房地产开发项目的成本测算方法
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本.如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
构成1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征收及拆迁安置补偿费。
（1)土地征收费。
国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
（2)房屋征收安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：(1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.(三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等.而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）.亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6—1：某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157，349平方米，其中住宅135，049平方米，商铺5，300平方米，会所17，000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租,会所自己经营.该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70，644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5，000万元组成。
房地产项目成本测算
房地产项目成本测算引言房地产项目成本测算是在项目规划和开发阶段中非常重要的一项工作。
通过对房地产项目的成本进行准确测算，可以为项目投资者提供数据支持和决策参考，同时也有助于项目团队对项目的整体成本进行控制和管理。
本文将介绍房地产项目成本测算的基本概念和流程，以及一些常用的成本测算方法和工具。
1. 成本测算的基本概念在开始进行房地产项目成本测算之前，需要了解一些基本概念。
1.1 项目投资成本项目投资成本是指在房地产项目的整个生命周期中需要进行的投资支出，包括土地购置、建筑物的设计、建设和装修、设备采购等各个方面的费用。
1.2 成本测算的目的成本测算的主要目的是为了确定项目的总成本，并将其分配到各项具体的成本项目中。
通过成本测算，可以帮助项目团队和投资者得出一个可行的经济预测，为项目决策提供依据。
2. 成本测算的流程成本测算的流程可以分为以下几个步骤：2.1 确定测算的范围和目标在进行成本测算之前，首先需要明确测算的范围和目标。
确定具体需要测算的项目、子项目和相关费用，以及测算所需的时间和预算等。
2.2 收集数据和信息收集和整理与项目成本相关的各类数据和信息，包括土地价格、建筑材料和设备价格、劳动力成本、税费等。
这些数据和信息来源可以包括市场调研、商业咨询和相关政府部门等。
2.3 编制项目成本清单根据收集到的数据和信息，编制项目成本清单，将各项成本按照具体的项目和子项目进行分类，并为每一项成本进行定价。
2.4 进行成本估算根据项目成本清单和相关数据，进行成本估算。
可以采用不同的估算方法，如目标成本法、类比法、专家评估法等，根据具体情况选择合适的方法。
2.5 完善成本估算报告将成本估算结果整理成成本估算报告，包括项目的总成本、各项成本的具体数值和比例、成本的来源和分配等信息。
报告应该清晰明了，并且提供必要的解释和备注。
2.6 审核和调整对成本估算报告进行审核和调整。
这一步骤可以由项目团队内部或外部专业人士进行，主要是对成本估算的合理性和准确性进行审查，并根据需要进行必要的调整和修正。
房地产开发项目成本测算方法探讨
房地产开发项目成本测算方法探讨作者：迟洨钢来源：《西部大开发·中旬刊》2012年第12期摘要：房地产项目成本测算在整个项目实施中起着不可估量的作用，对项目的工程运作、资金运作以及利润的高低，起着至关重要的作用。
本文就项目成本测算的基本方式方法、涉猎内容，作一探讨。
关键词：房地产项目；投资；测算中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）（11-12）-0011-01房地产开发项目投资行为，是房地产企业主要经营活动，它包括项目投资决策和项目实施运作两个层面。
项目投资决策，即通过项目前期研究，对项目进行决策是否可投。
而项目经济成本测算，是前期研究，即项目投资决策的重要组成部份，它通过对项目成本及费用、价格、收入、利润等经济数据进行测算，对风险识别和评估，以利于项目投资决策。
在项目经济成本测算中获得的经济数据，又能在实际项目运作中，成为控制成本、资金融资使用、风险控制和应对的基线，以利于对项目实际管理，保证房地产企业获得预期收益。
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发管理团队运作正常。
项目成本由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
一、开发成本费用下列项目可列入开发成本费用：1.土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格标题：城市综合体房地产开发目标成本测算实例及表格
摘要：
本文旨在通过一个实例及相应的表格来详细解释如何进行城市综合体房地产开发的目标成本测算，并自动计算相关数据。
首先，我们将介绍目标成本测算的重要性，然后提供一个实例来说明具体步骤，并附上计算表格。
最后，我们还将探讨如何使用自动化工具来简化测算过程。
第一部分：引言
1.目标成本测算的重要性
2.论文结构概述
第二部分：城市综合体房地产开发目标成本测算实例
1.市场调研和项目定位
2.土地成本的测算
3.规划设计和建筑工程成本的测算
4.营销和销售成本的测算
5.运营和管理成本的测算
6.预期回报和风险测算
第三部分：城市综合体房地产开发目标成本测算表格（自动计算）
1.表格说明
2.表格示例及数据解释
3.自动计算功能的说明
第四部分：自动化工具的应用
1. 使用Excel进行自动计算
2.使用其他自动化工具的优势和限制
第五部分：总结
1.目标成本测算的重要性再强调
2.文章结论
附录：城市综合体房地产开发目标成本测算表格
甲方：（填写公司名称）
项目名称：（填写项目名称）
日期：（填写日期）
表格部分省略
请注意，以上表格仅为示例，并非完整表格。
具体表格的设计应根据项目需求和实际情况进行调整。
以上是一个1500字以上的详细文档的大致结构，可根据具体情况进行调整和修改。
请根据需要提供更多细节，并确保文档内容完整。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。
2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。
3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。
除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。
房地产开发成本测算大全(一)2024
房地产开发成本测算大全（一）引言概述：房地产开发是一个高风险高回报的行业，在开发过程中，准确测算成本是至关重要的，对于开发商和投资者来说都具有重要意义。
本文将详细介绍房地产开发成本测算的各个方面，包括土地成本、建筑成本、基础设施成本、销售及营销成本和管理费用。
通过了解这些成本的测算方法和要点，读者将能更好地进行房地产开发项目的成本控制和利润预估。
正文：一、土地成本1.土地获取方式和费用的测算2.土地评估和估价方法3.土地使用权费用的计算和支付方式4.土地准备费用的预估和控制5.土地开发利用的机会成本分析二、建筑成本1.建筑物的设计和规划费用估算2.施工成本的测算方法3.建筑材料和设备的采购成本计算4.项目管理和监理费用的预估5.建筑工程变更和调整的成本控制三、基础设施成本1.基础设施的规划和建设费用评估2.供水、供电和供暖设施的成本测算3.道路、桥梁和交通设施的费用估算4.排水和污水处理设施的成本预估5.绿化和园林设施的成本控制四、销售及营销成本1.市场调研和销售策略的成本测算2.广告、宣传和推广费用的评估3.销售团队和中介机构的成本控制4.客户服务和售后支持的费用预估5.销售奖励和激励机制的成本管理五、管理费用1.项目管理和咨询服务的成本评估2.薪资、福利和办公设施的预算和控制3.行政和财务支持的成本测算4.法律、审计和税务服务的费用估算5.风险管理和保险费用的预估和控制总结：通过本文对房地产开发成本测算的详细介绍，我们可以看到成本测算在房地产开发项目中的重要性。
准确测算成本有助于开发商制定合理的价格策略，控制项目的风险，并最大限度地提高投资回报率。
因此，在房地产开发过程中，开发商和投资者应重视成本测算工作，确保项目的可持续发展和成功实施。
