市调西安首创国际城
保利现场策划
西安首创国际城七期项目现场策划发放编号：发布日期：年月日执行日期：年月日现场策划目录第一节项目概况 (3)一、工程概况 (3)二、施工合同概况（依据合同意见稿填写） (8)三、相关方概况 (11)第二节现场策划方案 (12)一、CI策划方案 (12)二、现场临建方案 (14)三、办公设备配置方案 (16)四、管理人员生活设施配置方案 (16)五、临水临电方案 (16)六、视频监控及安保方案 (17)七、费用预算 (17)第三节现场策划附表 (18)第四节现场策划附图（见CAD附件）一、办公区平面布置图二、生活区平面布置图（暂未确定）三、施工区平面布置图1、地基与基础阶段平面布置图2、主体结构阶段平面布置图3、装饰装修与机电安装阶段平面布置图四、临时水电平面布置图1、办公、生活区临时水电平面布置图2、施工区临时水电平面布置图五、现场监控布置图第一节项目概况一、工程概况1.1 工程建设概况序号项目内容1 工程名称西安首创国际城七期项目2 工程地点凤城十二路北侧与未央路十字文景路东北角3 发包方名称西安首创新开置业有限公司4 设计单位北京中机一院工程设计研究院5 监理单位陕西华营工程建设监理有限公司6 总承包单位五矿二十三冶建设集团有限公司7 工程类型 公建□工业√住宅□市政□公路□其他8 投资性质 政府□BT □外资□合资√民营□其他9 主要用途住宅、商业10 结构类型 框架□框剪□框筒□筒中筒 钢结构√剪力墙□其他11 占地面积（m2）65370.4m212 基础形式主楼为1.2m或0.6m筏板基础，CFG复合地基；地下车库为独立基础（独立基础承台下为CFG复合地基）。
13群体工程以下内容分栋描述地上单体个数 16个建筑面积（m2）总面积：326377.24m2 ，其中地下室面积：88987.20m2，地上部分面积：237390.04m2建筑高度（m）总高度:41#、44#、46#、49#、51-53#楼36.75m;42、43#、47、48#楼23.45m，50、54-56#楼97.20m；57#楼99.70m。
安装劳务合同范本
安装劳务合同范本（简称甲方）劳务分包人：（简称乙方）鉴于甲乙双方已充分了解本工程具体情况，因工程施工需要，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他相关法律、行政法规，在遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则上，双方就甲方西安首创国际城五期工程的安装劳务分包施工事项经协商达成一致，订立本合同。
工程名称：首创国际城北区商业五期工程工程地点：西安经开区凤城十二路与文景路交界首创国际城一、承包范围：甲方总承包范围内清单项目和措施项目，全部水暖、电气安装工程的人工、机械、耗材。
1、工程清单项目a、电气部分：自变配电室低压柜下口压线起至各栋号楼线缆敷设;楼内所有预埋预留;强、弱电桥架的安装;应急灯具、照明插座、等电位箱、户内箱、弱电箱的施工安装等;防雷接地工程的焊接预留。
及蓝图中甲方承包范围内的所有电气配管设备安装内容。
b、给水工程：给水管线的安装及套管预埋、孔洞预留。
进户给水管线接至甲方指定位臵，并留好接头。
自压供水设备安装及蓝图中甲方承包范围内的所有给水配管设备安装内容。
c、排水系统：户内污水、排水、废水、压力废水、雨水、空调冷凝水管线安装及预留孔洞，接到室外雨水井、污水井等配管、配件安装。
屋面通气管。
及蓝图中甲方承包范围内的所有排水配管设备安装内容。
d、采暖系统：采暖管道的安装及预留孔洞预埋套管，所有系统隐蔽工程预留预埋，暖件至干管及管井内立管，预留三通接口。
及蓝图中甲方承包范围内的所有采暖工程配管设备安装内容。
