04第四章 可调利率抵押贷款-教学辅导-房地产金融与投资概论 龙胜平
第四章可调利率抵押贷款一、教学提示本章是在学习第三章固定利率抵押贷款基础上进一步介绍了可调利率抵押贷款的基本原理。
在教学中要掌握的重点内容是提出可调利率贷款的必要性、可调利率抵押贷款在各种条件下的付款机制，此外对根据物价指数调整的抵押贷款、分享增值抵押贷款应有所了解。
二、重点讲解本章应掌握的重点内容有：1、可调利率抵押贷款的提出根据第三章对固定利率抵押贷款的学习可以知道，不管是CAM、CPM，还是GPM，主要是从借款人的角度考虑通过付款模式的变化使更多的家庭能够使用抵押贷款购房，并能够抵消通货膨胀所产生的“倾斜效应”问题。
可调利率抵押贷款的提出主要是从贷款人角度考虑问题。
因为在传统的固定利率抵押贷款中，即使采取不同的付款模式，实际上仍然存在一个潜在的矛盾，即抵押贷款利率是长期固定不变的，而市场利率由于受到各种因素的影响并不是固定不变的。
我们知道金融机构的贷款利率由预期的真实利率、预期通货膨胀率和风险补偿三部分组成，贷款人对通货膨胀率的估计是否较为准确直接影响到贷款利率的确定，事实上这种预测带有很大的不确定性，如果实际的通货膨胀率大于预测的通货膨胀率，则固定利率抵押贷款必然存在损失。
因此，未来不确定的通货膨胀率是固定利率抵押贷款面临的一个主要问题。
从抵押贷款机构的资产负债经营来看，抵押贷款属于长期资产业务，而资金主要来源于相对短期的存款，只有存款利率比较稳定时，贷款机构才能保证一定利差水平。
但是存款利率会随着市场利率的变动而变动，而且，金融机构为能留住储户的存款往往要支付更高的存款利率，所以，抵押贷款的固定利率与贷款机构变动的资金成本之间也存在着矛盾。
由此可见，对于固定利率抵押贷款，当市场利率上升时，贷款人有损失；当市场利率下降时，由于借款人倾向于提前付款，也会使贷款人面临提前还款风险。
因此，贷款机构必须要研究新的抵押贷款方式，以便将抵押贷款的利率风险向借款人转移。
当然，在设计新的抵押贷款方式时必须注意两方面问题，一是借款人对新抵押工具的接受性，二是抵押工具在利率和付款方面的可变性。
2、可调利率抵押贷款的概念和主要变量可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
这里的利率指数是调整利率时的参照标准。
在美国，可调利率抵押贷款的利率指数有一年、三年和十年期国库券利率、普通住房贷款的全国平均合同利率、联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数等。
这些指数必须是借款人也能了解掌握的。
在可调利率抵押贷款中，有许多重要的变量，除了利率指数外，还包括可调利率抵押贷款的初始利率、付款额调整的周期、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
3、可调利率抵押贷款的付款机制可调利率抵押贷款的付款方式主要有三种类型，最简单一种方式是对每月付款额和利率的变化均无限制（ARM I）。
在这种情况下，每月付款额随着调整后的新利率而变化。
因此只要根据调整期的贷款余额和新的利率计算出新的每月付款额即可。
第二种方式是根据新的利率计算调整每月付款额时对每月付款额的增幅设置上限。
这种方式主要是为了避免当利率调整幅度过大，引起每月付款额的变幅过于剧烈，而使得普通借款人难以承受所造成的违约（ARMⅡ）。
由于对可调利率抵押贷款的每月付款额的增幅设置了一定的上限，会因为无法支付当月应付利息而造成负分期付款。
第三种方式是设置利率上限。
即贷款合同约定，无论市场利率如何变化，贷款利率的调整幅度有上限，当综合利率超过利率增幅的上限时，每月付款额将根据上限计算，这种情况不存在负分期付款（ARMIII）。
相比三种付款机制，ARM I对于借款人来说过多地承担了利率风险，也容易造成违约。
所以ARM I 的初始利率较低。
ARMⅡ虽然考虑了借款人的承受能力问题，但有负分期付款，相应地贷款人承担了更大的风险，所以相应的初始利率比ARM I高。
在ARM III中，设置利率上限，使得贷款人损失了超过一部分利息，承担了更大的利率风险，因此贷款的初始利率更高。
根据三种付款机制中，贷款人和借款人的风险分割状况，可调利率抵押贷款ARMIII的内部收益率最高，ARM I的内部收益率最低，ARMⅡ介于二者之间。
与可调利率抵押贷款相比，固定利率抵押贷款的利率风险几乎完全由贷款人承担，所以贷款收益率最大。
4、根据物价指数调整的抵押贷款和分享增值抵押贷款根据物价指数调整的抵押贷款是在通货膨胀环境下，为了向借款人转移部分利率风险而设计的。
其基本思路是将抵押贷款余额作为一种“特殊的商品”，用每年公布的反映通货膨胀程度的某种价格指数对贷款余额加以校正，再计算每月付款额的抵押贷款方式。
分享增值抵押贷款的设计目的也是为了应付不确定的通货膨胀问题。
但是思路与根据物价指数调整的抵押贷款有所不同，根据物价指数调整的抵押贷款是根据物价指数对贷款余额定期进行校正，而在分享增值抵押贷款中，贷款人通过获得抵押房地产一定比例的增值达到减少损失的目的，因为在发生通胀时，房地产的价格也是上涨的。
