河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
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兰考·凯旋城三期工程项目勘察纲要
兰考·凯旋城三期工程项目勘察纲要1、工程概况1.1位置兰考·凯旋城三期工程项目｛25-32号楼、业务用房、商业裙房1、2及地下汽车库}，位于兰考县汴兰大道与济阳大道交叉口西北角，交通便利。
拟建物具体位置详见建筑物和勘探点位置图。
1.2工程项目和结构特点本次勘察共包括12建筑物，建筑物具体特征详见下表。
1.3地质条件地形地貌兰考县属于黄淮平原一部分，地势比较平坦，自西北向东南缓倾。
相对高差为11米，平均坡降为1/5000。
拟建场区地貌单元为黄泛冲积平原，地貌单一。
本场地为闲置场地，地形较平坦。
地质构造及地震地质条件兰考县在地质构造上属中朝准地台华北凹陷带，地处通许凸起北缘，北与济源—开封凹陷相连，地层具有明显的双层结构，基底层为太古界中深变质岩和元古界浅变质沉积岩，盖层属中、新生代陆相碎屑岩，盖层厚大于8000米。
据调查，该断裂为非全新世活动断裂，且为隐伏断裂，上部覆盖层为巨厚层，可不考虑该断裂对工程的影响。
地层岩性场区内多被第四系地层覆盖。
据《河南省区域地质志》，第四系（Q）底板埋深200~300m。
第四系沉积较为完整，由砂类土及粘性土组成，呈多层结构。
第四系全新统冲洪积（Q4al+pl）：黄褐色、灰黄色、深灰色，岩性主要为粉质粘土、粉土、粉砂、细砂及中砂，广泛分布在本区，厚度15~40m。
第四系上更新统冲洪积（Q3al+pl）：灰黄色、灰褐色、灰绿色以及灰黑色，岩性主要为粘土、粉土、粉砂、细砂及中砂，广泛分布在本区，厚度40~80m。
水文地质条件根据区域资料地下水位埋深为2～10m，水位年变幅在2.0m，地下水属第四系松散岩类孔隙潜水，地下水的补给主要为大气降水补给。
场地土冻结深度根据“GB50007-2011”附录F《中国季节性冻土标准冻深线图》，开封市的标准冻结深度小于60cm，基础设计和施工时可不考虑冻土的影响。
不良地质现象及特殊土根据调查未发现影响场地稳定性的岩溶、滑坡、危岩和崩塌、泥石流、采空区、地面沉降和活动断裂等不良地质作用。
2019年三门峡灵宝市凯旋城项目策划方案130p
新北区
区域配套较成熟 产品以多层为主
新北区
新建项目集中区
老城片区
生活氛围浓郁 新项目较少 整体形象较旧
小 结1
内外环境
项目大环境较好，具有生态居住价值 虽为CLD聚集区，但周边小环境不佳，竞争激烈
周边拆迁未完，生活配套不足，竞争楼盘较多
必然结果
区域市场较饱和，市场竞争显激烈 要走寻常路，势必成败笔
二 .总收入10554万 住宅收入 2600元/㎡×16151.2= 4199万 底商收入 7000元/㎡ ×9078 ㎡ = 6355万
三 .销售其他支出832万 销售税金及其他 6.88%×10554万=726万 营销推广费用106万 总销售额1%计
四.税前利润4112万 税前利润=总收入－固定投资成本－其他支出=10554－5582－832=4140万
项目界定——地块资源条件分析
距离项目约500米
内部资源条件分析 ◆项目位处新北区，目前该区
域处于开发状态中。 ◆项目地块比较规则，基本呈
长方形状。
外部资源条件分析
◆东界：东临六车道函谷路，交通 便利 ◆北界：北临城市支路 ◆西界：紧邻低楼层住宅小区 ◆南界：地税大楼
项目围墙
项目地块资源条件分析
东界现状
登上珠穆朗玛峰
灵宝项目策划方案
好不容易拿到这块地
对于地块仔细深入研读，是必做功课！
1、 如此较小的地块，楼位如何摆布，才能实现地块的最大化价值利润，这是目前的当务之急。 2、 纵观市场，均为小规模体量产品，产品同质化严重，如何能在竞争激烈的市场中占得头筹，研发 出目前市场之外的产品，获得客户认可，这是较大的困惑。 3、 本案土地价格较高，如果按照市场价格销售，势必降低了项目利润，所以寻找一条独特的产品研 发之路和营销之路是我们需要解决的困惑。 4、如何在竞争激烈的市场中寻找属于自己的话语权，做出独特定位，形成自我风格的差异化主题， 使得项目实现高房价，快速销售的目的，是我们面对的又一困惑。
偃师项目整体定位及发展战略(功能定位布局)
低碳生态休闲居住示范区
新区二期：政务 中心+商业+居住
岳滩镇：产业+产业 配套+高端居住
岳滩镇：产业+产业 配套
①
② ③ ④ ⑤
占用地块 原有面积（亩） 占用后面积（亩）
①
176
77.7
②
218
165.3
③
382
296.4
④
269
223.8
⑤
447
345.2
.
