武汉融众国际光谷写字楼的调研
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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==办公室选址调研报告篇一：综合办公楼选址报告 201X.5.21综合办公楼选址报告武汉光谷联合集团有限公司201X年5月一、武汉研创中心地理位置二、研创中心平面图建设解决方案一：研创中心汇盛一期6号楼整栋购置汇盛一期6号楼地上建筑面积1519.42平方米，共三层，首层层高为4.2米，二三层为3.9米，购置单价为7688元/平方米，销售总价为￥11，681，301元;汇盛6号楼平面图：篇二：选址分析报告店面选址分析报告201X年11月12日，我组成员来到中山公园龙之梦的热风进行了调查。
根据事先了解Hotwind热风于1996年始创于时尚之都——上海，至今已发展成为国内知名的集设计、精选和销售于一体，商品涵盖鞋品、服装、包、配饰及部分时尚生活用品的精选时尚零售连锁品牌。
拥有310个品牌&共享商铺和4个自有品牌——hotwind、Ned.Nedy、LondoRode、Offcos。
它引领年轻动感个性风潮，集合街头时尚的个性商品，为追求自我表现、超越平凡生活的顾客提供了无限多的选择。
主要顾客群有：中低等收入者、18-30岁年轻人、追求轻时尚的男女、注重休闲和舒适的都市人群等。
中山公园店的热风因客流量的增加于原来的3楼搬至5楼，店铺较之前有所扩大，中山公园地处客流量中心，附近有地铁2，3，4号线交通十分发达，周边住户人群较多，以中高层消费人群为主，消费能力较高，较为满足热风的目标顾客群。
以下是店铺选址的分析：一、该地区的家庭人口及收入水平1家庭状况是影响消费需求的基本因素。
家庭特点包括：人口、家庭成员○年龄、收入状况等。
每个家庭的收入与支出的分配，会影响未来商店的销售。
如该地区的平均家庭收入增长，那么，相应地，人们对商品的数量、质量和档次也会相应的提高。
另外，家庭的大小也会影响商店的销售，如没有孩子的新婚夫妻对商品的要求往往偏于时尚、个性、少量，而有孩子的家庭的消费主要以孩子为主。
武汉光谷项目商业调研报告
武汉光谷项目商业调研报告武汉光谷项目商业调研报告二00五年六月目录一、武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析 (3)二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明 (5)三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析 (9)四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查 (10)五、商业收益率调查 (11)六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析 (13)1、武汉主要复合商圈调研及分析 (13)2、武汉“MALL”商业趋势分析 (28)3、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况 (35)4、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点(34)5、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套 (41)七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况 (49)八、国内外品牌商家商业空间需求特征 (53)一、武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。
5万方以上商业名单：上表中29-42为目标商场，根据《商业市场项目主要调查资料汇编》，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：1.营业面积图。
分析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用；29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。
