土地流转六种方式的优缺点
土地流转政策的利与弊
土地流转政策的利与弊邢婉地理科学 1256408067一、土地流转概念土地流转，就是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地使用权(经营权)从承包经营权中分离出来，转移给其他农户和经营者，其实质就是农村土地使用权的流转。
即将土地所有权和经营权分开。
2008年10月19日，新华社全文发布了《中共中央关于推进农村改革发展若千重大问题的决定》。
该《决定》将“长期而有保障的土地使用权’，改为“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变.。
同时，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
二、土地流转的有利方面1、让土地变资本；土地流转后会有更多的农民选择外出打工。
对于外出务工的农民，可以通过土地流转获得补偿。
对于另一部分留在农村的人，则可通过转包、租贯和土地承包权入股等方式取得收入。
2、实现农业现代化，提高农业生产率；通过土地流转，为大规模的收购和利用土地提供可能，让土地集中于耕作能手和长期从事农业生产的农户手中。
土地的集中便可采用现代化的耕作技术，摆脱小农经济。
同时还可降低生产成本、信息成本和交易成本，最终达到土地生产的规模效益和集聚效益。
3、加快城乡一体化进程；土地承包经营权的流转解放了部分农村剩余劳动力，这部分剩余劳动力通过土地承包经营权的流动获得较稳定收入的同时可以城镇发展。
农村劳动力跨区域流动，不仅活化了生产要素，沟通了城乡联系，促进了城乡二元结构向城乡一体化转变，还有力地促进了全国统一的劳动力市场的建立。
三、土地流转过程中存在的问题1、法律规定方面的缺陷导致了土地所有权不明晰；我国农村的土地产权主体或其代理人模糊不清,使得土地流转的利益主体被虚化,进而难以适应现代农业市场化的发展要求。
首先是农村土地的权属边界比较模糊。
法律规定, 目前农村的土地归社区“集体”所有, 社区的居民按户承包土地,土地的经营权可以自由流转。
我国土地流转的七种模式
我国土地流转的七种模式
1、土地转包。
承包方把自己承包的土地，在一定期限全部或部分转包给村内或村外的农户或组织(企业)耕种，土地接包方向原土地承包经营人支付转包费。
转包费绝大多数是浮动的。
或是按一定增长比例逐年递增。
转包费一般一年一付，年初或年终一次性结清。
2、土地置换(互换)。
农户将部分或全部承包地块进行互相调换，这种模式一般是在农户与农户或经营大户与农户之间产生。
3、土地租赁。
承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或部分租赁给本集体经济组织以外的单位或个人并收取一定租金，租金的确定和支付大体上与转包类似。
4、反租倒包。
乡村集体经济组织根据群众意愿和产业化发展需求，将已发包到户的土地租回，有的还利用项目资金进行土地整理，改善农田水利条件，然后再发包或拍租给大户或龙头企业。
5、使用权拍卖。
一般是指“四荒”(荒山、荒沟、荒滩、荒地)使用权拍卖，由乡村出面组织，拍卖所得基本上归乡村所有，使用权拍卖实际上是一种长期租赁行为。
6、土地信用合作。
以村为单位成立土地信用社，对集体荒地和其他资产进行评估，经主管部门注册登记，组建法人实体，为农民或其他法人代存、代租和托管土地。
7、土地股份合作。
农户将自己承包土地的使用权作为资本投入或折价入股，由村集体经济组织、村合作社或其他企业实行股份合作经营，并按章程规定取得股份收益。
土地流转的模式有哪些
农村土地流转形式1：出租
出租是指农户将承包来的土地经营权租赁给本集体经济组织以外的经营户或企业。
农村土地流转形式2：转包
转包是发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人对土地承包经营权的产权人享有土地承营权使用的权利， 获得承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包是次要的土地流转形式。
是指由第三者代替自己向发包人履行承包合同。
农村土地流转形式5：互换 即“物”与“物”交换，承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交 换相应的土地承包经营权。
正规农村土地流转合同相关注意事项有哪些
1、合同中要有流转双方的完整信息。
在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名， 当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家。
