惠州_中信地产_城市时代_商业报告
和而不同官方版课件
纳帕溪谷
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邦泰未来城
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和而不同架构与服务流程
TEAM TEAM TEAM
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策
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职 业 化
总 参 决 策 控
总 后
心
策
略
指
Байду номын сангаас
企
企
企
总
市场Market
现场Scene
现场动线控制，营销展示面构建
氛围
磁场Allure
客户 关系
运动组织与文本沟通
和和而不而同官方不版 同全场互动整合模式
市场
基础市场检讨与策略构建
定位
对位
核心传播策略与通路构建
现场
错位
强势引导和主导化策略构建
磁场
和而不同官方版 全场+三位一体构架
差异化营销：人无我有，人有我优。立足市场，为
无锡․朗诗未来之家
城市副中心区核心地段，恒温恒湿恒氧科技住宅。
南京․朗诗国际街区 郑州․信和普罗旺世
南京․山河水
CBD河西区第一价，恒温恒湿恒氧科技住宅。 1600亩大盘，双拼、联排、叠加别墅，多层洋房、小高层洋房
真别墅，纯独栋。南京顶级别墅物业。
舟山․华邦未来城 石家庄․纳帕溪谷
滨海教育概念地产，多层洋房，海景小高层、豪宅高层。
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机构特质：专业广告，专心地产！ 机构理念：以不同的方式实现大同的市场价值！ 和而不同,一个全国性地产整合推广专家型服务公司! 20个城市的地产服务资历，上百个地产项目操盘经验！
惠州市房地产市场分析报告
惠州市房地产市场分析报告惠州市是广东省东部沿海的一个重要城市，也是广东省人口密度最高的地级市之一，经济发达，拥有广阔的发展空间。
房地产市场作为经济的重要支撑，一直备受关注。
本文将对惠州市房地产市场进行分析，总结市场现状，并对未来的发展趋势进行展望。
惠州市房地产市场的总体情况表现良好。
首先，房地产销售额持续增长，年增长率保持在10%以上。
这主要得益于惠州市不断吸引外来投资，吸引了大量的人口进入，带动了购房需求的增长。
同时，政府对于房地产市场进行了有效的调控，较低的地价和建设成本也使得房地产项目更具吸引力。
其次，房地产项目多样化，产品结构不断优化。
惠州市房地产开发商在产品设计上注重多元化，不仅仅是传统的住宅项目，还包括商业地产、产业地产等。
这样的多元化开发能够满足市民对不同用途房地产的需求，提高了市场的竞争力。
再次，房地产市场供需关系平衡。
近年来，政府对于房地产市场进行了积极的调控，采取了限购、限贷、限售等措施，有效地控制了市场风险。
与此同时，市场上的供应也在逐渐增加，使得市场供需关系达到了相对平衡。
然而，惠州市房地产市场也存在一些问题。
首先，垄断现象较为严重。
由于市场竞争不充分，导致一些大型房地产公司垄断市场，限制了市场的发展空间。
其次，房屋价格过高。
随着人口进入的增加，房屋需求量不断增长，房屋价格也在不断上涨，使得一部分购房者难以负担。
未来，惠州市房地产市场将面临新的发展机遇和挑战。
首先，随着广深港高铁惠州段的建成，惠州市的交通优势将进一步增强，吸引更多的人口和企业进驻。
这将带动房地产市场的发展，提高市场的活力。
其次，政府对于房地产市场的调控将更加精细化，避免市场出现过热现象。
同时，政府还将加大对于房地产市场的监管力度，保障市场的稳定和健康发展。