由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。
2.扣点率比较图。
分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。
3.业态比例图。
分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10%以下。
说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。
武汉市写字楼市场调查报告.ppt
概况
动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心。 优势： 区域发展成熟，利于企业形象展示。 区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富。 城市的主干道，公共交通系统完善。 劣势： 上下班高峰期间，交通较为拥堵。 停车位数量较为紧张，且停车成本较高。
区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融
优劣势 分析
租户特征
保险、制造、社会服务等行业。 武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰 银行等知名企业。
区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。 大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。 未来，该区域仍是写字楼供应较为集中的区域，竞争将会加剧。
2、武汉市商务功能方面的规划
武汉作为城市圈的龙头与核心，秉承“两型两化”的发展精神，致力于打造立足中部中心，面向 世界的现代化都会。
五个一体化： 基础设施建设一体化； 产业发展与布局一体化； 区域市场一体化； 城乡建设一体化；
资源保障、环境保护与生态建设一体化。
“三大基地”：
先进制造业基地；高技术产业的研究及产业化基地；以金融、物流、
。 武汉市甲、乙级写字楼近年来新增供应均为平稳，从2009年开始甲级写字楼的供应量逐步回升
武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现，早期发展较为缓慢，自2005年开始，武汉甲级写字楼进入快速发展
阶段，每年的写字楼持续新增供应量为50~60万平方米，多为大型高层综合物业。 武汉目前已有写字楼100多座，但甲级写字楼的数量较少，仅占总量的9%。因此甲级写字楼出现供不应求的情 况，很多企业面临扩租而在现有楼层找不到位置的状况。
区域写字楼主要租户行业类型以光电子信息产业为主导，光通信、移
光谷写字楼调研报告
地铁2号线站 华中科技大学、 湖北中医院， 口，并与地铁 中国地质大学、 汉市第三医院 9号线、11号 鲁巷中学; 光谷关山院区; 线交汇，成为 淘宝大学 武汉市第十二 光谷最重要的 ;鲁巷实验小 医院; 地铁枢纽 公 学等； 光谷医院 交：6大方向， 中建光谷医院 共计72条公交 线路往返，便 捷通往全城， 主要有15、18、 25、59、72、 401、405、
【VO空中墅体商务，华中首个摩天墅级商务空间】 仅为峰层商务人士打造，约150米垂直上空、层差约17米、三层连通、 顶层开放式共享的首席摩天墅级商务空间，华中仅此一处； 配置私塾大堂、专属电梯，3层立体空间，尊享空中泳池及屋顶开放式 花园会所，270度天际线，纵览光谷两湖三山，俯瞰大光谷千亿产业； 【国际物业，高端商务物业的恒久价值】 融众国际注重物业现有价值，更注重物业可持续发展，打造持久价值； 聘任国际物管世界六大行之一的TDZ戴德梁行，为融众国际提供可持续 发展物业顾问，为融众国际打造持久的物业价值。
五、市场现状分析
光谷片区各种写字楼产品十分丰富， 既有传统的甲级、乙级及低档写字 楼，还有住宅办公。
光谷写字楼以光谷融众国际广场、世界城广场等重点写字楼项目为例，受 益于地铁效应和区域经济发展，片区楼市热度持续走高，不论新旧写字楼入驻 率均达到近90%，光谷的写字楼入住率全市最高。
目前，融众国际周边经济、交通配套完善，大型购物场所、餐
2、世界城广场
开发商：利嘉置业（武汉）公司 地理位置：洪山东湖开发区光谷广场东 产权年限：50年 入住时间：2012年 规划：共25层 现状：已售完 面积：总体面积30000 ㎡
