南京房地产项目成本测算案例
房地产开发项目成本分析(含实例)
实例：
• 一、直接费 • （一）、土地费用： 征地管理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7
万元
• （二）、拆迁安置补偿费： • 1、 委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元 • 2、 拆迁管理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万
元
• 3、 搬家补助：241户×600元/户=14.46万元 • 4、 临时安置：241户×90M2/户×6元/月×18月
• ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商 品房的费用。
• ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和 征地费。
• ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、 树木、机井等的拆除费及补偿费。
• ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬 家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
=234.25万元 • 5、 无证房补助费：1500M2×500元/M2=75万元 • 6、 搬迁奖励费：241户×5000元/户=120.5万元 • 7、 旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元 • 小计：486.87万元
• （三）、前期手续费：
• 1、 综合开发费：10.3万M2×120元/M2=1236万元
• 8、 资源综合利用发展基金：10.3万M2×2=20.6万元
• 9、 散装水泥：10.3万M2×0.7=7.21万元
• 10、 质量监督、监理费：8304×2%=166.08万元
• 11、 劳保基金：8304×2.6%=215.90万元
• 12、 规划管理费：10.3万M2×1.5元/ M2=15.45万元
• （五）、房屋开发费：
• 1、 建安工程费：
• ① 住宅：9.98万M2×800元/M2=7984万元
房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)
房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）（一）建筑面积法什么是建筑面积法？建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。
案例一】XXX计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）房企财税微信：fdccspx】对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：元/200平方米=375元/㎡以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。
在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。
在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。
下面我们就详细解读。
案例二】假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭据、流水均符合税律例定）、销售面积、单位成本如下列图所示：第一步：归集开发成本合计数。
首先归集清算对象帐载“开发成本”管帐科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的付出。
如上图所示，开发成本总额1.15亿元。
提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。
目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。
第二步：利钱单独列示开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。
在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。
为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。
你懂的！第三步：汇总销售面积该销售面积包括三部分：一是实际销售面积。
该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积纷歧样的。
建筑的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。
地产项目成本测算案例
83 规划总用地 亩 83 居住区用地 亩
其中: 住宅用地 亩 公建用地 亩 道路用地 亩 公共绿地 亩
规划人防总面积万㎡
以上数值填左例
序号 项目
一 土地成本 1 土地出让金 2 土地契税及交易费 3 土地评估费 4 土地使用费 5 耕地占用费 6 拆迁补偿费 7 土地其它费用
