《品质管控敏感点案例手册 版 》 精装修篇
品质管控敏感点案例手册---精装修篇2017版前言一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。
为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在的瑕疵。
供查阅对照。
目录一硬装质量问题二软装质量问题使用安全1.1专业协同设计合理选材用料施工工艺设备安装1 1.21.31.41.51.6硬装质量问题案例1案例简述：架空层采用抛光砖地面铺设，雨雪天临边部位易湿滑，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝架空层使用不具备防滑功能的地面材料，尤其在建筑临边人群活动部位。
案例2案例简述：无顶盖连廊雨雪天气地面易湿滑，存在安全隐患。
原因分析：1、地面选用不具防滑性能的地砖；2、排水组织不到位。
解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝使用不具备防滑功能的地面材料。
3、排水组织得当，区域间设高差防水。
案例3案例简述：阳台栏板底部石材断裂，玻璃外倾。
原因分析：1、塑木地板安装预留变形缝不足；2、因阳台塑木地板膨胀变形导致。
解决措施：校正栏板玻璃，地面找平做植筋螺栓后做防水层，围边石材安装与栏板玻璃留缝5mm，塑木地板安装与围边石材留缝8mm，嵌橡胶条后表面打胶收口。
案例4案例简述：地库单元门厅采用无框钢化玻璃门，易磕碰，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏安全防范意识。
解决措施：选用铝框或不锈钢框钢化玻璃电动移门。
案例5案例简述：架空层地面木平台与地砖面存在高差为18mm，易绊倒。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：取消木平台与地砖高差，减少绊脚风险。
案例6案例简述：1、幼儿园教室内卫生间门槛高差为18mm,易造成幼儿跌倒，存在安全隐患；2、幼儿园楼梯处栏杆存在可踏横杆，存在安全隐患。
原因分析：设计及施工环节缺乏技术交底及安全意识。
解决措施：1、因外部走廊与门槛标高一致，无法降低门槛，采用门槛石材倒边（8-12mm）处理；类似儿童使用空间应杜绝标高落差小于8mm。
2、按规范要求更换栏杆。
案例7案例简述：儿童娱乐室墙面采用硬包，内未衬海绵，硬度同墙面，小孩碰撞后容易受伤。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏安全防范意识。
解决措施：更换成软包，内衬12mm以上厚度环保海绵增加缓冲力。
案例8案例简述：标准层电梯厅的消防隐门关闭不严实，容易造成磕碰伤害。
原因分析：施工不到位。
解决措施：统一加装磁性构件，确保消防门可以关闭严实。
案例9案例简述：燃气热水器外包吊柜，底部虽开有通风口，但使用过程中发热，木质柜容易变形。
通风不足的情况下，易燃烧不充分，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：燃气热水器外包吊柜取消。
案例10案例简述：淋浴房玻璃除顶部五金件连接外，其余部位玻璃均依赖硅胶与墙面直接固定。
原因分析：缺乏技术交底及品质要求及安全意识。
解决措施：1、墙面及担水条部位应埋入嵌条或预留凹槽，待后续植入软垫，玻璃插入再硅胶封堵；2、也可采用成品金属框或抓件连接墙面后固定玻璃。
案例11案例简述：淋浴房开启扇拉手磕碰墙面，造成质量及安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化不到位，未预留空间，门扇开启易磕碰距墙面。
解决措施：1、必须满足使用及安全需求，责令整改；2、不具备开门情况下，可选择移门形式。
案例12案例简述：过道墙面采用镜面影响通行感受，墙面易磕碰，存在产生安全隐患。