采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。 5、规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。例如违 约责任、合同到期处理办法等。
以上就是店铺小编为您总结的关于“土地流转的模式有哪些”的相关知识，土地流转的模式相互间的不同使得各自 有各自的优点和缺点，在使用中力求避开缺点，发挥好它的优点。如果您还有任何疑问，欢迎在本网进行律师咨询。
同时，还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面 积的亩数)。
2、签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。 3、流转费及支付方式。
流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式 支付。
土地流转有哪些好处
土地流转有哪些好处土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
那么土地流转的好处有哪些，现在我为大家盘点一下。
土地流转有哪些好处一家一户，分散经营，农民虽然有很大的自主权，但是，由于形不成规模，生产效率就很难再向上提高。
自从有了土地流转的政策，农民可以把自家的土地流转给企业，然后再去给企业打工。
这样的形式有诸多好处。
其一，有利于提高和稳定农民收入。
土地流转一份收入，给企业打工又一份收入，两份收入加起来，肯定比过去自己经营的时候要高，否则农民也不会把土地流转出去。
而且，这种收入基本上没有风险，是稳定的。
其二，有利于提高生产效率。
农民通过土地流转提高了收入，说明土地的收益提高了。
因为，企业进行集约化经营，科学管理，可以充分挖掘土地潜能。
其三，有利于促进城镇化建设。
在国家城镇化建设的进程中，越来越多的农民走进城市，成了农民工。
他们中的相当一部分人到了农忙季节，得放下城里的工作，回家去经营土地。
这样，家里的土地种不好，城里的工作也受耽误。
土地流转就可以解除这些人的后顾之忧。
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
地区差异在进行新农村建设的实践中，一些地区在探索农村土地流转模式中，实施农村农业用地和农村宅基地等建设用地一体化的流转模式。
1.山东“城乡建设用地增减挂钩”土地流转模式“城乡用地增减挂钩”，就是在保证耕地保护红线不被突破的前提下，减少农民用地，增加城市开发用地。
2.重庆的“地票制”土地交易模式重庆的地票制是城乡建设用地增减挂钩政策实施的新探索，“地票”是包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后可用于建设的用地指标，是一种权利的凭证。
土地流转创新模式案例评析
土地流转创新模式案例评析土地流转是指土地使用权在一定时期内转移到其他经营者名下并支付一定的租金或土地流转费的行为。
土地流转的目的是为了实现土地的最优配置，提高土地的利用效率。
随着农村经济的发展和农民对土地利用方式的改变，土地流转方式也在不断创新。
本文将对几个土地流转创新模式进行案例评析，探讨它们的优缺点和适用范围。
第一个案例：农村土地承包经营权流转到专业合作社在中国的农村地区，农民以家庭为单位承包土地，但由于自给自足的生活方式逐渐不能满足农民的需求，越来越多的农民选择将土地流转给专业合作社。
专业合作社将土地集中经营，通过规模化、集约化的生产方式，提高了土地的利用效率和农产品的产量。
在这种模式下，农民可以通过租金或土地流转费获得收益，同时专业合作社也能够获得一定的利润。
优点：1.提高土地利用效率：专业合作社具备先进的农业技术和管理经验，能够通过科学种植、综合管理等方式提高土地利用效率。
2.自由选择：农民可以选择将土地流转给符合自己要求的专业合作社，充分发挥市场机制的作用。
3.分散风险：由于专业合作社集中了大量的土地和农业生产资金，可以更好地分散风险，减轻农民的经营风险。
缺点：1.土地流转难度：由于地方政府对土地流转的限制较多，以及土地所有权和承包经营权的分离，导致农民在土地流转过程中遇到一定的困难。
2.收入分配问题：由于专业合作社集中了土地和农业生产资金，容易导致农民个体经济部门的收入减少。
适用范围：1.土地利用效率低的地区：对于土地利用效率低的地区，将土地流转到专业合作社能够通过规模化经营提高土地利用效率。
2.农民素质较低的地区：对于农民素质较低的地区，将土地流转到专业合作社能够通过先进技术和管理经验提高农产品的产量和品质。
3.农民意愿强烈的地区：对于愿意将土地流转的农民来说，选择专业合作社作为承包方能够满足其需求。
第二个案例：农村土地承包经营权流转到企业或投资者在一些地区，农村土地流转的主体不仅限于农民和专业合作社，还包括企业或投资者。
土地流转六大模式及案例分析--土地入股
