《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读知识资料物业管理行业相关知识资料
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释一、概述物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动。
为了明确物业管理的法律规定和责任，我国司法解释对物业管理的相关问题进行了解释和规范。
本文将详细介绍物业管理的司法解释，包括物业管理的定义、主要责任、权利义务等内容。
二、物业管理的定义根据司法解释，物业管理是指在房地产项目中，由物业服务企业或物业管理人员对房地产项目进行综合管理和维护的行为。
物业管理涵盖了对房屋、设施、绿化、安全等方面的管理工作，旨在保障业主的合法权益，提高小区的居住环境和生活品质。
三、物业管理的主要责任1. 维护公共秩序和安全：物业管理人员有责任维护小区的公共秩序和安全。
他们应加强对小区出入口的管理，确保只有合法居民或访客才能进入小区，防止不法分子进入。
同时，物业管理人员还应加强小区的安全巡逻和监控，及时发现并处理安全隐患。
2. 维护设施设备的正常运行：物业管理人员有责任保障小区内的设施设备正常运行。
他们应定期检查和维修小区内的电梯、水电设备、消防设备等，确保其安全可靠。
对于设施设备的故障或损坏，物业管理人员应及时采取措施进行修复或更换。
3. 环境卫生和绿化管理：物业管理人员有责任保持小区的环境卫生和绿化良好。
他们应组织定期的清洁工作，包括清扫道路、清理垃圾、清洁公共区域等。
同时，物业管理人员还应负责小区绿化的管理，包括修剪花草、浇水施肥等工作。
4. 居民服务和沟通协调：物业管理人员有责任提供优质的居民服务，并与业主保持良好的沟通和协调。
他们应及时回应居民的投诉和建议，解决居民生活中的问题。
同时，物业管理人员还应协调小区内的业主委员会和业主大会，促进业主之间的沟通和合作。
四、物业管理的权利义务1. 物业管理人员的权利：物业管理人员有权进入小区内的公共区域，对小区内的设施设备进行检修和维护。
他们还有权制定小区的管理规定和收费标准，并向业主收取物业管理费用。
在履行职责过程中，物业管理人员有权要求业主遵守管理规定，配合工作。
最高法院关于物业管理案件的司法解释
最高法院关于物业管理案件的司法解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）法释[2009]7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释一、背景介绍物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一项重要工作，包括对房屋、设施设备、绿化等进行维护和管理，以保障业主的权益和提升房地产项目的价值。
由于物业管理涉及到多方利益的平衡和协调，因此需要有相关的法律法规来进行司法解释，以保障各方的权益。
二、物业管理的法律依据1.《物权法》：物权法是我国物业管理的基础法律，明确了物业权益的归属和保护，规定了业主的权利和义务。
2.《物业管理条例》：物业管理条例是对物权法的补充，具体规定了物业管理的组织形式、管理内容和管理程序等，为物业管理提供了具体的操作指南。
3.《合同法》：合同法规定了物业管理合同的签订、履行和解除等相关事项，保障了物业管理合同双方的权益。
三、1.物业管理服务范围的界定根据物权法和物业管理条例的规定，物业管理的服务范围包括但不限于以下内容：- 房屋及设施设备的维护保养；- 公共区域的清洁和绿化；- 安全设施的管理和维修；- 业主权益的代理和维护；- 社区活动的组织和管理等。
2.物业管理费用的计算和使用物业管理费用是业主按照合同约定支付给物业管理公司的费用，用于维护和管理房地产项目。
物业管理费用的计算原则如下：- 按照房屋面积或者使用面积计算；- 根据不同的服务项目进行分类计费；- 由物业管理公司提供明细账目和费用支出情况。
物业管理费用的使用应符合以下原则：- 用于维修、保养和改善房地产项目；- 用于支付物业管理公司的管理费用；- 用于公共设施和服务的运营和维护。
3.物业管理纠纷的解决物业管理纠纷是指在物业管理过程中，由于各方权益的冲突而产生的争议。
对于物业管理纠纷的解决，可以采取以下方式：- 商议解决：各方通过商议和谈判解决纠纷，达成一致意见；- 调解解决：由物业管理协会或者相关部门进行调解，协助各方解决纠纷；- 仲裁解决：将纠纷提交仲裁机构进行仲裁，由仲裁机构做出裁决；- 诉讼解决：如果其他方式无法解决纠纷，可以通过法院提起诉讼进行解决。
