西安市别墅市场调研报告(最终)
西安别墅市场研究分析报告 50页PPT文档
目标市场表现：别墅、类别墅、花园洋房概念含糊不清，一般客群难以分辨；
西安别墅市场调查分析
1、客户对别墅类型的需求
2、客户置业别墅面积分析
3、客户喜好别墅风格分析
4、客户能接受的别墅距市中心的路程分析
5、客户对别墅停车位需求分析
6、客户置业别墅考虑的要素分析
7、客户对别墅周边环境的要求分析
广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米 的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物；广义花园洋房所定位的客群是中产阶 级，而且有一定文化品位。
广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能 完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。
定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。市场中狭义的花园洋房完全符合我们的定 义，也是市场中被广泛认同的花园洋房，但很多广义上的花园洋房的确不能称之为花园洋房，距离花园 洋房尚有距离。一层普遍能得到花园，但一层以上却丝毫没有花园的痕迹，顶层所赠送的露台和花园也 没有半点联系，如果把这些花园洋房各户之间的花园解决得当，便也是花园洋房了。
最典型的别墅模式：流水、山林、大房子
我们现在常说的"别墅"，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是 HOUSE，一种是VILLA。如果直译过来，HOUSE应该是"房子、住宅"； 而VILLA才应当是"别墅"。事实上，我们国内目前房地产市场中所销售的 大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE。
1.2 别墅的分类
地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是 家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是50公 里、100公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方 式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始 更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。 高新科技应用更广泛
西安高端住宅市场分析及客户研究
LOGO （3）西安高端改善产品竞争力
竞争力5——外立面：现代公建化玻璃幕墙外立面，彰显尊贵与大气
中大国际九号采用 了可更换单元式铝合 金高级玻璃幕墙，玻 璃幕墙为三层超白钢 化LOW-E镀膜透明双 中空充氮气高性能玻 璃，采用优质镀膜级 浮法玻璃原片
三层超白钢化LOW-E镀膜透明双中空充氩气高性能玻璃幕墙
市住宅成交结构变化
70-90 90-110 110-130 130-150 150-180
180以上
4% 5% 11%
54%% 13%
44%% 13%
53%% 16%
19%
20%
22%
27%
27% 28%
28% 26%
33% 20%
33% 13%
130-150㎡ (+3%)
分类
项目名称 户型面积（㎡）成交均价（元/㎡）
中大国际九号 237-1051
（兼城居市住豪及宅商务）西安环球中心·第址 121-419
曲江玫瑰园
200-656
55000 38000 32500
融创西安壹号院 190-230
22506
万科翡翠国宾
120-170
20380
高端大平层改善 （居住）
绿城高新诚园 长安金茂府 华润置地·悦府
1、地处西安城市快速发展初级阶段的郊区或城郊结合部，特征主要以追求“大面积”为主，建筑形态较为单一 （可圈可点的产品不多）； 2、主要针对西安早期致富的小众群体和特殊权力阶层； 3、社区配套不完善，物业管理水平低下，导致后期产品价值增长乏力；
时期
市场价格
产品类型
代表项目/建筑风格
产品/总价
核心卖点
第一代 （2000年
某区域别墅市场分析报告
公路:重要景区无缝连接城市 铁路：开通旅游专列 航空：修建观光专用停机坪。 水路：重点开发汉江水上旅游交通
（3）2010年西太一级公路建成通车，加速高新区与秦岭旅游区经济发展的步伐
6月30日上午，西安高新区——户县太 平峪口一级公路（简称“西太公路”）开工 奠基仪式隆重举行。