功能构成比例 综合上述因素，确定本项目各功能的规模比例
85%
2. 居民存款总额高，购买力 强大
3. 城市发展方向调整，寻求 更优的城市化道路
4. 政府及当地居民纷纷看好 新区未来的发展前景
1. 建成区面积小，城市骨架 急需扩大
2. 外部认知差，配套缺失， 中高档消费外溢
3. 主要行业处于产业链底端， 附加值低且造成污染
4. 建成区土地供应量稀缺
核心问题：新区采用何种发展理念，才能带动偃师发展，引领 城市升级，推动偃师走上可持续发展之路
.
前期报告内容回顾——新区开发的目的及使命
目的、使命一：偃师城市更新升级的示范区 目的、使命二：为偃师市创造秀美宜居的生活环境 目的、使命三：展示城市现代都市形象的窗口与名片
.
前期报告内容回顾——基于偃师城市发展需求及限制，我们提 出了新区开发必须解决的核心问题
不断扩展的需求
VS
多方面的限制
1. 城市化进程加速，进城意 愿明显
根据偃师市政府的规划蓝图，新区一期将是一个高品位居住区
政府方面非常好的规划设想予以充分体现
政府关于沿河绿化带、公共广场、水岸都市的设想
新区一期路网规划已定
新区二期：政务 中心+商业+居住
岳滩镇：产业+产业 配套+高端居住
岳滩镇：产业+产业 配套
①
② ③ ④ ⑤
占用地块 原有面积（亩） 占用后面积（亩）
①
176
77.7
②
218
165.3
③
382
296.4
④
269
223.8
⑤
447
345.2
.
功能构成比例 综合上述因素，确定本项目各功能的规模比例
85%
2. 居民存款总额高，购买力 强大
3. 城市发展方向调整，寻求 更优的城市化道路
4. 政府及当地居民纷纷看好 新区未来的发展前景
1. 建成区面积小，城市骨架 急需扩大
2. 外部认知差，配套缺失， 中高档消费外溢
3. 主要行业处于产业链底端， 附加值低且造成污染
4. 建成区土地供应量稀缺
核心问题：新区采用何种发展理念，才能带动偃师发展，引领 城市升级，推动偃师走上可持续发展之路
.
前期报告内容回顾——新区开发的目的及使命
目的、使命一：偃师城市更新升级的示范区 目的、使命二：为偃师市创造秀美宜居的生活环境 目的、使命三：展示城市现代都市形象的窗口与名片
.