原因分析：室内设计该环节关注不足。
解决措施：调整立面大块镜面做法，可保留边框小局部镜面。
案例13案例简述：批量精准室内环境检测不达标。
原因分析：1、硬装材料环保检测存在不合格现象；2、业主购置家具环保检测存在不合格现象。
解决措施：1、沟通、协商，达成共识；1、通风处理，后期定点再检测；2、委托专业企业空气净化、甲醛等治理；3、对环保检测超标材料进行返工处理。
案例14案例简述：两期交付标准不统一，存在降配现象，易引起客诉。
原因分析：因项目定位原因。
解决措施：销售过程应告知客户交付标准，并实景样板展现，规避客诉风险。
案例15案例简述：单元门禁墙面安装宽度不足。
原因分析：未考虑门禁埋入墙体所需尺寸。
解决措施：1、公区优化设计工作前置；2、参考完成项目经验，合理布置。
案例16在格式框内插入图片案例简述：信报箱低位高度（310mm ），高位高度（1445mm ）。
低位信报箱偏低带来不便。
原因分析：室内设计只注重立面整体效果，而忽视使用功能。
解决措施：按邮政规范，信报箱低位不可低于400mm ，高位锁孔不可高于1650mm 。
310mm 1445mm案例17案例简述：油烟机距离烟道约4米，后续使用排烟不畅。
原因分析：室内设计只注重展示整体效果，而忽视使用功能。
解决措施：1、通过设置硬管、过梁器等优化管道排烟，并进行排烟风量测试，吸力不足时需更换油烟机，同时做好统一说辞；2、批量精装应杜绝此类现象。
烟道抽油烟机案例18案例简述：地下或半地下空间潮气严重，造成公共区域石膏板、矿棉板吊顶结露现象。
原因分析：1、地区气候导致易受潮、易锈蚀；2、设计选材不合理。
解决措施：选用轻钢龙骨铝板或铝扣板吊顶。
案例19案例简述：出风口过深，且被造型线条遮挡，投诉出风效果差。
原因分析：室内设计及施工深化环节关注不足。
解决措施：1、不可调整吊顶情况下，改良风口百叶等形式缓解出风效果问题；2、可调整情况下，调整吊顶样式；3、批量精装应杜绝此类现象。
案例20案例简述：空调出风效果差。
原因分析：空调出风及回风在同一平面且距离较短，造成空调回风路径过短，影响空调使用效果。
解决措施：调整空调出风口及回风口位置，保证空调效果。
案例21案例简述：卫生间台盆柜受潮霉变。
原因分析：1、木制台盆柜落地易吸水、受潮、霉变；2、柜体采用密度板基层，吸水率高。
解决措施：1、调整设计取消柜体木作落地等细节问题并落实整改；2、有效交底，把控施工材料品质环节。
案例22案例简述：鞋柜层板采用固定设置，不可自由调节。
原因分析：室内设计及施工深化环节忽视使用功能。
解决措施：鞋柜层板应通过活动层板可自由调节上下间距，满足日常多种需求，节点细化并落实整改。
案例23案例简述：卫生柜抽屉外抽时撞门套线。
原因分析：室内设计及施工深化环节关注不足。
解决措施：抽屉调整为开门，节点细化并落实整改。
案例24案例简述：移门闭合情况下漏光。
原因分析：1、移门装饰线条凸出门板较多，移入预留缝隙增大；2、闭合时门扇宽度偏小，无法遮挡。
解决措施：1、门扇加宽；2、门扇线条优化，预留缝隙适度减小。
案例25案例简述：储藏间门受配电箱影响未能达到正常开启角度。
原因分析：1、户内电箱设置位置不合理；2、户内电箱规格过大；3、设计及施工深化未关注该处细节。
解决措施：1、调整户内电箱规格；2、在允许的情况下，调整户内电箱位置。
案例26案例简述：洗衣间台盆选型过小，水槽台面无止水处理，使用不便。
原因分析：室内设计及施工深化环节忽视使用功能。
解决措施：加大单盆尺寸，满足日常衣物洗涤功能等细节问题并落实整改。
案例27案例简述：坐便器因上方石材台板无法开至正常角度，使用及观感不佳。
原因分析：室内设计及施工深化环节关注不足。
解决措施：调整设计缩减上方台板尺寸等细节问题并落实整改。
案例28案例简述：1、暗门排版过碎，整体观感不佳；2、墙面开关位于砖拼接缝处，观感不佳。
原因分析：室内设计及施工深化环节关注不足。
解决措施：技术交底及现场放样核实，并落实整改。