秦岭诗词合集 清零传说合集
秦岭文化介绍
之“终南”
秦岭隐士文化-《空谷幽兰》小说
这是长江地域与特黄点河——两秦大岭水和淮系河的作为发中源国地南北、地分理分水水岭岭。；
“ 终南气”象因特此点—而—可四季谓分神明圣，典中型华标文准的明温的带气正候源代。表；
秦岭的特点
文化特点——隐士文化，天人合一，道法自然，自古修行之山； 诗歌文化，诗意栖居，诗情人 生
Ø2000年-2007年受全国及区域经济高速发展推 动，西安市商品房投资增速保持较快上涨态势。 Ø2008年受地震、经济危机等因素的影响，商品 房投资减缓，市场供应开始萎缩。
2009年，宏观经济开始好转，房地产投资迅速 回升，销售面积逐月攀升
房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚 海量的免费管理资料。
市场机会—宏观环境
西安整体经济目前还处于国内较低的水平，与同级别二线省会城市相 比差距较大；
2008年西安与其它城市经济状况对比
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
2008年 GDP（亿元） 2008年 可支配收入（元）
西安 2190.04 15781
成都 3901 16943
市场机会—区域研究
目前西安的核心城区为城内、高新区及城南区域，西安城市未来的发展方向 是浐霸新区及城北经济技术开发区。
西安高端市场别墅项目营销定位报告
西街花园 （二期）
卓越· 蔚蓝海 岸
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安· 星城
长沙玫瑰园
别墅524.45㎡ 3房：140-160㎡ 4房：155-190 ㎡ 5房：170-180 ㎡
水云间 （三期） 泰禹家园
西山汇景 山水英伦庄园 水印山城
130-280㎡ 180-230㎡ 别墅228-561㎡
270-400㎡
1房36-71㎡ 2房119㎡ 3房60-190㎡ 4房147㎡ 复式157㎡ —— 联排186-252㎡ 独立288-525㎡ 1房（44） 2房（85-68） 3房（101-126）
170-350㎡
2房90-95㎡ 3房122-128㎡ 4房153-220㎡ 5房236-317㎡ 别墅180-300
项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位
启动区定位及启策略
振业西安项目
市场结构分析
大盘操作模式分析
沙漏型开发模式
橄榄型开发模式 操作模式 代表项目
分析 思路
操作模式
代表项目 客户构成 竞争分析 项目资源分析 项目竞争分析 开发模式选择
客户构成
竞争分析
项目市场定位 项目客户定位 项目产品定位
启动区定位及启策略
别墅
4505元/㎡
高层
3500-4800元/㎡
中式别墅
3984元/㎡
别墅
4500元/㎡
市场特点4：潜在供应量大：西安市高档住宅已面市项目开发储备规 模超过1500万㎡, 除已入市部分，保守统计未来供应量 900亩区域开发战略 在1200万㎡以上。 振业西安项目
一、西安住宅市场整 体发展态势
(房地产管理)西安市别墅市场研究
目录一、研究重点概念界定 (2)1 别墅概念 (2)2 别墅类别 (2)二、别墅市场分析 (4)1 政策分析 (4)2 经济因素解析 (6)3 别墅市场发展阶段定位研究 (8)4 别墅市场土地供应研究 (9)5 西安市别墅市场供需整体分析 (9)6 别墅价格分析 (14)三、别墅市场板块研究 (24)1 曲江板块研究 (24)2 秦岭北麓板块研究 (28)3 未央板块研究 (32)四、别墅市场产品单因素分析 (36)1 区域规模分析 (36)2 交通分析 (36)3 生活配套分析 (36)4 产品布局分析 (37)5 户型分析 (37)6 宅院分析 (37)7 建筑风格分析 (37)8 建筑设计分析 (38)9 绿化分析 (38)10 容积率分析 (38)五、消费者研究 (39)1 消费者定位和分类 (39)2 目标客户特征 (39)3 目标客户心理特征 (40)4 目标客户的决策特征 (41)5 西安市别墅消费者类型静态定位和动态分析 (42)6 目标客户职业分层 (43)7 客户置业动机分析 (43)六、产品营销分析 (44)1 概念定位 (44)2 卖点及核心卖点 (44)3 广告语及主打广告语 (44)4 营销手段 (44)5 营销策略 (45)七、西安市别墅市场的总结和思考 (46)一、研究重点概念界定1 别墅概念别墅，不仅是一种特定类型的居所，更重要的是一种极致的生活方式。
