保障房资产证券化研究报告
浅谈房地产资产证券化—REITs
浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
国际保障性住房融资模式研究
国际保障性住房融资模式研究摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。
通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。
本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴一、研究背景及意义在2011年“两会”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。
中央明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。
据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。
然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。
因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
二、各国保障性住房经典融资模式分析保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。
（一）完全政府主导模式所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。
而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。
首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。
而且，新加坡独特的中央公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用中央公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用中央公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
租赁住房的资产证券化与金融创新
国内租赁住房资产证券化案例
01 案例一：自如公寓资产证券化
02 发行规模：10亿元人民币
03
发行时间：2020年
国内租赁住房资产证券化案例
投资者
个人投资者和机构投资者
特点
自如公寓作为国内领先的租赁平台，通过资产证券化方式盘活存量资产，提高资金使用效率。
案例二
万科租赁住房资产证券化
国内租赁住房资产证券化案例
国际租赁住房资产证券化案例
案例一
美国房地产投资信托（REIT）
发行规模
数百亿美元至千亿美元不等
发行时间
1960年代起至今
国际租赁住房资产证券化案例
要点一
投资者
要点二
特点
个人投资者和机构投资者
REIT是一种房地产投资工具，通过集合投资者的资金购买 房地产并出租获得收益，以分红形式分配给投资者。REIT 具有流动性高、收益稳定等特点。
租赁住房的资产证券
化与金融创新
汇报人：XXX
2023-12-02
• 租赁住房的资产证券化概述 • 租赁住房资产证券化的运作流程 • 租赁住房资产证券化的金融创新
目录
• 租赁住房资产证券化的风险与控 制
• 租赁住房资产证券化的前景展望 • 案例分析
目录
01
租赁住房的资产证券化概述
租赁住房资产证券化的定义
市场风险与控制措施
市场风险
租赁住房资产证券化过程中，可能面临市场利率波动、经济周期变化等市场风险，导致资产价值下降 。
控制措施
通过分散投资组合，降低单一资产对整体投资组合的影响；同时，建立风险准备金，为可能出现的市 场风险做好准备。
流动性风险与控制措施
流动性风险
保障性住房建设项目可行性研究报告
保障性住房建设项目可行性研究报告一、项目概况保障性住房建设项目是针对城市居民住房需求特别是低收入群体的一个重要解决方案。
本项目旨在提供价格适中的住房，帮助居民改善居住条件，解决住房问题。
项目计划建设一批集中供应的保障性住房，包括公共租赁住房和廉租住房两种类型。
该项目将充分发挥政府主导作用，通过政府投资和开发商合作的方式建设，以满足市场需求为导向，保障群众基本住房权益。
二、市场需求分析目前，本市低收入人口众多，居住条件较差，住房需求量大。
根据市政府统计数据显示，目前市内约有10万户低收入家庭，而供应的保障性住房仅占总需求的20%，且多数保障性住房位置分散、规模小，无法满足市场需求。
因此，建设一批规模较大、布局合理的保障性住房项目具有很大的市场潜力。
三、投资回报率分析四、社会效益分析4.1提升居民生活水平：保障性住房项目的建设将有助于改善低收入群体的居住条件，提高居民的生活水平。
4.2减轻政府财政压力：保障性住房的建设可以减少政府救助低收入群体的财力压力，为城市的社会稳定和经济发展做出贡献。
4.3促进房地产市场健康发展：通过增加保障性住房供应，可以有效降低房地产市场的供需矛盾，维护市场的稳定。
4.4增加就业机会：保障性住房项目建设过程中，将带动相关行业的发展，增加就业机会，促进经济增长。
五、风险分析5.1市场需求波动风险：由于市场需求的不确定性，项目供应的保障性住房是否能够及时租售出去存在一定的风险。
