2.1房地产评估案例一(重要教学评述)
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产资产评估案例
房地产资产评估案例在房地产行业中，资产评估是一项非常重要的工作，它不仅可以帮助企业了解自己的资产价值，还可以为投资者提供决策依据。
下面我们通过一个实际案例来了解一下房地产资产评估的具体过程和方法。
这个案例是关于一家房地产开发公司的资产评估。
该公司在某个城市拥有多个房地产项目，包括住宅、商业地产和土地储备。
由于公司规模较大，资产众多，因此需要对其进行全面评估，以确定其真实价值。
首先，评估师需要收集相关资料，包括公司的财务报表、土地证、房产证、项目规划图纸等。
通过对这些资料的分析，评估师可以了解公司的资产构成、规模和分布情况。
其次，评估师需要对每个资产进行现场勘察和测量。
这包括对房屋的建筑结构、装修情况、周边环境等进行详细的观察和记录。
对于土地储备项目，评估师需要了解其土地性质、地理位置、规划用途等情况。
接着，评估师会运用不同的评估方法对各项资产进行估值。
对于住宅项目，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
而对于商业地产和土地储备项目，评估师则需要根据其特点选择合适的评估方法。
最后，评估师会编制评估报告，将对各项资产的评估结果进行详细说明，并给出最终的估值结论。
评估报告需要包括资产的基本情况、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容，以便于相关利益相关方参考。
通过以上的评估过程，我们可以得出该房地产开发公司各项资产的真实价值，为其提供决策依据。
同时，这也为投资者和合作伙伴提供了可靠的参考信息，有助于他们对该公司的投资和合作进行评估。
总的来说，房地产资产评估是一项复杂而重要的工作，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
只有通过科学的评估方法和严谨的工作态度，才能为企业和投资者提供准确可靠的评估结果，为房地产行业的发展提供有力支持。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估案例一
房地产评估案例一案例背景介绍：在房地产市场中，评估是一项重要的工作，它帮助买卖双方确定房产的价值，为交易提供依据。
本文将以一个具体的案例为例，介绍房地产评估的过程和关键要素。
案例描述：某地区的一座商业大楼被多家房地产公司竞拍。
为了确定该大楼的实际价值，需要进行房地产评估。
评估师被请来为该大楼进行评估工作。
1. 掌握基本信息：评估师首先需要收集基本信息，包括该商业大楼的建筑年代、用途、总面积、所在地区等。
此外，评估师还需了解该地区的市场情况，包括租金水平、竞争对手、商业环境等。
2. 验证并整理物业文件：评估师需要核实并整理该大楼的相关物业文件，包括房产证、土地使用权证、建筑规划许可证等。
这些文件将为评估提供依据，同时也可以帮助评估师了解大楼的法律地位和限制条件。
3. 现场勘察和测量：评估师需要亲自前往大楼现场进行勘察和测量。
他们会记录建筑的结构、装修情况、设备设施等，并拍摄照片作为证据。
这些数据将有助于评估师进行后续的估值计算。
4. 收集市场数据：评估师需要搜集大楼所在地区的市场数据，包括类似物业的成交价格、租金水平、投资回报率等。
这些数据将为后续的估值计算提供重要参考。
5. 选择评估方法：根据所收集到的信息和大楼的特点，评估师需选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
对于商业大楼这样的收益性物业，通常会采用收益法进行评估。
6. 进行估值计算：在选择了评估方法后，评估师会根据收集到的数据进行估值计算。
对于收益法，评估师需要确定租金收入、折现率、资本化率等关键参数，并运用相应的公式计算出该商业大楼的估值。
7. 编写评估报告：评估师需要将评估结果整理成评估报告，报告中包括大楼的基本信息、估值计算的过程和方法、市场数据的分析等。
评估报告应该以简明扼要的方式呈现，确保读者能够迅速理解估值结果和评估依据。
8. 提供评估意见：最后，评估师需要根据评估结果提供专业的评估意见。
他们可以陈述该大楼的市场价值、出租潜力等，并根据需要提出建议，例如租金调整、改善物业管理等，以帮助业主做出明智的决策。
房地产评估案例一
房地产评估案例一房地产评估案例一背景介绍房地产评估是指对不动产进行价值、质量、适用性等方面的评估，以确定其在市场上的实际价值。
在房地产交易、抵押贷款、保险理赔等场景中，房地产评估往往起到重要的作用。
本文将介绍一个房地产评估的实际案例，解析评估过程和结果。
案例描述在某个城市的市中心地区，有一栋建于1990年的写字楼，总面积为5000平方米。
该写字楼目前闲置了几年，业主决定将其出售。
在进行房地产交易之前，业主希望对该写字楼进行评估，确定其实际价值。
评估过程1. 收集资料首先，评估师与业主进行会面，了解写字楼的基本信息。
他们收集了以下资料：建筑年份：1990年总面积：5000平方米建筑结构：钢筋混凝土结构楼层数：地上10层，地下2层建筑用途：写字楼周边设施：商业中心、餐饮娱乐、交通便利等2. 实地考察评估师对写字楼进行了实地考察，详细了解了其建筑质量、装修情况、设施设备等。
他们还考察了周边环境，包括交通便利程度、商业配套等因素。
3. 市场调研评估师进行了市场调研，了解了当地房地产市场的供需情况、租金水平以及其他类似写字楼的成交价。
他们还咨询了当地的地产中介和行业专家，获取了市场动态的信息。
4. 数据分析评估师根据收集到的资料进行了数据分析。
他们通过比较周边写字楼的售价、租金水平，结合市场调研的结果，推断出该写字楼的预估价值范围。
5. 评估结果评估师最终给出了评估结果。
根据他们的评估，该写字楼的市场价值在5000万元至6000万元之间，具体价格取决于交易双方的议价和市场动态。
综合评价在这个案例中，评估师通过收集资料、实地考察、市场调研和数据分析的过程，对一栋闲置多年的写字楼进行了评估。