追溯别墅的起源，并没有一个明确的时间起始点。
我国古代也很早就出现了别墅，其解释是：别墅，即别业，宅居之外的居所。
别墅在国外的出现也有很长的历史。
但现在出现的双联别墅、联排别墅等，即Townhouse的出现时间并不长。
2 别墅类别2.1 按照区域分类城市别墅：建筑在城市区域，离城市中心距离在5～15分钟车程，优势就是良好的社区生活配套和交通配套，可以承担第一居所的功能。
缺陷就是别墅的极致品质不容易达到。
郊区别墅：建筑在城市郊区，离城市中心距离在25～50分钟车程，优势就是具有良好的山水景观和文脉环境，可以成为一种极致生活方式的诠释。
别墅环境调研报告
别墅环境调研报告初步报告：别墅环境调研日期：XXXX年XX月XX日地点：某某别墅区一、调研目的本次调研旨在了解某某别墅区的环境状况，包括周边设施、交通便利度、绿化覆盖率、安全性等，为购买者提供参考。
二、调研过程1. 周边设施在调研过程中，我们首先对某某别墅区的周边设施进行了考察。
该地处市区中心位置，附近有多个购物中心、超市、餐饮场所等生活配套设施，距离医院、学校也都相对较近，方便居民的日常生活。
2. 交通便利度我们还对某某别墅区的交通状况进行了观察。
根据初步的调查结果显示，该别墅区附近有多条公交线路经过，方便居民出行，同时，附近还有地铁站点，提供了更快捷的交通方式。
3. 绿化覆盖率我们对某某别墅区的绿化覆盖率进行了测量。
初步调查显示，该别墅区的绿化覆盖率较高，小区内多处绿地和花坛，给居民提供了一个宜人的居住环境。
同时，周边的公园和绿化带也为居民提供了休闲娱乐的场所。
4. 安全性安全性一直是购房者关注的重点。
我们了解到，该别墅区设置了门禁系统，并配有24小时保安巡逻，保障居民的人身和财产安全。
此外，小区内道路状况良好，车辆行驶相对稳定，提高了行车和行人的安全性。
三、调研结果分析通过本次初步调研，我们得出以下几点结论：1. 某某别墅区的周边设施齐全，购物、就医、学习等方便快捷，提高了居住的便利性；2. 交通便利度高，多条公交线路和地铁站点，方便居民出行；3. 别墅区绿化覆盖率高，环境优美，居住舒适度较高；4. 安全性得到重视，门禁系统和保安巡逻有效确保了居民的安全。
四、改进建议根据初步调研结果，我们提出以下改进建议：1. 进一步完善周边设施，如增加娱乐设施、健身房、教育机构等，提高居民的生活质量；2. 加强对公共交通的投入，增加公交线路和车辆数量，方便更多居民出行；3. 继续加大绿化工作力度，增加小区内的花坛和绿地数量，增强环境美化效果；4. 加强安全管理，提高门禁系统的科技含量，加强保安巡逻的力度，确保居民的人身和财产安全。
2024年西安房地产市场调研报告
西安房地产市场调研报告1. 引言本报告旨在对西安房地产市场进行综合调研，分析市场现状和趋势，评估市场潜力及风险，为投资者和相关决策者提供决策支持。
报告内容包括市场概况、供需情况、价格走势、政策环境等方面的分析，总计约1500字。
2. 市场概况西安是中国重要的历史文化名城之一，拥有丰富的旅游资源和良好的投资环境。
近年来，西安房地产市场持续发展，市场规模不断扩大，吸引了大量投资者的目光。
目前，西安房地产市场呈现多元化发展趋势，包括住宅、商业地产、写字楼等多种类型。
3. 供需情况3.1 房地产供给根据调研数据，西安房地产供应相对充足。
近年来，房地产商纷纷进驻西安，在城市各个区域推出了多个楼盘项目。
其中，住宅项目供应占主要份额，商业地产及写字楼项目也有相应增长。
3.2 房地产需求西安市房地产需求持续稳定增长。
经济发展和人口流入加速了房地产需求的增加。
而随着城市功能的完善和各项基础设施建设的推进，对高品质住宅和商业地产的需求也在不断提升。
4. 价格走势一线城市楼市调控政策的影响下，西安房地产价格相对稳定。
报告数据显示，近年来，西安房地产价格整体呈缓慢上涨趋势。
然而，不同区域和地段的价格差异较大，部分热点区域的房价上涨幅度较高。
5. 政策环境由于房地产市场对经济发展的重要性，政府出台了一系列相关政策进行调控。
调控政策的实施对市场产生了积极影响，保障了市场稳定和健康发展。
政府加大土地供应、调整房地产开发政策等措施密切关注着市场走势。
6. 市场潜力与风险6.1 市场潜力西安作为一个历史文化名城，拥有丰富的旅游资源和吸引力，吸引了大量的人口流入。
这给房地产市场带来了巨大的潜力。
与此同时，城市功能的完善和基础设施建设的不断推进也为市场提供了更多的机会。
6.2 市场风险尽管西安房地产市场持续增长，市场风险依然存在。
一方面，市场竞争激烈，房地产商投资增加，可能导致市场供应过剩；另一方面，不断变化的宏观政策以及利率等因素的影响，也对市场产生影响。