整改前整改后整改前整改后案例29案例简述：暗门瓷砖脱离。
原因分析：楼层电梯厅区域管井门采用钢架干挂砖工艺，但未采用背条加固，直接胶粘钢架龙骨，存在质量安全隐患。
解决措施：技术交底并落实整改。
案例30案例简述：墙面石材起拱，石材病变。
原因分析：1、墙面湿贴石材，块面过大，石材本身弯曲强度不高；2、浅色石材防护不到位，且选择普通硅酸盐水泥湿贴，后期局部出斑、泛碱。
解决措施：1、技术交底并落实整改，关注所选石材特性，不可满目因效果选择板面过大；2、做好石材防护，湿贴选择专用胶泥。
案例31案例简述：踢脚线与柱角产生施工及卫生死角。
原因分析：室内设计及施工深化环节关注不足。
解决措施：调整设计，节点细化并落实整改。
案例32案例简述：沿海地区潮湿，消火栓箱石材、瓷砖暗门内转轴锈蚀难开启。
原因分析：1、地区气候导致易受潮、易锈蚀；2、施工选材不合理。
解决措施：选用耐锈蚀材料（不锈钢）制作转轴。
案例33案例简述：厨房水槽龙头及房门门锁出现锈点问题，影响观感及交付。
原因分析：1、厨房龙头镀层后的厚度和次数未达标均有可能引起锈点问题；2、门锁采用锌合金材质易引起锈点问题的概率较大。
解决措施：批量精装五金龙头在选型上需了解材质特性。
案例34案例简述：1、卫生间浴缸缸边花洒入孔受浴缸裙边影响；2、缸边龙头出水直接进浴缸溢水口。
原因分析：1、浴缸裙边外侧石材面过小，引起安装问题；2、缸边五金设置位置不合适；3、设计及施工深化未关注该处细节。
解决措施：优化设计及选型，满足功能需求，节点细化题并落实整改。
案例35案例简述：花洒位置偏高，不利于儿童和妇女使用。
原因分析：设计选型环节关注不足。
解决措施：1、加装花洒滑杆，上下调整花洒位置；2、批量精装应杜绝此类现象。
案例36案例简述：地下室单元门厅部位地面大理石出现泛碱、病变等情况。
原因分析：1、设计未关注使用部位合理性；2、物业维保工作不到位。
解决措施：1、更换较严重部位并加强物业维保工作；2、后续地下室地面石材选材及用量需控制。
案例37案例简述：电梯轿厢地面石材破损、断裂、凹陷。
原因分析：1、电梯轿厢地面石材铺设不紧实，基层存在空鼓；2、石材密度不够。
解决措施：1、选用密度较高且相近色系石材；2、按照要求进行交底及整改。
案例38案例简述：地面石材色差较大，后续返工难度大。
原因分析：1、湿作业进行前缺乏品质检查、工厂与现场排版；3、现场管控不到位。
解决措施：翻工整改要求石材品相对版，同批次石材备货。
案例39案例简述：墙面石材裂纹明显，引起客诉。
原因分析：作业前缺乏相关的检查及验收。
解决措施：翻工整改要求石材品相对版，同批次石材备货。
案例40案例简述：架空层局部吊顶板色差严重，影响观感及工程品质。
原因分析：作业前缺乏相关的检查及验收。
解决措施：按照要求进行交底及整改，杜绝不同批次产品使用。
案例41案例简述：架空层吊顶内因存在正压送风管导致室内灰空间吊顶完成面与建筑立面石材套框落差较大，且室内材质长期曝露在外会引起霉变的问题，影响观感。
精装修质量控制
一、事前控制——技术交底
无缝安装交底
如何保证石膏线条、木踢脚线、门套与墙面及天棚面安装时一次性做到严 密合缝，无需打胶？ 答：做好场地交接工作，对安装前的踢脚线上沿、石膏线条下沿（墙面） 和上沿（天棚面）、门套边沿位置作为重点实测，要求偏差1mm内，发 现超偏，坚决整改。
一、事前控制——技术交底
一、事前控制——技术交底
地坪做法交底
问：客厅及走道是地砖，卧室是木地板，地砖与木地板不同厚度，如何保证在
卧室门槛处地砖面与木地板面同标高？
答：万科找平层、地砖、木地板、门套都是装修公司施工的，可以做到技术、 工序、质量协调一致；碧桂园找平层是总包做的，地砖是装修公司做的，木地 板是家私公司做的，存在各自施工，很难协调，互相扯皮，质量问题较多。 根据现状要求：项目部严格交底把控，总包按成品面标高反推找平层面标高， 在卧室门槛处错台留置，最后做到地砖与木地板在门槛处平整对接。
三、事后控制——返修处理
木地板与地面缝的处理