总体而言，惠州市房地产市场发展前景广阔，但也面临一些挑战。
政府需要进一步加强市场监管，打破垄断现象，促进市场竞争。
与此同时，市场主体也需要通过提高产品质量和服务水平，来满足消费者的需求。
中信惠州中信水岸城整合推广策略提报XXXX年青铜骑士
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2010年世界瞩目的世博造出了这个时代下中国最热点的话题 “城市，让 生活更美好”，来自亚里士多德说的：“人们来到城市是为了生活，人 们居住在城市是为了生活得更好。” 让每一个人开始反思自己所处的这个城市，之前种种城市问题全部浮出 台面，每个人都有了个自己梦想中的城市。
而我们， 走过1700年历史之后， 惠州人是否能找到真正属于自己生活的城市？
科技板块：据公示资料显示，东江科技新城的核心区定位为“以高新技 术产业主导，以技术研发、科技转化、创新型中小企业孵化为核心，以 生态休闲旅游业和其他生活服务业为补充的，配套完善、环境优美、创 业环境优良的生态型科技新城”。定位堪比松山湖。
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居住板块：东江新城5号地的拍卖曾大热，东江新城土地成为今年 开发商争夺的热点区域。从东江科技新城的土地用途规划来看，未 来该区域居住用地将占整体建设用地的11%左右，核心区规划居住 用地共837.16公顷。
核心焦点：
成为东江新城未来居住模式的代言，并在惠州整个城市夺得话 以这种居住模式注入中信水岸城品牌内涵，形成长效影响力从东Fra bibliotek新城开始,
省运板块：2010年广东省运动会将在惠州举行。东江新城和南部新城金 山湖片区集中了大部分运动场馆。随着运动场馆的建设和周边交通配套 的完善，该片区的潜在价值凸显。这对于房产开发来说是迎来一个新的 契机。
生态板块：在水口、平潭、马安交界处的羊角山及周边地区，还将 利用山林、水库密集的地形条件，规划一个面积约57.58平方公里 的生态休闲和商务旅游服务区，而区域内因为之前未做过多开发， 依然保留原生生态资源。
教育休闲板块：随着政府高尚居住区的定位明确，全国“华赛杯” 培训和竞赛基地华罗庚中学及惠州市中医院等一系列生活配套将随 之搬迁也兴建，居住配套环境将日益完善。
ABA矜诚广告惠州中信城市时代阶段推广方案PPT教学课件
意向户型面积
第5页/共50页
自用客户意向户型区间
150-200平米
投资客户意向户型区间 80平米
通过沟通发现的问题
1、珠三角楼市整体趋势下滑，客户持币 观望现象严重，市场低迷。 2、前期推广着重树立项目品牌形象，增 强客户购买信心，但缺乏构成购买诱因 的卖点诉求。 3、销售周期过长，竞争对手严重分流客 户，造成客户大量流失第。6页/共50页 4、无法形成宣传合力，广告宣传声音略 低。
通过细节体现项目生态属性和尊贵商务形象。
第18页/共50页
效果图
硬形象
每层约200平米空中花园
生态有氧办公，对接国际商务主流趋势。
第19页/共50页
效果图
硬形象
5000平米生态休闲商务平台
巅峰平台，交流一个世界的资本。
第20页/共50页
效果图
硬形象
24小时活性办公空间
摒弃能源消耗巨大的中央空调系统，独立控制办公空间的小 气候，实现成本控制。 同时实现全球无时差商务，灵活办公，全速提升商务效率。
第28页/共50页
第三阶段：对积累客群进行收网
推广目的：在前期媒体炒作、经济论坛催生作用下，持续深入解析国际生态商务 OFFICE概念
推广主题：企业形象就是生产力