（不包括通风工程）e、商业部分卫生间水、暖、电、卫生洁具的安装。
2、工程变更项目：未施工安装前的变更图及通知单，均不计费用。
蓝图工程已安装完成，甲方发变更通知经建设单位、监理确认后，按清单只计人工费。
3、文明施工、季节性施工、赶工施工、安全施工措施项目。
4、甲乙双方办公生活区、乙方施工范围内自用临电临水管线设施维护工作。
5、乙方自用生活、办公设施的全部费用。
附：甲方总包合同二、材料部分：1、甲方负责构成工程实体主材和耗材（包括预埋管材及配件、桥架、线鼻子、电工胶布、配电箱、给排水管材及管件、角铁、槽钢、镀锌圆钢、镀锌扁铁、铁丝、钢丝、扎丝膨胀螺丝、油漆、螺丝钉、焊条、氧气、乙炔）的采购工作，乙方应不迟于每月____日提供下月需用计划并注明需用时间，且在需用前七天向甲方项目部提交准确的需用计划，否则，因供应不及时或供应不足而导致的工程延误与窝工，甲方不予负责和补偿。
战略管理-西安首创国际城项目概念性定位及运作策略研究0603
商业类型 建筑面积(㎡) 开业时间
钟鼓楼 商圈
珠江时代广场 宏府嘉会广场 巴黎春天百货二期
购物中心 百货 百货
82,550 53,280 50,000
2012 不详 2011年上半年
小寨 商圈
C
中小企业办公人群
• 住宅人群两极分化
住宅人群
D
政府公务员
• 商务人群品质较高，消费力较强
大中型企业商务人群
• 住宅人群消费力较强
住宅人群
E
村民
• 消费力低，消费观念保守
F
产业工人（短期内难改变） • 消费力低，消费观念保守
G
住宅人群
•消费力较强E源自BDC北二环路
11
项目开収背景分析－立地条件
所处匙域板块人群特征小结
厂房、外资企业办事处
北二环路
10
项目开収背景分析－立地条件
所处匙域板块人群特征
本案1.5公里外北、西和东向以产业工人和村民 为主，消费力较弱，消费观念保守
A
G F
板块
人口结构
人群特征
A 产业工人为主（短期内难改变） • 消费力低，消费观念保守
B
村民
• 消费力低，消费观念保守
•办公人群品质一般，消费力有限
西安·首创国际城项目 商业概念性定位及总佑运何策略研究
北京瑞景阳光商业管理有限公司 2011-06-03
11
目录
• 项目开収背景分析 • 项目定位斱向论证及总佑运何策略建议 • 附件
2
首先，我们将仍本案所处癿开収背景入手，仍项目 自身条件、项目立地条件和商业市场竞争环境三个斱 面梳理出对亍本案収展斱向影响癿主要观点。
核心商圈引领城市商业发展水平和趋势
陕西省住房和城乡建设厅关于命名2012年度第二批省级文明工地的通知
陕西省住房和城乡建设厅关于命名2012年度第二批省
级文明工地的通知
文章属性
•【制定机关】陕西省住房和城乡建设厅
•【公布日期】2012.12.20
•【字号】陕建发[2012]342号
•【施行日期】2012.12.20
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城乡建设综合规定
正文
陕西省住房和城乡建设厅关于命名2012年度第二批省级文明
工地的通知
（陕建发[2012]342号）
各设区市建设规划局（建委）、韩城市住房和城乡住建局、杨凌示范区规划建设局、西咸新区管委会建设规划局、有关企业：
经省建设工程质量安全监督总站验评合格，决定授予曲江·观山悦住宅小区二期1＃～3＃楼等144个工地为2012年度第二批省级文明工地称号。
并对创建文明工地的建筑施工企业颁发荣誉证书。
请获得省级文明工地的单位再接再厉，积极创新，进一步提高文明工地创建水平。
其他单位应以参建企业为榜样，积极参与创建活动，推动工程质量出精品，施工安全上水平，确保我省建筑施工质量和安全生产形势持续稳定好转。
附件：2012年第二批省级文明工地名单
