房地产开发企业贷款利息支出的核算
地产开发 财务费用估算方法
地产开发财务费用估算方法
地产开发的财务费用估算主要包括以下步骤：
1. 确定项目总投资：包括土地购置费、拆迁补偿费、建安工程费、基础设施建设费、管理费、销售费用等。
2. 计算贷款利息：根据项目总投资和贷款金额，计算贷款利息。
3. 计算财务费用：财务费用包括贷款利息和其他财务费用，如手续费、评估费等。
财务费用应该按照实际发生额计入开发成本。
4. 注意税务处理：在地产开发过程中，涉及的税种较多，应该注意税务处理。
具体税务处理方法可以咨询当地税务部门或者专业会计师。
此外，对于地产开发项目，还可以通过采用敏感性分析、蒙特卡洛模拟等财务分析方法来估算财务费用，具体使用哪种方法需要根据项目的实际情况和投资者的要求来确定。
同时，需要注意的是，地产开发项目的财务费用估算需要具备较高的专业知识和经验，建议由专业会计师或咨询机构进行。
银行会计之贷款业务的核算
银行会计之贷款业务的核算一、引言贷款是银行的核心业务之一，在银行的资产负债表中，贷款是重要的资产项目之一。
因此，正确的核算贷款业务对于银行的财务管理至关重要。
本文将探讨银行会计中贷款业务的核算问题，包括贷款的分类、计提利息、考核准备金和坏账准备金等。
二、贷款的分类根据贷款的性质和形式，贷款可以分为以下几类：1.个人贷款：包括个人消费贷款、个人住房贷款等。
2.企业贷款：向企业提供的贷款，包括流动资金贷款、投资性贷款等。
3.房地产贷款：用于购房或房地产开发的贷款。
4.农村信用贷款：向农村居民或农业经营主体提供的贷款。
不同类型的贷款在核算上可能有一些差异，银行会计人员需要根据实际情况进行区分。
三、计提贷款利息贷款的核算中，计提贷款利息是一个非常重要的环节。
计提贷款利息的公式为：计提贷款利息 = 贷款余额 × 年利率银行每月或每季度需要根据贷款余额和贷款利率计算出应计提的贷款利息，并在贷款利息收入项目下进行登记。
这样能够准确记录已经形成的贷款利息，为后续的收入核算提供依据。
四、考核准备金考核准备金是银行在贷款业务中设置的一个账户，用于应对贷款可能出现的损失。
银行需要根据贷款的风险程度和拖欠情况，按照一定的比例计提考核准备金。
考核准备金的计提公式为：考核准备金 = 贷款余额 × 考核准备金率贷款余额指的是银行的贷款总额，考核准备金率是银行根据经验和风险评估确定的一个比例。
通过计提考核准备金，银行能够更好地应对可能的坏账风险，保障贷款业务的稳健发展。
五、坏账准备金坏账准备金是银行在贷款业务中设立的一个准备金账户，用于弥补可能存在的坏账损失。
银行每年需要根据贷款的风险程度和拖欠情况，按照一定的比例计提坏账准备金。
坏账准备金的计提公式为：坏账准备金 = 贷款余额 × 坏账准备金率贷款余额是指银行未偿还贷款的总额，坏账准备金率是银行根据经验和风险评估确定的一个比例。
通过计提坏账准备金，银行能够更好地应对可能的损失，保障贷款业务的安全性。
房地产开发企业利息支出问题
房地产企业金融机构借款利息支出的财税处理房地产企业的融资渠道主要包括权益性资产、银行借款、关联企业借款等。
企业从金融机构取得的债权性融资所涉及的利息支出处理比较复杂。
所得税和土地增值税法规对这一利息支出的税前扣除有不同规定，其财税处理是实务界的一大难点，下文将结合案例对此加以分析。
一、会计准则对房地产企业利息支出的规定《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
《<企业会计准则第17号——借款费用>应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。
可见，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款利息支出，在房地产完工前应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后应计入财务费用。
二、税法对房地产企业利息支出的规定1.所得税方面的有关规定。
《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
国税发【2009】31号文件第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得的借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
土地增值税清算时 哪些成本、费用项目不得扣除
土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面。
因此，稍不注意就有可能会出错，今天昌尧讲税就来和大家讲讲这土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时不得扣除，但愿能对你有所帮助。
一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。
根据规定，房地产开发企业，由于逾期开发所缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，在进行土地增值税清算时，不得扣除。
房地产开发费用和利息支出的扣除问题
房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档名称]房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档背景]房地产开发企业在房地产开发过程中需要支付大量费用和利息支出，这些支出是否可以在税前扣除是一个重要的财务问题。
本文将从实际应用层面出发，对相关法律法规进行解析，对房地产开发费用和利息支出的扣除问题进行研究和探讨，以便有需要的企业和个人能够正确地处理这一问题。