停车位：684
世界城广场是光谷步行街上的商务综合体。 其中，世界城广场写字楼，是光谷步行街上唯一 的纯商务，建在 10000 家商家之上的写字楼。是 牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套 工程，也是武汉城建史上最大规模标志工程。
高层建筑防火调研报告-武汉光谷国际广场
高层建筑防火调研报告——光谷国际广场大学城市设计学院 09级建筑一班谷扬 2009301530001摘要：本文以《高层民用建筑防火规》图示为依据，结合对光谷国际广场的实地考察，从总平面防火设计，平面防火设计，安全疏散设计和消防设备几个方面阐述了高层建筑防火规在实际设计项目中的运用。
关键词：光谷国际广场建筑概况总平面防火设计平面防火设计安全疏散设计消防设备正文：实地调研之前，我花了比较长的一段时间做了两方面的准备工作，一方面是再次系统地通读并记忆《高层民用建筑设计防火规》图示，以便明确在实地调研中应该留意哪些方面的问题，用防火规的眼光审视后续工作中选择的实地调研对象，这样才能在调研过程中有目的的获得更全面有效的信息。
另一方面的工作是查阅大量高层建筑方面的资料，通过多种途径了解的高层建筑并最终确定调研对象——光谷国际广场。
11月23日，我和一名舍友共同前往光谷国际广场进行了一次实地调研。
12月3日，为查缺补漏，我与另外两名同学再次前往国际广场实地调研。
而在此之前，我在网上收集了尽可能多的关于该高层建筑的资料。
1.建筑概况1.1场地与周边环境光谷国际广场位于东湖区光谷广场西北角，南面是珞瑜路，路宽60米，路南侧是一29层的五星级酒店；东临鲁磨路，路宽40米，东南方向正对广场另一侧的会展中心。
场地东南高，西北低，有4米左右的落差。
1.2建筑使用性质与规模光谷国际广场是其所在片区唯一的高端写字楼，是一个包括裙楼商业图 1 总平面图（来自网络）街，塔楼写字楼，总建筑面积22万平方米的城市综合体。
它的裙房经营面积达6万平方米，空间分布为地下一层与地上五层。
建筑部设两个六层通高的景观中庭，各层商业片区围绕中庭布置，自然形成室商业街的空间模式。
而各层之间主要通过两组贯通六层的自动扶梯承担垂直方向上的交通联系。
建筑的地下二层则为一个包含245个停车位的地下停车场。
双塔楼层数27层，每个塔楼都有六部客梯和一部消防电梯为之服务。
1融众国际商铺(虹信)室内分布系统设计方案
1融众国际商铺(虹信)室内分布系统设计方案
GSM WCDMA WLAN
4.5 信号外泄分析
一.工程设计说明
52F
(2)中华人民共和国卫生部颁发的《环境电磁波卫生标准》；
2.1.3天线端口的最大发射功率
GSM/DCS系统天线口输入功率为
3.2分布系统设计思路
其中：f单位为
信道数：
A、一级标准
小于1.3。
主机用尾纤和适当光衰减器或光法兰接头与用户的光缆连接，
有源设备的交流供电系统应采用三相五线制供电方式。
馈线水平走线时
阶段天
6
36
3、施工安装图
中国联通湖北
中国联通湖北
中国联通湖北
中国联通湖北
中国联通湖北
中国联通湖北
中国联通湖北
中国联通湖北4、设备安装图图
中国联通湖北
中国联通湖北。
武汉写字楼市场状况分析
武汉写字楼市场状况分析武汉高档写字楼分布布局汉口的中心商业区是从解放大道航空路口至江汉北路路口。
这附近坐落有武汉广场、世贸广场、泰合广场、福星国际商会大厦、伟业大厦、良友大厦等写字楼。
几年前，商业区是写字楼的密集地和黄金地带，而近两年来，这种领先地位被商务区所取代。
江北商务区位于建设大道中段，从青年路至香港路一带。
目前，这里是武汉高档写字楼最密集的地方，该地段汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场、商业银行大楼等众多高档写字楼。
江北的汉阳区，大型商务写字楼相对比较匮乏，目前主要集中在钟家村周围，除了新改造后的汉商——汉元中心和宏阳大厦之外，一些分散的商住楼成为该区域企业办公的主要场所。
江南商业区位于中南商场到亚贸广场段，商务区则在江南商业区的两端——洪山广场之北至徐东大街，亚贸一带到光谷地带。
写字楼主要有华银大厦、中商广场、发展大厦、亚贸广场、汇通大厦、江南大厦等。
在江南板块中，以“光谷”概念为旗帜，也汇集了一批写字楼，如联合国际、湖北信息产业大厦、洪山创业中心等。