媒体配合：针对有效人群的直效行销策略。即以客户通讯的形式深度传达卖点，向客 户 心底渗透，激荡心灵，第产29生页/共共50鸣页 ，勾起购买欲望。邮寄渠道一部分面向已累积客户， 一部分面向新拓展新客源，如针对工商企业名录实名邮寄。
中信城市时代 峰璟国际 凯宾斯基
出售价格 起价7000多 折完7000左右 折完7300
出售率 未开卖
50% 60%
实用率 73% 69% 65%
2024年惠州房地产市场需求分析
惠州房地产市场需求分析1. 引言本文分析了惠州市房地产市场的需求情况，通过对市场数据和相关调研的整理和分析，旨在为房地产开发商及相关决策者提供参考。
本文将从人口增长、经济发展、政策环境和消费者需求等方面入手，对惠州房地产市场的需求进行深入研究。
2. 人口增长与需求变化惠州市的人口增长是房地产市场需求的主要驱动力。
根据统计数据显示，惠州市的人口在过去十年间持续增长，特别是外来人口的增加。
这使得惠州市房地产市场面临着巨大的潜在需求。
为满足这一需求，开发商应重点关注人口增长的趋势和人口结构的变化，如年龄、职业和家庭结构等，以制定相应的市场策略和产品定位。
3. 经济发展与投资动力经济发展是房地产需求增长的重要动力之一。
惠州市作为广东省的一个重要城市，享有优越的经济发展条件和政策支持。
近年来，惠州市的经济一直保持稳定增长，吸引了大量的外来投资和企业进驻。
这使得惠州市的就业机会增加，居民收入水平提高，进而推动了房地产市场的需求增长。
因此，开发商在产品设计和营销策略上应充分考虑市场的经济特征和消费者的购房能力。
4. 政策环境与调控影响政策环境对房地产市场需求的影响不可忽视。
政府的调控政策、土地供应政策以及贷款政策等，都会直接影响到房地产市场的需求。
近年来，惠州市相继出台了一系列房地产调控政策，如限购政策和限贷政策等。
这些政策的实施直接影响了市场的供需关系和购房者的购买能力。
开发商应密切关注政策的变化，并根据市场需求的变化及时调整产品的推广策略。
5. 消费者需求与产品创新消费者需求是房地产市场需求的核心驱动力。
随着社会的发展，消费者的需求和购房观念也在不断变化。
消费者在购房时更加注重房屋的品质、功能和配套设施。
为满足消费者需求，开发商应加大产品创新和研发的力度，提供更具竞争力和差异化的产品。
同时，开发商还应加强市场调研，了解消费者需求的变化，为产品定位和市场推广提供有效的依据。
6. 结论根据对惠州房地产市场需求的分析，可以得出以下结论：•惠州市的人口增长将持续推动房地产市场的需求增长；•经济的稳定发展为房地产市场提供了良好的发展环境；•政策调控将对房地产需求产生直接影响，开发商需密切关注政策的变化；•消费者需求的变化要求开发商加大产品创新和研发。
20130628_惠州_外来企业品牌落地异地的手段研究 _刘碧珍
本报告是严格保密的。
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中信 水岸城
品牌导入模式:“品牌先行，项目联动，区域 打造，单盘起势”
项目背景——东江新城陌生区域，项目板块资源支撑丰富， 承担企业品牌惠州落地重任。
普通住宅区 80~180平米产品
占地：56万平方米 建筑面积：153万平米 容积率：2.3 绿化率：43% 位置：惠州市惠城区 东江新城
宣传推广
1月21日 惠州日报A11版半版软文
本报告是严格保密的。
关键举措3：中信多盘联展及联动，导入一城五盘信息， 提升中信企业房地产资源认知度
2010年9月，中信地产年度上市计划发布会，一城五盘信息导入 2010年9月，中信体验季，中信水岸城与中信凯旋城信息导入
“2010—2011年度中信地产新品发布会”隆重举行，中信地产旗下中信水岸城、中信凯旋城 两盘共同举办新品发布会，体现两盘互动的营销策略。这种产品发布会新式既可使项目更好地 依托品牌，也能与公司其他项目共享资源。 组织中信会会员及外展场诚意客户，至深圳中信红树湾参观及游乐欢乐谷和世界之窗免费游 玩等活动，提升客户对中信地产的认可度，提升项目形象。
