浅谈中国式购房

浅谈中国式购房北京华安富控股集团银弘城投副总经理王德河不管是不是缺房，看到别人都在买，自己也去抢一套，与需求无关，这也被人戏称为“中国式购房”。

此行为是不是造成购房热的一部分原因呢？第一、中国式购房者历来是重“买”轻“租”的，这也会导致市场供应、需求结构的畸形，而且往往很多置业者喜欢一步到位，尤其是对于年长的购房者来说，这种想法更为偏重。

第二、“即使小一点、远一点，也要有自己的房子”。

第三、许多传统观念根深蒂固，比如成家立业先得买房，年轻人中多出现“刚需”一族，并且占据着市场主流。

这导致许多人买房的初衷并不是纯粹考虑自住。

所以关心价格、关心升值潜力、关心地段者，远远比关心房子自身的质量、关心舒适度的人要更多。

第四、地段高于一切。

在中国，特别是大城市中，由于人口密集，土地资源稀缺。

地段的好坏往往决定了房子的价值。

多数购房者认可房子价值的首要因素是地段。

第五、判断中国购房者的购买力不能简单用购房者的工作年龄、收入水平来衡量；家庭背景在很大程度上决定了购买力。

第六、房价机制: 一是房价定价机制几乎完全由开发商制定，即使同一地段，后开盘的楼盘价格通常会比先开盘的高出许多，从而让“地段为王”逐渐变成铁律；二是房价不稳定，涨多降少，在房价非理性上涨的过程中，房子的首要功能已不再是居住品，而成了投资甚至投机的商品。

所以说，“中国式买房”实质上是房价不合理、不稳定的现实在民众心理上的反映。

所谓的“中国式买房”就是跟风购房行为，是从众心理作祟，缺乏自我独立思考意识，一窝蜂涌入楼市，买涨不买跌，将风险抛在了脑后的行为。

它脱离了实际需求，扭曲了市场供需状况。

“中国式买房”盛行固然有购房者自身因素，但不能只怪购房者跟风，其它外部因素也有关系。

从这些年来的楼市走势看，虽然政府调控楼市政策连连出台，房价中间也出现过短暂下跌，但反弹后的上涨幅度更大，也难怪有些民众将调控视为即将涨价的信号。

近期各地连续上演的“地王”现象，更加重了民众对房价上涨的担忧，亦将今年楼市的火爆场景推向高潮。

再加上过去十年来，买房者的获益非常大，且成为一种赚钱示范效应，亦导致“中国式买房”愈演愈烈，民众争先恐后加入购房大军，就是不想被拉在后面。

住房本是家庭财产里的重头戏，理应慎重对待，精挑细选，但许多人在跟风效应影响之下，缺乏理性思考，盲目加入到买房队伍里，确实存在一定风险。

当前楼市存在的存量庞大、空置率过高等弊端也一定程度上凸显了楼市的泡沫化危机，购房者需要考虑下自己的风险承受力。

而楼市呈现此种状况，则是市场合力的结果，虽有购房者的主动选择，也需反思房地产行业存在的各种问题。

说到底，“中国式买房”虽然是一种“羊群效应”，但是建立在民众对房价上涨预期的基础之上，只要涨价预期没有发生逆转，跟风买房行为就仍然会出现。

我先就这个中国式购房的问题提出我的几个问题：1.这些“不管需不需要，先抢一套再说”的人，起码是手中资金充裕的人吧？那这些都是什么人呢？很明显不会是布衣百姓。

那么，结论一：收入分配制度不公，早就了严重的两极分化，富人越富穷人越穷，要降温购房热，首先要调整收入分配制度；2.这些手中资金充足的人，为什么不选择其他投资渠道，而偏偏要买房呢？可见中国整体投资渠道匮乏，股市监管漏洞，大家不敢进入；把钱给信托，结果还是投入地产的多。

另一方面，金融市场被垄断，民间资本无法进入。

于是，一边是地产投资火热，一边是大量中小企业缺钱倒闭。

那么，结论二：要给购房热降温，就要拓展老百姓的投资渠道。

3.为什么普通老百姓也想方设法抢房呢？因为政府没有给大家对未来有一个稳定的预期。

政策朝令夕改，治标不治本，造成恐慌性购房。

4.房价高企仅仅是炒房所致吗？炒房只是一个方面，另一个更重要的原因是政府的土地财政和行政成本过高，当前个地方政府都有严重的卖地依赖症，此外各项税费多如牛毛，重复征收。

做过地产开发的都知道，地价和行政成本要占到房价的30%以上。

个人认为主要分为三方面：1、中国经济结构不合理所导致的一个病理现象30多年来的改革开放，造就了很多民营企业，民间资本积累已经完成并越来越雄厚，而资本的天性就是追逐利润，2005年开始出现全民炒股现象，到07年股市房市双高现象，如何正确引导民间资本投资成为关键点。

特别是08年底经融危机爆发，全球股市一片大绿，生产型企业在遭遇人工成本剧增，而利润剧降的大环境下，迅速萎缩、倒闭，企业主在主业的投资大幅收减。

而此时，央行却为了增加流动性，存款利率几乎调整为零，被空闲资本瞬间迷失了方向。

也正是此时，08年刚刚被强行调控的房地产正面临行业洗牌的时候，却被幸运的救市了，而且成为了拉动整个中国经济GDP增长的唯一动力！大难不死必有后福，从此，房地产火爆现象一发不可收拾。

2、行业领先及市场主导在全球股市一跌再跌的恶劣环境下，房产却一路飘红，独领风骚，以追逐利润为目的民间资本只能瞄准了房地产行业，越调控越飙涨的房地产行业被不断注入大量资金，原本不是开发企业的生产型企业也立即转战房地产，甚至央企国企也不遗余力的挥师房产，以致各地不断的地王频现。