前期报告内容回顾——基于偃师城市发展需求及限制，我们提 出了新区开发必须解决的核心问题
不断扩展的需求
VS
多方面的限制
1. 城市化进程加速，进城意 愿明显
根据偃师市政府的规划蓝图，新区一期将是一个高品位居住区
政府方面非常好的规划设想予以充分体现
政府关于沿河绿化带、公共广场、水岸都市的设想
新区一期路网规划已定
洛阳建业凯旋广场项目简介讲课文档
Βιβλιοθήκη 目周边第十二页，共44页。
洛阳中央百货
是洛阳较早的百货经营 单位，周边聚集了低端 的餐饮、购物市场，主 要客层为中端消费客户
新都汇
占地30000余平方米,三层 立体复式步行街，层次 错落，是目前洛阳休闲 娱乐购物配套最完善的 大型室外商业街之一
王府井百货
项目位于洛阳市中心区域，且临第一主干道中州路，由凯瑞 置业自持，王府井与知名品牌联合经营，项目运作情况良好
经济发展
近年来洛阳同时从“工业城市”和“旅游城市”两条路出发 ，在发展工业的同时也很重视旅游资源的开发，大力发展旅 游经济。2010年洛阳经济总量在中部六省中排在南昌、太 原等省会城市之前，居河南省第二位。仅以GDP计算，位 列中部六省第五，中西部第十。2012年洛阳市GDP达3000 亿元，同比增长10%。
第十页，共44页。
项目区位
第十一页，共44页。
洛阳建业凯旋广场位于洛阳市西工区中州中路与 人民东路交汇处向东200米处，位于百货楼商圈 鸿城商厦东侧，项目地块所处位置是洛阳市规划 发展最早也是最具地位的政治、商业、交通、文 化综合性城市中心。
交通情况：项目紧邻中州路、凯旋路等通往 各个区域的城市主干道，距离洛阳火车站5分 钟车程，出行非常便利。市内乘2路、4路、 5路、9路、16路、18路、21路、23路、33 路等近30条公交线路，在王城广场站下车向 东200米即可直达。项目紧邻规划中的轻轨1 号线百货楼站，未来出行将更加便捷。
洛阳建业凯旋广场项目简介
第一页，共44页。
目录
城市介绍 项目概况
项目优势 业态规划
签约商家
第二页，共44页。
城市介绍
第三页，共44页。
城市介绍
洛阳市是河南省第二大城市，是国务院首批公布的历史文化名城，是国家“一五”计划时 期的重点建设城市，国家的老工业基地，中国旅游优秀城市、我国重要的科技研发基地、中 国十大最佳魅力城市。
洛阳中央百货
是洛阳较早的百货经营 单位，周边聚集了低端 的餐饮、购物市场，主 要客层为中端消费客户
新都汇
占地30000余平方米,三层 立体复式步行街，层次 错落，是目前洛阳休闲 娱乐购物配套最完善的 大型室外商业街之一
王府井百货
项目位于洛阳市中心区域，且临第一主干道中州路，由凯瑞 置业自持，王府井与知名品牌联合经营，项目运作情况良好
经济发展
近年来洛阳同时从“工业城市”和“旅游城市”两条路出发 ，在发展工业的同时也很重视旅游资源的开发，大力发展旅 游经济。2010年洛阳经济总量在中部六省中排在南昌、太 原等省会城市之前，居河南省第二位。仅以GDP计算，位 列中部六省第五，中西部第十。2012年洛阳市GDP达3000 亿元，同比增长10%。
第十页，共44页。
项目区位
第十一页，共44页。
洛阳建业凯旋广场位于洛阳市西工区中州中路与 人民东路交汇处向东200米处，位于百货楼商圈 鸿城商厦东侧，项目地块所处位置是洛阳市规划 发展最早也是最具地位的政治、商业、交通、文 化综合性城市中心。
交通情况：项目紧邻中州路、凯旋路等通往 各个区域的城市主干道，距离洛阳火车站5分 钟车程，出行非常便利。市内乘2路、4路、 5路、9路、16路、18路、21路、23路、33 路等近30条公交线路，在王城广场站下车向 东200米即可直达。项目紧邻规划中的轻轨1 号线百货楼站，未来出行将更加便捷。
洛阳建业凯旋广场项目简介
第一页，共44页。
目录
城市介绍 项目概况
项目优势 业态规划
签约商家
第二页，共44页。
城市介绍
第三页，共44页。
城市介绍
洛阳市是河南省第二大城市，是国务院首批公布的历史文化名城，是国家“一五”计划时 期的重点建设城市，国家的老工业基地，中国旅游优秀城市、我国重要的科技研发基地、中 国十大最佳魅力城市。
中信凯旋城豪宅整合推广提案
占地面积广阔，拥有多 栋独栋豪宅和高端公寓。
采用经典欧式建筑风格， 注重细节雕琢，彰显尊
贵品质。
内部绿化率高，拥有精 心设计的园林景观，营
造宜居环境。
市场需求与竞争态势分析
01
02
03
市场需求
随着经济发展和个人财富 积累，豪宅市场需求持续 增长。
目标客户群
高净值人群，包括企业家、 明星、社会名流等。
中信凯旋城豪宅整合推广提案
目录
• 项目背景与目标 • 整合推广策略规划 • 创意设计展现豪宅魅力 • 媒介投放策略及效果评估 • 团队组建与协作机制建立 • 风险管理及应对措施
01 项目背景与目标
中信凯旋城豪宅项目简介
地理位置
项目规模
建筑设计
园林景观
位于城市核心区域，交 通便利，周边配套设施
齐全。
数据监测
运用专业的数据分析工具，对媒介投放数据进行 实时监测和收集，确保数据的准确性和及时性。
3
效果评估
结合数据监测结果和销售业绩，对媒介投放效果 进行综合评估，为后续的媒介策略调整提供决策 依据。
预算分配及优化调整建议
预算分配
根据媒介类型和投放计划，合理分配媒介预算，确保预算使用的 合理性和有效性。
优化调整
根据效果评估结果，及时调整媒介投放策略和优化预算分配，以 提高媒介投放的效果和效率。
建议与反馈
定期向客户提供媒介投放效果报告和建议，与客户保持密切沟通， 确保媒介投放策略与客户需求保持一致。
05 团队组建与协作机制建立
团队成员角色定位及职责划分
01
项目经理
负责整体项目推进，协调各方资源， 确保项目按时、按质完成。
金融机构合作
偃师某别墅项目定位报告(终)
品质型墅级豪宅
思考1？ Question 品质型豪宅的需求支撑？
h
7
/E蓝海支撑——偃师本地客户
• 项目区域价值特征分析
关键词： 财富阶层涌现 缺少高档大社区 自建别墅传统
偃师 Ø2014年县区常住人口约13万人，其中户籍人口108560人 Ø经济跨越式发展，大型厂摩托车、铁箱厂、鞋厂等产业园
小型资本厂家云集 但多在中心区自主普通住宅，存在部分炒家； Ø房地产业发展、偃师产业带动居民收入跳跃式上升，形成数量 庞大的财富阶层，由于本地缺少高端大社区别墅产品，多自建 农家独栋小院，渴望入住高档品质社区