陕西省住房和城乡建设厅
2012年12月20日
附件：。
西安地铁沿线楼盘大全
西安地铁沿线楼盘大全伴随着西安市地铁二号线提前开通、对沿线各个区域的发展起到带动作用。
这里，我为大家总结了一下，西安地铁二号线周围的热销楼盘，为古城的置业提供参考。
首创国际城：项目在售11、12#楼，现还余20%房源，目前均价为7500元/平，主力户型为97、80、140平。
预计13年6月交房。
雅荷四季城：项目在售A区6#楼、B区4、5、6、7#楼，现还余100多套房源，主力户型为67-154平，目前均价7300元/平。
目前施工进度为正负零。
预计12年底交房。
盛龙广场：项目3号地1、2#楼停止对外销售，推至下一批，跟新推2号地5#楼1单元一起销售，目前5#楼一单元预计7月底排号。
约200多套房源。
均价7500元/平，户型面积为45-140平。
目前5#楼正处理地基中。
旭景崇盛园：项目位于经开中央生活区，60-130平米中央全景准现房，内部限量特惠团购诚意登记中。
海博广场：项目在售公寓、写字间和商铺。
项目现阶段推出公寓，公寓面积38-78平米，毛坯交房标准，参考均价9000元每平米。
一次性付款再享92折，按揭95折。
汇通太古城：项目在售1、8#楼，目前均价7500元/平，房源较为充足，主力户型为90、116、133、176平。
施工进度均至20层左右。
预计12年底交房。
城市星钻：项目在售5#楼，现还余100多套房源，准现房销售，户型面积为98-145平，目前均价8000元/平。
预计今年9月底交房。
MAX未来：项目住宅已售完，现余20#商铺在售，均价为23000-55000元/平。
项目为准现房。
预计12年8月交房。
银池·品智天下：现房前期咨询阶段，预计7、8月开盘，推出一栋高层，一栋小高层，都为公寓、办公楼性质，预售56-140平米户型，参考均价9000-10000元/㎡，项目四期正在规划中。
盛世一品：项目为准现房销售，现还有100余套房源，户型面积为120-130平三室，目前均价9000元/平。
地下室外墙脚手架搭设方案
目录第一章编制依据 (1)第二章工程概况 (1)第三章施工部署 (1)第四章施工方法 (3)第五章质量标准 (7)第六章脚手架使用与拆除 (8)第七章安全技术要求 (9)第八章环境管理措施 (10)第九章钢管落地脚手架计算书 (10)第一章编制依据1.1本工程施工组织设计1.2本工程施工设计图纸1.3《钢管脚手架安全技术规范》（JGJ130-2001）。
1.5《建筑施工手册》（第四版缩印本）1.6《建筑施工安全技术手册》1.7《建筑地基基础设计规范》(GB 50007-2002)1.8《建筑结构荷载规范》(GB 50009-2001)1.9《钢结构设计规范》(GB 50017-2003)第二章工程概况西安首创国际城（二期）工程，西侧文景路，南侧为凤城十一路，交通便利，本工程总建筑面积113322.6m²，地下1层，地上34层。
建筑总高度98.9m。
A1楼基底标高--8.45m、A2基底标高--7.15m、A3楼基底标高-8.45m，A4#楼基底标高--8.1m，A9楼基底标高--1.9m，肥槽底部宽度为800mm。
基底外墙外挑抗压板宽度1.5m。
第三章施工部署本工程拟在地下结构施工期间，在肥槽内搭设双排脚手架，作为地下结构施工阶段的操作架。
立杆纵向间距1050mm、横向间距1500mm，大小横杆步距1800mm，内排架架体距墙300mm。
由于本工程基础筏板向外悬挑，所以架子的搭设在待筏板砼施工完毕并终凝后开始，落于底部范围外肥槽回填土上的架体基础一定要处理到位，脚手板铺设到位。
3.1施工准备3.1.1技术人员仔细审阅图纸，弄清各外墙部位的尺寸关系、标高、各专业预留洞口的大小、数量和位置。