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释一、背景介绍物业管理是指对房地产项目进行综合性管理的一种服务行业，其目的是维护房地产项目的正常运营和居民的生活环境。
随着我国房地产市场的快速发展，物业管理在社会经济中的地位日益重要。
为了明确物业管理的法律地位和规范物业管理的行为，相关法律文件中出台了一系列的司法解释。
二、司法解释的定义司法解释是指最高法院、最高人民检察院等司法机关对法律适用问题进行解释的行为。
在物业管理领域，司法解释的作用是明确相关法律条文的具体适用范围和解释要点，为法律的实施提供指导。
三、物业管理的司法解释内容1. 物业管理合同解释司法解释对物业管理合同的解释主要包括合同的成立、履行、变更、解除等方面的规定。
例如，对于物业管理费的计算和支付方式，司法解释可以明确规定物业费的计算基准、缴纳期限等具体细则。
2. 物业服务标准解释司法解释对物业服务标准的解释主要包括物业服务范围、服务质量要求、服务费用等方面的规定。
例如，对于物业公司提供的安保服务，司法解释可以明确规定安保人员的资质要求、巡逻频率、应急处理等具体要求。
3. 物业权益保护解释司法解释对物业权益保护的解释主要包括业主权益、租户权益、物业公司权益等方面的规定。
例如，对于业主投诉物业公司服务不到位的情况，司法解释可以明确规定业主的维权途径和法律责任。
4. 物业管理纠纷解释司法解释对物业管理纠纷的解释主要包括纠纷的认定、处理程序、责任划分等方面的规定。
例如，对于业主与物业公司之间的合同纠纷，司法解释可以明确规定仲裁机构的选择、仲裁程序的要求等具体规定。
四、司法解释的重要性1. 维护合法权益司法解释的出台可以明确物业管理相关法律的具体适用范围和解释要点，有助于维护业主、租户和物业公司的合法权益，提高物业管理的公平性和透明度。
2. 规范行为准则司法解释对物业管理合同、服务标准等方面进行具体解释，有助于规范物业公司的行为准则，提高物业服务的质量和效率。
3. 促进行业健康发展司法解释的出台可以为物业管理行业提供明确的法律指导，促进行业的健康发展，增强行业的竞争力和可持续发展能力。
物业服务纠纷司法解释解读
三、从新司法解释删去的内容看立法倾向
与2008年6月16日公开征求意见稿以及之后的过程稿相比， 正式公布的文本删除了
（一）关于安全保障义务 （二）关于车辆丢失责任
担保物权
占有
建筑物区分所有权
专有权
共有权
共同管理的权利
业主自行管理
委托物业企业管理
委托其他管理人
一 一物、业物管业管理理与与物物业业服服务务
2、什么是物业服务？
物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行 管理维护的有偿服务。
物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物 业服务企业或者其他管理人管理。
➢ 物业管理条例为政府干预物业管理提供了法律依据：第十条 同一个物业管 理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委 员会。 （有求必应还是越俎代庖？）
➢ 业主存在“三不”，能否成为政府全面介入物业管理的理由？ 业主并非都没有行为能力——深圳景洲大厦选聘物业公司案例。 政府并非天然公正和无所不能——北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量 案例。
（二） “物业管理”是从香港引入的概念。 2007年物权法使用了“物业服务”一词。 两者有何异同？
一 物业管理与物业服务
1、什么是物业管理？
物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分 所有权。 物业管理的主体只能是业主。物业管理的核心是业主自治。
物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
物业管理最新司法解释剖析讲解
2020/10/10
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司法解释第一条规定
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得