别墅区 260平米别墅61套
滨江豪宅线 130~350平米
水岸城是中信在惠州的首个住宅项目，之前除中信三环路之外，中 信无任何明显的市场影响力
中信利用自身资金实力和庞大的企业资源，推动区域建设，形成项 目品牌价值
本报告是严格保密的。
营销分析：项目整体营销思路为“企业→多盘→单 盘”，为中信项目持续开发奠定了良好的基础
卖点推广：153万平米国际湾区物业
10月23日样板房开放 10月30日，3、4栋开盘
中洲 中央公园
品牌导入模式:“品牌先行，区域打造，项 目起势”
惠州中信新城项目介绍
我们的“四心”物管服务
中信物管公司，源于第一太平戴维斯
中信物业以客户需求为导向，倡导用心尊重客户，把客户当作永远的伙伴，为客户提供“出门放心 舒心、生活省心”的“四心服务”，努力营造安全舒适、完善便捷的物业社区环境。
＊闭路电视监控系统 ＊停车场智能管理系统＊门禁管理系统＊楼宇可视对讲机系统＊电子巡更系统
全系统监控，让你出门放心、回家开心、住得舒心、生活省心！
我们的产品
B区总平面图与户型分布
营 销 部 王 经 理
130 581 450 04
我们的产品
❖纯粹西班牙风情别墅
贵族生活
❖超高性价比，赠送率 买200㎡享400㎡使
❖阳光双首层 架空层阳光充裕，可做
室，娱乐室，满足全 梦想！
170万 超高性价比别墅，投资、自住两相宜！
邓小平为中信成
政府重点规划，城市新中心崛起深惠
深惠一体化契机下，惠阳定位为深惠融城新中心区 新桥片区作为重要中信体系功能拓展区，将依托深 圳、大亚湾优势发展成为集商业、商务中心、体育 文化中心城市住区和轨道交通枢纽为一体化的惠阳 新中心区，全面承接深惠产业、文化及人居转移，
未来片区价值不可限量！
新桥片区 邓小平为中信成
新城到深圳中心区仅20分钟
邓小平为中信成
5分钟享尽中心城市配套
460万，为大深圳再建一座轨道新
临近行政中心，承接了深圳大量的产业及人口转移
我们的大社区体验
建筑风格：西班牙弗莱明戈 西班牙敦煌橙的高雅色调，流线型的线条，打造回家的亲切舒适的感受！
大气的园林水景，配上西班牙风格皇家风情商业街，彰显贵族风范！
我们的高层经典户型
➢高赠送实用户型 89㎡房四房
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江北CBD介绍
江北CBD区域CBD是中心城市的灵魂，也是城市经济发展的火车头，惠州CBD 主要分为三大区域组成，分别是行政商业区、文化配套功能区、高尚住宅区。
CBD区域中的第一个区域行政商业区，我们就从17号小区开始，17号小区是惠州最有权威性的市政单位惠州市政府，市政府的后面有50%~60%的市级行政单位都在2000年后坐落在这的像公安局，房管局，国土局、交通局等。
在市政府两边分别为16、18号小区，16号小区是早在2004年建设规划的综合区，那里拥有一个高档住宅区丽日百合家园和丽日购物中心，还有4座写字楼，其中双子星大厦和大隆是2002年后建设入住的，德赛大厦和外商投资大厦是2000年前的写字楼，在这拥有很完善的金融配套，像建设银行、农业银行、广东发展银行，因此被称为金融一条街。
在市政府另一边，也就是中信城市位于的18号小区，整个18号小区是全商务用地，除了电信大厦，其余的都是在2006年后建造的，其中有3座高档字楼，分别是中信城市时代、凯宾斯基、德威大厦，还拥有一座5星级酒店和佳兆业的下沉式购物广场，行政与商业的结合，为商业发展提供了便利。