地面不平 踢脚线与木地面有缝 踢脚线与木地面有缝 处理方法：1、拆除局部木地面，找平地坪后，再安装木地面； 2、拆除局部木踢脚线，从边缝用木条或粗砂局部垫平木地板；
三、事后控制——成品保护
地面成品保护
三、事后控制——成品保护
门的成品保护
三、事后控制——成品保护
厨卫间墙砖排版
卫生间墙砖排版
卫生间墙砖排版和窗扇定位
卫生间墙砖排版和窗扇定位
厨房间顶部优化成吊顶
二、事中控制——铺贴
厨房墙砖遇梁排版
差
正确
好
二、事中控制——铺贴
砖缝与家具、器具相对应
好
二、事中控制——铺贴
冷、热水、燃气管洞底座与砖缝的关系
精装修工程管控要点(示范区)
橱柜（厨房水电点位）、淋浴房图纸经设计确认后下发并签收，关注可调整范围，现场严 格落实。结合现场条件确定栏杆固定方式，确保牢固。硬包、墙纸、地板需要施工前确定 排版
转换层制作方案确认（如有需要）
根据现场跨度，排定转换层主副龙骨及吊杆布置，结合原结构受力要求与结构设计确认制 作方案，考虑顶面隔热情况和示范区建筑使用年限，考虑是否设置隔热层
现场标高检查
检查内容：吊顶与空调标高复核，吊顶与墙砖上口高度复核，各空间交接处地面标高复核
吊顶基层施工检查 （实体样板）防水施工检查及验收 吊顶（顶面封板前）隐蔽验收
检查内容：龙骨间距、吊杆间距、挂板榫接、边龙骨固定、吊顶转角加固，线条基层等
检查内容：基层处理情况确认，防水使用材料品牌型号、材料是否搅拌均匀、防水成膜厚 度、施工高度要求、盛水实验等
平面图（9张）：平面布置图，平面放线图、现场实测原始标高数据平面图、原结构现场 实测原始数据图 平面尺寸图、地拼及地拼尺寸图、立面索引图、墙纸型号标注图，开关 插座布置图； 顶面图：天花布置图（消防、智能化、灯具、检修口、风口），天花尺寸图、灯具尺寸图， 天花检修口及风口尺寸图,综合管线布置图； 立面图：四个方向立面深化图； 节点图等
要时协调设计和成本调整排版规格尺寸，确保板花的一致性，提高出材率控制价格； • 从色差、纹理等角度，交底重要空间（墙面、进门位置、通道等）的石材排版要求； • 交底波打线等工厂拼接的工艺和精度要求，交底墙面石材拼缝需在工厂处理且编号后
发现场按编号拼装，避免现场补缝打磨； • 如有石材线条，需关注线条用石材荒料与平板面的色差情况； • 材料确定后，督促施工单位下定，即时发往加工厂；
保质期一年
6 木饰面
木饰面样板对比； 线条直线度、平整度检查； 油漆面观感； 木皮厚度要求：平板面木皮60丝以上；曲面木皮30丝以上
精装修品质管控(1)
第二章 验收的基本原则 精装修验收主要分为三大类
表观质量验收
即通过目 测、手感 来验收工 程质量
量化验收
即通过检测工 具，进行现场 实测实量，进 行工程质量验 收
专业第三方检测
装修工程竣工交付业主 前，委托第三方专业检 测机构对室内空气气质 量进行检测，符合要求 后方可交付使用。
第三章 验收基本内容−1 墙面墙砖、石材工程 墙面砖观感验收
2 防水工程
防水是精装修管理的难点和重点，首先是要求结构防水， 再次是装饰的防水施工。有防水要求的区域在防水施工前，应 提前安装该部位吊顶吊杆及设备吊杆，防止防水施工后打孔时 破坏防水层。
防水工程
有防水要求的区域在防水施工前，应 提前安装该部位吊顶吊杆及设备吊杆， 防止打孔时破坏防水层。
防水工程 排水管钻孔后内壁需进行凿毛处理后，方可支模封堵。
顶面工程
石膏板的安装必须采用自攻螺丝固定，采用枪钉固定易变形、发锈；吊杆长度超 过1500mm须设反向支撑。
顶面工程
为防止石膏板吊顶开裂，一般采用角部 加固、双层板材、L型角部处理来强化。
顶面工程 吊顶工程的造型基层须牢固，其接长应采用榫接加衬连接方式。
顶面工程
吊顶工程极容易造成客户投诉的就是厨房、卫生间的排烟、排气问题，不密 封导致串气、串味。
墙面石材表面平整度：用2M靠尺及塞尺检查，墙面平整度度 误差≤2MM，合格。
第三章 验收基本内容−1 墙面墙砖、石材工程 墙面砖阴阳角方正验收
墙面砖阴阳角方正：用直角检测尺检查，阴阳角方正偏差≤3MM， 合格。
