某地块项目定位及前期发展建议方案.ppt

PART1： 崇阳县现辖8镇4乡，2012年底，全县年报总人口47.08万。其中农业人口 39.17万，非农业人口8.9万。 县城关地区常住人口10万，县城流动人口3.5万。
PART1 市场调研分析
崇阳县2008—2012人均收入水平走势图
一、关于崇阳
崇阳县2008—2012GDP走势图
PART1 市场调研分析
二、关于崇阳房地产
关键词： 1、存量较大：截止2012年底，全县商品房存量30万余平米； 2、竞争激烈：全县大小在售项目33个，15万平米以上规模楼盘5个，加 上本项目和锦绣天成，竞争较为激烈； 3、房价不高：目前，大部分成规模楼盘销售均价在2500元/平米上下徘 徊，全县3月份最高销售均价2867元/平米，最低仅1300余元/平米。 4、产品特征：从多层向小高层的过渡期已经基本完成，目前正由小高层 向高层过渡。但受房价影响，多层、小高层产品具有较强的市场竞争力。 从销售数据分析，三房仍是市场供应需求的主力，面积在110-130平米。 市场上开始出现“两房变三房”、“三房变四房”等产品，以赠送面积为 卖点，户型面积由趋小化倾向。
PART2 项目地块价值分析
三、用地条件
PART2 地块价值分析
三、对定位和规划的启示
针对政府对商业指标要求和地块人气不足现状——适度打造商业， 相对集中布局，引进餐饮娱乐休闲等人气店，打造情景商业街，带 动周边人气发展。 针对2.5容积率——规划难度不大，但须注意多层、小高层、高层等 不同住宅产品进行搭配，以满足不同的市场需求。
三、商业租售价格分析
商业市场目前租赁情况良好，但租金水平差距较大。新建项目商铺价格 多在7000-10000元/平米（首层）。
PART1 市场调研分析
四、市场分析启示
针对竞争激烈——优化户型设计，通过赠送入户花园、空中花园、大飘窗等面积 的方式，提升户型附加值，并通过控制建筑面积、控制总价争夺市场； 针对房价较低——丰富产品结构，前期先以多层、小高层等成本较低产品入市， 快速切入市场； 争取差异化——本项目周边学校众多，但其它项目针对陪读市场、投资市场的挖 掘不够，本项目可适量推出公寓（小两房）抢占市场； 争取高端市场——通过高端洋房产品，以首层奉送花园、中间楼层奉送露台等方 式，吸引高端客户，赚有钱人的钱。
第一部分 市场调研与分析
一、对商洛的初步认识
加泰地产崇阳县教育城地块
项目定位及前期发展建议
二零一三年三月
content
1 PART 市场调研分析 2 PART 地块价值分析 3 PART 项目定位 4 PART 项目规划建议 5 PART 开发策略建议 6 PART 工作进度安排
1 PART 市场调研分析
PART1 市场调研分析
二、关于崇阳房地产
PART1 市场调研分析
二、关于崇阳房地产
PART3 项目定位分析
电力大道 本案
崇 阳 大 道
三、区域商业背景分析
崇阳县商业业态分布区域
仪
表
路
老街区
新建路
沿河大道
解放路
家装、家居 电器、服饰 婚庆、珠宝 美容、娱乐 超市、药店
PART3 项目定位分析
3 PART 项目定位
PART3 项目定位分析
一、开发主题定位
围绕教育、人文、升值潜力等先天条件 重点突出品质、景观的达到 优化户型设计
重新定义崇阳人居标准，打造大型高尚人文景观社区。
PART3 项目定位分析
二、市场竞争策略
形象鲜明化——直接切入教育人文主题，旗帜鲜明的拉开形象差异。 产品差异化—— ·针对区域市场“伪高端”众多，真正的高端物业缺乏，开发部分退台 式花园洋房产品，先期开发，迅速树立高端形象； ·针对周边学校众多，陪读市场庞大，定制部分中小户型公寓产品； ·针对周边项目以简单临街门面商业产品，打造一条情景商业街，快速 吸引人气； 注重内部景观打造——入口景观、景观轴、中心景观、组团景观、架 空层景观等，应一一在项目充分表现； 强化户型设计——控制户型建筑面积，强调赠送面积，给客户以实惠， 以面积、总价取胜。
2008
2009
2010
2011
2012
“经济弱县、财政穷县”是崇阳县的真实写照。截止2010年，地区生产总值 达到57.83亿元，在全省县市中，综合实力居51位，GDP居57位，地方财政 一般预算收入居66位，农民人均纯收入居51位，固定资产投资居59位。虽然 崇阳县经济仍然保持快速增长，但受对外交通不便、人口基数较少制约，工 业、第三产业发展不够发达，经济总量偏低，属于相对贫穷地区。
PART3 项目定位分析
三、形象定位
建议项目形象配对
英伦慢调风情
理性关键词索引：维多利亚、 感性关键词索引：自然、优雅、含蓄、高贵为特 点绅士风度与气质
PART1 市场调研分析
一、关于崇阳
按照崇阳县制定的“十二五”发展规划，计划到2015年，全县生产总值达 到130亿元，年均增长17.6%。 其中，第一产业达到22亿元，年均增长9.9%；第二产业达到53亿元，年 均增长19.6%；第三产业达到55亿元，年均增长19.6%。 人均生产总值达到26263元，比2010年增加11805元。全地域财政收入达 到10.86亿元，年均递增11.5%。其中，一般预算收入达到3.5亿元，年均 递增15%。
2 PART 项目地块价值分析
PART2 项目地块价值分析
一、立地条件
项目位于电力大道以南，新建路以北，崇阳大道以西，目前交通、配套 略显不便，但随着电力大道、环线的竣工，未来交通格局将大为改善。 项目地势起伏，施工土方量较大，但利于坡地景观的营造。 项目紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好，周边发展潜力较大。
PART2 项目地块价值分析
二、地块优劣势分析
主要优势点和机会点： 紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好； 周边发展日新月异，地块升值潜力较大； 地块规模较大，利于品质、环境营造。
PART2 项目地块价值分析
二、地块优劣势分析
主要劣势： 周边略显荒凉、人气不旺，目前交通不便，商业、医疗等配套不足； 虽靠近教育城，但地处教育城至城区的反方向； 地势崎岖，土方量较大； 地块北面邻主干道，对于项目形象展示、建筑排布带来一定的难度。 周边楼盘较多，尤其是锦绣天成对本项目威胁较大。