市政府大门前的这条路是云山西路，路的对面是CBD区域中的第二个区域，是在2002年后打造建设的文化配套功能区，整个功能区的占地面就达到了100万平方米这，这里凝聚了整个惠州最完善的配套，像体育馆、展览中心、博物馆、图书馆等重大文化设施的配套，为CBD 区域增添了文化艺术的气息，惠州举行的大型活动均在市民乐园成功举办，也是CBD区域的绿色休闲区。
第三个区域是沿着东江的高尚住宅区，整个沿着东江住宅区是都2002年后建设的，像这边的金裕碧水湾占地面17万平米，是2002年时的高档住宅小区，在2003年时合生帝景湾推出了全惠州最高价位的豪宅，如今丽港于2008年再次推出惠州最高价位高尚小洋房，东江同时也是我们的母亲河，为惠州及香港提供了绿色饮用水，在不久的将来，沿东江还会建设一条东江夜游，为惠州CBD又增加一个秀丽的风景画。
20131025_惠州_中信地产惠州公司10月份项目管理月报
中信地产惠州投资有限公司水岸城项目管理月报（2013年10月）第二部分 本月项目进展报告二、销售管理1、本月销售情况（1）本月新推房源销售（本月无新推）项目及分期 开盘日期开盘楼栋主力户型推盘套数推盘面积总货值开盘当日去化情况当月去化率套数去化率销售额均价——---- ------ 备注：（1）重大营销活动及效果反馈 （2）重大营销信息，如代理公司更换（2）销售统计表（签约口径,回笼款含认购定金）项目及分期可售套数可售面积当月销售套数 签约面积（平米） 签约金额（万元） 回笼资金（万元） 计划实际 计划 实际 计划 实际 计划 实际 水岸城一期2126 179,401.14 3 221.86 1,427,971 1,451,616 二期 2662 269,563.50 21 1,878.35 13,730,021 16,161,021 三期 758 111,702.67 6 908.94 5,430,518 3,840,518 四期 362 39,645.59 99 10,203.96 61,694,244 28,256,923 合计5908600,312.9012913,213.1182,282,75449,710,078项目及分期本年销售累计销售签约套数 签约面积（平米）签约金额（万元）回笼资金（万元）签约套数签约面积（平米）签约金额（万元）回笼资金（万元）中信水岸城1231套（其中住宅776套，车位437套,商铺18套）124,291.3982,965.471469,336.84134100457,815.65 293,312.8503271,816.1952备注：以上数据截止到2013年10月25日2、竞品分析项目名称方直君御方直珑湖湾东岸龙光水悦龙湾德威朗琴湾项目位置及与本项目距离惠州市惠城区东江新城21号小区（华罗庚中学旁）距离本项目1公里内惠州市惠城区金山大道与三环南路交汇处距离本项目3.5公里内长湖东路与长湖南路交汇处距离本项目2.5公里内东江新城华罗庚中学对面距离本项目1公里内开发商广东方直集团有限公司广东方直集团有限公司惠州市龙光房地产有限公司惠州市德威集团有限公司建筑面积61万平米68万平米29万平米38万平米产品形态高层、叠墅、别墅（双拼、联排）小高层、高层高层别墅高层容积率 2.30 2.50 2.30 2.30项目核心卖点以低密住宅的简约现代立面风格，搭配高端洋房的极具魅力装饰线条、时尚贵气的Art-deco新古典立面风格，以精致的手工、极尽考究的用材，展现出浓厚的贵族豪宅气质，成就城中不为二选的高端别墅豪宅区。
惠州 商铺 调查报告
惠州商铺调查报告惠州商铺调查报告一、引言惠州作为广东省的一个重要城市，拥有繁荣的商业环境和多元化的消费市场。
本文旨在对惠州市商铺的情况进行调查和分析，以便了解该市商业发展的趋势和商铺经营的现状。
二、商铺类型惠州市的商铺类型丰富多样，包括购物中心、百货商店、街边店铺、专卖店等。
