城镇新增人口住房问题研究

城镇新增人口住房问题研究

城镇化是打破我国城乡二元结构，推动城乡一体化发展的重要途径。推进农业转移人口市民化是城镇化的重要内容，是扩大内需的最大潜力所在，是我国现代化建设的历史任务，是推动我国社会全面均衡发展的重要途径。农业转移人口是我国城镇新增人口的主要来源。住房问题是农业转移人口转移到城镇定居面临的众多重要而现实的重大问题之一，特别是在当前我国城镇住房价格偏高、住房价格快速上涨趋势仍未彻底扭转、农业转移人口收入整体偏低、农业转移人口个人储蓄和家庭财产偏少等大背景下，要妥善解决新增人口的住房问题，预防其对推进城镇化可能带来的负面影响。采取积极措施，解决新增城镇人口、特别是农村转移人口在城镇化过程中的住房问题，为我国稳妥推进城镇化，推进城乡一体化发展，促进社会和谐发展，全面实现小康具有重要意义。

一、我国城镇人口的住房现状

（一）我国的城镇化进程

改革开放以来，我国城镇化经过多个阶段，城镇人口稳步增加，城镇化水平稳步提升。国家统计局数据显示，2011年末，我国内地城镇人口比重达到51.27%，首次超过50%。

2013年末，我国城镇人口比重达到53.73%，比2012年提高1.16%。我国成为近30年来世界上城镇化速度最快的国家。

根据联合国《2014年世界城镇化展望报告》，2014年全球54%的人口居住在城市。其中2014年发达国家有82%的人口居住在城市，比2011年的78%提高四个百分点。而最不发达国家2014年仅有49.5%居住在城市，比2011年提高两个百分点。非洲和亚洲是城镇化水平最低的大陆，2014年分别仅有40%和48%的人口居住在城市。中国是世界上农村人口第二多的国家，仅次于印度。该报告预测到2050年，发达国家将有85.4%的人口居住在城市，而欠发达国家将有63.4%的人口居住在城市，全球城镇化率将提高到66.4%。该报告还预测我国将在2030年左右达到人口高峰14.53亿人，之后逐渐回落，到2050年降为13.84亿。2050年，我国的城镇化率为75.8%，将有10.50亿人口居住在城市，仍有3.35亿人口居住在农村。

国家统计局数据表明，2012年末，全国居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的人

口（即人户分离人口）2.79亿人，比上年末增加789万人；其中流动人口为2.36亿人，比上年末增加669万人。国家统计局前副局长贺铿和现任总经济师姚景源都表示，按户籍人口计算，2011年我国的城镇化率仅为35%左右，远低于世界47%的平均水平，更低于发达国家70%-80%的水平。根据第

六次全国人口普查结果，以2010年11月1日0时为标准，全国非农业户口人口为384339361，仅占全国的29.14。我国城镇化的过程将是已经在城镇工作的农民工和尚在农村的

农民进入城镇，定居城镇，成为城镇居民的过程。根据联合国《2014年世界城市化展望报告》，2011年至2030年间，我国城镇人口将增加3.29亿，2030年至2050年间，我国城镇人口将增加5100万。我国城镇人口的增加主要来自农村人口的转移，并且城镇人口的增加主要集中于2010-2030这一阶段，其中2010-2015和2016-2020年间城镇人口各增加约1亿人，2020-2025年期间增加约7000万，2025-2030年期间增加约5000万，之后逐步放缓。

这些数据表面，当前我国城镇化水平与世界发达国家水平还有较大差距，但城镇化进程不断加快，城镇化速度将处于世界前列，每年将有数千万农村人口转移到城镇。大规模的人口向城镇转移给城市带来大量劳动力，也给城镇基础设施建设、城镇管理水平、城镇承载能力都提出了巨大的挑战。

（二）我国城镇常住人口住房现状

据国务院发展研究中心市场经济研究所“完善我国住房保障体系的制度与政策研究”课题组根据我国2010年第六次人口普查数据和《中国统计年鉴》房地产相关数据测算得，到2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房，按2010年常住人口的家庭户来算，户均1.02套；2012

