房屋建筑业行业分析报告

1．房地产投资情况分析
2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。整体来看，2011年全国房地产开发投资增速呈现逐月温和下降状态，房地产开发投资月均维持在5000亿元左右的历史高位。分析认为，由于行业信贷环境难以改观，加之销售增速的不断回落，开发商的投资能力和投资意愿会不断下降，预计2012年房地产开发投资可能会低于2011年的水平，同比出现下降。
图：近年中国建筑行业重点产业政策汇总
时间
部门
政策
《保障性住房目标责任书》
住建部要求自2月21日起，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1,000万套保障性安居工程住房的分配任务。
2011/3/15
财政部、城乡和住房建设部
《关于进一步推进可再生能源建筑应用的通知》
(1)40层及以下、各类跨度的房屋建筑工程；
(2)高度240m及以下的构筑物；
(3)建筑面积20万m2及以下的住宅小区或建筑群体。
二级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：
(1)28层及以下、单跨跨度36m及以下的房屋建筑工程；
(2)高度120m及以下的构筑物；
(1)25层以上的房屋建筑工程；(2)高度l00m以上的构筑物或建筑物；
(3)单体建筑面积3万m2以上的房屋建筑工程；(4)单跨跨度30m以上的房屋建筑工程；(5)建筑面积10万m2以上的住宅小区或建筑群体；(6)单项建安合同额1亿元以上的房屋建筑工程。
2.企业经理具有10年以上从事工程管理工作经历或具有高级职称；总工程师具有10年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；总会计师具有高级会计职称；总经济师具有高级职称。
2.企业经理具有8年以上从事工程管理工作经历或具有中级以上职称；技术负责人具有8年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业高级职称；财务负责人具有中级以上会计职称。
企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于150人，其中工程技术人员不少于100人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于2人，具有中级职称的人员不少于20人。
此外，由于建筑业具有土地垄断性和不可移动性等特点，建设工程产品的生产具有单件性、流动性、地域性、周期长和生产方式多样性、不均衡性，以及受外部约束多等特点。
三、房屋建筑工程施工流程图
四、
五、产业政策对行业的影响分析
2011年，住房和城乡建设部于正式公布了《建筑业“十二五”发展规划》，这份规划将指导我国建筑业未来五年发展的重要文件，不仅明确了“十二五”时期建筑业发展的方向和目标，还透露出诸多信号，将对建筑业上下游产业带来积极影响。根据规划，“十二五”时期，我国建筑业总产值、建筑业增加值年均增长15%以上，有利于巩固建筑业支柱产业地位。与此同时，建筑节能成为建筑业发展的重要目标，行业将迎来新的发展机遇。
图2：2010-2011年全国房地产新开工、施工和竣工面积情况
3．房地产销售情况分析
2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。分析认为，2011年，房屋销量每月同比增速呈现平稳回落态势。但值得注意的是，虽然12月份销售面积同比增速只有4.9%，增速比去年同期回落5.2个百分点，但12月份单月销售面积却达到了2亿平方米，环比增加100%，是2011年单月销售均值0.9亿平方米的两倍。总体来看，2011年房屋销售量有企稳态势，据此推测，2012年房屋销售面积将大致维持在2011的水平。
5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。
二级资质标准：
1.企业近5年承担过下列6项中的4项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。
(1)12层以上的房屋建筑工程；(2)高度50m以上的构筑物或建筑物；
(3)单体建筑面积1万m2以上的房屋建筑工程；(4)单跨跨度2lm以上的房屋建筑工程；(5)建筑面积5万m2以上的住宅小区或建筑群体；(6)单项建安合同额3000万元以上的房屋建筑工程。
六、行业发展现状
房屋建筑业：房屋建筑作为国内绝对投资额最大的工程领域，其投资增速与房地产市场的变化趋势紧密相连。受国家2010年4月以来房地产宏观调控的影响，2011年我国房地产投资增速逐月下降趋势，交易量也顺势下行。与此同时，银行信贷持续收缩使得房地产贷款风险外溢加速。2012年，在持续的房地产政策调控下，银行应加强对房屋建筑企业的流动性风险管理，确保企业资金链稳定。此外，由于保障性住房受到政策重视，银行对保障性住房开发贷款增量适当提高，对于国家已批准开工的重点在建续建项目确保其信贷需求得到合理满足。
企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于300人，其中工程技术人员不少于200人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于10人，具有中级职称的人员不少于60人。企业具有的一级资质项目经理不少于12人。
