经营性物业贷款特征,申报条件与办理流程
经营性物业贷款
经营性物业贷款的市场需求与趋势
经营性物业贷款的市场需求
• 中小企业：扩大生产经营，提高竞争力 • 个人投资者：投资经营性物业，实现资产增值 • 房地产行业：资金支持，降低融资成本
经营性物业贷款的市场趋势
• 贷款个性化：根据客户需求提供定制化贷款方案 • 贷款线上化：提高贷款审批效率，降低融资成本 • 贷款创新：结合新兴金融工具，拓展业务领域
03
经营性物业贷款业务的操作流程
经营性物业贷款的受理与调查
经营性物业贷款的受理
• 接收借款人提交的贷款申请及相关材料 • 对借款人进行初步审查，判断是否符合贷款条件
经营性物业贷款的调查
• 对借款人的信用状况进行调查 • 对抵押物的价值和权属进行调查 • 对借款人的生产经营状况进行调查
经营性物业贷款的审批与发放
经营性物业贷款的审批
• 根据调查结果，对贷款进行额度审批和期限审批 • 审批通过后，与借款人签订贷款合同
经营性物业贷款的发放
• 根据贷款合同，向借款人发放贷款 • 对贷款进行资金监管，确保贷款用途合规
经营性物业贷款的贷后管理与收回
经营性物业贷款的贷后管理
• 对借款人进行定期检查，了解生产经营状况 • 对抵押物进行定期评估，确保抵押物价值充足
05
经营性物业贷款业务的监管与合规
经营性物业贷款业务的监管政策与要求
监管政策
• 国家金融监管政策对经营性物业贷款业务的约束和指导 • 银行业监管法规对经营性物业贷款业务的具体要求
监管要求
• 严格执行贷款三查制度，确保贷款安全 • 遵守市场竞争规则，防止不正当竞争行为
经营性物业贷款业务的合规管理与风险防范
惩罚机制
• 建立健全惩罚制度，对违规行为进行处罚 • 通过信息公开，提高行业监管力度和透明度
商业银行经营性物业抵押贷款管理办法
农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为进一步适应农村商业银行（以下简称“本行”）房地产抵押业务的发展，规范各类经营性物业抵押贷款的业务操作，防范抵押房地产在营运期间的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据人民银行、银保监会及本行信贷管理有关规定，经合本行实际，特修订本办法。
第二条本办法所称经营性物业抵押贷款是指本行向法人发放的，以其拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的租金收入为主、以借款人的其他经营收入为辅进行还本付息的贷款。
经营性物业是指已竣工验收并正式投入商业性（泛指经营性，下同）营运，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流较为充裕、综合收益较好的商业用房、办公用房、工业用房、工业用标准房等不动产，包括商场、店铺、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施及位于工业园区且整体对外出租的厂房等物业形式。
经营性物业抵押贷款用于固定资产投资的必须同时符合国家和本行的相关政策规定。
第二章贷款对象、条件
第三条贷款对象。
借款人必须是经有权部门批准成立并依法
1。
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款1. 引言经营性物业抵押贷款是指将企业的经营性物业作为抵押物，从银行或其他金融机构获得的一种融资方式。
这种贷款方式可以为企业提供资金支持，帮助企业扩大经营规模，增加投资，提升竞争力。
本文将详细介绍经营性物业抵押贷款的基本概念、特点以及申请流程。
2. 经营性物业抵押贷款的基本概念在理解经营性物业抵押贷款之前，我们先来了解一下其中涉及到的几个关键概念：•经营性物业：指用于企事业单位、商业机构等经营活动的不动产，如商铺、写字楼、工厂等；•抵押贷款：指借款人将自己名下的财产作为担保物（即抵押物），向银行或其他金融机构借款的一种贷款方式。
因此，经营性物业抵押贷款就是指企业将自己的经营性物业作为抵押物，向银行或金融机构申请贷款的过程和行为。
3. 经营性物业抵押贷款的特点经营性物业抵押贷款具有以下几个特点：3.1 高额贷款额度由于经营性物业通常具有较高的价值，因此抵押贷款的额度相对较高。
企业可以根据自身的融资需求，抵押相应价值的物业，从而获得更高额度的贷款。
3.2 低利率与一般的企业贷款相比，经营性物业抵押贷款拥有较低的利率。
这是因为贷款机构在获得抵押物后，拥有了一定的担保措施，降低了风险程度，因此可以提供更为优惠的利率。
3.3 灵活的还款方式根据企业的实际情况和贷款金额，经营性物业抵押贷款通常提供较为灵活的还款方式。
企业可以根据自身的经营状况灵活安排还款计划，以减轻贷款还款所带来的经营压力。
4. 经营性物业抵押贷款的申请流程经营性物业抵押贷款的申请流程如下：4.1 准备相关材料首先，企业需要准备相关的材料。
一般包括以下内容：•经营性物业的所有权证明；•经营性物业的评估报告；•企业的营业执照和相关经营证件；•企业的资产负债表和利润表等财务报表；•借款人的身份证明等个人资料。
4.2 定义贷款用途和额度企业需要明确贷款的用途和需要的额度，并与贷款机构进行沟通，以确定合适的贷款方案。
4.3 进行押评估和贷款审查接下来，贷款机构会对企业提供的经营性物业进行评估，并对企业的贷款申请进行审查。