属空间
缺陷点
较大的户型面积 导致后期销售瓶
颈
无独栋 产品纯粹性差
购买 用途
投资 自住
投资 自住
特征 资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以河景、自身园林景观为卖点 品牌特点：品牌发展商集中度较低 产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所
注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：建业·森林半岛景观打造
企业老板、 企业高层管理
老总
人员
35%
20%
公务员 12%
专业阶层 3%
摩托车厂、铁箱厂、鞋厂等企业老板所带来的大量置业群体，再加上本地 财富阶层对高档商品住宅的需求，他们的置业行为主要是就近工作和地方 情结的原因
企业管理高层、公司老总
h
32
/A客户定位/关注需求主体分析
C. 财富层界定
类别 30万-35万 35万-40万
可以自主耕种；或领养植物
效益：
议价能力巨大提升。
本项目着力点：
案例2·水榭山庄 Ø为业主提供自耕田地，领养果树等 平时有庄园统一经营。播种收获季 节业主可参与
思考1？ Question 品质型豪宅的需求支撑？
h
7
/E蓝海支撑——偃师本地客户
• 项目区域价值特征分析
关键词： 财富阶层涌现 缺少高档大社区 自建别墅传统
偃师 Ø2014年县区常住人口约13万人，其中户籍人口108560人 Ø经济跨越式发展，大型厂摩托车、铁箱厂、鞋厂等产业园
小型资本厂家云集 但多在中心区自主普通住宅，存在部分炒家； Ø房地产业发展、偃师产业带动居民收入跳跃式上升，形成数量 庞大的财富阶层，由于本地缺少高端大社区别墅产品，多自建 农家独栋小院，渴望入住高档品质社区
属空间
缺陷点
较大的户型面积 导致后期销售瓶
颈
无独栋 产品纯粹性差
购买 用途
投资 自住
投资 自住
特征 资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以河景、自身园林景观为卖点 品牌特点：品牌发展商集中度较低 产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所
注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：建业·森林半岛景观打造
企业老板、 企业高层管理
老总
人员
35%
20%
公务员 12%
专业阶层 3%
摩托车厂、铁箱厂、鞋厂等企业老板所带来的大量置业群体，再加上本地 财富阶层对高档商品住宅的需求，他们的置业行为主要是就近工作和地方 情结的原因
企业管理高层、公司老总
h
32
/A客户定位/关注需求主体分析
C. 财富层界定
类别 30万-35万 35万-40万
可以自主耕种；或领养植物
效益：
议价能力巨大提升。
本项目着力点：
案例2·水榭山庄 Ø为业主提供自耕田地，领养果树等 平时有庄园统一经营。播种收获季 节业主可参与
某房地产整合推广构想PPT课件
)
[湖区 ]
• 湖岸、栈桥、湖心岛、湖畔咖啡座 • 天鹅、锦鲤
)
[ 设施 ]
• 商务中心 • 社区服务中心 • 安全系统 • 小区智能化系统
)
法国风情推广全攻略
宣传 攻略
事件 攻略
展示 攻略
卖场 攻略
资料 攻略
)
[ 宣传攻略 ]
片区前景之争 （软文） 生活方式之争
凯旋计划 品质、配套设施、 服务全面升级
外在三大问题点
内在三大问题点
•原有品牌形象不足以支撑价格 •xx会与项目嫁接。
•凯旋城如何推动xx地产品牌？
地产项目包装同质化
新中心规划的 不确定性
)
以上六大问题点， 在凯旋城推广中是无法回避的 也是我们的营销推广策略中必须面对和解决的。
)
各大“豪宅”的冲击
)
• 东莞未来的地产市场，高档住宅供应量将急剧放大。 • 以凯旋城的整体价位，同比竞争来自全市范围内 • 凯旋城将面临着全面的性价比之争和物业形象之争
)
【 第六章 】
凯旋表情
【包装视觉表现】
)
THANKS!
)
)
xx会与凯旋城推广的嫁接？
)
• 凯旋城的前期推广必须规避没有预售许可证的政策风险。 • xx会的推介对xx地产的品牌传播和所有在推项目的客户
积累都能产生极大的作用。 • xx会将是xx地产整合所有客户资源的重要举措。
)
凯旋城如何提升xx地产的品牌？
)
现实的目的是推广[凯旋城]
更大的目的是带动[xx地产]
【 品牌时机】
xx地产的品牌战略时机
xx东泰花园各期的成功开发， xx地产在东莞拥有了极大的知名度。 凯旋城总建筑面积32万平方米， 是东城区高尚住宅的颠峰之作。
凯旋城C栋暨商业街营销策划报定稿
凯旋城C栋暨商业街营销策划报告凌峻（中国）房地产策划推广机构2004年7月目录第一部分：分析第二部分：目标第三部分：策略第四部分：措施第五部分：执行前言凯旋中心暨商业街营销策划方案，是按照凯旋城的总体战略思想，结合项目核心概念以及市场竞争态势而制订的营销策划方案。
本方案主要围绕营销目标，明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。
本方案旨在为凯旋中心暨商业街的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，实现发展商的预期目标。
本方案主要包括整体及各阶段销售策略、公关策略及媒体策略等方面的内容，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。
第一部分：分析一、C栋（一）优势1、C栋写字楼采用“框筒式”结构，符合市场需求产品采用“框筒式”结构，房间、厨房、卫生间集中布置在内筒周围，外筒为剪力墙，内部办公空间由分户墙灵活间隔，可以根据业主的需要提供多种组合，符合市场的需求。
2、C栋性价比优势突出：住宅价格，写字楼功能项目在户型设计、相关配套、功能设计及物业管理（提供24小时服务）上充分考虑到业主的商务办公需求，以住宅价格实现写字楼功能的定位策略，将在中小企业业主中形成较大的吸引力。