他们基于建筑的基本信息、周边环境、市场行情等因素，对该写字楼的市场价值进行了合理预估。
房地产评估是一个复杂而综合的过程，需要评估师有丰富的经验和专业知识。
通过科学的评估方法和准确的数据分析，评估师能够为业主提供准确、客观的评估结果，为房地产交易提供决策依据。
房地产评估案例范文
房地产评估案例范文（字数：1372字）引言：本文将以小区住宅楼为例，从三个方面对其进行评估：市场评估、财务评估和技术评估。
通过对各方面数据的收集和分析，以及专业评估师的意见，得出该住宅楼的价值。
以期为业主和潜在投资者提供有关该住宅楼的详细信息，以及未来发展趋势的预测。
一、市场评估：市场评估是对该住宅楼在市场上的价值进行分析的过程。
涉及了对地理位置、周边环境、建筑质量、配套设施等方面的考察。
首先，该住宅楼位于市中心繁华地段，交通便利，周边商业设施齐全，有多个购物中心、超市、电影院等，居民生活非常便利。
同时，附近有多个知名学校和医院，吸引了许多家庭购房。
其次，该住宅楼建筑质量较好，楼层布局合理，户型设计合理，居住舒适。
且小区安全设施完备，有专业物业管理，居民生活安全可靠。
最后，该小区内有配套设施齐全的小区公园、健身房、游泳池等，且绿化率较高，居民可以享受到舒适的环境和休闲活动。
通过对市场评估的综合考虑，该住宅楼在市场上具有较高的吸引力和稳定增值的潜力，因此，其市场价值较高。
二、财务评估：财务评估是对该住宅楼的收入和支出进行分析计算，评估其盈利潜力和投资回报情况。
首先，通过对该住宅楼周边租金水平的调查，得知该住宅楼的出租价格较高，租金市场需求旺盛。
根据住宅楼的楼层、户型和装修情况，估计出该住宅楼的租金收入。
其次，通过对该住宅楼可能的维修、物业管理、税费等支出进行估算，计算出该住宅楼的总成本。
最后，通过计算租金收入减去总成本得到该住宅楼的净现金流，进一步计算出该住宅楼的投资回报率和财务评估结果。
根据财务评估的结果，该住宅楼具有良好的盈利潜力和投资回报率，因此，是一个值得投资的项目。
三、技术评估：技术评估是对该住宅楼的物理状况和使用寿命进行评估，以确定其使用价值和未来发展潜力。
首先，对该住宅楼的建筑结构、楼层承载力、外墙、屋顶等进行检查，以确定其物理状况。
其次，对该住宅楼的管道、电气设备、消防设施等进行评估，以确定设备的安全性和可靠性。
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房地产评估案例2.１房地产评估案例一案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让)。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2０03年２月2１日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估.一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产.1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的［沪房地×字(２002）第×××号］房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质:国有出让土地用途:工业地号：（略)土地使用期限:1996—０４-0５至2046－0４－04止土地总面积：２9,0322m建筑面积：6，7９１2m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥3０公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站４5公里，距浦东国际机场30公里.估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司.3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为６，791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪,路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(二)影响因素说明1、个别因素分析（１)建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：(2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪,路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
(3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好,主干道为××公路。
（４）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。
基本生产、生活设施完善.2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼,杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。
××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富，海岸线长31．6公里,江岸线长1３.6公里，港口码头等设施齐全,开发前景广阔，是上海市的南大门。
近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全,1９９9年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。
××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路"为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。
３、市场背景分析２00２年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。