经营性物业贷款的要点
一、经营性物业贷款的用途物业的翻新装修或提升改造，归还或置换购置、建造该经营性物业的银行借款和股东或借款人关联企业的借款。
用途为置换他行经营性物业借款的，要求被置换的借款须还款正常，不得出现逾期或欠息，并提供拟置换借款的银行借款合同、借据。
用于归还股东、关联企业借款的，须提供股东、关联企业借款协议、转账凭证、款项投入凭证，且股东、关联企业借款用途须与购置、建造经营性物业直接相关。
所有经营性物业贷款的用途不得直接或间接违规流入房市、股市、期市等国家政策限制、禁止的领域。
对经营性物业产权人为房地产开发商的，还要进一步核实款项的实际用途，禁止用经营性物业取得的贷款用于支付土地款、充作项目自筹资本金、用于不符合开发贷款条件的项目开发等。
二、经营性物业具备条件:（一）该物业项目开发建设手续齐全，产权清晰，原则上已取得合法的权属证书，获得土地使用权证的方式为国有出让土地。
若因特殊原因暂未取得产权证书，物业不得存在包括但不限于拖欠工程款等可能使产权存在争议的事项。
（二）项目已通过国家有权部门竣工验收，不得向未取得竣工验收和未正常经营的商业物业发放经营性物业贷款。
（三）位置优越，商业氛围浓厚，交通便捷，具有较强的变现能力。
（四）市场定位准确，目标客户稳定，且预期的租金等经营性收入充裕。
（五）借款人必须将经营性物业作为本行经营性物业贷款的抵押物，本行为唯一抵押权人，并确保抵押足值，必要时还可以追加借款人关联企业或其他第三方提供连带责任保证担保及其他本行认可的担保，以确保安全。
（六）经营模式为租赁的经营性物业，还须具备以下条件：商业用房及工业园区开业并稳定运营1年以上，当前出租率不低于80%。
宾馆酒店投入商业运营时间2年（含）以上，平均入住率应不低于70%。
投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验。
三、贷款金额、期限和利率借款人租金收入产生的现金净流量（即租金收入带来的现金流入扣除贷款存续期间的各项成本、费用支出引起的现金流出后的净现金流量）原则上应能够覆盖每期应偿还贷款本息，且应具备一定的安全冗余。
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款
（业内参考）
经营性物业抵押贷款利率和定义：
经营性物业抵押贷款指将已经投入商业运营的房地产等物业进行抵押贷款的业务。
银行和抵押贷款公司是经营性物业贷款的主要受理机构。
银行经营性物业抵押贷款利率较低一般在年息7%到9%之间。
抵押贷款公司利率较高，一般在年息18%-24%之间。
银行经营性物业抵押贷款申请条件：
企业的信用评级在AA级或以上，资产负债率不得超过70%，公司财务状况良好，属于酒店类型的物业出租率要达到60%，写字楼出租率要达到80%，物业地理位置需要特别优越，不能受理二次抵押贷款。
非银行营性物业抵押贷款申请条件：
抵押率要低于70%，主贷人应有备用房地产，抵押率等于总贷款金额占房地产市值的比率。
物业的租金加上主贷人的收入要足以覆盖利息，主贷人可以是个人或企业，可以受理二次抵押贷款、按揭房再抵押贷款等。
经营性物业抵押贷款利率概况：
经营性物业抵押贷款所需资料：
借款人营业执照、身份证件、房产证件、企业和个人财务资料等、物业购入或开发成本相关证明等。
企业经营性物业抵押融资借款
企业经营性物业抵押融资借款企业经营性物业抵押融资借款是一种常见的融资方式，具有一定的风险，但在正确的管理和使用下，对企业的发展和扩张具有积极的作用。
本文将介绍企业经营性物业抵押融资借款的基本概念、申请条件、流程以及利与弊，并提出一些建议以帮助企业高效地使用这种融资方式。
一、企业经营性物业抵押融资借款的概念企业经营性物业抵押融资借款是指企业将持有的经营性物业作为抵押物，向金融机构申请借款的一种方式。
经营性物业包括工厂、办公楼、商场等不动产，这些物业往往有较高的价值，并能带来持续的收益。
企业通过将这些物业抵押给金融机构，可以获得资金支持，用于扩大生产、购买设备等经营性需要。
二、企业经营性物业抵押融资借款的申请条件企业在申请经营性物业抵押融资借款时，通常需要满足以下条件：1. 企业必须为合法注册的经营实体，具备独立的法人资格。
2. 物业必须为企业拥有并已取得合法权属证书的不动产。
3. 物业必须有稳定的租客或有效的使用计划，并有持续的租金或收益来源。
4. 企业必须有良好的信用记录和还款能力。
5. 企业需要提交相关的财务报表和抵押物评估报告等证明文件。
三、企业经营性物业抵押融资借款的流程企业申请经营性物业抵押融资借款的流程通常包括以下步骤：1. 企业与金融机构初步沟通，了解借贷条件和手续要求。
2. 企业准备相关材料，包括企业注册证书、物业权属证书、财务报表等。
3. 金融机构对物业进行评估，确定抵押物的价值。
4. 企业与金融机构签订借款协议，约定借款金额、利率、还款期限等条件。
5. 企业将物业的权属证书等相关文件交给金融机构，并办理抵押登记手续。
6. 企业获得借款并按照协议约定的方式进行还款。
四、企业经营性物业抵押融资借款的利与弊1. 利益：a. 提供了一种快速获得资金的方式，支持企业的发展和扩张。
b. 借款利率相对较低，可降低企业的融资成本。
c. 利用企业拥有的物业进行抵押，降低了金融机构的风险，增加了借款的可行性。
最新某银行经营性物业贷款管理办法
