20191027西安公寓市场调研分析
西安高端住宅市场分析及客户研究
LOGO （3）西安高端改善产品竞争力
竞争力5——外立面：现代公建化玻璃幕墙外立面，彰显尊贵与大气
中大国际九号采用 了可更换单元式铝合 金高级玻璃幕墙，玻 璃幕墙为三层超白钢 化LOW-E镀膜透明双 中空充氮气高性能玻 璃，采用优质镀膜级 浮法玻璃原片
三层超白钢化LOW-E镀膜透明双中空充氩气高性能玻璃幕墙
市住宅成交结构变化
70-90 90-110 110-130 130-150 150-180
180以上
4% 5% 11%
54%% 13%
44%% 13%
53%% 16%
19%
20%
22%
27%
27% 28%
28% 26%
33% 20%
33% 13%
130-150㎡ (+3%)
分类
项目名称 户型面积（㎡）成交均价（元/㎡）
中大国际九号 237-1051
（兼城居市住豪及宅商务）西安环球中心·第址 121-419
曲江玫瑰园
200-656
55000 38000 32500
融创西安壹号院 190-230
22506
万科翡翠国宾
120-170
20380
高端大平层改善 （居住）
绿城高新诚园 长安金茂府 华润置地·悦府
1、地处西安城市快速发展初级阶段的郊区或城郊结合部，特征主要以追求“大面积”为主，建筑形态较为单一 （可圈可点的产品不多）； 2、主要针对西安早期致富的小众群体和特殊权力阶层； 3、社区配套不完善，物业管理水平低下，导致后期产品价值增长乏力；
时期
市场价格
产品类型
代表项目/建筑风格
产品/总价
核心卖点
第一代 （2000年
西安房地产市场调研报告
西安房地产市场调研报告
《西安房地产市场调研报告》
一、市场概况
西安是中国历史悠久的城市之一，也是中国西部地区重要的经济和文化中心。
随着中国西部地区经济的快速发展，西安房地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。
2019年以来，西安房地产
市场整体呈现出稳中有升的趋势，房价持续上涨，成交量逐渐增加。
其中，以高新技术产业为主导的高新区和新型城镇化建设所带动的城市周边地区房地产市场表现尤为突出。
二、市场分析
1. 房价趋势：西安市区内的房价整体呈现出上涨趋势，特别是内环以内的核心区域房价涨幅更为明显。
而城市周边的房价也在持续上涨，尤其是新城镇化规划较好的地区。
2. 成交量：2019年以来，西安房地产市场整体成交量逐渐增加，尤其是随着政府推动的新型城镇化建设和产业升级，成交量明显提升。
3. 供需关系：目前西安房地产市场的供应量与需求量基本平衡，市场整体供应充足，但是随着房价上涨，部分购房需求未能得到满足。
三、市场前景
根据西安市政府发布的规划和政策，未来一段时间内，西安房地产市场将继续保持稳中有升的态势。
政府将积极推动新型城镇化建设和产业升级，加大对经济大区的扶持力度，这将进一步带动房地产市场的发展。
同时，随着西安成为国家中心城市，
也将吸引更多的人才和资金流入，增加对房地产市场的需求。
综上所述，西安房地产市场将继续保持稳中有升的发展态势，对于投资者来说，西安具有较好的发展前景和投资潜力。
但同时也需要对市场风险有所警惕，关注政策变化和市场需求的变化，进行投资决策。
201905_全市公寓调研报告(3)
核心驱动模式
综合资源驱动类（成熟型） 综合资源驱动类（成熟型） 综合资源驱动类（初级型） 综合资源驱动类（初级型） 综合资源驱动类（成熟型）
类住宅产品驱动型 综合资源驱动类（成熟型）
类住宅产品驱动型 综合资源驱动类（初级型） 综合资源驱动类（初级型） 综合资源驱动类（初级型） 综合资源驱动类（初级型）
伟业公馆
荣民时代广场 环球第址
沣东ｉ立方 美墅
King未来中心
天竹
梧桐公寓
万象汇
兰基中心
飞阳时代
中铁立丰
豪享来至尊公寓
拉克雷公馆
交大南洋时代
万象春天 南飞鸿广场
汉华曲江中心 正荣彩虹谷
海亮时代ONE
金辉环球广场
希尔顿欢鹏公寓
星河９号