我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳。
国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8%。
上海是我国的特大型城市,2002年12月成功获得了２０1０年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。
根据国际国内形势的发展和国家的要求,上海长远发展的总体目标是：到２010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家（地区)水平。
要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。
由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升。
二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,7912m，土地总面积2９,0３２2m）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。
三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。
估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例,故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价,然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。
2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态？(红线外“六通一平"）在估价期日的市场价格。
3、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。
四、评估技术说明(一)土地使用权价值估算（市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时,根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
３、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。
（１)估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。
表1 土地比较因素条件说明表（２）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为１０0，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2.表2 土地比较因素条件指数表(3）交易实例修正后的土地价格（比准价格)经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。
观察一下下列数据，能得到什么启示?表3 土地比较因素修正系数表(4)估价对象土地价格的确定（假设５0年使用权）对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即：估价对象土地评估单价＝(212元/m 2＋１9０元/m 2＋1８6元/ｍ2）/3＝1９６元/ｍ２(合1３．０7万元/亩）（5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为19９6年4月出让取得,使用年限为５0年,工业用途，使用期限自1９96年4月5日至2046年４月４日止,尚可使用年限为43．１１年(评估基准日为20０３年２月2１日）。
通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:Nny r r R )1/(11)1/(11+-+-= 式中:y R ：年期修正系数；r:土地折现率，取ｒ＝６%；n ：土地剩余有效使用年限(43.11年）;N：土地法定最高使用年限（工业用地5０年).经计算,R＝0。
９7,则:y估价对象土地评估单价=19６元/m2×０．97=19０元／ｍ2估价对象土地总价=29，0３２m2×190元/m2=５,516，08０元，取整为551.61万元（二）建筑物及构筑物估价(成本法)回忆一下……ﻬ1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料,获悉与估价对象相同结构的典型工程概况与建安费如下:以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整,确定估价对象的建安费如下：以上建安费含室内外装修.2、室外工程费测算每平方米取４5元。
３、增容及管理工程费测算每平方米取9５元。
４、专业费测算专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉,目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的３－8％之间,考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。
5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2—5％之间,考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3%。
6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率５．31%。
利息=(建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在1０－15%之间，本估价项目利润率取10%。