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100 房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。
这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。
而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。
保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。
整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；5、电梯投资；6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。
四、开发间接费用此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：1、资金成本。
该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。
具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
2、管理费用。
此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。
3、销售费用。
包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。
4、其他不可预见费用。
此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。
5、销售税费。
是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。
6、上述各项费用中未提及的其他支出。
上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。
同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。
•••某地块基本情况用地面积 18090容积率 1.43户数 86可建建筑面积 25868.7宅基地面积 15014回迁系数 0.8回迁面积 12011.2商品房价格 2500商品房面积 13857.5回迁房价格 2023.95总销售收入 5895.38 税金 467.69 524.85建设成本 5235.69 净收入 463.34 406.17政府收益 684.78 政府部门收益 367.07村集体收益 211.653村民收益 22.75住宅开发成本测算表收费项目收费收费标准折算标准（元/㎡）说明单位土建造价 700元/㎡ 700 820设施配套 100含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等不可预见费用 20国税国税局房价×3.3% 82.5 337.5房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。
地税综合地税局房价×8.7% 217.5契税住宅农税局房价×1.5% 37.5商业房房价×3%征地补偿拆迁户 1200元/㎡宅基地 696.47 1026.94 办完土地手续所需费用躲迁安置费等 59.84土地出让村补偿国土局 7.8万元/亩 81.82土地收益 18万元/亩 188.81评估勘界 5.2万元/亩 54.55 141.90交易费住宅房管局 3元/㎡ 3商业房 10元/㎡避雷设施费气象局 1.5元/㎡ 1.5电器检测费消防大队 1.5元/㎡ 1.5垃圾处置费建设局 2档案整理费 1.3元/㎡ 1.3基础设施费 205元/㎡ 205墙体节能费 8元/㎡ 8防空建筑配套费 20元/㎡ 20劳保统筹费 2.6元/㎡ 18.2质检费土建造价的0.25% 1.75房产测量费测绘单位 1.36元/㎡ 1.36 35.11地形放线竣工 2.5勘察设计费设计单位 20元/㎡ 20规划技术服务费用地1.5住宅1.7 4.249规划设计费 1.5万元/ha监理费监理公司土建造价的1% 7 2023.95总计 2361.45 不含税收的成本价2,023.95元/平方米房地产项目的投资决策浅析房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。
由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。
我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。
一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。
如图在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。
－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。
要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。
项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。
当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤：1、开发项目的选定项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。
在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。
根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。
在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。
以此为基础，对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是SOHO一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等;以及进入市场的时机和方式。
2，开发方案的选择与确定在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物业目标客户后，需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条件，构思项目建设方案。
是采用高层还是多层，是采取何种建筑风格：欧陆风情还是南美情调，现代风格或古典情怀等等。
在确定项目建设方案的同时，根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模（总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标）和开发建设周期。
3、对总收入或销售总额的估计这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。
根据项目的具体情况，了解市场的供应量，租、售价水平，对未来市场的价格趋势的分析预测，综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析，以及对销售周期的客观预测。
这样才可以得到合理的项目销售收入，估计出实现销售收入的销售周期。
4、项目开发总成本的分析正确的估算项目总投资成本，是进行项目经济分析的可靠依据，通常项目的开发成本主要包括：A土地费用：包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等，如是通过市场行为获得的就是土地的地价。
B 前期工程费：可行性研究费、勘察设计费等。
C 房屋开发费：包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。
D 开发商管理费E 融资费用及占用资金的利息。
F 不可预见费G营销费用5、经济分析主要分析房地产项目的成本和收益。
经济分析一般以动态分析为主，以静态分析为辅。
主要进行项目现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算。
以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。
6、项目投资决策通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。
众所周知，拥有足够的资金是项目完成的前提条件，我们进行项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的，但是，在实际操作中，作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的，往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。
在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、技术计划、财务计划、管理计划。