绿地FUN
平层公寓
LOFT公寓
平层＋LOFT公寓
高端公寓
区 域
项目名称
项目经济指标 曲江雁塔南路与南三环交汇处
住宅3百万方 写字楼和公寓9.9万平方米
毛坯住宅，精装公寓，毛坯loft 住宅2.8 商业3.81 住宅41% 商业 39%
平层3 .2米、loft4.8米 6.9米
纯玻璃幕墙，标准写字楼配置
梯户比
住宅1T2/2T4 公寓10T40
物业公司
北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司
西安LOFT公寓调研报告
2019年5月15日
西安LOFT公寓分布
斯普瑞钛贸
欧亚国际 旭辉公园大道
天竹元谷 CROSS万象汇
汉华曲江中心
中铁立丰广场 南飞鸿广场
金辉世界城 星河九号
区域 序号
1 曲江
2
项目名称 汉华曲江中心 金辉世界城
西安市公寓市场调研报告[优质PPT]
![西安市公寓市场调研报告[优质PPT]](https://img.taocdn.com/s3/m/8586ae441711cc7931b716c8.png)
观澜山
供应量 去化率 销售周期 热销期 价格 付款方式
360套 33%，去化120套
1年 2014年4月 6600元/㎡ 首付分期：首次付款3万，9月份付剩下首付款的一半，交 房付最后一部分
客群描述
投资客，过度自用客为主
象春天
基础信息
项目名称
万象春天
项目地址
城南电子正街与丈八东路交汇处 向南300米
项目公寓市调报告
smart
项目名称 项目地址
基础信息 嘉天smart 南二环与西二环交汇处东北角
开发商 销售电话
西安嘉天实业有限公 司
交房时间
2014年5月31日
证件情况
五证齐全
占地面积 项目规模
建筑面积
21000㎡ 90000㎡
天然气
有
暖气
有
容积率
4.5
内部配套
绿化率
30%
其它：Βιβλιοθήκη 栋数 层数 层高608路、251路、225路、908路、902路、218 交通配套 路、512路到科技二路站下车；地铁线路：地铁
3号线科技路站
医疗配套
国家三级甲等高新医院
户型面积区间 梯户比
户型面积配比 产品结构 装修情况 车位配比
45-73㎡ 5梯19户
贝九夏日景色幼儿园、吉的堡幼儿园、高新二
小、高新三幼、高新一中高中部、高新第二学
01:00.8 有
商业配套
无
物业类型 物业管理
住宅、公寓 西安宏府物业
金融配套 农业银行、中国工商银行
物业费用
1.3元/㎡*月
其他配套
无
麒麟山
供应量 去化率 销售周期 热销期 价格 付款方式
2019西安市一季度房地产市场研究报告
通货膨胀与房地产价格
有学者研究结果表明，房地产价格和通货膨胀之间存在长期稳定的变动关系， 从数值上看，房地产价格的增长速度每上升1个百分点,通货膨胀率则上升 0.3849个百分点。通货膨胀通过两方面影响房地产价格。
通货膨胀率
成本 信贷
房地产价格
市场分析篇
1月西安市场成交环比有所回落， 环比下降 11.74%，价格环比下降7.88%，回落到7458元/ ㎡。物业类型分析来看，住宅成交量环比下降 9.4%，价格环比下降3.52%，办公市场成交量环 比下降52.77%， 价格环比下降13.45%。 3月，一方面开发企业借助“金三银四”的传统 旺季，加大了促销力度，促进西安楼市销量的大 幅上涨；另一方面，迫于税费增加的恐慌心理挤 压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。
GDP,固定资产投资与房地产投资
房地产投资
固定资产投资
GDP
通过H-P滤波的方法，GDP增长对于房地产投资的贡献达到20%以上。 固定资产投资对于房地产投资增长率的贡献更是达到了50%以上的贡献。 作为一个关联到许多行业发展的行业，房地产投资带动了诸如建筑业、 钢铁行业和设备制造等行业的发展。过度投资必然导致对这些行业产品 的过度需求, 进而对原材料的供应产生巨大压力，供需矛盾必然引发价格 上涨问题，并引发通货膨胀问题。GDP对于投资的依赖容易导致经济增 长结构的失调。一国经济增长的动力主要来自于消费、投资和进出口贸 易三驾马车。而消费是经济增长的最终动力，对于投资的依赖会导致消 费需求的长期不足，不利于经济的健康增长。