这两种抵押贷款都不是典型意义上的可调利率抵押贷款，因为并没有直接对贷款利率做调整，但是都通过其他方式在一定程度上考虑到通货膨胀对传统的固定利率贷款收益的影响。
三、难点释疑如何理解可调利率抵押贷款可以在一定程度上降低贷款人的利率风险？抵押贷款利率的确定主要考虑三个因素，即真实利率、通货膨胀和风险补偿。
真实利率我们可以理解成在没有通货膨胀的情况下，资金双方供求关系作用下的利率。
未来的通货膨胀率总是源于一定的估测，而通货膨胀率预测不可能与未来相当长的还款期内发生的通货膨胀的实际水平相同，所以，贷款人总有因通货膨胀率预测有误差而导致收益损失的可能性。
进一步，未来较长时间内资金市场供求状况所决定的市场利率实际上也是无法准确预测的，所以利率风险是不可避免的。
一般的固定利率抵押贷款都允许借款人提前还款，当市场利率下降幅度较大，借款人认为提前还款更为合算时，贷款人还将承担相应的利息损失。
由此可见，由于固定利率抵押贷款的利率在长期的贷款期限内不能变动，而外界的经济环境、经济状况却是变化的，这些不确定的因素就可能导致市场利率的变化，这样就出现了贷款人无法以“不变应万变”的困境。
如果可以采取某种方式能够让抵押贷款的利率在一定程度上顺应市场利率的改变而改变，就可以使固定利率抵押贷款的利率风险完全由贷款人承担的状况得到改观。
通过借贷双方协议调整利率的标准和原则，可以让借款人适当地承担一些利率风险。
当然，既然借款人承担了一定的利率风险，也应当得到相应的回报，所以，可调利率抵押贷款的初始利率比固定利率抵押贷款利率要低。
可调利率抵押贷款只是向借款人部分地转移了利率风险，不可能全部转移，如果借款人承担了绝大部分风险或全部风险，那么可调利率抵押贷款的市场接受度就会大大下降，这也不是银行的初衷。
此外，贷款机构在推出可调利率抵押贷款时也要考虑到利率调整给借款人带来的还款额变动是否在其承受范围内。
如果调整幅度过大导致借款人纷纷违约，更不是贷款机构的初衷。
四、本章结论1、可调利率抵押贷款的提出。
可调利率抵押贷款的提出主要是为了避免固定利率抵押贷款在长期还款期内由于利率固定而给贷款人带来损失的风险。
这种损失主要源于两个方面，一个是由于对通货膨胀率估计不准而造成的资金价值的损失；一个是抵押贷款机构“存短贷长”矛盾，短期存款利率的变动性与长期抵押贷款利率的固定性造成银行机构资金成本的增加，减少了利差收益。
所以，为了解决固定利率抵押贷款的利率风险完全有贷款人承担的局面，金融机构设计了可调利率抵押贷款。
2、可调利率抵押贷款的主要变量。
可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
3、可调利率抵押贷款的付款机制。
可调利率抵押贷款的付款机制主要有三种类型，①每月付款额和利率的变化均无限制，每月付款额有可能波动很大；②对每月付款额的增幅设置上限，以避免每月付款额的变幅过于剧烈导致借款人违约，但会造成负分期付款；③设置贷款利率调整幅度的上限，消除了负分期付款，但贷款人有一定的利息损失。
4、可调利率抵押贷款的收益率。
可调利率抵押贷款的收益与不同付款机制下的贷款人承担的风险大小有关。
可以利用内部收益率加以评价。
由于三种付款机制下，借款人与贷款人的风险分割程度不一样，所以一般来说，对于相同数额、相同期限而付款方式不同的可调利率抵押贷款来说，内部收益率由大到小分别是ARM III、ARM II、ARM I。
5、根据物价指数调整的抵押贷款。
根据物价指数调整的抵押贷款是在通货膨胀环境下，用物价指数对抵押贷款余额加以校正，再计算每月付款额的抵押贷款方式，以此降低由于通胀给贷款人带来的损失。
这种抵押贷款考虑到了通胀的不利影响，但是用一般的物价指数调整贷款余额以及物价指数本身的历史性使得这种抵押贷款存在缺陷，而借款人的收入调整滞后于通胀也增加了还款难度，6、分享增值抵押贷款。
分享增值抵押贷款的思路是贷款人与借款人达成协议，分享房屋增值的一部分，从而减少通胀对贷款人造成的损失。
因为，发生通货膨胀时，房价往往也是上涨的。
第四章固定利率抵押贷款(房地产金融与投资武汉理工大
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.3 利率和风险 Interest Rates and Risk
• 1、拖欠（违约）风险 Default Risk
借款人borrowers违约拖欠本息。
2、利率风险 Interest Rate Risk
即24年加5个月才 偿还一半本金
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
Outstanding loan balance
Years
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.3 CAM与CPM的比较
CAM CPM 差异
现值 60000.00 60000.00
0.00
利率
0.12 0.12 0.00
1800
Net cash disbursed by lender
$58200
Amount to be repaid:
$617.17