5.2建设成本增加风险：受房地产市场行情、原材料价格波动等因素的影响，项目建设成本可能出现较大幅度的增加。
5.3政策风险：政府政策的调整和相关法规的变动可能会影响到保障性住房项目的投资回报率。
六、项目实施方案6.1建设规模和布局：本项目计划建设5个集中供应的保障性住房小区，每个小区规模约500套，涵盖多种户型和面积，以满足不同层次的居民需求。
6.2合作模式：政府将与开发商合作，由政府提供土地和资金支持，开发商进行建设和运营管理。
保障房 可行性研究报告
保障房可行性研究报告摘要保障房政策作为解决城市住房难题的主要手段之一，在中国得到了长期的重视和推动。
然而，随着城市化进程的加快和经济发展水平的提高，保障房政策在实施过程中也面临着一系列问题和挑战。
本报告旨在对当前保障房政策的可行性进行研究，分析了保障房政策的现状和存在的问题，并提出了改进措施和建议，以期为更好地推动保障房政策的实施提供参考和建议。
关键词：保障房，可行性，政策研究第一章绪论1.1 研究背景和意义保障房是指政府为了改善低收入家庭住房状况而提供的一种住房保障政策。
我国保障房政策始于20世纪80年代，并在国内外低收入家庭住房问题日益凸显的背景下，逐步发展和完善。
保障房政策的实施，可以帮助实现住房资源的公平分配，促进贫困群体的生活改善，推动城市社会经济可持续发展。
因此，对保障房政策的可行性开展研究，具有重要的理论和现实意义。
1.2 研究目的和意义本研究旨在通过对保障房政策的现状和存在问题进行分析，探讨提高保障房政策实施的可行性。
通过本研究的成果，可以为政府制定更加科学和有效的保障房政策提供依据和建议，进一步推动低收入家庭的住房保障问题得到解决，促进城市社会稳定和经济可持续发展。
1.3 研究内容和方法本研究主要包括对保障房政策的历史发展和现状进行梳理和分析，探讨保障房政策在实施过程中存在的问题与挑战，提出改进措施和建议。
研究方法主要包括文献资料搜集和分析、案例比较分析以及专家访谈等。
第二章保障房政策的历史发展和现状2.1 保障房政策的历史发展我国保障房政策始于20世纪80年代，经过多年的发展，逐步形成了一套完整的保障房政策体系。
在政府的大力推动下，保障房建设取得了一定的成绩，为大量低收入家庭提供了基本的住房保障。
2.2 保障房政策的现状尽管保障房政策取得了一定成绩，但在实施过程中仍然存在着一些问题。
首先是保障房建设的速度和规模不断扩大，但管理和维护的成本相应提高，导致一些保障房项目运营困难。
保障房ABS市场概况及实务要点全解析三篇
保障房ABS市场概况及实务要点全解析三篇保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
下面是xx为大家带来的保障房ABS市场概况及实务要点全解析，希望能帮助到大家!保障房ABS市场概况及实务要点全解析1保障房是国家重点民生工程，国务院、发改委多次发文支持我国保障房建设，在资产证券化业务领域，保障房项目也得到相关部门支持。
2022年12月24日，中国证券投资基金业协会发布《资产证券化业务基础资产负面清单》(以下简称《清单》 )，根据《清单》第五条：待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权，但当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
按照ABS通常的要求，基础资产必须是建成且投入运营的，也就是说尚未完工且未达到可获得收入状态的不动产收益权原本是不能进行资产证券化操作，但根据《清单》，列入国家保障房计划且已开工建设的保障房可以不受这个限制而将其收益权作为基础资产发行ABS。
当然，目前发行的保障房ABS项目中，在申报交易所之前基本都达到已完工状态。
目前市场上保障房ABS的发行明显受《清单》影响较大，《清单》第一条规定：将以地方政府为直接或间接债务人的基础资产列入负面清单，不允许将其作为基础资产发行资产支持证券。
《清单》发布前发行2单，募集资金规模为34亿元，基础资产均为原始权益人与地方政府签订的保障房相关合同债权，地方政府作为直接或间接债务人对保障房ABS项目承担还款义务。
《清单》发布后发行14单，募集资金规模为115.7亿元，基础资产均变为信托受益权(有一期为委托贷款债权)，穿透来看其还款来源均为保障房销售收入，ABS的直接还款义务人为保障房的购房人而非地方政府。
一、保障房ABS基本条件四类保障房可发ABS：保障性住房一般分为公共租赁房、廉租房、经济适用房和限价商品房。
公租房的资产证券化(ABS)
ABS的内涵
ABS，即资产证券化，就是将缺乏流动性但能够产生可预见稳定 现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行 分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过 程。它注重资产运作，是从已有的信用关系基础上发展起来的，基本 上属于存量的证券化，又称之为(二级证券化)。具体而言，它是以项 目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通 过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。这种融资方式的 特点在于通过其特有的信用等级提高方式，使原来信用等级较低的项 目照样可以进入国际高档债券市场，利用该市场信用等级高、债券安 全性和流动性高、债券利率低的优势，大幅度降低项目融资成本。 ABS项目融资中原始权益人（买方）将缺乏流动性、但能产生预见的 未来收益的资产集中起来，构造和转变成为资本市场可销售和流通的 金融资产的过程。证券化的本质，就是将贷款或应收帐款转化为可转 换工具，证券发起人将流动性较差的金融资产，根据信用质量、偿还 期和利率特征分类整理为一批资产组合，出售给由发起人专门为这一 交易组建的特设信托机构，由SPV发行以此批资产为担保的资产抵押 证券，以收回购买资金。