第三章 验收基本内容−1 墙面墙砖、石材工程 墙面砖接缝宽度验收
墙面砖接缝宽度：用钢直尺检查，接缝宽度偏差≤1MM，合格。
精装修工程质量控制要点概要
精装修工程质量控制要点概要1. 前期准备工作1.1 工程规划在施工前，需要制定详细的工程规划，包括施工进度表、施工安排、施工流程图、材料清单等。
同时，要对施工现场进行充分的规划，包括设备、材料、人员等的调配，确保施工能够顺利进行。
1.2 现场勘查在施工前，需要对施工现场进行全面的勘查，特别是对工程基础和墙体进行检查，以便发现可能存在的问题。
如发现墙面不平整、地基不稳、水管漏水等问题需要及时处理。
1.3 材料采购在施工前，需要对所需材料进行充分的采购，要注意品质和数量等方面的问题。
在采购过程中，要在保证质量的前提下，尽量控制成本。
2. 施工过程质量控制2.1 施工现场管理施工现场管理是保证施工质量的重要环节。
在施工过程中，需要及时对施工现场进行巡查，特别是对各部位的施工质量进行检查。
2.2 施工材料管理施工过程中，需要对施工所用材料进行控制，包括质量、数量和存放等方面。
同时，要对材料进行标签打印和入库登记，以便追溯和管理。
2.3 施工质量检验在施工过程中，需要对施工质量进行定期检验，包括水电工程、装修工程等方面的检查。
特别是在关键节点，如拆墙、敷设管道、铺贴瓷砖等环节，需要进行重点检查。
2.4 安全文明施工在施工过程中，需要注意安全文明施工。
要加强对施工人员的培训和管理，确保施工过程中不发生安全事故、环境污染等问题。
3. 精装修工程验收3.1 首次验收在施工完成后，需要进行首次验收。
首次验收需要对施工质量进行综合评估，包括建筑质量、装修工程质量等方面的检查。
3.2 最终验收最终验收是对整个工程的全面性检查。
在最终验收阶段，需要对各项工程进行检查和测试，以确保各项工程符合设计要求。
4.精装修工程是一项专业性较高的建筑工程，其质量控制尤为重要。
在施工前需要制定详细的工程规划，在施工过程中需要加强现场管理、材料管理、施工质量检验和安全文明施工等方面的控制。
同时，在验收阶段需要对工程进行综合评估和全面性检查，以确保工程质量符合设计要求。
【品质管控】品质管控敏感点案例手册55页文档
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
《品质管控敏感点案例手册(2017版)》--材料篇(1)
品质管控敏感点案例手册---材料篇2017版前言一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。
为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在的瑕疵。
供查阅对照。
目录一施工质量选材用料材料质量货不对板合同约定成品保护二三四五六七制度执行案例1案例简述：地下室公共区域及地上架空层吊顶为实现美观均采用封闭式铝合金龙骨+石膏板吊顶，梅雨季节和初冬季节公共区域湿度较大吊顶产生霉变。
原因分析：未考虑南方潮湿天气因素。
解决措施：建议采用开放式格栅吊顶，或金属、塑料材质吊顶。
案例2案例简述：庭院、地下室、屋顶防火门选用木质防火门，发霉、变形、油漆剥落等现象普遍。
原因分析：木质门不适用于潮湿或日晒雨淋的环境。
解决措施：地下室、屋顶等潮湿或日晒雨淋环境中应选用耐腐性更好的钢质门。
案例3案例简述：GRC构件开裂、脱落、变形现象较为普遍，易引起客户群诉。
原因分析：引进GRC时未对该材料耐久性进行评估。
解决措施：1.依据现场实际情况，采取修补、加强、更换等措施修复，外表面重新涂刷质感涂料或真石漆；2.新项目禁止使用。
案例4案例简述：部分品种砂岩粉化、长青苔，石材面层剥离分层。
解决措施：1.更换损坏石材，避免直接淋水。
2.新项目中避免使用问题石材品种。
3.在新材料使用前需充分了解材料性能，尽可能模拟实际使用环境试验，避免盲从。
案例5案例简述：卫生间、厨房等潮湿环境中，新西米石材存在“爆壳”现象。