建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六 章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已
经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观
2020/10/10
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两个司法解释修订稿数十次易稿
时间长：2003年国务院《物业管理条例》出台
后，最高人民法院就展开了制订司法解释工作，
历时6年，备受社会各界关注
立法慎重：经公开征求对司法解释修改建议、
最高人民法院审判委员会第1464、1466次会议 通过等程序，数十次易稿
范围广：涉及业主、业主大会、业主委员会、
业主大会（区分所有权人集会）
建筑物区分所有权
管理人 业主委员会
管理组织
业主、物业使用人
管理服务人（物业管理公司）
《物权法》--------------国家基本法律
《物业管理条例》-----国家行政法规
物业管理司法解释
规范基础 各地方物业管理法规及国家各部委行政规章
管理规约（业主公约)
业主大会决议、决定
• 第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案 件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定
• 第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令 规定的精神相互配合审理案件进行解释
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在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人 民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具 体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释
开发商、物业服务企业等多方利益
物业管理的司法解释
物业管理的司法解释一、背景介绍物业管理是指对房地产项目进行综合管理、维护和服务的一种职能，旨在保障业主权益，提高物业价值，提供良好的居住和工作环境。
由于物业管理涉及众多利益相关方，因此需要有相应的法律法规作为指导和约束，以确保物业管理的公正性、合法性和规范性。
二、司法解释的意义司法解释是指最高人民法院对法律条文的解释和适合，对于物业管理的司法解释，旨在明确物业管理相关法律条文的具体含义、适合范围和操作细节，为物业管理工作提供明确的法律依据，增强司法公正性和统一性。
三、物业管理的司法解释内容1. 物业管理范围：司法解释应明确物业管理的范围，包括但不限于房屋维修、公共设施维护、环境卫生管理、安全管理等。
同时，还应对物业管理与其他相关领域的界限进行明确划分，以避免职责不清、权责不一致的问题。
2. 物业费用的征收和使用：司法解释应明确物业费用的征收标准、程序和使用规定。
物业费用的征收应当合法合规，合理合理，确保业主的知情权和参预权。
同时，对于物业费用的使用也应进行明确规定，确保物业费用用于物业管理工作和公共设施的维护维修。
3. 业主权益保护：司法解释应明确业主的权益保护措施和救济途径。
包括但不限于业主委员会的设立和权力，业主大会的召开和决策，以及对物业管理公司的监督和投诉渠道等。
同时，还应对违法违规行为的处罚和责任追究进行明确规定，以保障业主的合法权益。
4. 物业管理纠纷解决：司法解释应明确物业管理纠纷的解决途径和程序。
包括但不限于调解、仲裁和诉讼等。
司法解释还应对常见的物业管理纠纷进行分类和解释，以提供具体的司法指导。
5. 物业管理公司的资质和责任：司法解释应明确物业管理公司的资质要求、经营行为规范和责任义务。
物业管理公司作为物业管理的主体，应具备相应的资质和能力，履行好管理职责，保障业主权益。
四、司法解释的实施和影响司法解释由最高人民法院发布，并在全国范围内实施。
司法解释的发布将对物业管理工作产生重要影响，为物业管理提供明确的法律依据，增强司法公正性和统一性。
物业管理条例司法解释
物业管理条例司法解释物业管理条例司法解释一、总则《物业管理条例司法解释》（以下简称本解释）根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《条例》）及其他相关法律、法规的规定，结合审判实践，为人民法院审理物业管理纠纷案件提供参考。