各物业建筑面积万㎡ 地上 万㎡
55.22 20.41 0.00 20.41 0.00
204 其它住宅物业 3 可售商业建安工程费
第 2 页，共 15 页
0.00 0.00 46.20 46.20 0.00 0.00 0.00 6.16 3.08 3.08 311.86 0.00 30.80 0.50 231.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23.10 0.00 11.07 15.40 26.92 16.60 7.83 2.49 0.00 0.00
0.00 0.00 3.06 3.06 0.00 0.00 0.00 0.41 0.20 0.20 20.67 0.00 2.04 0.03 15.31
1.53
0.73 1.02 1.78 1.10 0.52 0.17 0.00 0.00
6 测绘、试验 601 工程测量放线 602 土地测绘 603 销售面积测绘
单价(元) 或（比例）
15.40
地上地下可售物业 合计
合计
地上物业
（万元）
单方造价
5099.60
337.93
亩*万元
83
60.241
5000.00
331.33
土地出让金额 万元
5000.003
0%
0.00
0.00
南京市某著名小区建安成本分析
一、建筑、安装总成本计算合计其中：多层（01~07幢）其中：小高层（08~14幢）1、合同建筑、安装工程费：8010.2032682.905327.3032、土方工程费用：155.61155.613、电梯安装费：199.87199.874、弱电（智能化）工程费：86.7135.9750.775、钢筋预算价与市场价调差：272.63822.77250.7166、多层桩基工程：378.01378.017、门窗预算价与市场价调差130.552.2078.3008、其他104.0143.1460.8749、小计9337.5513214.996123.4410、单位造价（元/m2）1197.07993.791341.31二、分析说明1、从优惠下浮幅度分析：多层部分按总价平均下浮9.905%；小高层部分按总价下浮4.21%。
按常规小高层优惠下浮幅度应该大于多层（一般在12%左右）；如果Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ标段下浮幅度达到12%，则建筑、安装成本可降低53.20元/M2 。
计算式：53273030.00×（12-4.21）%÷78005.37（建筑面积）=53.20元/m22、从设计钢筋含量分析：多层平均钢筋含量49.17kg/m2、小高层平均钢筋含量100.03kg/m2；一般同类工程的钢筋含量指标为：多层45kg/m2、小高层90kg/m2（地下室车库已考虑增加）；若设计钢筋含量能控制在指标范围内，可降低成本：（32350.65×4.17+45654.35×10.003）×4.8元/kg÷78005.37（建筑面积）=36.40元/m2。
3、多层桩基增加工程费：多层住宅项目的基础一般情况不需要打桩，本项目中的多层是采用桩基础，与同类工程相比增加成本：3780100.0÷78005.37=48.46元kg/m2。
4、本项目在投标报价及设计等方面与类似工程相比，建筑、安装工程成本相对高于其他同类工程约138.06元/m2。
南京某高层住宅成本规划与控制方案
南京某高层住宅成本规划与控制方案1.工程概况南京市某安置小区二期项目由江苏建安置业有限公司代建管理，项目为某拆迁腾地让路所建设的安置小区。
规划总户数：安置1954户。
工程项目所在地：南京市工程类型：高层住宅成本控制主体：开发商2.项目成本控制的原则2.1全过程成本控制的原则建筑工程项目全过程成本控制是指在工程项目确定以后从项目施工的准备阶段开始,经过项目施工,到项目竣工交付,及使用后的保修期结束的每一项成本活动都要纳人成本控制的轨道。
也就是说,成本控制工作要随着项目的施工进展各个阶段连续的进行,使施工项目的成本自始至终处于有效的控制之下,既不能疏漏,又不能时紧时松。
2.2责权利相结合的原则成本控制是建筑企业管理的重要内容，是企业内部经济责任制的重要组成部分，企业内部经济责任制的落实是成本控制的重要保证，明确项目负责人的责、权、利是全面落实目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控制的关键。
因此，建议企业与项目负责人签订项目盈利合同，确立目标成本和责任，真正落实责、权、利。
2.3节约原则在工程实施过程中，要节省人力、物力和财力资源，是提高经济效率的关键措施，这也是在成本控制中最重要的基本原则之一。
具体应做好三方面工作：严格控制成本、费用标准，对支出的各种费用进行监督；提高管理水平，优化施工计划，提高生产效率；制定有效的成本控制机制，防止出现浪费可能性，做到真正向管理要效益，向技术要效益，确保预期成本目标。
2.4统一领导和分级管理相结合的原则实行统一领导和分级管理相结合的原则,是成本费用控制的基本原则和正确处理企业内部各方关系的良好的形式。
这一原则共包括两方面的内容一是正确处理施工单位和建设单位内部各级各部门组织在成本费用管理中的关系,把施工过程中的各个环节设各级组织部门的成本费用管理结合起来。
二是正确处理财务部门与施工技术、经营计划、劳动工资、行政管理、物资管理等部门的成本费用管理结合起来。