解决措施：1.修补损坏石材。
2.新项目精装修设计时应避免在潮湿环境中选用新西米石材。
案例6案例简述：项目为追求产品的高端性和业主的尊贵感，可视对讲等电子类产品选用全进口系列，当出现质量问题后，往往存在国内无配件，维修周期长或该型号产品已停产，无法维修等问题，引起客户投诉。
解决措施：因电子类产品更新换代的速度较快，项目在选用全进口系列产品时，需充分了解该产品的换代周期和主要零部件的产地、生产厂家。
知名企业精装精细化管理指导手册
精装招标前期必须明确精装工程与土建工程的界面划分，避免在精装过程中发生上述原因造成工期延误，致 使因抢工造成质量缺陷等严重问题。
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二、精装启动
1、精装界面划分（实例）
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一、项目前期
1.2.3、机电规划（实例）
卫生间管线未做规划 原给排水管线未做综合规 划设计，导致淋浴区给水 管距离结构墙约350mm距 离，精装需做管道包封处 理，造成空间严重浪费。
空调孔、插座、暖气未做 规划 原预留预埋的床头插座、 暖气安装点位以及空调孔 预留均未做综合规划设计 ，导致插座被暖气遮挡
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一、项目前期
1.2.1、预埋预留点位规划（实例 ）
变更前
原结构设计预留洗衣机及洗菜盆点位位于 窗子处，橱柜完成高度高于窗台300mm ，此方案影响窗子开启功能。
变更后
调整洗菜盆及洗衣机位置，保证窗子使用功能，规避交付风险
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一、项目前期
1.2.2、机电规划（实例）
红外幕帘插座
给排水、电源插座
解决办法：总包界面规划，暖气管线、给水管线施工至 入户预留接驳点位，户内管线敷设均划分给精装单位进 行施工。
暖气管，厨房、卫生间给水管： 对精装不力原因如下： 因土建工程已经竣备，土建总包已经启动结算工作，现场的相关 图纸调整均不愿做。 1、成本增加：致使其分包单位依据原建筑暖通设计图进行施工 ，使其路由施工随意性严重，不符合精装需求，左二图为建筑墙 内有钢筋为保证结构安全无法断筋。 暖气管被迫露出墙体，精装只能增加成本做面层石膏板等包封措 施。 2、工期延误：因总包各分包专业经历了竣备到精装进场的空档 期，他们为节约劳动力成本，在此期间劳动力已经出现大部分撤 场情况，精装进场后的施工配合工作会出现严重的劳动力不足问 题，致使精装施工出现严重的滞后。 造成精装工期紧张会发生抢工质量风险以及精装分包单位抢工费 用的争议，发生额外成本。
品质敏感点案例
【案例12】
二、地库公共部位
6、其他共性问题
敏感点位：排水沟设置不当
案例简述： 排水沟影响其他功能：地下车库排水沟 设置在行车道上，视觉效果差，且造成 噪音并易损坏。
设计要求： 1、排水沟应设置于： 1）开向室外机动车/非机动车坡道的起 始端；2）涉水/有冲洗要求的功能房 间：公共厨房/垃圾收集房/消防水泵房/ 生活水泵房/湿式报警阀间等。 2 、排水沟断面应按雨水设计流量计 算，且最小设计流速不宜小于 0.75m/s。 3、常规项目机动车库排水措施优先可 采用找坡形式，需设置排水沟的不宜设 置于车道上，必须穿越车道的应暗埋联 通管。
【案例7】
取水口过高，不美观
取水口距园路过远
一、园区公共空间
6、其他共性问题
敏感点位：室外配电柜等设施设备使 用便捷性不够
案例简述：室外配电柜等设施设备的安 装设计不合理，使用困难。
设计要求： 1、设计时应选择更合适的点位。 2、室外配电柜如设在灌木带内部，则 需增补小路，方便进出。
【案例8】
一、园区公共空间
补充图片/细节/说明
设计要求： 阳台门若采用平开门，则应设置风撑， 保证打开后能固定。