土地流转六大模式及案例分析-- 土地入股土地入股：是指在承包期内，承包方将土地资源承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。
文：赵财神（转载无需联系管理员，保留词条即可）《农村土地承包法》第四十二条规定：承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
该条有两个基本含义：第一，入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产工产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司。
第二，土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。
土地入股模式。
入股模式被看成合作社最高级形式，农民用土地作股加入合作社，参与合作社经营，利益共享、风险共担，是合作社未来的主要运营模式。
优点是：合作社和农民共担风险，不占用大量资金。
此方式以上海奉贤模式较为典型: 上海奉贤的做法是：一是规定入股农户的最低收益保障数额，每亩土地的最低收益为400 元，每亩土地的最低分红为200 元; 二是规定合作社的利润分配顺序及方式。
统计数据显示，截至2011 年底，奉贤区的农民专业合作社总数已经达到350 家，带动参与农户数额为6.5 万，全区农民专业合作社销售各类农产品总额大约22 亿元，比上年增7.3%，利润1.12 亿元，而由合作社统一购销金额达16.8 亿元，约占总额的76%，同比增长8.4%。
上海奉贤农民专业合作社呈现典型的三大特征：一是合作社的产业类型齐全，除传统的粮食、蔬菜、水果、花卉外，农家乐和营销类合作社发展迅速，达到29 家，占总数的8%; 二是合作社组织形式多元化，采取“合作社+ 基地+ 农户”和“合作社+ 农户”、“龙头企业+ 合作社+ 农户”等多种形式，其中前两种占了总数的80%; 三是合作社运行质量逐年稳固提高，运行情况良好和较好的合作社有200 多家，合作社实行民主管理，社务公开。
论“三权分置”模式下土地经营权的流转方式
论“三权分置”模式下土地经营权的流转方式“三权分置”是指在土地承包经营权、农民集体所有权和国家所有权之间实行权利分置、责任明晰、利益联结、有序流转的制度安排。
在“三权分置”模式下，土地经营权的流转方式是非常重要的，合理的流转方式既可以促进农村土地资源的优化配置，提高土地利用效率，也可以带动农业生产的发展，增加农民的收入，促进农村经济的协调健康发展。
土地经营权的流转方式主要包括有偿流转、无偿流转、托管经营、资本合作、土地托管、股份合作等多种方式。
下面将主要从这几种方式进行详细阐述。
一、有偿流转有偿流转是指土地承包经营权流转双方通过交易等形式，按照一定的价款成交的行为。
在这种流转方式下，承包方和流转方在签订协议时，一般会约定好流转土地的面积、期限、价格以及流转后的土地权益关系等内容，以确保流转交易的合法性和稳定性。
有偿流转可以通过市场化的方式进行，根据土地的实际价值来确定流转的价格，对于原土地承包者来说，可以通过流转土地获取一定的经济收益，对于流转方来说，可以通过流转土地获取一定的土地使用权，实现双方的利益最大化。
无偿流转是指土地承包经营权流转双方不以价款方式交易，而是通过协商一致、互利共赢的方式进行土地流转的行为。
这种流转方式下，流转方可以通过提供劳动力、技术、资金等方式获得土地承包经营权，承包方则通过流转去减轻经营压力、提高生产效率、增加收入。
无偿流转在“三权分置”模式下，是一种常见的土地流转方式，其主要优势是可以有效地促进土地资源的整合、提高土地利用效率，使农村土地资源实现优化配置。
但同时也存在一定的缺陷，例如流转双方的资源配置不平衡、流转单一性过大，需要通过不断完善制度和加强监管，以保障流转活动的合法性、合理性和稳定性。
三、托管经营托管经营是指农村土地承包经营权流转双方通过签订协议，流转方将流转土地托管给承包方进行经营，并按照协议约定向承包方支付一定的托管费的行为。
托管经营方式是一种将土地承包经营权和土地的实际经营活动分离的流转方式，通过托管经营可以使承包方不再实际承担土地的生产经营风险，减少了对于资金、技术和市场的依赖，同时使承包方可以获得一定的托管费作为经济收入。
土地流转方式有几种
⼟地流转⽅式有⼏种⼟地流转是保留了⼟体的所有权，⽽将⼟地的使⽤权进⾏转让的⾏为。
其⽬的是为了发展农村经济，充分利⽤农村⼟地，发展农业规模经济。
那么⼟地流转⽅式有⼏种呢？店铺⼩编将在下⽂中为⼤家介绍⼟地流转有哪些⽅式。
⼀、⼟地流转的⽅式有⼏种？1、⼟地转包：指承包⽅将⾃⼰承包期内承包的部分或全部⼟地承包经营权以⼀定期限转给同⼀集体经济组织的其他农户从事农业⽣产经营。
⼟地转包是农民集体所有制组织内部农户之间的⼟地承包经营权的租赁。