3.项目成本控制的主要内容3.1决策阶段的成本控制在项目投资决策阶段，开发商应该着重考察投资环境，产品的市场价值，项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市政配套情况，建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的风险结合起来，包括融资风险、市场风险、政策风险等，对可能发生的项目成本风险起到总体控制的作用。
工程施工成本测算案例
工程施工成本测算案例一、工程基本情况1.项目名称：XX大楼建设工程2.项目地点：XX市区3.项目总建筑面积：10000平方米4.项目总层数：10层二、施工成本测算1. 土建工程：（1）地基工程：根据勘察结果，地基为稳定砂石基础，需要挖土深度为3米，采用开挖机进行挖土作业，需要使用20台开挖机，每台开挖机日工作时间为8小时，开挖机每小时的工资费用为100元，挖土费用为6000元/台；（2）桩基工程：由于地基条件较好，不需要进行桩基处理；（3）基础施工：采用钢筋混凝土浇筑基础，每方混凝土工程造价为2000元；2. 钢结构工程：（1）主体结构：采用钢结构搭建主体结构，每平方米钢结构造价为1000元；（2）副结构：副结构包括楼梯、扶手等，每平方米造价为500元；3. 建筑装饰工程：（1）外墙装饰：采用幕墙进行外墙装饰，每平方米造价为800元；（2）内部装饰：包括地板铺设、墙面涂料等，每平方米造价为600元；4. 电气设备工程：（1）照明电气：照明电气设备造价为200元/平方米；（2）强电设备：强电设备造价为100元/平方米；5. 管道设备工程：（1）给水排水：给水排水设备造价为300元/平方米；（2）空调设备：空调设备造价为500元/平方米；6. 设备设施安装工程：（1）电梯安装：每部电梯的安装费用为10000元；（2）消防设备安装：消防设备安装费用为5000元；7. 材料费用：（1）土建材料：包括水泥、钢筋等，每平方米约为300元；（2）钢结构材料：包括结构钢等，每平方米约为500元；（3）电气设备材料：包括开关、插座等，每平方米约为100元；（4）管道设备材料：包括水管、排水管等，每平方米约为200元；8. 其他费用：（1）人工费用：人工费用为施工总费用的30%；（2）管理费用：管理费用为施工总费用的5%；（3）利润：利润为施工总费用的10%。
三、施工成本预算1. 土建工程费用：挖土费用 = 20 * 6000 = 120000元基础施工费用 = 10000 * 2000 = 20000000元土建材料费用 = 10000 * 300 = 3000000元总土建工程费用 = 挖土费用 + 基础施工费用 + 土建材料费用 = 33200000元2. 钢结构工程费用：主体结构费用 = 10000 * 1000 = 10000000元副结构费用 = 10000 * 500 = 5000000元钢结构材料费用 = 10000 * 500 = 5000000元总钢结构工程费用 = 主体结构费用 + 副结构费用 + 钢结构材料费用 = 20000000元3. 建筑装饰工程费用：外墙装饰费用 = 10000 * 800 = 8000000元内部装饰费用 = 10000 * 600 = 6000000元总建筑装饰工程费用 = 外墙装饰费用 + 内部装饰费用 = 14000000元4. 电气设备工程费用：照明电气费用 = 10000 * 200 = 2000000元强电设备费用 = 10000 * 100 = 1000000元电气设备材料费用 = 10000 * 100 = 1000000元总电气设备工程费用 = 照明电气费用 + 强电设备费用 + 电气设备材料费用 = 4000000元5. 管道设备工程费用：给水排水费用 = 10000 * 300 = 3000000元空调设备费用 = 10000 * 500 = 5000000元管道设备材料费用 = 10000 * 200 = 2000000元总管道设备工程费用 = 给水排水费用 + 空调设备费用 + 管道设备材料费用 = 10000000元6. 设备设施安装工程费用：电梯安装费用 = 10000 * 10000 = 10000000元消防设备安装费用 = 10000 * 5000 = 5000000元总设备设施安装工程费用 = 15000000元7. 材料费用：总材料费用 = 土建材料费用 + 钢结构材料费用 + 电气设备材料费用 + 管道设备材料费用 = 12000000元8. 其他费用：总人工费用 = 33200000 * 30% = 9960000元总管理费用 = 33200000 * 5% = 1660000元总利润 = 33200000 * 10% = 3320000元总其他费用 = 总人工费用 + 总管理费用 + 总利润 = 14980000元四、施工总费用施工总费用 = 总土建工程费用 + 总钢结构工程费用 + 总建筑装饰工程费用 + 总电气设备工程费用 + 总管道设备工程费用 + 总设备设施安装工程费用 + 总材料费用 + 总其他费用 = 101580000元五、结语以上是对XX大楼建设工程施工成本的测算案例，希望能够为大家提供参考。
[南京]大型商住楼建设项目开发成本测算实例(含明细)
![[南京]大型商住楼建设项目开发成本测算实例(含明细)](https://img.taocdn.com/s3/m/78cc26f34028915f814dc22d.png)
技术经济指标
数量
单位价值
374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 248,186.00 #REF!
