要节点，还是营造出了很好的视觉景观，组团式 的多层洋房正是在这些重要节点上展开的。通过多条亲水栈道和亲水平台的巧妙应用，在内部境上营造“亲 水”的居住氛围，迎合广州人“喜山好水”的居住喜好，也为小区的景观环境设计提供了很好的设计舞台。
烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析
龙湖葡醍海湾项目案例分析一、 项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目二、 项目规划项目区位图项目鸟瞰图三、 项目价值点一期别墅区五星级酒店游船码头湿地公园四季花厅1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；四、产品和户型（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；分布图北院户型（265-285 m2）南院户型（267-289 m2）（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）分布图下叠（196 m2）●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；●首层三个庭院；●多重空间满足不同功能需求；中叠（163 m2）●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；●独立小院入户，尊享私密生活；上叠（100 m2）●俯瞰海景，双露台设计；（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院分布图A1户型（66-76 m2）A2户型（45 m2）组合图：五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%开盘起价：9000元/平米目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：0.76绿化率：60%总户数：2186户物业费：4.9元/月/平方米交房时间：2013年七、实景照片八、借鉴与反思●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。
红鹤2019年龙湖葡醍海湾推广传播提报
品
价
• 8000亩占地规模，两湾三岛的开发规划，打造一个集商业、住宅、酒店、养老、娱乐和 度假为一体的大型城市综合体。产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、
值
规划价值
别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态。
树
• 外町岛与时尚新娘联手打造烟台首个“高端婚尚基地” • 里蹦岛定位国际级大笑度假岛，以超高的娱乐功能在烟台市场引起关注，家喻户晓
5
PART-1 背景 1.1 项目自身 1.2烟台市场 1.3客群摸底
2019年6月-2019年6月葡醍海湾成交金额
2019.6-2019.6烟台市场成交金额
2019年6月-2019年6月葡醍海湾成交面积数据
2019.6-2019.6烟台市场 成交面积
PART-1 背景 1.1 项目自身
6395699 8647408.92 6744141.586 2131993.2
3865052 2950484.8 2000000
供应面积 35290.83
0 29821.91
0 0 39221.58 0 0 0 17141.65 0 10275.56 0 6550.25 0 0 0 0 0 0 904.1 0
——
1、200-400平产品，去年销售总量为698套。下半年龙湖叠拼产品欲销售99套， 占去年销售总量的1/7。
2、从价格上来看，龙湖叠拼市场价格11785元/平与市场均价200-220区间持平，属于同等产品市场定价 中偏下价格段。具有价格优势。
2019.6-2019.6 烟台市200-400m2 200-400万产品成交数据(项目ＰＫ）
成交套数 45 35 34 27 19 22 15 15 15 14 14 12 5 5 3 3 3 3 1 1 1 1
青岛、烟台龙湖项目考察报告
四季小院户型分布
四季小院
功能布局：度假酒店式设计格局，每户独立小院，
卧室、起居室与开放式厨房布臵在一个大空间内， 每户均设臵温泉池。
45平米户型，总价100万。
66平米户型，总价150万
四季小院
建筑风格：托斯卡纳风格
青岛龙湖· 滟澜海岸(青岛)
• • • • • • • 区位分析 规划设计 产品销售 组团设计 户型设计 建筑风格 照片赏鉴
颐和墅户型组合
每2套相邻户型为镜像对称关系 每4套户型可围合形成一个组团院落
颐和墅户型分布
颐和墅-南院
功能布局： 地下一层为休闲娱乐用房；首层设臵起居室、厨房和老人（或客人）卧室。二层设 臵主卧室和次卧室，主卧与次卧均带独立卫生间和景观露台。 户型特点： 户型平面总体成L型布臵，充分满足房间的开窗要求。全部卧室保证两面开窗采光。 地下室层高4.8米与下沉庭院相互连通，形成宽敞的地下休闲娱乐空间。
A地块规划效果图
27万平方米 森林公园