购物中心和百货商店在市区中心地带比较集中，提供了各种品牌的商品和服务。
街边店铺则分布在市区的各个街道和社区，主要以小型零售店和餐饮店为主。
专卖店则主要出现在商业区和繁华地段，专门销售某个品牌或特定类别的产品。
三、商铺经营状况1. 营业面积：调查发现，惠州市的商铺营业面积大小不一，购物中心和百货商店的面积较大，一般都有几千平方米甚至更大的规模。
街边店铺则相对较小，一般在几十到几百平方米之间。
专卖店的面积则因品牌和产品类型的不同而有所差异。
2. 经营品类：惠州市商铺的经营品类广泛，包括服装、鞋帽、食品、家居用品、电子产品等。
购物中心和百货商店一般涵盖了各个品类的商品，而街边店铺和专卖店则更加专注于某个特定品类的经营。
3. 客流量：商铺的客流量是衡量其经营状况的重要指标之一。
根据调查数据显示，购物中心和百货商店由于其较大的面积和广泛的商品选择，吸引了大量的顾客。
而街边店铺和专卖店的客流量相对较小，主要依赖于周边居民和过路人4. 价格水平：商铺的价格水平也是消费者选择的重要因素之一。
购物中心和百货商店的商品价格相对较高，但也提供了更多的品牌和高品质的商品。
街边店铺和专卖店则价格相对较低，更适合一些对价格敏感的消费者。
四、商铺经营者的挑战1. 竞争激烈：惠州市商铺的竞争非常激烈，尤其是购物中心和百货商店之间的竞争更加激烈。
商铺经营者需要通过提供独特的商品和服务来吸引顾客，并与竞争对手形成差异化。
2. 租金压力：商铺经营者需要支付相应的租金，而惠州市的商铺租金相对较高。
租金成本的增加对商铺经营者的利润造成了一定的压力，需要他们通过提高经营效率和降低成本来应对。
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本报告是严格保密的。
交通：紧邻江北核心路段，云山路与文 明路交汇处附近
交通关键词：便捷/通达
凯宾思基
商业广场
电信大楼
本报告是严格保密的。
中信城市 时代
德威大厦
外立面：现代化公建化立面，标识性极强
外立面关键词：现代/紧跟潮流/刷新惠州办公视线
财富广场 甲级写字楼建筑立面：
建筑材料为石材、大面积玻璃幕墙，媲美深圳主流同 类写字楼
产品特征： •银灰色玻璃幕墙
销售情况： 裙楼未售 一层租赁给平安保险、财险、工商银行、 苹果发艺。 一层租金120-150元/平方米
典型楼盘分析 —信合大厦
项目概况： 项目占地5000平米， 总建面3万平米 项目面积划分：22层，商业1-4 层（赛格电子广场）5-22楼写字 楼，单位面积40-100平米
产品特征： •裙楼商业铺位面积划分：20-100
租售情况：
第一年免租、第二年租金6折，第三年 30元起 销售均价： 1层15000元/平方米 2层10000元/平方米 3层7000元/平方米 目前销售率达到98%
•客户情况： 主要为义务小商品市场的客户、深圳投资客
集中商业市场特征：
1、07年将是惠州集中商业市场发展的突破期，集中商业主要分布在东 平、演达及江北三个片区；；
街铺
120—150元/平方米
1F工商银行、保险、 苹果发艺
30—60元/平方米
街铺
——
利用沃尔玛等主力店 带动招商
——
新一佳统一招商
典型楼盘分析
• 项目经济指标 地址： 河南岸演达一路、石湖路、南岸路的 交汇处 一、二期总建面：30多万平米 一期总建面：16.8万平米 一期商业总建面：10万多平米 一期住宅总建面：6万多平米 二期占地：11000平米 二期建面：65000平米 产品类型：商业MALL+高层住宅
凤凰大厦
本报告是严格保密的。
产品：现代建筑风格，宽柱距，大开间，挑高中 庭，高层高，100长临街面