2000 配套面积（m2)
90,765
地下室停车数量 （辆）
#REF! 单位投资（元 /m2)：
序号
工程和费用名称
建筑工程费用 设备购置费 设备安装费 总 价（万元）
A 开发成本 一 土地获得费用 1 地价 2 契税 3 土地使用费 二 前期准备费 1 勘察费 2 设计费 3 报批报建费 3.1 市政配套费 3.2 其它规费 4 水电气增容费 5 三通一平费 6 临时设施费 三 主体建筑安装工程费 1 地基及基础工程 2 住宅 3 商业 4 车库、人防车库 5 配套用房 四 社区管网工程费 1 室外给排水系统费 2 泛光照明系统 3 室外消防系统 4 燃气系统 5 弱电系统 五 园林景观费 六 公共配套设施 七 开发间接费 1 工程咨询顾问费 2 工程管理费(监质费) B 不可预见费（1.5%） C 项目总投资（按建筑面积） 注：项目 项目总投资（按销售面积） 运营三项
#REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
-
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。
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南京房地产项目成本测算案例项目成本测算现在我们将为宽敞购房者演示如何运算您买的房子的成本，通过运算您就能够了解开发商到底赚了您多少钞票，利润有多高，您的钞票进了谁的腰包！
例子：按照立项批文由某开发公司建设该项目，建设资金自筹。
占地面积1万平方米，拟建商品房2万平方米(纯住宅)，建筑容积率不大于
2.0，可销售面积2平方米。
建筑绿化率40%。
一、土地成本
该开发公司通过拍卖得到该土地，拍卖支出5千万人民币，土地成本为5000元/平米，楼面价2500元/平米。
二、前期费用
按照南京市有关规定：基础设施配套费营业用房160元/平方米住宅135元/平方米教育配套费营业用房20元/平方米住宅10元/平方米新建房屋白蚁防治费2.3元/平方米新墙体专项费10元/平方米土地变更专项费2元/平方米地势图购置费0.29元/平方米规划设计费30元/平方米消防专项费3元/平方米测绘放线验收费5元/平方米自来水管网集资费30元/平方米累计以上各项费用，总支出455.18万元，平均每平方米分摊227.59元。
三、工程建设成本
场地平坦费10元/平方米；质检费5元/平方米；招投标费2元/平方米；工程监理费15元/平方米；地质勘探费12元/平方米；噪音排污费4元/平方米；桩基工程费小高层、高层140元/平方米多层80元/平方米；电增容管线费40元/平方米；自来水管网工程费40元/平方米；共建配套30元/平方米，累计以上各项费用，本项目工程支出约2856万元，平均每平方米分摊1428元。
项目直截了当费用=土地成本+前期费用+工程建设成本=5000+455.18+2856=8311.18，平均每平方米分摊4155.59元
四、房屋销售费用按项目直截了当费用的4%运算
总费用支出242.05万元，平均每平方米分摊121.03元。
五、开发治理费用和财务费用，按项目直截了当费用的5%运算
总费用支出302.56万元，平均每平方米分摊151.28元。
六、不可预见费用按项目直截了当费用的1.5%运算
总费用支出90.77万元，平均每平方米分摊45.38元。
项目间接费用=房屋销售费用+开发治理费用+财务费用+不可预见费用242.05+302.56+ 90.77=635.38万元综合上述费用为：8946.56万元
最终利润分析开发总成本：8946.56万元综合成本价：4473.28元/平方米可销售面积：20000平方米假设：住宅综合销售价格：6000元/平方米销售总收入6000*20000=12000万元销售税费=12000*5.3%=636万元开发利润=12000-8946.56-636=2417.44万元成本利润率=2417.44/8946.56=27.0 2%
以上的运算比较烦琐，为方便宽敞购房者能清晰的运算房屋成本价，完全能够以下的简单公式来运算：
第一步：房屋成本价=楼面价(土地成交价/土地成交面积*容积率) +r (r为常数，为估算值，要紧为所有次费用之和，r=1600元/平方米)第二步：[您买的房子价格—(您买的房子价格x5.3%)]—房屋成本价=开发商的利润。