【案例21】
三、户内空间
5、设备平台
敏感点位：空调机位安装、检修不便
案例简述： 1、空调机位空间过小，空调室外机安 装及后期检修不便。 2、边套北侧设备平台无法到达，无法 正常进行设备安装及检修。 3、空调室外机局部位置被玻璃栏板阻 挡，无法安装、检修。
三、户内空间
5、设备平台
敏感点位：开启扇无法满足设备安装 要求
案例简述： 设备平台检修门存在以下问题影响安 装： 1、开启扇采用滑撑，净宽不足； 2、开启扇开启半径内被水管遮挡，无 法完全打开； 3、中央空调外机需抬升放至窗外
【品质管控】品质管控敏感点案例手册
期过长； 3.协同物业对业主做好公共区域设施、设备的使用宣传指导工作，加强巡查力度，对发现违规行为及
时劝阻。
三ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ维保服务
➢关键词：库存 约定
案例18
及支付任何款项，导致承诺业主幼儿园延迟开园。 详细开发计划，在园区配套建设上，无法满足交
措施建议：加强对业主的安抚，寻求集团力量支 援，进一步与政府沟通，促进进展。
付后业主的日常生活使用需求。 措施建议：请政府尽快明确开发建设详细计划， 并在案场公示告知客户，并修改更新相关宣传物 料，以规避风险；并做好客户投诉预案。
一、服务配套
➢ 关键词：配套设施 运营 持续性 案例2
案例简述：项目园区配置业主食堂，前期运营时由项目公司进行费用补贴，但当项目公司撤销，停止 费用补贴后，业主食堂未能持续营业，项目业主投诉。
措施建议： 1.项目园区配套服务的设置在设计前期，就应对其可持续性运营评审，以确保项目交付后的服务配套 与销售宣传一致。 2.项目园区生活服务内容，应有效依据项目产品、周边配套、及客群定位的实情进行设计，不可过于 理想化。 3. 项目公司应以服务配套能够“独立运营、自负盈亏”为目标，前期时可酌情补贴成本费，但须设有 计划性及节点，不可一味持续补贴。
措施建议： 1、复核买卖合同中关于会所权属及经营的相关约定条款，审核销售物料及销售说辞中此方面的承诺。 遵守相应合同条款约定操作。 2、制定会所经营方案，如部分参股、返租等形式。 3、会所服务内容如何实施需项目公司提前充分考虑，以销售承诺为原则，制定运营方案。减少客户 阻力，实现服务平稳过度。
精装修工程交付业主敏感点指引
较高 较高 一般 一般 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 一般 一般 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高 较高
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水堵丢失、破裂 丢失 稳定性、平整性 与墙面固定稳定性 破损 缺失 晃动 向外渗水 开启方向影响使用 排气软管脱落 安装不正确或有异物 接头松动 插座与墙面不平
一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般 一般
95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100% 90% 90% 90% 90% 100% 98% 98% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 90%
精装交付标准
色差 接缝 14 壁纸 平整度 破损 开胶 平整度 裂缝 15 涂料墙面 涂料起皮、脱落 平整度 色差 16 顶棚 开裂 石膏线不平 门套与墙面交接 处 踢脚与地面交接 处 窗与墙面交接处 石材、砖与踢脚 交接处 橱柜台面与墙面 打胶 17 打胶 燃气管与台面交 接处 玄关柜与墙面交 接处 洗手盆与墙面交 接处 马桶与地面交接 处 地板与踢脚交接 处 厨房 18 五金件 水盆及下水管 水龙头 皂洁器
精装交付标准
19
厨房 电器
燃气灶 抽油烟机 马桶