3、C栋地段好、配套全，商务氛围成熟本项目是进入亚奥商圈的门户，占据了北四环和地铁五号线两大交通动脉。
项目所处的亚奥商圈，周边配套齐全，大型商场、酒店、会所云集，仅各类饮食店就有1000多家。
4、DEF栋销售形势良好，积累了一批客户资源在DEF栋实现良好销售势头的基础上，进一步增强其他潜在客户的投资信心；辅以针对性强的宣传形成“羊群效应”，并充分利用现有客户的关系资源为C栋的销售奠定良好的市场基础。
5、开发商实力雄厚到目前为止，开发商已经成功开发了多个畅销的优质项目，完成一定的资本积累；同时项目公司依托综合实力强大的太合集团，拥有广泛的资源关系，为项目的顺利推广创造了诸多机会。
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赚取合理的利润， 给城市留下丰碑。
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
我们的目标
成熟团队和开发模式， 一线开发品牌的诞生。
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
我们的目标
助力政府实现城市升级 参与城市运营战略
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我们的目标
让建筑赞美城市
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
洞察本质（市场/竞争/趋势）
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认识偃师
玄奘故里、七朝古都、丝绸之路起点
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偃师总体市场背景
*偃师经济发展特点 *
外向型经济程度高
偃
经济成分多元化程度高
师 经
产业集中化程度高
济
发
城市一体化程度高
展
特
点
民营经济比例高
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凯旋城
城市动力，财富引擎
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凯旋城
引领偃师
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2010~2012
贵族血统年 气质年，国际ห้องสมุดไป่ตู้，财富年
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项目提报方案提纲
项目开发目标 洞察本质（市场/竞争/趋势） 项目地块状况 项目定位 项目规划方案
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大市/国家政策层面
政策出台起因： 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7% ，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势； 2、“两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市 蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标 背道而驰； 3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应 持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预 期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。
人民生活享受程度高
规模企业产品已占到全国绝对份额，与全 国其他省份间经济对接活跃，09年出口创 汇1580万美元
六大优势行业、四大特色产业基地
偃师05年城市化已达到52.5%
全市企业1.6万家，从业人口22万人，生产 总值达到76.3%；高新产业成新增长点 2009年城市居民人均可支配收入达到 13883元，城乡居民人均住房面积25平米以 上
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大市/国家政策层面
政策要点细读:
二套房贷规定史上最严厉 ---严厉打击投机炒房---首次打击异地炒房 ---税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏 ----
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大市/国家政策层面
银行、开发商、投资客户、自用客户疑问重重
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大市/国家政策层面
中国股市已成世界第2差，直接从3160跌至2529，熊态尽显
3160 20%跌幅
2529
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项目提报方案
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
凯旋城
贵族血统 加冕偃师
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
一座建筑， 改变一座城市的气质
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一个项目， 推动一座城的经济发展变革
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凯旋城
生活的大师，自己的王朝
大市/国家政策层面
政策调控背景：
1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长， 而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。