（二）武汉江南、江北的区域地位和定位比较江南、江北的区域地位和定位不同，其写字楼市场也表现出不同的特点：写字楼类型不同，客户群也不一样。
从客户特点看，江北写字楼市场主要由大企业驱动，而江南写字楼市场则主要由中小企业以及个人驱动。
江北写字楼为金融区汇集地，客户多为集团客户；而江南写字楼客户多为创业型、投资型客户。
分析认为：江南写字楼市场增长空间巨大。
大客户的数量有限，而中小企业数量众多，这正是江南写字楼市场的主要服务对象。
从写字楼的市场价格来看，江北板块价格高于江南板块。
从武汉多家写字楼了解到，建设大道商务区价位最高，解放大道商业区价格次之，江南区域中南商业区和商务区价格再次，光谷地段写字楼价格最低。
（三）武汉写字楼的发展状况和趋势分析我们选取武昌部分写字楼和商住楼进行调研分析（见表2）。
以上调研楼盘总数为24个；建筑面积3万平方米以上的有13个楼盘；平均租赁价格为29元/平方米·月；平均销售价格为4045元/平方米；平均空置率为15.2%；平均入住率为82.5%；平均物业管理费为4.5元/平方米·月。
光谷工业地产项目调研055
三、光谷芯中心
规划简介: 该项目是集多层生产研发、独栋办公、高层创 新产业、体育休闲、商业服务、员工公寓等多 种形态为一体的高新技术产业城。为入驻企业 提供全方位的办公、生产、生活服务。
标准层平面图
光谷芯中心项目小结
优势 劣势
四、中国光谷国际企业中心
楼盘地址：洪山光谷关山二路特一号环线 位置：二至中环 物业类别：标准写字楼 建筑类别： 多层 总 层 数： 地上5层 开 发 商：武汉东湖高新集团股份有限公司 竣工时间：2019-05-30 物 业 费：1.90元/㎡·月 占地面积：330000.00㎡ 建筑面积：400000㎡ 是否可分割：是 是否涉外：是 电梯数量：客梯2部 空 调：中央空调系统 装修状况：毛坯 层高：3.4-4米 项目现状：已竣工，已售完 本月出售均价：6319元/㎡
二期楼层平面图（在销售）
临街高层（2栋）：
一、单层面积约1000平米，分3个铺面； 二、层高3.6米，标准柱距8米 三、无设备层，空调外挂
进深10 M
柱距8 M
1.8 M
小高层（4栋）：
一、单层面积约600平米，分3个铺面； 二、可灵活分割，相邻铺面可一起打包出售
三、无设备层，空调外挂
光谷总部国际小结
项目总规 项目业态配比
中国光谷国际企业中心项目小结
一、所有建筑不超过五层，外观方正，立面简洁。 二、建筑均呈南北向板式分布，层高3.4-4米，内部为大 开间柱网式结构、模块式组合，建筑进深仅为12米，前 后均为宽幅落地窗，每栋建筑拥有900平主楼内中庭花园。 三、园区集产、研、办、居于一体。
五、光谷创新天地（整栋出售）
项目定位: 全国性金融信息服务产业聚集区,具国际竞争力的企业创
新之城,可满足呼叫中心、数据中心、档案中心、灾备中心、 研发中心、清算中心、票据中心等后台办公及现代服务业发 展的空间需求.同时,还将引进企业总部、软件研发与外包、 企业研发中心等。
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花园会所，270度天际线，纵览光谷两湖三山，俯瞰大光谷千亿产业； 【国际物业，高端商务物业的恒久价值】
【比肩世界，光谷最耀眼的城市名片】 融众国际180米建筑标高屹立于光谷门户地段，高耸入云，更以简约现代的商务建 筑 外观及硬
件配套刷新光谷的高端商务办公标准； 项目以国际标准打造，豪华双大堂、VIP私属电梯、PORIS智能车位引导、3.9米卓越层高、多联
机分层式中央空调、新风系统、4米每秒的高速垂直交通、无障碍卫生间、高品质茶水间等适合于 光谷高端企业的商务空间需求； 【国际双标，光谷高端商务办公起点】
武汉融众国际光谷写字楼的调研
三、融众国际项目介绍
融众国际毗邻光谷国际广场，位于光 谷广场最显赫地段，是光谷国际广场 高端商务的延续之作。项目以空中连 廊连接光谷国际广场，聚集形成光谷 商圈核心地段唯一的24万方成熟的高 端商务集群。
以180米区域核心高度，屹立于光谷门户地段，高耸入云 ，瞭望光谷518平方公 里宏大版图。
融众国际注重物业现有价值，更注重物业可持续发展，打造持久价值； 聘任国际物管世界六大行之一的TDZ戴德梁行，为融众国际提供可持续 发展物业顾问，为融众国际打造持久的物业价值。
武汉融众国际光谷写字楼的调研
楼盘详情