柱距：基本都在8.4米 中庭：挑空2-3F，200多平方米/层 层高： 1F 5.5米， 2-3F 4.5米
本报告是严格保密的。
100长临街面
2-3层商业约1万平米完全按照深港一线大型餐饮 商家需求定制，蔡澜美食坊即将入驻
市场分析 目标下的问题
项目价值挖掘 市场竞争分析
客户分析 商业定位 SWOT分析及策略推导 案例借鉴 策略与执行
惠州集中商业物业市场发展
时间 2003年以前
2004-2006年
发展阶段
主要特征
主要分布片区
代表性集中商业
启动期
老城区住宅裙楼为主要载体、商 业街铺（步行街），品牌经营商 家较少
繁华区域为主： 南坛、下埔、西 湖片区
小面积返租，新一佳
租赁市场
受商圈成熟度及商业业态等因素的制约，江北区域市场 整体租金水平不高。
片区 江北 江北 江北 江北 演达 麦地
项目 信合大厦 TCL雅园 双子星 合生帝景湾 港惠新天地 东江明珠
租金
备注
第一年免租、第二年租金6 利用赛格电子城品牌
折，第三年30元起
统一招商
40—70元/平方米
销售价格
江北集中商业1F均价1.5万/平方米，2F均价1万/平方 米，3F均价0.7万/平方米，比老城区成熟商圈集中商业 要低。
片区 江北 江北 江北 演达
麦地
项目 信合大厦 TCL雅园 合生帝景湾 港惠新天地
东江明珠
销售价格
1层15000 2层10000 3层7000
1层14000
1层18000
中信城市时代商业钱景
项目特征小结
客户需求
NO.1：市政府东，惠州CBD核心地域。 长期回报
NO.2：交通便捷，临城市主干道，商业辐射面广。 长期回报
NO.3：媲美国际同类物业，城市地标。 NO.4：定制设计，100米长临街面。 NO.5：品牌空间，中信、蔡澜品牌效应。
升值前景 高回报率
本报告是严格保密的。
品牌目标：通过本项目建立中信公司在惠州的影响力， 为后续项目提供品牌支持
项目属性界定：中心区写字楼裙楼商业
项目基本指标： 占地面积16180m2，总建面64596m2，容积率3.14；计入容积率建筑面积50800m2，商务公 寓面积30798m2，商业面积15817m2 商业2-3F定位为中高档餐饮
基础市政设施”七通 一平基本完成”六大 政府工程（市民中心、 图书馆、音乐厅等） 同时开工
居住项目：星河国际， 黄埔雅苑;商务公寓：南 方国际广场；六大公建 公建处于收尾阶段，商 大部分完成;政府完成搬 业项目：高档写字楼全 迁;高交会馆正式起用； 面入市；中心购物公园 新中心区地位已经确立； 开始筹建，中心区写字 居住项目竣工投入使用； 楼银行、金融、餐饮机 江苏大厦、国际商会大 构入驻写字楼商业裙楼 厦等高级写字楼也相继 落成
中信城市时代、凯宾 斯基、德威大厦、银 星国际、吉之岛
目前惠州集中商业主要分布在江北、东平及麦
集中商业市场分布
地-河南岸片区；江北以中高档写字楼裙楼集中 商业为主；而其他则主要以住宅裙楼及独立大
体量商业为主。
江北商圈 人流量有限，商业氛围不浓厚 代表楼盘： 信合大厦裙楼 1F主流价格：1.5万元/平米
套数 459 2 3 2
商业三层153套
商业面积 7-38 61 232
569-723
套数 148
1 1 3
典型楼盘分析
港惠新天地营销分析——商业销售模式
负一层到三层的商业基本都划分为50平米以下销 售，降低投资商业门槛，四层、五层现未销售
前三年由发展商统一招商经营，发展商目前有专 门的招商部，增强客户信心，预计2007年国庆商 业开业
区位：雄踞惠州CBD核心区域
区位关键词：江北/CBD/中心化
居住区
生态休闲区
CBD“一轴十区”高起点规划 ！ 行政中心、金融中心、商务中心 CBD，凝聚城市价值，城市发展方向！
本报告是严格保密的。
区位：江北区域成熟将促进江北商圈的
成熟。
公建化：