二、物业服务合同1. 物业服务合同的定义：本解释所称物业服务合同是指物业服务企业与业主、租赁人、使用人按照《合同法》的规定，订立的服务合同。
2. 物业服务合同的必备内容：除法律、法规规定必须约定的内容外，物业服务合同还应当约定物业服务的内容、标准、收费方式、服务期限等主要内容。
3. 物业服务合同履行的约束力：物业服务合同双方应当严格按照合同约定履行义务，如一方未依照约定履行或者履行不符合约定的，应当承担违约责任。
三、业主委员会1. 业主委员会组织方式：物业服务企业应当按照《条例》及相关规定，协助业主委员会组织选举，并保障业主委员会依法开展工作。
2. 业主委员会职权：业主委员会是业主自治组织，依法享有对物业服务企业的监督权，可以商议、与物业服务企业约定年度物业服务合同等。
3. 物业服务企业应当遵守业主委员会的合法决定，如有不服，应当依法申请人民法院撤销或者确认。
四、物业服务企业的责任1. 保障物业质量：物业服务企业应当按照合同约定，提供符合国家、地方标准和规定的物业服务，并依法对服务质量承担相应的法律责任。
2. 保障公共安全：物业服务企业应当按照像关规定，保障社区和业主的安全，维护公共秩序。
3. 保护业主合法权益：物业服务企业应当依据合同约定收取费用，不得未经业主允许擅自变更服务标准、收费方式及收费标准等。
五、本解释合用范围本解释是指人民法院审理与物业管理有关的案件时，对相关法律法规进行解释的规范性文件。
本解释自发布之日起施行。
六、附件本文档所涉及附件如下：1. 物业服务合同范本2. 业主委员会管理办法七、法律名词及注释1. 合同法：指中华人民共和国合同法。
2. 物业管理条例：指中华人民共和国物业管理条例。
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KRYT《审理物业服务纠纷案件的司法解释》解读 、《物业服务纠纷案件司法解释》概述 （一）关于司法解释司法解释，法律解释的一种。
属正式解释。
司法机关对法律、法规的具体应用问题所做的说 明。
在我国，司法解释有时特指由最高人民法院和最高人民检察院根据法律赋予的职权， 对审判和检察工作中具体应用法律所作的具有普遍司法效力的解释。
1、 司法解释的效力和作用在我国审判工作实践中，两高的司法解释效力等同于法律。
但法律是通过创设法律制度，确立法律关系，确认主体资格及各方的权利、义务，规定违反法律的责任规范人们的行为。
司 法解释则通过细化法律规范、统一审判尺度，提供可操作的法律救济途境。
2、 法律术语故此法律（民事法律）中常用的规范行为的词汇是：必须、应该、可以、不得等，而司法解 释的确定性词汇多是：给予支持、不予支持、应当认定、另行主张等。
（二）两个司法解释的指导原则和目的目的：依法履行好宪法、法律赋予最高人民法院的工作职责， 通过司法解释的形式统一裁 判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。
指导原则：一是：严循立法精神。
二是：平等保护当事人利益。
三是：民主原则。
四是：针对性和可操作性原则。
五是：合理吸收法学研究成果原则。
（三）解释概述 1、解释的法律依据：依据的主要法律是《民法通则》 《物权法》（注：草案稿无物权法）和《合同法》但从该解释 通篇看其主要依据的是《合同法》。
这和将物业服务纠纷案件定位为合同纠纷是一致的。
2、解释涉及的主体：• 主体可分为两类即业主和物业服务企业主体 分为 物区 权人――业主、物业的承租人、借用人、其他使用人和业主委员会五种； • 物业服务企业可分为物业服务企业和其他管理人两种。
两类七种主体：KRYT ［选取日1、业主类主体中（1）业主和（2）承租人、（3）借用人和（4）其他使用人在物业纠纷案件中承担连带责任，受同等管理规范约束，（5）业主委员会仅在涉及其作为物业服务合同签订方时行使有限的请求权和抗辩权。
2、（6）共他管理人和（7）物业服务企业在物业纠纷案件中享有同等请求权、抗辩权并承担同样的法律责任。
3、解释涉及的纠纷种类（1）：从合同纠纷角度看共涉及四类六种，即（1 ）物业服务合同效力纠纷；（2）物业服务主体适格纠纷、（主体适格是一法学术语意即当事人是否在某一法律关系中具备主体资格）；（3）合同履行纠纷；（4）合同终止纠纷等。
1•合同效力又可分为：（1）合同效力（2）适用“解释”效力两种2•合同履行包括：（1 ）规范行为（2）物业费用收、交纠纷两种3.合同终止包括：（1）合同解除（2）未了事宜两种诉讼主张和裁判•从解释涉及确认到的各主体的诉讼主张看，主要可分为请求权、抗辩权两类。