for 30 years , based on $60000 contractual loan amount.
• 有效利息成本effective interest cost
5、其他风险Other Risks
如流动性风险liquidity risk
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定价)
• 抵押贷款定价可表述为：
i 为贷款利率 r 为实际利率 p 为补偿拖欠和其他风险的溢价 f 预期通货膨胀率
第四章固定利率抵押贷款(房地产金 融与投资武汉理工大
《房地产金融与投资》-课程教学大纲
《房地产金融与投资》教学大纲一、课程基本信息课程代码：151253课程名称：房地产金融与投资英文名称：Real Estate Finance and Investments课程类别：专业课学时：48学分：3适用对象：土地管理专业三年级学生考核方式：闭卷考试先修课程：房地产开发与经营二、课程简介房地产金融与投资是一门实践应用课程，以经济学、财务会计学、经济地理学、房地产开发与经营等课程为基础。
课程系统介绍房地产金融与投资的基础知识、基本原理，重点介绍房地产业进行开发、投资和居民房屋购买活动的投融资理论与方法，为学生提供相关的研究方法和工具，帮助其有效了解房地产开发投资和置业投资的分析过程。
主要内容包括：房地产市场分析、房地产抵押贷款的运作、房地产投资项目财务分析、不确定分析、投资决策分析等。
Real Estate Finance and Investments is an applied course based on the study of Real Estate Economy, Financial Accounting, Economic Geography ect. The course introduces basic theories about how commercial real estate investment deals are financed, structured, and accomplished. The content covered: real estate market research, mortgage loans which include real estate development loans, individual housing loans and policy loans, financial analysis, uncertainty analysis of real estate project, comparison of investment deal structures etc.三、课程性质与教学目的房地产业已经成为中国国民经济的重要支柱产业，其发展与各行业及居民日常居住生活都有密切的联系。
房地产金融与投资概论全套参考答案
第一章复习思考题：1、房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。
由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。
因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。
(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。
由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。
而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。
(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。
房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。
2、房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。
直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。
具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。
间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。
3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。
而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。
作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。
02第二章 房地产抵押-教学辅导-房地产金融与投资概论 龙胜平
第二章房地产抵押贷款教学辅导一、教学提示在本章学习中，要求重点掌握房地产抵押贷款的基本概念和分类、房地产抵押贷款的特点和作用以及房地产抵押贷款运行中的关键环节，理解房地产抵押贷款市场结构的含义，了解我国房地产抵押贷款的发展现状。