用地面积45万平米 建筑面积36万平米 项目容 积 率 0.76 绿 化 率 60% 项目北侧规划建设27 万平米的森林公园，以 坡地小镇的风貌，不仅 减少海风海沙的影响， 并营造山峦起伏的森林 效果。 别墅门前精心设计威 尼斯式的运河水系，河 道交汇处最宽达62米。 别墅组团皆以流水相连， 营造蔓延与水上的香格 里拉别墅。
地下一层
一层
二层
颐和墅-北院
功能布局： 首层独立私家花园位于户型北侧。别墅小型化必然按照简单的人口模型设计。
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地下一层
一层
二层
颐和墅
颐和原著
建筑风格： 采用简约的颐和原 著风格。
葡醍院落
葡醍院落每个户型单元 地上3层地下一层 每个户型单元由下叠、中叠 和上叠三个户型组成。 总价约100万元每套起
龙湖地产烟台项目提报2
龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度，距您不到半日之遥 8公里水系蔓延全境，叩响每栋别墅的门扉
集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源。
8公里水系（“8公里”为非真实数据）
夏
NO·2 一天两世界：海上“香格里拉”，距您只有半日之遥
四季度假海岛别墅
时光背后的桃花源
上午，被超负荷日程表的击退，下午，送自己一片浩瀚 大洋
详细解读。
广告创作重点：
将项目特色产品点与四季结合，体现全年度假的项目价值。
将项目特色产品点融入真实度假情境，以场景出发读者想象引起度 假向往。
根据项目突出价值点和购买媒体情况创作系列广告，即可全景展现 项目居
住特色又可以单篇成稿。
《三联生活周刊》广告
三联读者： 读者群相对固定，以知识型中产阶层为主，核心读者多为 企业的中高层管理者以及政府官员，他们具有较宽的视野， 敏感于社会变革，关注时代发展潮流中的重要思潮，对社 会、经济、文化等方面发生的问题有敏锐的感受能力。
龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度 私家温泉院落，荡涤身心每一寸烦扰
集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源
备选方案 二
落英缤纷，在迷梦中穿行
春天每年都会如期而至，也总在忙碌中毫无意外地错 过。此刻，在不远的海边，春天正在恣情烂漫： 幕天席地的樱花云，河道就隐秘其中。乘船穿行其中， 荡开水面那层粉色花瓣。
冬 NO·4 一天两世界：海上“香格里拉”，距您只有半日之遥
四季度假海岛别墅
时光背后的桃花源
昨晚，因躁动的股指线失眠，今晨，让自己在温泉里的 小睡 龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度，距您不到半日之 遥 私家温泉院落，荡涤身心每一寸烦扰 集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源
烟台·龙湖·葡醍海湾案例分析
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龙湖集团简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
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营销强度分析
重 要 营 销 节 点
拿地
成本用在最关键的地方
前期面市宣传 6.18售楼处开放 10月中旬，海上森 林公园等10大主体 样板区开放
7.30一批次开盘
2010-08
2011-03 北京度假产品系列发 布会首度亮相
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户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落中叠【建筑面积约163㎡】 三重庭院：下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院设计； 拥有南向空间的绝对饱和度，南向占尽阳光，北向坐拥花园。 地下一层私人俱乐部——一层花园 层——二层主人层
本报告是严格保密的。
占地面积：450000平米 建筑面积：360000平米 物业类型：一期独栋、双拼、叠拼别墅；二期、三期为商业
及其他社区配套
容积率：0.76 绿化率：60% 总户数：一期2186户 物业费：4.90元/月/平米
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区位分析
具备优越的天然环境，利好的发展机遇
养马岛以及前海位于烟台市牟平区
迅速实现高端产品“量”与“质”的高效出货
开盘时间：2011年7月30-31日 推售产品：45平方米的四季小院、100余平方米的葡醍院落、近300平方米的颐和墅 ； 产品价格【开盘均价（元/平米）】： 15000 ；葡醍院落 12000 ；四季小院 22000-25000
颐和墅
消化情况：开盘推售房源1736套，去化率93%，实现25.5亿的超高销售额；