•从解释规范的人民法院裁判的结果看，分为应予支持、不予支持和告之另行主张三类。
抗辩•[cou nterplea;demurrer] 在法庭上被告对原告的告诉提出的答辩。
•所谓抗辩，就其字面意义而言，就是对抗并说明对抗之理由。
•法律意义上的抗辩，则是对抗权利人的履行请求并说明理由。
抗辩权•抗辩权，广义上是指对抗请求权或否认他人的权利主张的权利，有的称为异议权；狭义上仅指对抗请求权的权利。
•抗辩权的作用在于对抗请求权，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
•抗辩和抗辩权，是民法上极为重要的概念。
广义上的抗辩权包括狭义的抗辩权和诉讼上的抗辩。
•l抗辩权包含在抗辩之中。
抗辩权乃专指对抗他人请求权行使的权利。
请求权•请求权是指权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。
债权为典型的请求权。
•请求权是相对权的典范，即仅仅相对于某个特定的人产生效力。
请求权的内容1.求债权上的请求权：赔偿损失请求权，基于合同、不当得利、无因管理的请求权。
2.物权上的请求权：确认所有权，排除妨碍请求权，返还原物请求权，恢复原状请求权，消除危险请求权。
其特点是：（I）具有相对性；（2 ）具有非公示性；（3）大多表现为实体权利。
3.知识产权上的请求权；4.人格权上的请求权；5.身份权上的请求权（抚养费、赡养费）。
请求权作为独立的实体权利，连接了实体法与程序法的权利，因为民事诉讼可以分为三种，即确认、给付、变更之诉•这三种诉讼中给付之诉是民事诉讼的核心，而给付之诉的基础就是请求权。
请求权可以独立存在，也可以只是某权利的内容（权能）。
请求权是基于基础权利而发生的，有基础权利，才能有请求权。
二、《审理物业服务纠纷案件司法解释》的逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
业主虽然不是合同形式上的签订者，但其是物业服务合同权利义务的一方实际享有者和承担者。
从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与建设单位或业主委员会建立的物业服务法律关系。
解读•纠纷：合同的效力•主体：业主•诉讼主张：行使非适格主体抗辩权•裁定：不予支持法律依据《物权法》：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
注意：本条是规范物业服务企业的规定。
解读•纠纷：合同效力主体：业主委员会/业主•诉讼主张：请求确认合同无效权•裁定：应于支持•业主委员会诉讼权（1）法律依据《民法通则》：第九十一条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。
《合同法》：第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《物业管理条例》：第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款、法律、法规规定、相关行业规范，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
解读•纠纷：合同履行•纠纷行为：违约责任•主体：业主•诉讼主张：业主请求权1•继续履行2•采取补救措施3•赔偿损失（减免物业费和降物业费标准是否适用）•裁定：应予支持•特别：合同组成包括：公开承诺和服务细则法律依据《合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《民法通则》：第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的, 适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。
因此，本条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读•纠纷：合同履行一业主行为•主体：物业服务企业•诉讼主张：对妨害管理行为行使请求权1•恢复原状2•停止侵害3•排除妨害等相应责任•裁定：应予支持法律依据《物权法》：第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。