二、重点讲解本章应掌握的重点内容有1、房地产抵押贷款的涵义及分类。
房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。
当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。
房地产抵押贷款实际上是用房地产做还款的担保，从金融机构来说是一种最大程度保障贷款安全的选择。
房地产抵押贷款的分类可以依据不同的标准，按贷款对象，可以将抵押贷款分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途，可以将抵押贷款划分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定方式可以将房地产抵押贷款划分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。
2、房地产抵押贷款的特点。
房地产抵押贷款与其它种类贷款相比，有以下明显的特点，（一）借贷双方信贷关系的建立以抵押为前提。
由于房地产贷款往往数额巨大，期限较长，不可能以常规的信用贷款和担保贷款的方式操作，银行为降低贷款的风险，要求借款人以房地产抵押作为借款的前提，当借款人不能偿还贷款时，被抵押的房产就可以拍卖用以抵偿债务。
（二）抵押关系的建立目的是融资。
在房地产抵押贷款的借贷关系存续期内，尽管贷款人拥有房地产的抵押权，但是并不占有房地产，借款人仍然可以使用和占有房地产，只是当借款人违约，无法清偿债务时，贷款人才能行使抵押权。
因此，抵押关系的建立是一种手段而不是目的，根本目的是融资。
（三）房地产抵押贷款具有现实的责任担保特点。
借款方在获得房地产抵押贷款的同时，必须实实在在地将房地产进行抵押，这是已经发生的现实行为。
一旦发生违约行为，贷款人作为抵押权人即可按照法定程序实施房屋拍卖，从而使贷款在最大程度上减少损失。
04第四章-可调利率抵押贷款-房地产金融与投资概论
Edited by 龙胜平 孙斌艺
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图4.1 本息均摊方式与根据物价指数调整的抵 押贷款方式比较
高
等
y
教
PLAM
PLAM y
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出 CPM
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CPM
社
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2020年3月4日
Edited by 龙胜平 孙斌艺
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第二节 根据物价指数调整的抵押贷款
高 等
• 根据物价指数调整的抵押贷款同样也面 临许多棘手的问题。
高 • 一、概述
等
– 贷款利率定期根据某种市场利率指数而不
教
是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓
育
可 调 利 率 抵 押 贷 款 (adjustable rate of
出
mortgages ， 简 称 ARM) 。 通 过 选 择 利 率
版
指数而不是物价指数对贷款进行调整，使 得贷款人在一定程度上减轻了估算贷款期
等
的问题。
教
• 第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短
育
期的存款利率却时刻在变，所以这就要求短期 存款利率的变动不能过于激烈，否则，贷款人
出
的利差就无法保证。
版
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2020年3月4日
Edited by 龙胜平 孙斌艺
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表4.1 某金融机构简化资产负债表
高
抵押贷款（资产）
等
储蓄存款（负债）
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所占的百 收益率 预期贷款期限 所占的百 收益率 期限
第二节 根据物价指数调整的抵押贷款
高
– 第三个问题是物价指数的统计是建立在历
等
史数据基础之上的。
教
– 第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的
抵押贷款的运作培训课件共71张
第二节 抵押贷款的偿还 2.年付利息数额 在付完4年款项后，第5年开始时的贷款余额即为第4年的剩余本金，付4年款后剩余26年，26 年的月本利和因子为110.99，即： 第4年后的剩余本金：877.57×110.99=97402元 第5年后的剩余本金为96574元 即1年后，还款贷款本金减少了 97402-96574=828元 而一年的还款总额为877.57×12=10531元 其中还利息为10531－828=9703元 即第5年的总还款额中利息为9703元，占很大比重。