3
ABS的运作过程
1.确定资产证券化目标，组成资产池。从原则上来讲，投资项目所依附 的资产只要有预期收益，即在未来一定时间内能带来现金收入，都可 以成为ABS的融资的对象。能产生未来现金流所涵盖的目标项目的资 产是ABS融资方式的物质基础和价值保证。项目资产应该是稳定、可 靠、低风险和具有一定预测性的。 2.组建特设信托机构SPV。特设信托机构可以是信托投资公司、信用担 保公司、投资保险公司或其他独立法人。该机构应该获得国际权威性 的资信评级机构授予的较高资信等级，一般为AAA或AA级。成功组 建SPV是ABS有效运作的基本条件和关键因素。SPV的行为活动受到 法律的严格限制，它不得发生兼并、重组，禁止参与交易规定外的活 动，不再负担交易外确定的任何其他债务或提供其他担保。 3.将原始权益人所拥有的项目资产在未来一定时期内收入现金的权利转 让给SPV，实现真正销售。拥有未来现金收入所有权的企业或项目公 司或机构通常被称为原始权益人。一旦原始权益人破产，该项目资产 不被列入破产清算资产的范围，从而实现了原始权益人的风险与项目 资产的风险相隔离。这也被称为破产隔离。 4.信用评级和增级。通过对ABS交易的信用评级可以大幅度地提高交易 的信用透明度，有利于增强投资者的信心，吸引投资者投资。ABS交 易的信用评级越高，证券的发行成本越低。信用增级是运用各种有效 手段和金融工具，确保发行人按时支付投资利息，是提高ABS交易质 量和安全性的重要手段。 4
房地产资产证券化发展现况与趋势研究
221 引言资产证券化始于1970年的美国，企业通过剥离出售具稳定现金流的特定资产，以此为支撑发行可交易证券，进而满足其融资需求。
长期以来，美国资产证券化产品体量与其国债相近，2008年次贷危机前曾一度超越美国国债。
国内股市具有融资渠道广、融资能力强等特点，融资人多为大型成熟企业，而债市对发债主体资质要求高，主体评级大多需AA级以上，故市场存在近600万家以上中小企业欠缺合适融资渠道。
房地产资产证券化更多关注基础资产质量与专项计划风险隔离功能，对主体评级较弱的企业而言是融资方式新选择。
房地产资产证券化的风险相对可控，大多数项目以资产或现金流作为抵押。
另外，房地产资产证券化属于直接融资，不创造货币供给，不增加社会金融杠杆，在推进供给侧结构性改革、促进全社会资源有效配置、降低金融市场杠杆、服务实体经济等方面均具有积极作用。
国内房地产资产证券化业务起步较晚，客观且系统性的市场研究相对匮乏，房地产资产证券化发展现况与趋势研究张红 施嘉玮 李维娜摘要：针对当前房地产资产证券化市场发展现况进行全面分析，再以市场现况分析为基础，提出当前房地产资产证券化发展面临的发展难点，分别从相关政策法规、基础资产评估机制、市场参与机构业务操作模式和创新以及金融科技发展等层面，对未来发展方向提出建议。
主要创新点在于对国内新兴的房地产资产证券化市场发展现况进行系统性、全面性的梳理及数据统计，并针对市场发展前景与方向提出实质的建议。
关键词：房地产资产证券化；金融创新产品；房地产投资信托中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2018）06-0022-30 收稿日期：2018-05-15作者简介：张红，清华大学土木水利学院建设管理系教授，同时供职于恒隆房地产研究中心、城镇化与产业发展研究中心。
施嘉玮，清华大学土木水利学院建设管理系硕士研究生。
李维娜，香港恒生管理学院会计系教授。
基金项目：本研究受到国家自然科学基金项目“基于实验经济学的住房信息搜寻效率研究”（71373143）以及清华大学自主科研计划项目“京津冀巨型城市群可持续发展的多学科理论框架与数据模型系统研究”（2015THZ01）的资助，特此致谢。
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保障房资产证券化研究报告2017年10月目录一、保障房定义及相关政策 (1)（一）保障房的意义 (1)（二）保障房的定义 (1)1、一般性定义 (1)2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义 (2)（三）政策梳理 (2)二、保障房ABS发行概况 (5)（一）审批制下发行情况 (5)（二）备案制下发行情况 (5)三、保障房ABS操作要点 (7)（一）保障房ABS介绍 (7)（二）保障房ABS项目的选取标准 (7)（三）保障房ABS的重要参与方 (8)（四）保障房ABS的交易结构 (8)（五）保障房ABS的现金流归集 (9)（六）保障房ABS的增信措施 (9)四、保障房ABS案例分析 (10)（一）扬州保障房项目 (10)1、交易结构 (10)2、基础资产 (11)3、产品结构 (12)4、现金流归集与分配 (12)5、增信措施 (13)6、相关方简介 (13)（二）天津房信限价房项目 (14)1、交易结构 (14)2、基础资产 (14)3、产品结构 (15)4、现金流归集与分配 (16)5、增信措施 (17)6、相关方简介 (17)五、保障房ABS发行利率 (18)（一）保障房ABS发行利率概况 (18)1、AAA级资产支持证券发行利率情况 (18)2、AA+资产支持证券发行利率情况 (19)3、AAA级资产支持证券与AA+级资产支持证券比较分析 (19)（二）保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较分析 (19)1、利率表现情况 (19)2、AAA级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析 (19)3、AA+级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析 (20)4、保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较 (20)一、保障房定义及相关政策（一）保障房的意义改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
其中，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。
大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增长，而且能够有效改善困难群众的住房条件，促进社会和谐稳定。
（二）保障房的定义1、一般性定义保障房，即保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义根据国务院2014年3月发布的《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，其中定义如下：保障性住房，是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。
城镇住房保障，是指通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，为住房困难且收入、财产等符合规定条件的城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员提供支持和帮助，满足其基本住房需求。
（三）政策梳理各级政府部门高度重视保障房建设，并发布了一系列政策积极采取有效措施做好保障房工程相关工作，近年中央部门保障房相关政策梳理如下：二、保障房ABS发行概况（一）审批制下发行情况截至2014年2月前，共有2单保障房ABS项目受理获批并最终发行，其基础资产均为BT债权。
根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产和以地方融资平台公司为债务人的基础资产均列入负面清单，因此BT债权不能作为资产证券化项目的基础资产。
此外，审批制后期的BT债权类ABS申请均被证监会撤回，因此审批制时证监会已经不认可BT债权类ABS。
（二）备案制下发行情况根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，其中列入负面清单的基础资产包括“待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。
当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
”因此，保障房作为基础资产的资产证券化项目是受到监管层认可的。
截至2016年10月，备案制下保障房ABS共发行5单，均在深交所挂牌转让，计划管理人均为华泰资管，具体情况如下：三、保障房ABS操作要点（一）保障房ABS介绍保障房ABS是指基于保障房未来销售收入产生的现金流作为资产支持证券还本付息来源的资产证券化项目。
但保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要嵌套信托受益权模式，具体原因如下：目前监管层对基础资产的界定较为严格，可直接作为基础资产的大类分为债权、收益权、信托受益权、门票等权利凭证。
其中深交所对收益权作为基础资产做了严格规定，仅包括高速公路收费收益权、电力收益权、污水处理收益权；债权作为基础资产分为已存在债权债务关系的债权和未来债权，均需要债权有效存在且有合同作为依据；门票等权利凭证作为基础资产需要采取出售票证形式进行经营，并有明确法律依据，且特定化手段具有可操作性（包括票号编码、销售记录等）。
此外，基础资产的定义为，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。
而房屋销售无法特定化，所以保障房销售难以直接作为基础资产。
因此，保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要作为底层资产，然后包装成信托受益权的方式作为基础资产。
（二）保障房ABS项目的选取标准1、保障房项目已四证齐全，最好已经办理完销售许可证。
因为最终项目需要通过信托贷款方式给持有保障房的借款人放款，所以保障房项目四证齐全才能满足信托放款的432要求。
此外，保障房项目最好在半年或者1年内开始销售，才能覆盖项目每年付息。
2、保障房项目需市场化销售。
保障房项目需要向购房者收款或实质向购房者收款，不能为政府或政府平台回购模式。