西安别墅市场需求分析报告(ppt 48页)
17.02%
10.64%
6.38%
0.00%
周边环境和 文化氛围
考虑因素 70.21%
价格 23.40%
服务品质和 绿化率和中
物业管理
心景观
21.28%
21.28%
交通 19.15%
造型 17.02%
配套 10.64%
升值空间和 投资价值
6.38%
消费者购买别墅考虑的主要因素依次是：周边环境和文化氛围、价格、 服务品质和物业管理、绿化率和中心景观、交通、造型、配套、升值空间 和投资价值。
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数据来源：品位俱乐部、新兰德分析 N=180 我们正在影响着一群最具影响力的人
3、消费者对别墅购买目的分析 8.33% 4.17%
87.50% 自住 投资 其他
从图中可以看出：消费者购买别墅的目的最主要的是自住，其次是投资。
品位杂志
Page 7
数据来源：品位俱乐部、新兰德分析 N=180 我们正在影响着一群最具影响力的人
在购买面积方面，200-300平米的需求量占一半，300-400平米的占 33.33%，200平米以下于400平米的占6.25%，其他占4.17%。
品位杂志
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数据来源：品位俱乐部、新兰德分析 N=180 我们正在影响着一群最具影响力的人
6、消费者喜欢的别墅风格分析
1age 11
数据来源：品位俱乐部、新兰德分析 N=180 我们正在影响着一群最具影响力的人
8、消费者购买别墅所考虑的主要因素分析
80.00% 70.00%
70.21%
60.00%
50.00%
40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
23.40%
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西安市别墅项目汇总
项目名称 金地尚林苑 户型 联排 联排 龙湖.曲江盛景 曲江华府 联排、叠拼 联排 四合院 曲江溪园 曲江公馆 航天御苑 中海铂宫 就掌灯 独栋、双拼 独栋、双拼 独栋、双拼 联排、双拼 叠加 276 面积（㎡） 205 240 285-420 270 314 500 以上 430-530 240-307 2008.09 2006.12 2006.07 2008.06 2008.09 入市时间 价格（元/㎡） 总货量 2007.12 2008.07 2006 7500
浐灞生态区的别墅作为城市别墅，其居住价值将紧随曲江而受到 市民认同。
西安各区域未来别墅产品类型小结
曲江、浐灞、未央湖区域的别墅产品均属于常住型产品
秦岭北麓的别墅产品属于度假型别墅产品
曲江板块别墅项目调研分析 （独立别墅及联排别墅）
售馨
样 板 间
Байду номын сангаас
双拼别墅－D1户型
523㎡
联排：13600元/㎡ 叠加：9000元/㎡
关中元素加 江南景观 温泉引入
销售情况 客 群
可售套数100套 大学教师、研究所员工 银行高管
秦岭北麓板块——南山庭院
秦岭北麓板块——枫丹白鹭苑
项目名称 建筑类型 建筑面积 枫丹白鹭苑 独栋、联排别 墅及高档公寓 6.88万㎡ 占地面积 绿化率 188亩 55%
入市价格
户型面积
6000
目前价格
398㎡—598㎡
项目名称
户型
面积（㎡）
入市时间
价格（元/㎡） 总货量
销量
去化率
独立别墅
紫薇山庄
叠拼
联排 派对别墅
220-500
2002.4
5000
377
独栋 售馨
97%
277、297
提香溪谷
观景别墅 养生别墅
303 387
170-260 367-598
2007.12
5650
1期29栋 2期60栋
1期已 售罄 2期可 售60 套 可售 100套 可售 15%
销售 情况
曲江板块—鸿基紫韵
曲江板块—鸿基紫韵
项目 名称
建筑 类型 建筑 面积 开盘 时间 户型 面积 项目 特点
鸿基紫韵
总户数
当前可售 84套 1.8
叠加/ 双拼/联排 76460㎡
容积率
绿化率 目前价格
40% 350万元/套 -750万元/套
2008年11月23日
300-500平米 小区内设计了2500平方米的独立会所，内部功 能包括，室内恒温泳池、健身房、红酒雪茄吧、 咖啡厅、棋牌室和书吧等
曲江板块—龙湖曲江盛景
项目 名称 建筑 类型 建筑 面积
龙湖曲江盛景
总户数
174套 52亩
叠拼别墅
占地面积
76460㎡
绿化率
67%
容积率 户型 面积 项目 特点
1.32
目前价格
400万元/套