“十年全国城镇家庭户的住房套数为2.31亿套，户均0.98套；

二五”末全国城镇家庭户的住房套数是275683997套，户均套数为1.08套/户。从结构上看，一线城市存在缺房问题，部分三四线城市甚至省会城市存在产能过剩问题。

2006年8月，国家统计局在全国范围内开展了一次城市农民工生活质量状况的调查，调查范围为全国各级城市（含直辖市、副省级市、地级市和县级市）中固定岗位就业的农民工和灵活就业的农民工。调查对象是年龄在16～65周岁的跨地区外出进城务工经商人员，包括被企业（单位）招用的在固定岗位就业的农民工和社区街道上自主创业、自谋职业的灵活就业农民工。本次共调查各类农民工29245人，年龄分布为16～25岁区间的为8954人，25～35岁区间的为10553人，35～45岁区间的为7516人，45岁以上的为2402人。调查数据表明，有29.19%的农民工居住在集体宿舍里，有20.14%的人居住在缺乏厨卫设施的房间里，有7.88%的居住在工作地点，6.45%的人居住在临时搭建的工棚里，还有12.54%的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间，或回农家居住。

国内部分部门和学者也开展了调查。2011年，河南地方经济社会调查队课题组就新生代农民工城镇化问题开展了

调查。对457名新生代农民工的调查显示，受访者中收入在1000元以下的有83人，1001～1500元的有130人，1501～

2000元的有118人，2001～2500元的有70人，2500元以上的有56人，分别占调查总人数的18.2%、28.4%、25.8%、15.3%和12.3%。受访者中有127人在城市购买有住房，136人居住的是单位提供的住房，194人自己租房，分别占受访对象的27.7%、29.8%和42.5%。人均住房面积在5m2以下的有100人，5～10m2的有118人，10～15m2的有63人，15～20m2的有58人，20m2以上的有118人，分别占受访对象的21.9%、25.8%、13.8%、12.7%和25.8%。数据表明，我国城镇常住人口户均拥有1套房左右。根据很多城市常住人口中有很大一部分是农民工、外地务工人员的现状，可以进一步推测具有本地城镇户籍的城镇常住人口户均拥有1套以上的住房。随着近年廉租房、经适房等保障性住房的建设和分配，城镇户籍低收入群体的住房问题也逐步得到解决。基本可以认为，当前我国具有本地城镇户籍的城市常住人口的住房问题基本已经得到解决。而与此相对的是，转移到城镇居住的农村居民拥有自有住房的家庭较少，租住带有厨房和卫生间的独立套房屋的比例也不高，多数仍然与他人合租，或者住在不具备独立厨房或卫生间的房屋，人均居住面积较小、居住条件较差。

二、新增城镇人口住房难的原因分析

我国城镇化不断加快，在相对较短的时间内有大量农村人口转移到城镇，在城镇居住和生活，产生巨大的住房需求。

我国房地产在过去十多年间增长迅速，价格远超出普通居民承受能力，新进入城镇的农村居民住房面临巨大的困难。

第一，农村居民收入低。大量农村人口和农民工的收入较低，普遍低于城镇居民的收入水平。数据显示，农村居民家庭人均年纯收入较城镇居民家庭人均年可支配收入小的多。2010年、2011年和2012年，城镇居民家庭人均年可支配收入分别为农村居民家庭人均年纯收入的3.2倍、3.1倍和3.1倍。与此同时，农村居民家庭的居住支出占人均年纯收入的比重上升，与城镇居民在居住支出上的差距逐渐缩小。

第二，农村居民家庭财富普遍较少。我国多数农村地区经济发展较为落后，农业生产收入较少，与此同时，农村居民在教育、医疗等领域的支出负担较重，因病致贫、因病返贫情况时有发生，家庭储蓄较少。另一方面，受过农村土地位置偏僻、经营流转制度限制等因素制约，农村土地、宅基地等农民主要财长价值不高，随着大量农村人口移居城镇，这些财产价值进一步下降，土地经营权流转等财产收益比较有限。