否则，该项目将符合负面清单中以地方政府为直接或间接债务人的基础资产或者以地方融资平台公司为债务人的基础资产。
3、保障房项目土地、在建工程、受益权及现金流等未有抵押、质押等权利限制。
若存在上述情况，可以通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制。
4、保障房项目以开发或建成比例超过90%，列入国家保障房计划省级指标的可以豁免。
本条为负面清单所列。
（三）保障房ABS的重要参与方1、原始权益人（信托计划委托人）：一般为过桥资金方，如银行等金融机构，或融资方某子公司；出资设立单一资金信托放款给借款人，然后将信托受益权转让给资产支持计划，收回资金完成资金过桥。
2、借款人：一般为保障房实际持有主体，并作为本次融资主体；通过信托计划接受放款，之后通过保障房销售收入完成信托贷款的还本付息。
3、担保人：一般为资金借款人的股东，主体评级较高；向信托贷款提供保证担保，并可能作为次级资产支持证券持有人。
4、计划管理人：证券公司或基金子公司；设立资产支持计划募集资金，然后向原始权益人受让信托受益权，证券存续期内接收信托收益并分配给资产支持证券持有人。
（四）保障房ABS的交易结构1、原始权益人出资设立单一资金信托计划，作为信托计划的委托人和受益人并获得了信托计划的信托受益权。
2、信托计划与借款人签订信托贷款合同，向借款人发放信托贷款。
其中信托贷款的金额、期限、利率及还本付息情况要与资产支持证券产品结构以及保障房未来销售收入相匹配。
该信托贷款增信措施为：a、借款人持有的保障房未来销售收入应收账款质押担保；b、担保人提供保证担保。
3、管理人设立资产支持专项计划，向投资者募集资金后购买单一资金信托的信托受益权。
投资者签订《认购协议》，出资取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
4、计划管理人与原始权益人签订《信托受益权转让协议》，用募集资金购买信托受益权，交易完成后成为信托受益权受益人。
5、专项计划存续期间，借款人根据《应收账款质押合同》约定将质押财产在划款日转入监管账户。
6、信托在每个信托分配日，将收到的借款人偿还的信托贷款本息扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。
7、管理人在每个兑付日完成收益分配。
（五）保障房ABS的现金流归集保障房ABS的现金流归集频率一般为每月一次。
即每月约定日，借款人将上月保障房销售回款划入监管账户，然后约定日后第2个工作日到第6个工作日，借款人核对销售收入月表，并提交监管银行，然后监管银行核对销售收入月表与银行流水并确认无误。
约定日后第7个工作日，监管银行将资金划入信托账户，直至资金累计到达信托贷款合同约定的信托贷款本息及其他费用（如有）为止。
约定日后第9个工作日，信托分配日（若未发生担保启动事件），将全部财产扣除当期费用后划入专项计划账户。
（六）保障房ABS的增信措施（1）基础资产外部增信措施a、借款人将保障房未来销售收入应收账款为该信托贷款做质押担保；b、担保人为该信托贷款做保证担保。
（2）内部分级结构增信措施a、通过优先级/次级受偿顺序的交易结构实现内部信用提升；b、差额补足义务人提供差额支付；c、设置加速清偿事件；四、保障房ABS案例分析（一）扬州保障房项目1、交易结构（1）交易结构图（2）交易结构分析a、原始权益人广州银行将10.5 亿元货币资金委托给华融信托设立单一资金信托，从而拥有单一资金信托的信托受益权。
b、华融信托与扬州市保障房建设发展有限公司（简称“扬州保障房”）签订《信托贷款合同》，向扬州保障房发放10.5亿元的信托贷款。
该信托贷款总额10.5亿元，贷款利率8%，期限5年，后三年依次偿还本金3.7亿元、3.7亿元和3.1亿元。
该信托贷款担保条件为，扬州保障房签订《应收账款质押合同》将持有的两个项目的棚户区改造安置房未来销售收入质押给华融信托，并承诺以该两个项目未来销售收入作为信托贷款的还款来源；扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司（简称“扬州城控”）签订《保证合同》为该《信托贷款合同》项下义务提供不可撤销连带责任保证。
c、计划管理人设立资产支持专项计划，向投资者募集资金后购买广州银行持有的单一资金信托的信托受益权。
投资者签订《认购协议》，出资取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
d、计划管理人与原始权益人签订《信托受益权转让协议》，用募集资金购买信托受益权，交易完成后承接原始权益人与华融信托的合同关系，成为信托受益权受益人。
e、专项计划存续期间，扬州保障房根据《应收账款质押合同》约定将质押财产在划款日转入监管账户。
监管银行有权且应当于每一个监管账户划款日，将相应划款期间的质押财产现金流收入持续划付至信托账户，直至向信托账户划付的资金金额累计达到《信托贷款合同》约定的全部信托贷款本息及《信托贷款合同》约定的其他费用(如有)时为止。
f、信托在每个信托分配日，将收到的扬州保障房偿还的信托贷款本息扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。
g、计划管理人在每个兑付日完成收益分配。
2、基础资产（1）基础资产基本情况本专项计划的基础资产系指由原始权益人在专项计划设立日转让给计划管理人的原始权益人根据《单一资金信托资金信托合同》对单一资金信托享有的信托受益权。