[主要内容]一、房地产开发费用的分类房地产开发费用可以分为以下几类：1. 工程建设费用：包括土地开发和房屋建设过程中发生的各项费用，如土地购置费、建筑材料费、劳务费、机械设备使用费等。
2. 管理费用：包括规划设计、市政工程、工程施工管理等费用。
3. 市场费用：包括广告宣传、售楼办公室租金、业务招待等费用。
4. 财务费用：包括利息支出、货币汇率变动损失等费用。
二、房地产开发费用的扣除规定根据国家税务总局发布的《企业所得税法实施条例》第七条和第九条规定，房地产开发企业可以在计算所得税时将以下费用从收入总额中扣除：1. 工程建设费用：房地产开发企业可以将发生的土地开发和房屋建设费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
2. 管理费用：房地产开发企业可以将发生的管理费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
3. 市场费用：房地产开发企业可以将发生的市场费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
4. 财务费用：房地产开发企业可以将发生的利息支出，扣除当期的纳税所得额；货币汇率变动损失则按照税法规定进行扣除。
需要注意的是，扣除房地产开发费用时，应当严格执行相关会计准则和税务法规，合理核算费用，并在记录材料、票据、凭证等方面予以充分证明和备案。
三、房地产开发利息支出的扣除规定根据《企业所得税法》，房地产开发企业向银行等金融机构借款，支付的利息支出可以在缴纳所得税时进行扣除。
但是，应当注意以下几点：1. 利息支出应当与实际借款金额相符。
2. 对于膨胀性资产的借款，超过膨胀性资产净额部分所产生的利息支出不能扣除。
浅谈房地产企业开发成本及会计核算中应注意的问题
浅 谈房地产企业开发成 本 及会计核 算 中应 注意 的问题
一 潘春华 长泰泛华 生态产 业投资有限公司
出 的全 部费 用按 成 本项 目进行 归 集和 分配 ，最 终计 算 出开 发 项 目总 成本 和 单位 建筑 面 积成 本 的过 程 。企 业进 行 开发 成本 核算 ，除 了必
施 发生 的支 出。
如 果将 其直 接列 入 损益 类科 目进 行核 算 ，势 必会 形成 虚假 的财 务 成
果 ，不 能客 观地 反 映企 业 的实 际经 营 情况 ，同时 损失 开发 成 本加计 扣 除的税 盾 收益 。 因此 ，对 受 益对 象 明确 的贷 款 利息 应视 同 资本 性
须严 格 执行 国 家制 定 的房地 产 开 发企 业会 计 制度 和财 务制 度 外 ，还
应该 注意 以下几 个 问题 。
１ 开 发 成本 会计 科 目及 辅助 项 目的设 计 ．
核 算 中应 注意的 问题 进行探 讨
正确 划 分成 本项 目，可 以客观 地 反映 产 品的成 本 结构 ，便 于 分 析研 究 降低 成本 的途 径 。按 现 行 的房地 产 开发 企 业会计 制 度规 定 ， ［ 要 ］ 本 文就 将 对房地 产 企业 开发 成本 的核 算 内容 、会 计 摘 首先 ｌ “ 发 成本 ”作 为一 级 成 本核 算 科 目 ，其 实 ， 别按 照 土地 ｝ 开 巴 分 ［ 关键 词 ］ 房 地产 企 业 开 发成本 开发 成本 核 算
征用 及拆 迁 补偿 费 、前 期工 程 费 、建筑 安 装工 程 费 、基础 设施 费 、
公 共 配 套 设 施 费 、开 发 间 接 费 用等 六 项 明细设 立 二 级科 目明细 ， 最 后 ， 各二 级 明细科 目以 工程 项 目为单 位 的设 立 项 目辅 助 帐 ， 成 交 按 形 叉定 位 ， 方便 统 计 和 查 询 。清 晰 的 成 本项 目有 利 于 将来 的项 目土地 增值税 清 算和 企业 所得 税 汇算 。 ２ 公 共成 本 费用 的分 摊标 准 的选 择 ． 公 共 成本 费用 分 摊 适用 于 “ 受 益谁 分 摊 ” 的原 则 ，一般 能 谁 分 清 成本 核算 对 象 的 ，可直 接计 入特 定 的成 本核 算 对 象中 ；如 果不
标杆地产集团 -税务管理中心-一文搞懂房地产企业借款利息的资本化与费用化
一文搞懂房地产企业借款利息的资本化与费用化编者按：曾经有人向沥呕君来电咨询：老师您好!我想请教一下，有关房地产企业的借款利息到底是进开发成本呢，还是作为期间费用的组成之一即财务费用呢?其实在沥呕君看来，若想真正搞明白这个问题，咱们首先应该要搞清楚这背后的原因。
为什么同样都是借款利息，干嘛要分一个资本化或者费用化，这样做的意义何在?只有搞懂了背后的底层逻辑，后面的事情就好办了。
OK，接下来，进入咱们今天的正题，一起来聊聊房企借款利息的资本化与费用化。
为什么要做资本化与费用化的区分所谓资本化，是指特定期间内所发生的支出计入资产的成本之中。
就房地产企业而言，这个特定期间，指的是从项目开始立项直至项目建设完成并验收合格，业已达到可使用或可销售状态的这么一个区间。
所谓费用化，则是指相关支出直接计入当期期间费用，不再采取资本化。
比如普通借款所形成的财务费用。
费用化与资本化最大的区别在于，该项支出能否增加固定资产的帐面价值，如果不能增加，即属于费用化支出;如果可以增加，那么就属于资本化支出。
咱们举一个形象的例子(稍微有点极端，但不影响原理)，方便大家理解。
张三公司从银行借款1000元，用于购买一部山寨手机。
这项支出一经发生，随即便形成了财务费用，因为它不存在一个所谓的生产或制造的“区间”。
手机买来就能用了，不是吗?倘若咱们把情形稍微转换一下：张三公司从银行借款1000元，用于购买瓷砖修葺公司地板。
地板经过修葺之后，能够增加固定资产的价值和使用年限。