第三，城镇住房价格涨幅过快，价格高。2003年以来，全国住房价格大幅快速上涨的影响，房间收入比快速提高，农民收入增速不及住房价格增速，绝对差距不断拉大，购房压力加大。朱仁友等分析了2002年至2010年间西部地区12个省区市的房价收入比，分析表明西部地区房价收入比整体

低于同期全国平均水平，但空间非均衡性突出、区域差异明显，特别是部分省会城市房价收入比相对偏高。戴静采用按不同收入水平的房价收入比加权平均的计算方法，得出2009年北京市城镇居民的房价收入比。计算表明，对低收入户20%而言，房价收入比最高为28.1，高收入户20%的房价收入比也高达8.2，全是平均为13.3。同时，我国住房租赁价格涨幅也较快，房屋租赁支出占收入的比重偏大。链家地产研究中心的统计数据显示，2010年至2012年，北京房租绝对水平涨幅分别为18%、15%和14%。据估算，北京、上海等一线城市部分城区房租与收入比高达40%，而南京等二线城市局部地区的房租收入比也已高达30%以上。

综上，移居城镇的农村人口是我国城镇化过程中对住房需求最大的群体。然而，由于农村居民家庭储蓄少，家庭财产价值较低，移居城镇后，通常缺乏足够的资金在较短的时期内购置自有住房或者租赁具备独立厨房和卫生间的房屋。

三、应对新增人口住房问题的政策建议

我国城镇化快速推进过程中，将有大量农业人口进入城镇定居。而这个群体目前缺乏足够的资金购置或租住设施较为齐备的房屋，住房问题是其在城镇安居乐业必须解决的重大问题。解决好农业转移人口的住房问题，改善农业转移人口的居住条件，平稳推进我国城镇化进程，防范拉丁美洲等地区在城市化过程中出现的贫民窟、贫民阶层固化等问题，

是摆在我国各级政府面前的一项艰巨的任务。为此，各级政府需要做好以下几个方面的工作。

一是做好顶层制度设计，促进区域全面均衡发展。，促进公共服务均等化，改革户籍制度及依附于户籍制度的城镇保障体系，提高教育、医疗、卫生等优质资源的均衡分布；为中小型城镇发展设置优惠条件，促进中小城镇发展，加强中小城镇基础设施建设，提高中小城镇劳动力吸纳能力；政策向中西部地区、集中成片贫困区等相对不发达地区倾斜，加大这些地区在基础设施、教育、医疗、卫生、社会保障等方面的投入力度，提高这些地区的竞争力；吸引劳动力就近就业，移居到原居住地附近的中小城镇，使其可以较为顺利的融入城镇。

二是加大保障房、廉租房建设力度。政府可以建设新的保障房、廉租房，也可以购买或租赁存量住房，扩大房源，解决部分农村转移人口的住房需求。为农村人口在移居城镇的最初时期提供过渡性住所，降低困难群体住房支出等经济压力，节省初期生活开支、增加储蓄，帮助其渡过暂时性困难，有利于其开展生活，为在城市长期立足奠定基础。

三是盘活存量住房。城镇原有户籍居民通常拥有多余的住房，通过税收、行政、法律法规等手段，鼓励城镇居民将多余的空置住宅在市场流通或进入出租市场。研究和探索向拥有多套住房的家庭征收房产税，向空置住房征收税费，以

及强制空置一定时间以上的住房进入租赁市场。开放商四是规范和限制房屋租赁价格。学习欧美等发达国家住房保障经验，对房屋租赁价格进行评估并制定房屋租赁指导价格，规范租赁价格，抑制租赁价格过快增长。鼓励较长的租赁期限，保护租户的权益。规范房产中介的行为，努力形成透明、统一、稳定的房屋租赁市场。

五是坚决制止强制城镇化。要防止强制农民离开农村移居城镇的错误做法，尊重农民的意愿，使其能够进得来，留得下，也能回得去。要保留农民的土地、宅基地，使其可以按照自己的意愿自由流转土地经营权。

参考文献

[1]朱仁友，丁如曦. 2002年～2010年中国西部地区房价收入比分析.价格月刊.2012（07）

[2]戴静. 北京市城镇居民房价收入比实证分析研究. 劳动保障世界. 2012（5