NO.8
NO.9
NO.10
区域 城南 城南 城西 城北 城北 城北 城北
城北
城东
城南
项目名称 中贸广场 华豪丽晶 听城项目 九如御 紫薇风尚 天朗御湖 领汇双河湾
西安房产调查报告
西安房产调查报告西安房产调查报告一、引言西安作为中国历史文化名城之一，近年来房地产市场逐渐兴盛起来。
然而，随着城市化进程的加速和人口增长的压力，西安的房地产市场也面临着一些挑战和问题。
本报告旨在对西安房产市场进行调查，探讨其现状、问题和发展趋势。
二、市场概况1. 房价走势经过多年的快速增长，西安的房价在近几年逐渐趋于稳定。
根据数据显示，2019年西安的房价同比上涨了5%，这与全国平均涨幅持平。
然而，与一线城市相比，西安的房价仍然相对较低，吸引了一部分投资者和购房者。
2. 房地产投资西安的房地产市场吸引了大量的投资者。
据统计，2019年西安的房地产投资额达到了500亿元，同比增长了10%。
这主要得益于政府对房地产市场的支持和鼓励，以及城市发展的需求。
三、问题与挑战1. 供需矛盾尽管西安的房价相对较低，但供需矛盾仍然存在。
随着城市人口的增加和购房需求的提升，房屋供应量仍然无法满足市场需求。
这导致了一些购房者在选房过程中的困扰和纠结。
2. 地产泡沫风险随着房地产市场的繁荣，地产泡沫风险也逐渐显现。
一些开发商为了追求短期利润，过度投资和盲目扩张，导致市场供应过剩和房价波动。
这给市场稳定和经济发展带来了一定的风险。
3. 建设质量问题在房地产市场火热的背后，一些建设质量问题也逐渐浮出水面。
一些开发商为了降低成本和提高利润，忽视了建设质量的重要性，导致了一些房屋存在质量问题。
这给购房者带来了很大的困扰和损失。
四、发展趋势1. 住房租赁市场的兴起随着年轻人对购房观念的转变，住房租赁市场逐渐兴起。
越来越多的年轻人选择租房而非购房，这为西安的房地产市场带来了新的发展机遇。
政府应加大对住房租赁市场的支持和规范，促进市场健康发展。
2. 精品房地产的崛起随着市场竞争的加剧，一些开发商开始注重产品质量和品牌建设。
精品房地产逐渐崛起，成为市场的新亮点。
这不仅提高了购房者的选择空间，也推动了整个市场的发展和升级。
3. 政府政策的引导政府在房地产市场中发挥着重要的引导作用。
[知名房企]西安住宅项目市场调研报告详解(图表丰富)_secret
![[知名房企]西安住宅项目市场调研报告详解(图表丰富)_secret](https://img.taocdn.com/s3/m/7677326ff01dc281e53af0e8.png)
06分。
交通便利，处于
第一产业第二产业
城市发展总体规划三淮一体和市中心“东扩南移”
和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。
房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起发区新建道路较好以外，其余市内路况一般。
个别道路情况差，待于改造。
目前，清河区、淮阴区、楚州区是传统
淮安市的整体板块主要是以清河区为中心城区，北依发展相对滞后的淮阴区，南邻区域面积较大的清源区，东
运河，北达古黄河，东至清河路的行政中心老城区；以淮海北路为主干线，南抵里运河，北达古运河，东至承德北地址
淮海第一城
（一）板块区域范围、特点及主要楼盘：
+++该区域调研楼盘均价数据柱状图+++
区域内，不论是多层还是小高层，价格都在4000-4500元/m2之间。
具体来讲，北京北路沿线地段较好的楼盘
为二座高层建筑.周边有淮安工学院/北京路小学/中学/清河区委
项目简述：苹果国际公寓坐落西园广场西南侧，全小高层、高层规划，社区采用错落式布局，保障户户更好采光；。
西安市公寓市场调研