2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力 得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。
3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为 民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
* 偃师经济在河南省的地位 *
全国县域经济百强市 全省县域经济发展第三位 洛阳区域经济首富
全国城市环境综合整治先进城市、 全国卫生先进城市、 省级卫生城市、省级文明城市、 省级园林城市， 全省第一个获得“河南省人居环境奖”和“中国人居环境范例奖”的县级市 ……
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
我们的目标
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
我们的目标
不想做一锤子买卖、 追求利润的最大化
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
我们的目标
要把项目做精， 以点带面， 启动偃师持续开发战略
河南偃师凯旋城项目定位规划建议89PPTXX
我们的目标
偃师经济持续快速发展，偃师居民已早步入小康阶段，偃师在洛阳周边城 镇群处于核心地位。
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偃师城市发展规划
城市功能定位
—— 工业发达、教育领先、文化突出、市场繁荣的现代化中等城市； —— 融历史文化与现代文化于一体的全国优秀旅游城市、园林城市、卫 生城市； —— 循环经济和节约型社会水平较高的生态经济型城市； —— 全国最佳人居环境城市和洛阳副中心城市。
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偃师城区发展现状
昔日黄花 老城
新城中心 活力四射
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大市/国家政策层面
09年楼市疯狂，虚火，泡沫，一二线房价飙涨
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大市/国家政策层面
2010年4月17日国家系列调控政策出台…
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偃师城市发展规划
偃师城市建设重点
以建设现代化中等城市为目标，以融入洛阳半小时经济圈为契机，以拉 大城市框架、增强城市功能为重点，加快城市新区开发。
洛偃快速通道建设工程
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偃师在中原城市群规划中的契机
偃师地处中原腹地，位于陇海经济发展带和河南省“三点一线”旅游热线 上，东距郑州90公里，西距洛阳30公里，与龙门石窟、白马寺、少林寺等 风景名胜区毗邻。陇海铁路和连霍、太澳高速公路穿境而过，310和207国 道在此交汇贯通 。交通优势，使偃师在城市群中可以左右逢源，抢得先机；
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我们的目标
成熟团队和开发模式， 一线开发品牌的诞生。
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我们的目标
助力政府实现城市升级 参与城市运营战略
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我们的目标
让建筑赞美城市
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洞察本质（市场/竞争/趋势）
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认识偃师
玄奘故里、七朝古都、丝绸之路起点
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偃师总体市场背景
*偃师经济发展特点 *
外向型经济程度高
偃
经济成分多元化程度高
师 经
产业集中化程度高
济
发
城市一体化程度高
展
特
点
民营经济比例高
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凯旋城
城市动力，财富引擎
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凯旋城
引领偃师
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2010~2012
贵族血统年 气质年，国际ห้องสมุดไป่ตู้，财富年
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项目提报方案提纲
项目开发目标 洞察本质（市场/竞争/趋势） 项目地块状况 项目定位 项目规划方案
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大市/国家政策层面
政策出台起因： 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7% ，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势； 2、“两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市 蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标 背道而驰； 3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应 持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预 期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。