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第二节 抵押贷款的偿还 四、抵押贷款的几个指标 （一）有效利率 在选择抵押贷款时，抵押人总是选择有效利率较低的贷款方式，一方面可以减少贷款成本，另一方面可以提高自有资金的收益率，使金融工具起到正的杠杆作用，尽量避免中性和负的杠杆作用。
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第二节 抵押贷款的偿还 2.手续费（cost of administration）：手续费是放款人对贷款附加征收的一种费用，一般为贷款额的1%～3%，它是在放款时征收的，可以加到本金中。 3.贷款期限：一般以年计算，是放款日到最后还款日（也称到期日或终结日）的时间间隔。
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第二节 抵押贷款的偿还 例题2：假设贷款10万元，利率为10%，期限为30年 （二）偿还清单的计算 1.剩余本金 贷款剩余本金数额应等于今后还款额的贴现值。 假设例2中，贷款已按规定还款5年，则剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。已还款5年，还有25年即300个月没有还款。这时300 个月1元钱的现值，即月本利和因子（或月累积现值）为110.47，则剩余本金计算如下： 剩余本金=月还款额×月本利和因子 =877.57×110.047=96574(元) 也就是经过5年还款后，10万元贷款的剩余本金为96574元，5年总计偿还本金3426元。
房地产金融与投资培训
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房地产投资基础知识
房地产投资概念及特点
房地产投资定义
指投资者将资金投入到房地产市 场，通过购买、开发、经营等方 式获取收益的行为。
房地产投资特点
具有长期性、高风险性、高收益 性、专业性等特点。
房地产投资风险与收益评估
房地产投资风险
包括市场风险、政策风险、经营风险 、财务风险等。
房地产投资收益评估
银行贷款融资
商业银行贷款
银团贷款
商业银行是房地产企业最主要的贷款 来源，提供包括项目开发贷款、土地 储备贷款、并购贷款等多种形式的贷 款。
多家银行组成的银团向单一借款人提 供的大额贷款，通常用于超大型房地 产项目。
政策性银行贷款
国家开发银行、中国农业发展银行等 政策性银行也提供房地产贷款，通常 用于支持符合国家政策导向的房地产 项目。
01
02
03
土地使用权获取
介绍土地使用权的出让、 转让、划拨等方式及相关 法规政策。
土地规划与开发
阐述土地规划的原则、程 序以及土地开发的要求和 限制。
土地市场监管
分析土地市场的监管措施 、土地价格的形成机制及 影响因素。
房地产开发建设法规政策
房地产开发企业资质管理
讲解房地产开发企业的设立条件、资质等级及业务范围。
相互依存
房地产市场和金融市场之间存在紧密的相互依存关系。房地产市场需要金融市 场的资金支持，而金融市场则需要房地产市场的稳定收益和风险控制。
互动关系
房地产市场和金融市场之间的互动关系体现在多个方面，如房地产开发贷款、 个人住房贷款、房地产投资信托等。这些互动关系使得两个市场之间的联系更 加紧密。
房地产金融市场主要参与者
房地产金融政策
03第三章 固定利率抵押贷款-教学辅导房地产金融与投资概论 龙胜平
第三章固定利率抵押贷款一、教学提示本章比较全面地介绍了固定利率抵押贷款的原理、传统的固定利率抵押贷款形式和创新的形式，并对抵押贷款融资作了深入的分析。
本章的教学重点是理解影响抵押贷款利率的因素，要掌握等额偿还抵押贷款的每月偿还额计算和贷款余额的计算，并了解固定利率抵押贷款的创新方式。
二、重点讲解本章应掌握的重点内容是：1、影响抵押贷款利率的因素及抵押贷款利率的决定在市场经济体制下，利率是资金市场上资金价格的体现，市场利率主要是由资金的供求关系决定的。
房地产抵押贷款利率主要反映了抵押贷款的供求情况。
抵押贷款利率一方面取决于资金需求方（主要是房地产消费者或投资者）为了在某一段时期内使用贷款人的资金所愿意支付的代价大小，另一方面也取决于资金供给方（主要是商业银行等金融机构）因为在一段时间内牺牲资金的使用权所要求得到的补偿是多少。
抵押贷款作为商业银行等金融机构的长期资产业务，利率的决定主要受到以下因素的影响：①预期的真实利率。
银行的资金主要来自于各类存款（其中居民的储蓄存款形成比较稳定的资金来源），银行必须保证存款的安全并让存款者得到大于零的真实利率。
因此，抵押贷款利率首先必须包括大于零的预期的真实利率。
②预期的通货膨胀率。
由于抵押贷款是长期贷款，通货膨胀往往会引起贷款人的价值损失，因此，预期的通货膨胀率的大小也是影响固定利率抵押贷款利率的重要因素。
③贷款风险。