中国ⅩⅩ银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。
第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件。
（一）借款人须具备的基本条件：1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；4.所有者权益在8000万元（含）以上；5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；9.中国ⅩⅩ银行规定的其他条件。
经营性物业抵押贷款业务特征
经营性物业抵押贷款业务特征1.质押物价值稳定：经营性物业一般具有较高价值，且其价值相对稳定。
由于经营性物业通常用于商业目的，其位置、设施、租金等因素都会对其价值产生影响。
因此，抵押贷款的风险相对较低。
2.高额贷款：经营性物业一般具有较高价值，通常可以得到较高额度的贷款。
商业银行会根据物业价值以及贷款人的还款能力等因素来确定贷款额度，一般可以满足资金需求。
3.长期贷款：经营性物业抵押贷款一般为长期贷款，期限较长。
由于经营性物业一般需要较长时间来获取收益，因此贷款期限一般在5年以上，有些贷款甚至可以达到30年。
4.利率较低：由于经营性物业抵押贷款的风险较低，因此其利率一般相对较低。
商业银行会根据借款人的风险评估来确定贷款利率，通常会低于其他类型的信贷贷款。
5.还款方式灵活：经营性物业抵押贷款的还款方式相对灵活。
常见的还款方式包括等额本息、等额本金、一次还本付息等，借款人可以根据自己的经营情况选择适合自己的还款方式。
6.申请条件相对较高：由于经营性物业抵押贷款金额较高，银行对借款人的申请条件会有一定的要求。
一般要求借款人具有良好的信用记录、稳定的经营业绩以及足够的还款能力等。
8.还款期限较长：由于经营性物业抵押贷款一般贷款期限较长，因此借款人可以通过较长时间获得经营性物业的租金收入来还款。
总的来说，经营性物业抵押贷款业务具有较低的风险、较高的贷款金额和较低的利率等特征。
这使得经营性物业抵押贷款成为企业或个人获取较大额度资金的重要方式。
同时，借款人需要注意抵押物的选择和贷款还款能力，以充分发挥经营性物业抵押贷款的优势。
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产品定义
经营性物业贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的企事业法人发放的，以用其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为第一还款来源的贷款。
产品特点
经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。
适用对象
主要针对中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人。
申请条件
A、贷款对象应符合以下条件：
（1）非房地产开发企业且在银行信用评级原则上不低于BBB；
（2）拥有合法、完整、独立的物业所有权和经营权，即借款人与物业产权人为同一个主体；
（3）同意将物业经营收入归集至在贷款银行开立的资金监管专户，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管；
（4）针对经营性物业设立的资产抵押、经营收入实施的专户归集、应收账款的质押设定等事项，必须告知全部承租人并取得签收回执；
（5）原则上应提供承租人承诺放弃优先购买权的声明书，无法提供的应由经办机构在贷前调查时说明理由并由最终审批人进行决策。
B、贷款对象所拥有的经营性物业应符合以下条件：
（1）所处地区原则上应有银行开设的分支机构，符合当地城市规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥相关权证，已投入商业运营；
（2）原则上应为商业物业，审慎介入工业物业。
所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，市场价值稳定或有上升趋势；
（3）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的净现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；
（4）定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好，租金价格稳定或有上涨趋势，具有较强的变现能力，有利于整体处置；
（5）抵押物业应办理相关财产保险，并约定保险第一受益人为贷款银行。
C、贷款用途应符合以下条件：
经营性物业贷款只能用于借款人经营范围内合法合规的资金需求，必须符合国家有关政策法规和监管要求以及我行相关的制度规定，不得用于股本权益性投资，不得以任何形式流入证券、期货市场，不得用于国家明令禁止的投资领域或用途。
办理程序
（1）业务申请；
（2）贷前调查；
（3）贷款审查；
（4）贷款审批；
（5）合同签订；
（6）担保等相关手续办理；
（7）贷款发放。
收费标准
根据业务风险状况，参照中国人民银行和贷款银行利率管理的相关政策规定确定。