使用年限增加了自不必说，固定资产也升值了，因为有新的投入在里边。
此时，从理论上来说，这1000元能够从企业所得税前一次性扣除吗?并不!在会计科目上，我们应计入长期待摊费用，更为科学。
那么到了这里，我们似乎已经摸到了问题的关键所在：资本化的借款利息，它只能在特定区间内按照会计准则及其他合理方法进行“摊销”(因为此时产品尚处于生产建造状态，未形成固定资产，所以叫“折旧”不太合适);而费用化的借款利息，它是作为财务费用直接计入当期损益的。
2022-2023年税务师之涉税服务实务练习题(二)及答案
2022-2023年税务师之涉税服务实务练习题(二)及答案单选题（共60题）1、印花税法规定，为了鼓励技术研究开发，对技术开发合同只就合同所载的（）计税。
A.价款金额B.报酬金额C.使用费金额D.研究开发费金额【答案】 B2、在企业所得税中可以税前扣除的项目是（）。
A.税收滞纳金B.向投资者支付的红利C.差旅费D.非广告性赞助支出【答案】 C3、《增值税纳税申报表》（适用于增值税一般纳税人）第14项“进项税额转出”栏数据，以下（）不在本栏中反映。
A.某药品经销单位被药监局依法没收的药品B.某电器公司将外购的钢材用于本企业装修厂房C.因违法被拆除的建筑物D.某商场将外购的商品用于职工集体福利【答案】 B4、税务师受托对某企业进行纳税审核，发现该企业2020年3月份将福利部门领用的原材料20000元，计入生产成本，经核实当月期末材料结存成本为50000元，期末在产品结存成本为80000元，期末产成品结存成本为120000元，当期产品销售成本为200000元，则税务师采用“按比例分摊法”计算的分摊率是（）。
A.8%B.5%C.4%D.4.4%【答案】 B5、下列关于发票的说法，错误的是（）。
A.自2020年2月1日起，自愿选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，仍需向税务机关申请代开B.自2020年3月1日起，增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具的增值税专用发票，取消认证确认、稽核比对、申报抵扣的期限C.增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具D.增值税小规模纳税人应当就开具增值税专用发票的销售额计算增值税应纳税额，并在规定的纳税申报期内向主管税务机关申报缴纳【答案】 A6、某食用植物油生产企业2019年5月购进大豆一批用于生产食用植物油。
当月销售1000吨食用植物油，主营业务成本为2100万元，农产品耗用率为70%，大豆平均购买单价为6000元/吨。
房地产贷款利息资本化账务处理流程
房地产贷款利息资本化账务处理流程房地产贷款利息资本化是指将房地产开发过程中的利息支出转化为资本化支出，以纳入项目成本，增加开发企业的税前利润，降低税务负担。
下面将详细介绍房地产贷款利息资本化账务处理流程。
1.借款的计息起始日：房地产开发企业在贷款合同中约定的计息起始日一般为开工日期或者贷款合同生效日期。
为了确保准确性，该日期应被清晰地记录，并在后续的账务处理中使用。
2.资本化期：资本化期是指进行资本化处理的时间段。
一般情况下，该期间是从计息起始日开始，到房地产项目完工的日期。
在这段时间内产生的贷款利息支出可以符合资本化的条件，并纳入项目成本进行处理。
3.资本化准备计算：在资本化期内，每个贷款期限结束时，需要进行资本化准备计算。
资本化准备计算是为了确定应资本化的利息支出总额。
这个过程主要包括以下几个步骤：-确定资本化利率：根据贷款利率和借款合同的约定，计算出所需的资本化利率。
-计算期间贷款利息支出：根据资本化利率和借款本金计算出每个计息期间的贷款利息支出。
-累计贷款利息支出：将各个计息期间的贷款利息支出累加起来，得到累计贷款利息支出。
-按比例计算资本化利息支出：根据资本化期和项目完工日期的时间比例，计算出应资本化的利息支出。
4.资本化会计分录：根据资本化准备计算结果，进行相应的会计分录处理。
一般情况下，会计分录包括以下内容：-资本化贷款利息支出借方：以资本化利息支出金额作为借方，确认为项目成本的一部分。
-银行贷款借方：根据实际支付的贷款本金金额，记入银行贷款账户。
-银行贷款利息借方：根据实际支付的贷款利息金额，确认为贷款利息支出。
-银行贷款贷方：根据实际支付的贷款本金金额，减少银行贷款余额。
5.贷款利息资本化反映：在财务报表中，将资本化的贷款利息支出进行反映。
一般情况下，反映方式包括以下两种：-利润表：将资本化的贷款利息支出计入项目成本，从而增加税前利润。
-资产负债表：将贷款本金和贷款利息分别计入资产负债表中的“银行贷款”和“贷款利息”科目，反映企业的债务和利息支付情况。
房地产开发成本核算
浅谈房地产开发成本核算摘要：在房地产开发过程中房地产开发成本核算起着重要的作用，要想获得预期的经营利润，房地产企业除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，做好成本核算，严格控制房地产开发过程中的各项费用支出。
为此，笔者根据多年的工作经历，对房地产开发成本的核算及在核算过程中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
关键词：房地产开发；成本核算中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)02-0208-01一、房地产开发成本的构成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，其主要构成为：1.土地、土建、设备费用。
这是房地产开发成本的主要内容，大致占总成本的80％，其中所占比例最大的是土地费用。