做好特殊部位的节点设计。
3.1.2认真编制施工方案，向施工人员进行技术交底、操作工艺、质量标准和安全注意事项的交底。
3.1.3编制好架子材料计划（见下表）。
3.1.4提前做好钢管、方木、脚手板、扣件、密目网、安全网等主要材料的进场工作。
西安市房地产市场热点板块分析
西安市房地产市场热点板块分析目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。
一、大明宫板块“南有曲江，北有大明宫”为时不远1、板块描述大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。
在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。
在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。
2、楼市概况目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。
2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。
随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。
3、资源优势大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。
这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。
借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。
4、人居优势定位为“城市中央公园”的大明宫遗址公园将进行大规模绿化，绿化面积超80%，这将减少城市的热岛效应，起到降温、净尘、过滤空气的作用，可大幅改善目前的人居环境。
5、发展预期该板块依托“大明宫国家遗址区”集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的定位，将建设成可比翼曲江的高品质住宅区，并将形成“南有曲江，北有大明宫”的楼市格局。
西安商圈分布及商业项目入市情况
高新商圈划分
高新路商圈以高新路和科技路为 核心，主要业态以金融、休闲和
餐饮为主，影响力商业居多，有 世纪金花、金鹰国际购物中心、 唐延中心城、正大乐城、中大国 际THE CITY、奥帕广场、T11 BLOCK、万达ONE、曲江金辉环 球广场、香格里拉大酒店等。高 新商圈已经发展为应有世纪金花 与金鹰国际等高档购物场所，生 活、娱乐、休闲一体的高度成熟 商圈。 以本市消费者和白领为区 域消费主力
城南商圈划分
大雁塔商圈是指依托大雁 塔——大慈恩寺历史风貌区 及大雁塔南北广场，由大唐 不夜城、大唐商业广场、大 唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、 秦汉唐等以唐风为主题，涵 盖历史文化、民俗文化的大 型综合型商业板块。主题型 商圈的特征决定了大雁塔商 圈内主要业态以休闲、餐饮、 娱乐、旅游为主，有大唐不 夜城、大唐商业广场、大唐 通易坊、慈恩镇、曲江金鹰、 芙蓉新天地、新光海岸|悦 享城等影响力商业集合体。 消费市中心，可称之为 钻石级商圈；大致分布范围为： 东至东门，西至西门，南至南门 外，北至莲湖路。是西部地区最 具人气和最具规模的超大型商业 圈。以钟楼作为中心,包括了西安 城墙内东南西北四条大街，业态 主要以服装、电器和金融为主， 其消费人群主要是西安市区消费 者、周边县市人群和旅游者组成 的大量的流动人口，代表性的综 合体及商业街有：世纪金花钟楼 购物中心、开元商城、骡马市、 东方国际广场、万达新天地、群 光百货综合体。
