2020年中级会计师《实务》基础精讲班讲义第六章 投资性房地产

一、内容提要

本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。

二、关键考点

1.投资性房地产的辨认；

2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；

3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；

4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；

5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。

三、历年试题分析

年份题型题数分数考点

2017

单选题 1 1.5

自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科

目归属

多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别

判断题 1 1 投资性房地产的界定

综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理

2018

单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算

多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理

判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理

计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理

2019

单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属

多选题 1 2

自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目

的影响

判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则

计算题 1 10

公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转

为自用固定资产并提取折旧的会计处理

四、本章知识点详解

【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲

【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。

一、投资性房地产的定义及特征

（一）投资性房地产的定义

所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

（二）投资性房地产的特征

1.投资性房地产是一种经营活动。

【解释】投资性房地产产生的几乎所有的经济利益流入，计入其他业务收入；所付出的代价，计入“其他业务成本”。

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

【解释】投资性房地产是用于投资或保值增值；用于生产经营的房地产包括固定资产、无形资产；用于出售的房地产指的是房地产企业建造的商品房，属于企业的库存商品，计入开发产品。

3.投资性房地产有两种计量模式；一是成本模式，二是公允价值模式。

【解释】投资性房地产后续计量模式分为成本模式和公允模式，如果房地产无持续可靠的公允价值，只能采用成本模式；如果房地产有持续可靠的公允价值，企业可以选用任何一种模式，但不一定必须选用公允模式。

成本模式可以转为公允模式，但公允模式不能转为成本模式。

二、投资性房地产的范围

（一）投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权；

【解释】A将自己的地皮出租给B，之后B又将地皮转租给C，B从中赚取租金差额。

在此案例中A可以将地皮划为投资性房地产，而B是不可以的，因为它没有产权。

【2017年判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）

『正确答案』√

『答案解析』投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。所以本题的表述正确。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权；

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

房地产企业持有以备增值后转让的地皮属于开发产品。

3.已出租的建筑物。

（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；

（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

【解释】甲公司将自己的一栋办公楼出租给乙公司，而后乙公司将其转租给丙公司。在本案例中甲公司可以将办公楼归为投资性房地产。

4.特殊情况

（1）空置建筑物

只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。

【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。

（2）在建房产

只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。

（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的资产

1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

2.作为存货的房地产。

【关键考点】投资性房地产的辨认。

【单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。

A.经营出租给子公司的自用写字楼

B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置

C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物