土地费用在房地产开发中占有很大的比重，土地费用的多少，是评价一个房地产项目是否可行的主要条件之一，是否能达到预期利润的最主要经济指标。
土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。
房地产企业在决定是否开发一个项目前，在进行投资决策时，都必须将预计投入的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出要开发的商品房每平方米土地所占的成本，以此来进行项目的可行性评估和论证。
2.配套及其它费用支出。
主要是指水、电、煤气、通讯、小区绿化和道路、市政和土建配套费。
医院、商店、会所、学校、幼儿园等生活服务性设施也是不可缺少的。
其它项目收费中有些诸如保证金虽然属于押金性质，但由于多种原因大多很难收回。
并且这类收费种类繁多，标准不一，收费任意性较强，可操作性较大，因此，这部分费用也是房地产开发过程中受外界因素影响最大的一块费用支出，通常占项目总投资的10－15％。
一般房地产企业在开发过程中要通过各种途径和关系，运用各种方法尽可能减少这部分费用的支出，以此来降低项目开发的建设成本，取得预期的经济效益指标。
3.房地产开发管理费用和融资成本。
房地产开发与其它一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。
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(一)开发贷款利息的计算
贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。
贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。
1．利率
日利率一般按本金的万分数表示。
年利率、月利率、日利率的换算公式为：
年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30
3．计息日和计息时期
按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。
短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。
长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。
【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下： (1)按季计算利息
2009年1月1日至3月21日应付利息＝0×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元)
2009年3月21日至6月21日应付利息＝0×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元)
2099年6月21日至9月21日应付利息＝0׉×92÷30
＝9545000(元)
2009年9月21日至12月21日应付利息＝0׉×91÷30
＝9441250(元)
2039年12月21日至12月31日应付利息＝0׉×10÷30 ＝1037500(元)
5段利息相加得元。
(2)按照年利率计算利息
应付利息＝0÷360×364×7．47％＝
开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。
贷款利息的分摊方法有以下两种：直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。
有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。
从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。
对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。
而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。
房地产企业在项目开发时存在以下几种情况：
成本对象的竣工时间一致。
成本对象的竣工时间不一致。
1.竣工时间相同的利息分摊
如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。
在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。
计算公式如下：
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。
计算公式如下
2．竣工时间不同的利息分摊
如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。
在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。
计算公式如下：
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。
计算公式如下：
【例4—5】中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为625万元。
开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。
普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。