项目
起步期
发展期
快速发展期
成熟期
深圳
投资大厦、信 息枢纽中心大 厦建设
配套关键词：2-3层/大体量/深港一线餐饮进驻
柱距：基本都在8.4米 中庭：挑空2-3F，200多平方米/层 层高： 1F 5.5米， 2-3F 4.5米
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品牌开发商：中信深圳立足惠州的前哨，作为必 须成功的项目，资源，品牌投入巨大
发展商关键词：中信/品牌，资源投入
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麦地
项目 信合大厦 TCL雅园 合生帝景湾
港惠新天地
东江明珠
销售速度
备注
开盘月销售约1万平米
小面积返租
开盘月销售2360平米
街铺
开盘月销售2000平米
开盘月销售1163套，约3万 平方米
开盘月销售300套，约1.2万 平米
小面积返租，沃尔玛 06年8月开始咨询， 10月开始认筹，07 年1月6日开盘
2、由于引入深圳客户，有主力商家进驻，小面积划铺，提供一定年限返 租的集中商业开盘销售量都在1万平方米以上；
3、江北片区集中商业整体租金与销售均价比老城区略低，这也反映出市 场对江北商圈的预期不高；
开发商的需求 世联对需求的理解——营销目标
市场分析 目标下的问题
项目价值挖掘 市场竞争分析
客户分析 商业定位 SWOT分析及策略推导 案例借鉴 策略与执行
目标下的问题
定位
项目1F如何定位？
价格
价格如何突破目前江北集中商业的价格上限，达到信地产在惠州的影响力？
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开发商的需求 世联对需求的理解——营销目标
市场分析 目标下的问题
项目价值挖掘 市场竞争分析
客户分析 商业定位 SWOT分析及策略推导 案例借鉴 策略与执行
东平商圈
麦地-河南岸
人人乐商圈 麦地商圈
演达商圈
麦地-河南岸—东平片区形 成三大商圈：
人人乐商圈 惠州市级商业中心，惠州的华强 北 代表楼盘：世贸中心裙楼、隆生 商业广场、都心地王等 主流价格：1F2—3万元/平米
麦地商圈 住宅裙楼，迅速成熟的商圈 代表楼盘：东江明珠裙楼
演达商圈 专业市场集中地带 代表楼盘：港惠新天地 主流价格：1F2.5万元/平米
50平米以下的商业铺位比例占到98%
商业一层387套
商业面积 7-55 60-95
139-270 356-488
2116
套数 375
4 3 4 1
商业二层157套
商业面积 7-31 52-60 260
570-787
套数 151
2 1 3
商业负一层466套
商业面积 7-44
66、85 186-364 2183-2222
-1层22000 1层25000 2层18000 3层16000 1层17000 2层10000 3层8000
销售情况 98% 100% 90% 100%
90%
销售速度
由于引入深圳客户，有主力商家进驻，小面积划铺，提 供一定年限返租的集中商业开盘销售量都在1万平方米 以上。
片区 江北 江北 江北
演达
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报告框架
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开发商的需求 世联对需求的理解——营销目标
市场分析 目标下的问题
项目价值挖掘 市场竞争分析
客户分析 商业定位 SWOT分析及策略推导 案例借鉴 策略与执行
开发商的需求：
价格目标：商业挑战片区市场新高
速度目标：07年底实现面积60％销售；08年6月实现 100％销售