人民生活享受程度高
规模企业产品已占到全国绝对份额，与全 国其他省份间经济对接活跃，09年出口创 汇1580万美元
六大优势行业、四大特色产业基地
偃师05年城市化已达到52.5%
全市企业1.6万家，从业人口22万人，生产 总值达到76.3%；高新产业成新增长点 2009年城市居民人均可支配收入达到 13883元，城乡居民人均住房面积25平米以 上
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大市/国家政策层面
政策要点细读:
二套房贷规定史上最严厉 ---严厉打击投机炒房---首次打击异地炒房 ---税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏 ----
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大市/国家政策层面
银行、开发商、投资客户、自用客户疑问重重
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大市/国家政策层面
中国股市已成世界第2差，直接从3160跌至2529，熊态尽显
3160 20%跌幅
2529
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项目提报方案
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凯旋城
贵族血统 加冕偃师
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一座建筑， 改变一座城市的气质
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一个项目， 推动一座城的经济发展变革
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凯旋城
生活的大师，自己的王朝
大市/国家政策层面
政策调控背景：
1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长， 而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。
2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力 得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。
3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为 民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。
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* 偃师经济在河南省的地位 *
全国县域经济百强市 全省县域经济发展第三位 洛阳区域经济首富
全国城市环境综合整治先进城市、 全国卫生先进城市、 省级卫生城市、省级文明城市、 省级园林城市， 全省第一个获得“河南省人居环境奖”和“中国人居环境范例奖”的县级市 ……
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我们的目标
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我们的目标
不想做一锤子买卖、 追求利润的最大化
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我们的目标
要把项目做精， 以点带面， 启动偃师持续开发战略
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我们的目标
偃师经济持续快速发展，偃师居民已早步入小康阶段，偃师在洛阳周边城 镇群处于核心地位。
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偃师城市发展规划
城市功能定位
—— 工业发达、教育领先、文化突出、市场繁荣的现代化中等城市； —— 融历史文化与现代文化于一体的全国优秀旅游城市、园林城市、卫 生城市； —— 循环经济和节约型社会水平较高的生态经济型城市； —— 全国最佳人居环境城市和洛阳副中心城市。
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偃师城区发展现状
昔日黄花 老城
新城中心 活力四射
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大市/国家政策层面
09年楼市疯狂，虚火，泡沫，一二线房价飙涨
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大市/国家政策层面
2010年4月17日国家系列调控政策出台…
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偃师城市发展规划
偃师城市建设重点
以建设现代化中等城市为目标，以融入洛阳半小时经济圈为契机，以拉 大城市框架、增强城市功能为重点，加快城市新区开发。
洛偃快速通道建设工程
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偃师在中原城市群规划中的契机
偃师地处中原腹地，位于陇海经济发展带和河南省“三点一线”旅游热线 上，东距郑州90公里，西距洛阳30公里，与龙门石窟、白马寺、少林寺等 风景名胜区毗邻。陇海铁路和连霍、太澳高速公路穿境而过，310和207国 道在此交汇贯通 。交通优势，使偃师在城市群中可以左右逢源，抢得先机；