3.企业注册资本金5000万元以上，企业净资产6000万元以上。
4.企业近3年最高年工程结算收入2亿元以上。
三、行业特点
1．行业具有周期性，建筑工程行业的发展一般与工程所在行业密切相关；
2．行业具有地域性，建筑工程行业的发展与所处区域的经济发展和城市化水平密切相关，区域特征较为明显；
3．属于劳动密集型行业，目前中国的建筑行业是劳动密集型行业，劳务水平的高低直接影响工程质量的好坏；
4．行业是耗能大户，在建筑的建造和使用过程中，需要消耗大量的能源、资源，还会产生建筑垃圾。与此同时，建筑在使用过程中还要消耗大量的能源、水源。
建筑业行业分析报告
一、概念
建筑业分为“狭义建筑业”和“广义建筑业”，狭义建筑业主要包括建筑产品的生产（即施工）活动，广义的建筑业则涵盖了建筑产品的生产以及与建筑生产有关的所有的服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等等，反映了建筑业整个经济活动空间。
企业具有的二级资质以上项目经理不少于12人。
3.企业注册资本金2000万元以上，企业净资产2500万元以上。
4.企业近3年最高年工程结算收入8000万元以上。
5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。
三级资质标准：
1.企业近5年承担过下列5项中的3项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。
图1：2010-2011年全国房地产开发投资当月完成情况
2．房地产建设情况分析
2011年，全国房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点。我们认为，新开工面积同比增速于2011年3月份开始呈现底部震荡整理形态，底部区间月均新开工面积约为1.5亿平米。由于房屋施工期一般为2年左右，如果新开工面积同比增速2011年3月份筑底，则在目前的销售节奏下，行业库存或于2013年3月到达顶峰。
2011/8/18
住建部
《建筑业“十二五”发展规划》
“十二五”期间，全国建筑业总产值、建筑业增加值年均增长将达15%以上；工程勘察设计企业营业收入年均增长15%以上；工程监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长20%以上；建筑企业对外承包工程营业额年均增长20%以上。
2011/12/7
(3)建筑面积12万m2及以下的住宅小区或建筑群体。
三级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：
(1)14层及以下、单跨跨度24m及以下的房屋建筑工程；
(2)高度70m及以下的构筑物；
(3)建筑面积6万m2及以下的住宅小区或建筑群体。
注：房屋建筑工程是指工业、民用与公共建筑(建筑物、构筑物)工程。工程内容包括地基与基础工程，土石方工程，结构工程，屋面工程，内、外部的装修装饰工程，上下水、供暖、电器、卫生洁具、通风、照明、消防、防雷等安装工程。
中国建筑防水协会
《建筑防水行业“十二五”发展规划》
“十二五”期间，严格控制新建防水材料生产项目，主要防水材料产量的平均年增长率保持在10%以上，2015年，主要防水材料总产量达到16亿平方米。
2012/1/19
住建部
《关于组织实施2012年度太阳能光电建筑应用示范的通知》
通知明确了2012年年度太阳能光电建筑应用示范项目的新的补贴政策和申请要求，补贴政策向绿色生态城区和一体化程度高的专案倾斜。
图3：2010-2011年全国商品房销售面积当月情况
图4：2010-2011年全国商品房销售额当月情况
4．开发企业资金来源情况分析
2011年，全国房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。虽然从整体看，2011年房地产行业各项资金来源整体有略微增长，但值得注意的是，除自筹资金项目外，12月份国内贷款、利用外资、其他资金等项目增速比11月均出现了大幅回落，其中国内贷款增速已变为零。预计未来行业信贷偏紧趋势难有大的改观，加之2011年基数较高，2012年房地产开发各项资金来源同比增速为负概率较大。
3.企业注册资本金600万元以上，企业净资产700万元以上。
4.企业近3年最高年工程结算收入2400万元以上。
5.企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。
（二）承包工程范围：
特级企业：可承担各类房屋建筑工程的施工。
一级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：
(1)6层以上的房屋建筑工程；(2)高度25m以上的构筑物或建筑物；
(3)单体建筑面积5000m2以上的房屋建筑工程；(4)单跨跨度15m以上的房屋建筑工程；(5)单项建安合同额500万元以上的房屋建筑工程。
2.企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历；技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业中级以上职称；财务负责人具有初级以上会计职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于50人，其中工程技术人员不少于30人；工程技术人员中，具有中级以上职称的人员不少于10人。企业具有的三级资质以上项目经理不少于10人。