装修 精装 精装 毛坯 精装+毛坯 毛坯 精装 毛坯 精装 毛坯
总户数 147 920 775 430 700 1830 1000 1425 5000
面积区间 （㎡）
销售均价 （元/㎡）
去化速度
57-103 25000 5—10套/月
33-62
9000
10套/月
43-75
6800
10套/月
45
14000 （loft）
32—89㎡
1.7万
1.58万
去化率 93%
销售Байду номын сангаас期价格走势
莱安星座|户型
u 实行全赠送，赠送率在16%-17%； u 餐客一体，赠送景观阳台通透采光好； u 缺点暗卫设计，影响了舒适性。
1室 38.69 ㎡ 赠送6.4 ㎡
2室 89.05㎡ 赠送15.5㎡
2室 71.24㎡ 赠送12.48㎡
2室 77.18㎡ 赠送12.6㎡
路
沿
售公寓主要依托周边学校资源为销售卖点。
线
唐延路沣惠南路沿线—该板块为主要大 中型企业办公写字楼聚集区，项目自身配套较 为齐全；
锦业路沿线 — 该板块正处在开发阶段， 居住氛围尚未形成，公寓项目以主打投资类客 户为主，整体板块公寓市场相对不成熟；
锦业路沿线
各版块在售/待售公寓基本信息及销售状况
绿色：已售完项目
u 产品定位：精装公馆（一居/两居奢装公寓） u 产品规划：1号楼公寓28层，4梯16户；3号楼公
寓31层，4梯17户；（1-3层为商业） u 主力产品： 42-89㎡ u 购买客群：周边企事业单位职工，投资客群。投资
客占比90%，自住占10%。 u 精装占比：100%精装 u 精装标准：1500-2000元/㎡
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2018-11
2018-12
2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05
供应量（万㎡）
成交量（万㎡）
成交均价（元/㎡）
2019-06
2019-07
2019-08
0 2019-09
公寓宏观市场
成交区域：58%的成交量集中在浐灞、曲江、经开三区域。2 0 1 9 年9 月，浐灞以1.9万㎡领跑全市，占全市成交总量的2 3 % ； 具体来看，城东、长安、经开、浐灞四个区域成交量环比增加，其余区域均呈回落态势。
2018年9月-2019年9月西安公寓市场供求量价走势图
25
16000
14370
13961
13719
13961
14000
20
12711
11603
11554
11747
12423
11938
11879
13073 12000
10923
15
10000
8000
10
6000
4000 5
2000
0 2018-09
2018-10
2018年9月-2019年9月西安公寓市场成交区域走势图
16
14
12
10
8
6
4
2
0 2018-09 2018-10
2018 - 11
2018-12 2019- 01 2019- 02 2019- 03
浐灞 曲江
经开
城南
高新
2019-04 2019-05
长安
城西
城东
2019-06 城北
2019-07
2019-08
2.7-3.2 2.0-2.5
90-300
代表项目： 兰基中心/梧桐公寓/温德姆公寓/E客公寓
80-120
代表项目： 慕客公寓/中铁立丰国际广场
品质投资型公寓
35-75
1.4-1.8
40-80
代表项目： 金辉世界城、 海亮时代ONE 、旭辉公园大道
初级投资型公寓
30-50
0.9-1.2
30-50
代表项目： 华南城公寓、IPRAK公寓
19年供应套数 1055 2900 2319 510 983 1101 976 300 800 1600 一一 380 145 一一 一一 30 430 648 272 5213 183 2814 320 887 580 164 112 649 450