谢 谢！
西安5个提升商圈，15个崛起商圈的重点综合体项目
一、5个提升改造的传统商圈及重点商业综合体项目： 1、钟楼商圈（3个）：东方国际广场、万达新天地、群光百货综合体。 2、小寨商圈（4个）：赛格广场、军人服务社综合体、西部金融服务中心、莱安地产城市综合 体。 3、土门商圈（3个）：开远半岛、汉城壹号、隆基西城摩尔。 4、电子城商圈（1个）：万象春天（商业中心项目） 5、胡家庙商圈（1个）：华东万和城（商业中心项目） 二、15个新建崛起商圈及重点商业综合体项目： 1、曲江大雁塔商圈（3个）：秦汉唐国际广场、欧凯罗广场。 2、临潼旅游度假区商圈（1个）：大唐华清城（商业中心项目） 3、沣河新区三桥商圈（1个）：华润二十四城（商业中心项目） 4、未央大明宫商圈（3个）：大明宫万达广场、大明宫中央广场、大华1935。 5、高新科技路商圈（2个）：唐延中心城、金花综合体（商业中心项目）。 6、北客站商圈（2个）：首创国际城、天朗综合体。 7、长安新城商圈（2个）：万科城、悦达奥特莱斯（商业中心项目）。 8、大唐西市商圈（1个）：大唐西市购物中心 9、大南门商圈（3个）：中贸广场、珠江时代广场、大话南门。 10、韩森寨商圈（1个）：佳城长安集（商业中心项目） 11、朝阳门商圈（2个）：恒天西北华贸中心、爱家综合体。 12、经开凤城商圈（4个）：西安环球贸易中心、正尚国际金融中心、西安国际企业中心、海 博广场。 13、电视塔会展商圈（1个）：中马国际商城（商业中心项目）。 14、未央龙首商圈（2个）：盛龙广场（商业中心项目）、深国投商业中心。 15、明德门商圈（1个）：融尚第10区
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大面积入户花园赠送，提高生活情 趣性，性价比高 客厅南北通透，提高居住舒适度
洗手间直对入户门，私密性不好； 两个洗手间都为暗浴
户型总评（128平，赠7平） ➢大面积入户花园赠送，三居变 四居； ➢南向主卧，外接景观飘窗，尽 览园林风光；
洗手间与厨房门对门，影响生活品 质
户型总评：（82平，赠3平） ➢紧凑型二居，做到动静分离 ➢纯南向设计，保证每间房都 有充足阳光；
➢ 三期再推两栋楼，主力 户型为通透二居与纯南 二居，价格预计再次上 涨
项目规划
销售情况
一期： 2009年5月16号一期首次开盘，共推4栋楼以二居/三居为主， 开盘均价：3280元/㎡ 目前已经售罄，预计2010年11月交房
二期： 2010年3月28日二期“维也纳春天”开盘共推四栋楼 面积区间61-128㎡，一居~三居 开盘当天成交价：5000~5700元/㎡，目前处于尾盘阶段剩 顶楼几套 一居均价5500元/㎡，三居均价6600元/㎡
舒 适
间；
大面积入户花园，提高居情趣 客厅南北通透，提高生活品质
度
宣传策略
首先强调以居住为 先的理念，并强调 给客户带来生活方 式的改变
强调区位价值的改 变
传递商务区的功能， 居住商业两不误
营销策略
首创国际城一期宣传海报
宣传策略
“置业年”再次 突出强调置业
营销策路
首创国际城二期宣传海报
建立首创品牌与 西安市场的交流， 加大首创品牌的
蜜蜂行动系列
西安——首创国际城 张蕾
时间：2011年7月
报告目录
• 项目规划
•
项目概况
•
区位介绍
•
推售步骤
•
销售情况
• 产品设计分析
•
商业规划
•
园林设计
•
户型设计分析
• 营销策略
•
宣传策略
•
销售成功核心因素
首创国际城
项目规划
项目概况
项目位置：经济技术开发区凤城十一路 占地面积：662亩 总建面：168万平方米 容积率：3.8 户型面积：60㎡~160㎡，一居~三居，主力户型 为85~95二居，110~130三居 销售均价：二期尾房均价6300元/㎡