转包⽆需经发包⼈许可，但合同需向发包⼈备案，承包⽅将⼟地交他⼈代耕不⾜⼀年的除外，将承包地交由他⼈代耕的，由于代耕⼈通常是⼟地承包⼈的⽗母、兄弟或者其他亲戚朋友，请⼈代耕只是⼝头打个招呼，因此可以不签订书⾯合同。
2、⼟地转让。
是指承包⽅将其拥有的未到期的⼟地承包经营权以⼀定的⽅式和条件转移给他⼈的⾏为。
⼟地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个⼈。
转让后原⼟地承包关系⾃⾏终⽌，原承包⽅承包期内的⼟地承包经营权部分或全部灭失。
已在⾮农产业就业并有⽐较稳定收⼊的农户⾃愿放弃承包地，⼀般采⽤这种转让⽅式，转让必须经发包⽅同意才可进⾏转让。
3、⼟地出租。
是指承包⽅作为出租⽅，将⾃⼰承包期内部分或全部⼟地承包经营权以⼀定期限租赁给他⼈从事农业⽣产经营，并收取租⾦的⾏为。
⼟地转包是农民集体所有制组织农户同其他集体所有制组织农户发⽣的农村⼟地承包经营权的租赁。
出租后原⼟地承包关系不变，原承包⽅继续履⾏原⼟地承包合同规定的权利和义务。
承租⽅按出租时约定的条件对承包⽅负责。
4、⼟地互换。
是指⼟地承包经营权⼈将⾃⼰的⼟地承包经营权交换给他⼈⾏使，⾃⼰⾏使从他⼈处换来的⼟地承包经营权。
⼀般都是承包⽅之间为⽅便耕作或者各⾃需要，对属于同⼀集体经济组织的承包地块进⾏交换，同时交换相应的⼟地承包经营权。
互换⼟地承包经营权，是农户在⾃愿的基础上，在同⼀集体经济组织内部，对⼈⼈有份的承包经营权进⾏的微调。
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土地流转——六种模式优缺点
如何聚土地，有三个步骤，选模式、抓关键、抓运营。
选模式就是你一定要选一个100%挣钱且省心的模式，选好了模式之后你就要抓关键，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。
等土地拿到手之后，你就要抓运营，高效的管理办法及省心的运营模式都是盈利的关键。
1、选模式
在你动手之前，一定要去选土地运营模式，目前土地运营模式有六种。
按照模式采取人数的多少，第一种：土地承包的模式。
第二种土地信托，也叫土地银行模式。
第三种：土地服务性托管模式。
第四种是土地收益性托管。
第五种是土地半托管。
第六种模式是：农民带着土地入股。
第一种：土地承包。
在做的这种模式应该不陌生了，很多人也是因为流转了300亩地或200亩地来我们平台上找项目的，我就介绍一下这种模式的优缺点。
优点：能完全控制土地，发展什么种植项目自己可以说了算，土地可以集约化、规模化种植。
缺点：前期资金占用量大，雇佣人工，运营成本大（人难管），土地全部集中在你手里头，风险大。
第二种是：土地中介，也叫土地银行。
这种模式是不想种地的农民把土地都给你合作社，你合作社把土地再转租给想租地的农民、家庭农场、种植大户，合作社挣其中的差价。
优点：自己不承担种植风险转，租给想承包土地的人。
缺点：如何合作社将土地转租不出去，就要合作社去运营这些土地合作社的运营成本就增大。
第三种是土地服务性全托管。
土地托儿所形式，土地服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙”服务模式，合作社收取服务费，在合同里注明各项附属条件，并向农户保证达到定额的产量。
优点：先收费，后服务，合作社的利益有保障，不承担自然灾害风险。
缺点：农民接受起来慢，而你合作社挣的是只是服务的钱。
就是农民出一定的费用把自己的地托付合作社种植管理（收割单算），而收的粮食全部归农民自己所有。
第四种是：土地收益型全托，农民将土地委托合作社全权管理。
合作社每年给农民定额的租金或分红。
这种模式的优点是：合作社可以先不给农民钱去运作土地，年底给老百姓分红或固定收益。
缺点是：开始让老百姓相信你难，自己承担种植风险。
第五种是：土地“半托”型合作模式。
有的地方也叫菜单式托管。
合作社和农民商量，选择一些服务项目，服务结束后由农户验收作业质量。
优点是：让农民接受起来容易。
缺点：选择的多样性管理难，利润点低。
第六种是：土地入股模式。
入股模式被看成合作社最高级形式，农民用土地作股加入合作社，参与合作社经营，利益共享、风险共担，是合作社未来的主要运营模式。
优点是：合作社和农民共担风险，不占用大量资金。
缺点：农民说退社就退社，对土地的控制力度弱。
2、抓关键
选好了模式之后，就要开始着手去做了，这时候你一定要抓关键，抓住关键环节，你才能减少土地拿到手的成本，抓住关键人你才能减少纠纷。
这就需要你对土地流转或托管、入股的流程一定要了解。
流程如下图所示。
土地流转的关键点就是土地价格，给高了你的运营成本大，给低了农民不愿意把土地给你，所以价格一定要定好。
3、抓运营
通过土地运营模式的创新，比如承租转包或划区域管理来提高管理水平，同时可以采取种植技术：预防为主、综合防治的种植技术或者是通过提高机械化来提高运营成本。