285-420平米 建筑形态仿北方官邸，以青砖点缀以追求根 基稳固，建筑前庭后院密植林、乔、灌、花、 草等五重植物景观，形成龙湖园林水、陆、 空纷叠交错的立体绿化景致 二期售馨、三期正在销售
销售情况
客 群
1期已售罄，2期可售60套
秦岭北麓板块——提香溪谷
秦岭北麓板块——南山庭院
项目名称 建筑类型 建筑面积 多层及联排别 墅 南山庭院 占地面积 绿化率 147亩 53.4%
入市价格
户型面积
目前价格
联排别墅180-320㎡ 多层公寓43-83 关中风情庭 院
5500
过于密集 劣势分析
优势分析
剩3套房源
联 排 别 墅 户 型
现已售馨
地下健身室
前庭院设计
多阳台设计
独立电梯设计
多阳台设计
中式样板间-餐厅 屋 顶 温 和 室 露 台
中式样板间-卧室 屋 顶 开 放 式 露 台
一期联排 价格：600万-800万 2009年8月底交房 二期“红樾” 在售
430-470㎡
曲江公馆是西安协和置业在西安曲江新区 开发的品牌住宅项目。 临 唐芙蓉东大园 西接大唐不夜城，南依唐城墙遗址公园。 曲江公馆总占地197亩,上地 总建筑面积 153261.58㎡,中其 住 为宅138107.6㎡， 会所配套2000㎡，绿化面积30500㎡，设 有477户。
一期叠加 价格：12000元/㎡
销量：剩3套房源
中海国际社区别墅部分,占 地300余亩总面积20万㎡ 户型面积从250-550㎡ 的连排别墅和双拼别墅
价格：12000元/ ㎡
独
栋
联
排
联排价格：7000-8000元/ ㎡ 独栋价格：18000-20000元/ ㎡ 销量：可售套数30%
合 院 别 墅
一 期 紫 阁 总 平 图
浐河区域别墅项目调研分析 （独立别墅及联排别墅）
350万元/套
销量：剩6套房源
户型解析
龙湖弗莱明戈
龙湖弗莱明戈
阳光金城
项目 名称
建筑 类型 建筑 面积 阳光金城 套数
78套
联排别墅
占地面积
378亩
55-60万平方米
绿化率
50%
入市 价格 户型 面积 项目 特点 销售 情况
14000
销量
去化率
174 31 62 76 132 513 61
140 20
二期售馨 二期正在 销售
81% 65% 98% 93% 98% 98% 84%
12500 18000 13000 13000 14000 12500
售馨
61
73 71
129 503
剩 5套
51
联排
405
西安市别墅项目汇总
目前价格
10000元/平 米
240平米三室二厅 380平米四室二厅 项目定位是一个以城市级商业副中心为核心的 国际化、复合型、生活街区
2009年10月份开盘
谢谢
30%
南山庭院 枫丹白露苑
联排 独栋、联 排别墅
2008.3 2007.5
5500 6500
260 36
80.00% 83%
未来西安市常住型别墅分布预测
二、浐灞生态区的别墅居住价值及形象价值日益突现
伴随欧亚论坛F1摩托艇赛的举行及园博会的承办，市民对浐灞生态区对浐
灞生态区的关注度越来越高，在中新集团之后，盛恒、龙湖及恒大等知名企业 的进驻，浐灞区域社区的开发水平将得到质的飞跃，区域房价及区域居住形象 等得到很好的改善及提升，浐灞生态区的改造力度的加强，浐灞作为西安第三 代新城的优势逐渐明显，而浐河也将成为名副其实的城内河段，城市属性逐渐 突显 在区域大发展背景下，凭借先天自然资源尤其是城市稀缺的河岸资源的优势， 浐灞作为未来生态居住区的价值及形象将越来越受市民认可。
销售 情况
已售：22%
未央湖板块别墅项目调研分析 （独立别墅及联排别墅）
6500元/㎡
尾盘
秦岭北麓板块——紫薇山庄
项目名称 建筑类型 建筑面积 入市价格 独栋/联排/叠加 别墅 150000㎡ 紫薇山庄 占地面积 绿化率 目前价格 220-500㎡ 1076亩 80% 5000
户型面积
6500
周边配套 较完善 优势分析 劣势分析
至于大社区中， 比较密集 接近城市、自 然景观较差
销售情况
别墅售出约85%
客
群
秦岭北麓板块——枫丹白鹭苑
秦岭北麓板块——枫丹白鹭苑
独栋：8500-10000 元 /㎡
剩18套
双拼：5500元/㎡ 独栋：6500元/㎡
销售情况：一期可售：60套 二期可售：70套
规模较大 产品细节 较差
优势分析
多组团，风格 多样
劣势分析
销售情况 客 群
独栋售馨 高新区企业主 高新区企业老总
秦岭北麓板块——紫薇山庄
秦岭北麓板块——提香溪谷
项目名称 建筑类型 建筑面积 入市价格 户型面积 纯独栋 优势分析 北美风格 自然坡地 景观 劣势分析 独栋别墅 33000㎡ 4800 提香溪谷 占地面积 绿化率 目前价格 277-418㎡ 纯独栋别墅 配套缺乏 183亩 64% 5650