项目规划
区位介绍
北临北绕城高速，南接凤城十一路； 西临文景路，东接未央路
地铁2号线距首创太古城走路10分钟 车程
距西安咸阳国际机场：15分钟车程
距离市政府新址：不到1公里
距城北客运站：不足1.2公里
目前有714、108、723路公交车经过 项目地
张
家
堡
广 场
均处于城市边缘区域，交通路网发达，
➢ 处于整个项目的正北方位，呈半围 合状，将居住部分包围在内，隔绝 了高速路带来的噪音与粉尘污染， 利于住宅部分开发
项目规划
✓ 景观设计核心：
首创国际城园林设计打造中式园林——中心广场，生态水溪， 健身广场，点线面相结合，塑造多重景观体系
➢ 以800米南北中轴景观为 核心，向东西两侧辐射 不同的节点型景观，不 论身在何处，都可体会 到景观带来的赏心悦目
三期： 原计划5月22号开盘，目前推至7月20号左右 共推两栋楼，仅90㎡/95㎡两居室，二梯四户 预计均价6000~6500元/㎡
首创国际城低价起市，目前以达到市场平均水平，并维持火热的销售状态
项目规划
• 住宅位置：
首创国际城社区规划动静分离——商业与住宅分区规划
➢ 位于整个项目南半边，可以依托文
➢ 中心水景资源打造中式 亭台水榭风光，充分体 现人居关怀
➢ 类似中式九宫格的园林 设计风格，保证每栋楼 前有绿地
➢ 中心广场设计体现亲水 休闲，半开敞式圆形小 广场设计，突出广场尺 度感的同时又可拉近人 与景的距离
户型设计分析
主力户型
➢户型设计体现人性化设计， 二居纯南，三居通透 ➢二梯四户设计，提高居住 舒适性 ➢三居客厅通透，开间4.5米， 并外接阳台，扩大待客空间， 提高居住品质 ➢二居紧凑，主次卧都向南， 保证采光通风 ➢每个户型都有不同程度赠 送，性价比高 ➢局部设计有瑕疵，但仍可 被接受
南北分区，南
景路半成熟的生活配套，为2010年
区为纯住宅部 分，共22栋34
住宅
底入住的业主提供生活便利
层的高层住宅
➢ 楼体之间通过园林隔离，楼间距基 本都在55米到88米间，保证采光通 风的同时又保证了居住者的私密性
• 商业位置：
➢ 面对绕城高速与文景路，人流量大， 保证商业的繁荣度，利于后期商业 销售/出租。
政府机关
但公共交通不便利；
医院学校 银行金融 公园小区
规划前景利好，但目前生活配 套设施不完善
项目规划
推售步骤
➢ 首推西南角四栋高层， 借助当时已经半成熟的 文景路资源，低价起市， 首次开盘取得当天销售 率65%的辉煌业绩
➢ 借助一期所营造出来的 人气，并且依托城北活 跃的房地产市场，适时 提高价格，开盘当天销 售率达60%~70%
生
住舒适性
活
私
➢95平米南北通透二 居室为市场上稀有产
密 户型动线较长，影响居住舒适度
品，大面积入户花园
户型总评：95平米
赠送，提高生活情趣
➢南 北 通 透 二 居 ， 属
度暗 卫
市场稀有产品；
，
➢大 面 积 入 户 花 园 ，
影 响
提高生活舒适度；
使
➢南 向 阳 台 与 客 厅 连
用
接，无限延伸待客空
纯南两房，次卧大窗户保证采光通风， 主卧大飘窗，尽享南向园林风光 南向阳台与客厅相连，保证采光的 同时延伸了客厅的面积
户型设计分析
主力户型
户型总评：90平米 ➢紧凑型纯南二居，
性主 卧
南向阳台延伸客厅会
正
客面积；
对
三期推出户型
➢南向主卧大飘窗，
客 厅
➢均为二居室
窗外风光尽显眼底；
， 影
响
➢二梯四户，保证居
认知度
销售成功的核心因素？
产品
配套
市场主流户型，纯 南二居/通透三居， 均有较高的舒适度， 部分面积赠送，迎 合市场主流大众需
求
社区内部商业配套 设施齐全，城市路 网发达
宣传
项目前期均投入大 量宣传
THANKS