普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。
高档住宅竣工时间为2009年6月19日。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
(1)每季计提应付利息时。
借：生产成本——待分摊成本 6250000
贷：应付利息 6250000
(2)支付季度贷款利息时。
借：应付利息 6250000
贷：银行存款 6250000
(3)普通住宅竣工时利息的分摊。
2008年12月19日，普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元；
普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，2008年12月19日高档住宅形象进度为50％
借：生产成本——普通住宅
——高档住宅
贷：生产成本——待分摊成本
三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理
辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。
根据《企业会计准则》的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致：
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。
开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。
(一)辅助费用的组成
辅助费用由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。
《企业会计准则》中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。
如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。
1．借款手续费
旁地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付一定额度的借款手续费，作专中介机构的报酬。
借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
2．借款佣金
房地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付按借款额度一定比例计算的借款佣金，作为中介机构的报酬。
借款佣金应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
3．项目评估费
各商业银行对房地产开发贷款业务一般实行总行、分行二级评估体系。
所有项目上报银行总行(房地产信贷部)进行准入审批，经准人审批同意后，方可进入调查评估程序。
银行贷款方案评估一般由银行委托旁地产评估事务所来具体实施。
银行贷款方案评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
4．土地评估费
项目开发贷款银行要求采取抵押、质押担保方式。
采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％。
房地产企业在贷款审批通过前，应委托中介机构对土地进行评估。
而土地评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
5．抵押登记费
银行与借款人签订房地产借款合同和房地产抵押合同。
企业凭以上合同，依据相关法律法规和银行贷款担保管理等有关规定，办理土地抵押登记手续后，银行才能发放贷款。
土地抵押登记费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
6．财务顾问费
财务顾问费是指银行为了审核企业的还款能力和贷款资格所收取的费用。
这是为了控制银行贷款风险向企业收取的费用。
银监会对于财务顾问费没有统一规定，对于收费标准，各家银行也不一样。
而财务顾问费应由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
(二)辅助费用的核算
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，借记“生产成本”、“在建工程”等科目，贷记“银行存款”等科目。
开发项目竣工验收后发生的辅助费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”等科目。
【例4—6】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：生产成本 500000
贷：银行存款 500000
(三)辅助费用的分摊
辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。
但在实际操作中，根据辅助费用的特点，其分摊处理方法也存在一定的特殊性。
(1)对于金额较大的辅助费用，如借款手续费、佣金及财务顾问费等。
应按利息分摊的方法进行分摊。
(2)对于金额较小的辅助费用，如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等，可以不进行分摊，直接计入项目开发中最大的成本对象中。
四、集团转入开发贷款的核算
房地产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，采取由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。