在买涨不买跌的投资意识下，全民闲散资金也不断跟进，东北及温州购房团就是其中的代表。

3、价直观扭曲在当下浮躁的经济社会，被扭曲了的人生价值观也不断影响着购房行为，一方面是房产存在投资价值因素，另一方面，是否有房子成了找对象其中一个必备条件，拥有房子就成为了你是否有能力、是否成功的一个标准答案。

其他就不说了......可以说，过去的三十年通过激活房地产市场，将土地、资源、人力有效地调动起来，让人们有足够的热情投入到中国的城市化进程中，并快速推动了这一产业的发展，在短时间内进行了城市化的大跃进，这一点“以拉升地租为方式”的利益驱动——功不可没。

但这个游戏是不可持续的，他背后隐藏着的是——官本位的“权力腐败”、金本位的“利益犯罪”；而利益分配的不公，又将带来深层次的社会矛盾。

最主要的是资源配置市场化带来的不合理与浪费。

这点从两方面体现：1、已售房空置率的上升，同时伴随年轻的置业压力；2、对土地资源的开发性浪费，同时伴随农村城市化、工业现代化对农产品的生产压力。

中国式的买房——如何通过这种普遍存在的大众心态，带动城市改造，将是未来更长时间需要面对的问题。

中国自古以来的传统思想认为，人活着就得有个自己的“窝”。

这是一般人的思想，加之经济发展迅速，通货膨胀严重，如果钱存入银行就在贬值，这就迫使有钱人把钱用在社会上流通，加之房地产火爆，便成为吸金石，促使房地产行业的几何倍数成长，很少存在需求问题吧，在中国买不起房子的基本就成定局。

再加之中国式丈母娘，结婚必须有房等硬指标的刺激，房子不热才怪。

我认为“中国式购房”是一种无奈之举，这种购房除了所谓的刚需之外，另外还有一下几个因素在起作用：1、缺少其他更好的投资途径，由于缺少其他的投资途径，而我国的房价有呈现一种长期上升的趋势，而且涨幅还不小，于是投资性购房几乎成了唯一的相对安全，收益较快的投资方式；2、社会保障体系瑕疵所致，中国人长期生活在一种不安全的社会环境当中，失业、就学、养老等问题长期没有解决或者说现行体制作用有限不能满足客观需要。

只有通过购房投资来实现，“以房养老”的前提你也得有房啊！换句话说没房子你连养老的资格都没有了。

而购房产生的租金收益和物业的增值，恰恰可以弥补。

有了房子才安全。

3、中国人的传统观念里，房子也是财富的象征，中国人所谓的“五子”里面就包括房子，这些东西再多也不嫌不够，这是中国人的传统。

行业垄断导致居高不下的房价先说说房价为何高涨，营商环境的不好和金融机构的垄断，两桶油的垄断，没有了竞争，不会去动脑如何创新，使成本降低，油价的高涨，物流成本的增加，各种名目的税收，导致产品成本的增加，在加上08年的全球经济危机，人民币的升值，各国政府为了保护自己的企业，设置重重难题，高昂的关税，以及扶持本国的工业，出口的减少，加上用人成本的增加和创新能力的不足，以劳动密集型的加工业不复存在，高额的通货膨胀率，银行保险业的垄断，导致银行的存款利率低，保险从业人员的素质良莠不齐，欺诈行为时有发生，股票市场，监管不力，大庄家暗箱操作，对公司的上市条件监管审批是否到位，要求退市是否坚决执行，现在的股票很多时候就是他人圈钱的一个场所。

上面的种种都表明老百姓投资那些行业不能保值。

但在中国唯独房地产行业，相对来说是一个比较简单，风险比较小，收益比较好，能保值的一个投资行业，因为它碰巧赶上了中国城市化进程的加快，大量农村人口涌上城市，房子需求量增加，相对来说土地越来越少，这也完全符合地方政府的利益，地方政府为了能够增加税收，一面打着口号控制房价，另一个方面却不遗余力推高房价，把房子作为一种资产保值的方式我觉得是购房热的一部分，现在的人都很务实，结婚要买房，别人买房了我也要买房，有些人存在攀比的心里，这也是造成购房热的一部分原因，其实购不购房，要看自身的需求，自身的经济能力，看看自己到底有没有必要买，而不是一时的冲动，而且中国人都有个通病，购房时买涨不买跌，都认为买房了就能升值，其实存在这种心理的人我认为就没必要买房，买的时候可能是挺贵的，认为还能涨，还能挣钱，那万一跌了呢，这种损失只能自己承担，凡是都是有风险的，购房应该量力而行，有必要就买，没必要就不要买了。

个人觉得这只是羊群效应的放大，主要原因有以下几点：1、2009年金融危机国家，造成社会资金过多。

2、中国可投资的产品较少，很少有像地产这样风险低，收益稳定的产品。

3、投资渠道少。

4、地产的开发模式也是导致房价高涨的原因，地方政府过于依赖土地政策发展。

最终综合导致房价只涨不跌的现象。

这样不造成购房热是不可能的。

盲目购房已经成为历史了，现在人们在购房的问题上很理性，同事中国的高房价也让普通百姓望而生畏。

2000年到现在房地长行业一直就在低迷。

造成中国高房价和中国的前些政策有关，同时高地价也是造成高房价的原因，地价高加上向各部门在缴纳各种配套费，税等。

羊毛出在身上开发商把高利润及所有的税费，配套费等都推向了购房者。

土地资源的破坏、导致环境危机，征地滋生腐败，强拆导致了民告官。

给社会安定也埋下了很大的危机。