19年供应面积 49585 145000 96254 40000 49153 38561 48800 13000 50000 68800 12442 14560 11600 30000 30000 1500 16772 30456 14966 168421 9333 123809 25920 62124 23200 7544 4330 26181 18000
2019-09
公寓宏观市场
19年市场供应激增，达史上最高200万㎡+，供需严重失衡。
板块 浐灞&城东
城北
城西 城南 长安
项目名称 旭辉公园大道 融创世园大观
斯普瑞 世园大公馆 中建世园自贸中心
华南城 迈科大厦 秦汉希尔顿 新城ID 正荣府 雅荷中央公园 荣民时代广场 环球贸易中心 北客站西广场公寓 金汇广场 帕克公寓 雨润公寓 亿润领域 云视界 华润24城 中建MAX 绿地新里程 中铁立丰 万象春天 天地源悦熙 南飞鸿 智慧新城 海亮德文郡 海亮时代ONE
小计 300181
362242 36947
全市公寓产品梯队
观点：品质投资型公寓，为市场热宠，去化月度平均峰值200套+
顶级 公寓
面积段 116-245
单价区间 4.5-5.0
总价段
568-1200 代表项目：第址/融创·曲江印
总 价 段
高端质居住型
容
公寓
量
40-100 40-90
小计 530353
185674
372905 92868 48511
板块 高新
曲江 大兴
项目名称 微软新坐标
天竹元谷 美墅
未来中心 coloursun 兰基中心 梧桐公寓 尊贵一方 伟业公馆 高新芳华 中华世纪城 环球西安中心 华煜美居 建邦华庭
E客公寓 马上公寓 莱安中心 华润九里 融创曲江 金辉公寓 温德姆 航天希尔顿 汉华曲江中心 巴比伦艺术花园 星河九号 汉华甜心广场
珑寓 中南青樾
19年供应套数 536 160 638 15 500 91 213 749 73 700 600 152 121 136 30 一一 168 691 一一 1632 152 143 1242 849 1184 535 282 423
全市公寓可见供应量约193万㎡
19年供应面积 33241 8000 35728 900 18600 7280 9770 40495 3654 31500 30000 30000 7381 11823 1800 30000 13965 35214 32143 72350 32263 7000 53127 40900 53280 22000 12972 23975
全市热销公寓对比
价值突破方式 高端配置类 高附加值类 高返租类 全市TPO4
市场热销公寓月度平均峰值去化200套+ 品牌/地段/精装修/商业配套已成标配
高新
曲江 高新
高新
曲江 浐灞 高新 曲江
代表项目 兰基中心
环球西安中心.第址 梧桐公寓 温德姆
E客公寓
天竹元谷
希尔顿美墅
睿中心
金辉世界城 旭辉公园大道 Kingmall未来中心
华著中城
热销/价值突破点 ➢ 裙楼奢侈品专卖； ➢ 5星级酒店配套 ➢ 高新核心地段
➢ 配套高端服务 ➢ 曲江文旅核心地段； ➢ 温德姆酒店服务； ➢ LOFT高性价比附加值； ➢ 品质精装 ➢ LOFT高性价比附加值； ➢ 高端完美裙楼商业 ➢ 希尔顿酒店运营返租； ➢ 135元/㎡.月 ➢ 瑞斯丽酒店运营返租； ➢ 返租10年，每年返总房款5%，送100天住房券或
西安市场公寓项目调研
2019年10月
目录
CONTENTS
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
宏观公寓市场 城南曲江公寓市场分析 高新公寓市场分析 浐灞城北公寓市场分析 市场小结 高端项目塑造点
01 宏观公寓市场
公寓宏观市场
供求量价：供应量大幅回落，成交量涨价跌。2 01 9 年9 月，西安公寓市场新增供应9 万㎡，环比减少5 3 . 6 % ， 同比减少5 . 3 % ； 成交8 万㎡，环比增长1.8%，同比增长51 . 7% ； 成交均价1 3 0 7 3 元/㎡，环比下跌6 . 4 % ， 同比上涨1 2 . 7 % 。