在贷款期限内，各种不确定性因素会引起贷款实际收益的不确定性，即存在贷款风险。
贷款人需有获得相应的风险补偿，这种风险越大，风险补偿就越高。
抵押贷款的风险主要有违约风险、利率风险、提前还款风险、政策风险等。
因此，抵押贷款利率主要由预期的真实利率r 、预期通货膨胀率f 和风险补偿p 来确定。
较长时期的贷款利率取决于未来n 年内由每年的真实利率、预期通货膨胀率以及各种风险补偿决定的历年预期贷款利率，所以，预期贷款利率的确定相当于求历年利率的几何平均数。
【精品】房地产金融与投资概论
【关键字】精品房地产金融与投资概论填空或名词（可能是）1、从房地产开发经营过程看，一个房地产投资项目基本上都要经过前期准备、土地开发、房屋建造、房屋出售（出租）、房屋资产管理等多种环节。
2、房地产金融：是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。
3、房地产金融体系：由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
4、房地产抵押：是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。
当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
5、房地产抵押存款：是指借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期存款，并承诺以年金形式定期偿付存款本息。
6、影响抵押存款利率的因素：预期的真实利率、预期的通货膨胀率和存款风险。
7、可调利率抵押存款：存款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的存款方式。
8、住房抵押存款证券化：是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押存款汇集重组为抵押存款群组，由特殊机构（简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后一证券的形式出售给投资者的融资过程。
9、住房抵押存款证券化的主要参与者：一般有发起人（SPV），投资者，以及服务商、受托机构、信用增级机构、信用评级机构等中介机构。
10、房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。
股权融资：是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，代表着股东对公司的所有权。
债权融资：是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表队企业的债权。
11、房地产保险：根据房地产及其相关利益可能面临的风险，划分为房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保险四类。
《房地产金融与投资》-课程教学大纲
《房地产金融与投资》课程教学大纲一、课程基本信息课程代码：16105202课程名称：房地产金融与投资英文名称：Real Estate Finance and Investments课程类别：专业课学时：32学分：2适用对象：经管类专业大二大三本科生考核方式：考试先修课程：微积分（求导和求偏导）、金融学基础二、课程简介房地产市场规模的迅速扩大推动了我国房地产金融和投资理论的发展，房地产金融在房地产市场发挥的作用主要是三个方面：第一、在“房子是用来住的，不是用来炒的”在指导思想下，研究如何通过金融手段，帮助“买来住”的老百姓买得起房，因此住房抵押贷款模式的持续创新仍将是新时代房地产金融发展的重要内容。
第二、随着我国个人住房贷款余额的大幅度增加，房地产金融要重视“金融机构有限资金供给和几乎无限的贷款需求之间的矛盾”，也就是资产证券化的问题。
第三、我国作为全球最大房地产开发大国，要研究建立更加多元化的直接间接投融资体系，在“租售并举”的房地产产业政策背景下发展房地产投资信托（REITs）将是未来一个重要的选项。
而这三方面也将是本门课程的学习重点。
三、课程性质与教学目的课程性质：本课程属于金融学和投资学的专业课，需要金融学基础和求导作为先修基础。
这门课程不仅涉及月供计算、IRR分析、贷款还款方案对比、提前还款方案抉择等较为传统但具有极强实用性的金融学和投资学知识，还涉及诸如“房地产三条红线”、房地产投资信托（REITs）改革试点、蛋壳公寓暴雷等最新的房地产金融事件并将就其中的经济学原理进行解读，是一门既充满实用性，又紧贴时代脉搏的课程。
课程目的：解析房地产金融的奥秘、探索房地产投资的规律、应对房地产市场的风险。
使学生系统了解房地产投融资方面的基本原理和基础知识，并深入了解和掌握房地产金融和投融资的最新发展现状。
通过将金融学理论与“海南岛房地产泡沫”、“恒大地产借壳上市失败”、“十四五规划”、“蛋壳公寓暴雷”等活生生的实际相联系，引导学生学会用经济学的思维和分析框架去解读社会现象，并深刻体会“房住不炒”、“三去一降一补”等国家战略的经济逻辑和时代必须性。