开发商：武汉融城置业有限公司 物业公司：戴德梁行 地理位置：东湖高新珞瑜路889-1号 产权年限：40年 容积率：7.50% 绿化率：25.3% 使 用 率：70%
开发商：湖北东盛房地产有限公司 地理位置：洪山区东湖开发区珞瑜路889号 产权年限： 40年 入住时间：2010年03月30日
规划：地上30层，地下2层 现状：入住率95% 面积：总体面积22万㎡，单层约2713㎡ 停车位：662个 电梯： 7部 使用率： 77.7% 租金（元/平方米/月）：50-60 毛坯，装修： 70-75 售价：均价12223元/平米 物业费： 15元/平方米/月（含空调）
至城市中心东移的政府重点配套工程，也是武汉城
售价：均价11000元/㎡
建史上最大规模标志工程。
二、光谷商圈概况
光谷，是武汉东湖新技术开发区的别 称，据守武汉东大门，占据进入武昌的 咽喉要道、镇守武汉的最后堡垒，又称 “武汉•中国光谷”。占地 50 平方公里 、地处武汉市东南部，位于东湖、南湖 、汤逊湖三湖之间，自然环境优美。
近年来，在高新技术产业带动下，光谷区域经济迅速发展，商业日益繁荣， 配套设施完善，高校云集，高端人群聚集，交通四通八达，逐渐成为武汉经济 发展的引擎。 高新企业、科技类企业纷纷入驻光谷；随着武汉“光谷”的品牌 效应日益广泛，以“光谷”命名的商业地产更受投资客们的青睐。
80-100元/月/㎡ （毛坯暂定）
12元/月/ ㎡ （不含中央空调 ）
600元/月 5元/小时
配套信息
交通
学校
医院
商业 商业
银行
地铁2号线站 口，并与地铁 9号线、11号 线交汇，成为 光谷最重要的 地铁枢纽 公 交：6大方向 ，共计72条公 交线路往返， 便捷通往全城 ，主要有15、 18、25、59、 72、401、405 、
2、世界城广场
开发商：利嘉置业（武汉）公司
地理位置：洪山东湖开发区光谷广场东
产权年限：50年
入住时间：2012积30000 ㎡
停车位：684
电梯：7部
世界城广场是光谷步行街上的商务综合体。其中，
使用率：70%
世界城广场写字楼，是光谷步行街上唯一的纯商务，
建在10000家商家之上的写字楼。是牵动城市商业乃 租金（元/平方米/月）：毛坯60-70，装修：80-90
融众国际调研报告
2014年7月26日-8月9日
目录
一
调研要素
二
光谷商圈概况
三 融众国际项目介绍
四 周边项目调研
五 市场现状分析
六六
调研总结
一、 调研要素
调研时间：7 月28 日—8 月2 日 调研目的：本次调研是在融众国际内部装修即将完成交付使用的情况下，对 光谷商圈写字楼概况及其租金情况进行分析和了解，为融众国际的出租做参 考。调研楼盘：光谷国际广场、世界城广场、光谷银座、华乐商务中心、联 合国际、龙安港汇城、调研内容：写字楼的地理位置、租金、内部环境、设 备设施、周边环境、配套设施等几个方面
国际甲级5A办公标准，结合人性化的5O设置，打造国际双重标准； 项目不仅符合国际5A办公所需，打造高端的国际5A办公标准，更注重现代办公的 5O人性化设置，在Opportunity前景、Oxygen富氧、Open开放、Office park绿色、 Own自主等方面创造舒适及有利于企业高速成长的办公环境；
电器、家乐福、 谷支行;
鲁巷广购物中 中国建设银行
心
;
四、周边项目调研
1、光谷国际广场
光谷国际广场位于武昌主干道—— 珞喻路东，光谷广场西北角，是该片区 唯一的高端写字楼产品，由素有“企业 助推器”的融众集团全程支持，是一个 包括商业街、写字楼、高层住宅城市综 合体。项目内可观园林，外可揽光谷繁 华，更能远眺东湖，处于多所高校和科 研机构的包绕之下，是一处稀缺的可直 接对话全球的商务基地。
电梯：7部 停车位：1000个 建筑面积：78531.5㎡ 占地面积：7937.65 ㎡ 标准层面积：1300 ㎡
楼层规划
地上35层，地下3层 负二层-负三层：车库及设备房 负一层 - 5层：商业
6-7层：影院 8层：避难区
9-21和23-34：办公区 22层：避难区
租售价格
售价
租金
物业费
停车费
均价1700元/㎡
华中科技大学 、中国地质大 学、鲁巷中学 ; 淘宝大学 ;鲁巷实验小 学等；
湖北中医院， 汉市第三医院 光谷关山院区 ;武汉市第十 二医院; 光谷医院 中建光谷医院
光谷华美达酒 交通银行；
店、光谷科技 武汉农村商业
会展中心、光 银行；
谷书城、光谷 招商银行;
国际广场、大 中国工商银行
洋百货、苏宁 ;中国银行光