滨海新区上北板块分析
项目前期发展策划报告
•高速收费口
•沿海高速
指标条件：规模大、开发强度高，但具备开发适量低密度产品的条 件
项目总占地约1050亩（填海面积），区域红线约183万(折合约2750亩），拟构建集 居住、文化和旅游于一体的大型生活居住区。 物业功能涵盖高尚住，未来5年潜在住宅供应货量将超过
3000万平方米，其中，北部区域潜在供应最大
区域 紫云 洞庭路 新河 上北
编号 1 2 3 4
建筑面积 114436.8 219064.6 904720.2 334538.8
容积率 2.5-3.2
滨海旅游区旨在形成集产业、居住、生态、文化四位一体的城市结构 体系，同时交通也将纳入城市内部体系，城市区位属性将不断显现和 提升；
都市、生态、人文价值的不断凸显促使滨海旅游区成为滨海新区核心 区之外的房地产居住价值板块又一峰区；
滨海旅游区建设进程相对偏慢，区域发展配套欠缺，同时建设发展周 期长，一定程度加大了发展环境的不确定性。
滨海新区既是城市建设热点，又是城市产业经济发展核心，未来持续 发展的动力强劲；
城市居民收入及消费水平不断提高，具备较高的房地产消费与投资潜 力，住房消费有待进一步引导与释放；
近期房地产调控，天津政策相对宽松，为楼市回暖提供了有利条件。
区域发展：滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？
滨海旅游区是滨海新区近期启动发展的重点，将成为滨海新区真正的 滨海形象区域，有辐射京津甚至北方范围的目标前景；
项目前期发展策划报告
2021年8月10日星期二
•项目发展理解 ——
•
我们的研究从项目基本属性开始 ……
区位条件：地处滨海新区功能区唯一的海滨休闲旅游区，但尚处于 的开发初级阶段
天津融科心贻湾推广总结与展望
三、推广实现
第一阶段：8月 联想登陆新滨海
第二阶段：9月 让我们一起联想生活
创作执行工作: 基础物——VI系统建立及延展 展示物——现场包装\活动物料 发布物——平面报广\户外 印刷物——楼书\DM等其他销售道具
忠诚度 讲服务
主题: 06年热销态势 主题: 品牌背靠背
主题: 融客生活场
主题: 服务体验
目标: 帮助一期尾房 目标:展示联想品牌实 目标:以样板区开放为引 目标:提供联想生活解决
销售，通过定价 力，为现场体验活动 爆点，拉动市场欲望 方案，逐步建立客户忠诚
形成销售积压 作铺垫
度
手段:平面、 户外、 网络 客户通讯
属于我们自己的价值曲线
价格
产品类型 融科心贻湾
营销投入 蓝山国际
氛围营造
品牌移情
贻城上北
水域未来城
贻港城
客户关系
PART 5 主题创意 Creation
一、 2019品牌传播主题：
“融”(这是一个NEW符号)
1.从发展商角度提炼出:
“融” = 钱:资本融金+ 地:地产融昌+ 人宅:社区互融 ；
二、07年营销目标
07年预计销售完成共800-900套房，总计销售额4.4个亿， 实现均价从5000元/平方米提升至5500元/平方米。
三、从不同的思考角度发问
1、从市场竞争的角度：
要不要打红海战?(同质化竞争促使我们尽量避免陷入红海肉搏) 如果不打,用什么办法进入(在感性层面的) “蓝海” ?
天津中部新城2023规划
天津中部新城2023规划最近天津土地市场可谓风生水起，供应量在压抑了八个月之后终于迎来爆发，尤其是滨海新区生态城板块，不到一个月时间就累计出让35宗土地，天津土地出让量之最。
在滨海新区众多板块中，尤其以北部片区最为亮眼，挂牌+出让累计19宗宅地。
那么，大宗的土地供应是否为板块兴起的前兆？一直以来，生态城都是滨海新区最热门的置业区域。
我们知道，生态城板块面积巨大，分为多个片区，而中部片区最先起势，如今已经趋于完善，所以导致置业需求外溢，周边片区便有了更多的发展机会。
今年，生态城的众多板块中，北部片区因为大批量的土地出让走入血拼哥的视野，成功引起血拼哥注意。
首先，今年5月20日上午，北部片区5宗地块迎来摘牌，编号为津滨生（挂）2020-1、2、3、4、5号，最终全部被生态城投资底价拿下，成交总价合计14.228亿元，总出让面积约21.32万㎡，总建筑面积39.68万㎡，包含3宗宅地，1宗教育用地，一宗商服用地，其中3宗住宅用地成交楼面价约在3668-4397元/㎡之间。
接着，8月10日生态城北部片区再次连续挂牌10宗地，其中2宗为产业用地，1宗为幼儿园科教用地，7宗为经营性住宅商服用地。
这7宗宅地编号分别是津滨生(挂)2020-6号、9号、10号、11号、12号、13号、14号，9月10日成功摘牌，被生态城投资以总价42.329全部收入囊中，楼面价约3300-4000元/㎡左右，出让总体量超过60万㎡，总建筑面积超116万㎡。
让人意想不到的是，8月14日，北部片区再次迎来5宗土地挂牌，包含1宗宅地、2宗科教用用地、2宗社区中心的商业用地。
据统计，这5宗地块挂牌起始总价合计约5.696亿元，土地面积约12.05万㎡，规划总体量约22.09万㎡。
最终，这五宗地块在9月16日底价摘牌，津滨生（挂）2020-15号住宅地块拿地企业还是生态城投资，总价4.4488亿元，楼面价3563元/㎡。
在大家都以为这样的挂牌体量已经达到峰值的时候，生态城北部片区再次火热“上架”10宗地，编号分别为津滨生(挂)2020-20、21、22、23、24、25、26、27、28、29号。
滨海新区：一轴、一带、三个城区、九大功能区
滨海新区：一轴、一带、三个城区、九大功能区2010-6-22 18:08:17简要内容：加快北塘区域建设，打造具有我国北方传统小镇特色的国内外会议举办地和小企业总部聚集区；“十一五”时期，天津滨海新区将随长江三角洲的上海浦东新区、珠江三角洲的经济特区之后，成为中国区域经济的第三个发展极。
滨海新区开发开放总体布局一轴、一带、三个城区、九大功能区一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴”一带：沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城九个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、南港工业区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、滨海旅游区、临港工业区、中新天津生态城十大战役：“十大战役”涉及滨海新区的改革开放、科技创新、功能区开发和基础设施建设，全面涵盖社会事业发展、生态环境改善、人民生活水平提高等经济社会发展的方方面面。
一、加快南港区域建设，打造世界级重石化工业基地和我国北方重要的轻纺工业基地；二、加快临港工业区建设，打造我国沿海高水平的重型装备制造业基地；三、加快核心城区建设，打造具有改革开放前沿特点的现代化新城区；四、加快中心商务区建设，打造于家堡金融改革创新基地和响螺湾商务商业聚集区；五、加快中新天津生态城建设，打造具有国际先进水平，能实施、能复制、能推广的宜居生态新城；六、加快东疆保税港区建设，打造我国北方对外开放程度最高、功能最齐全的保税港区；七、加快滨海旅游区建设，打造我国北方知名的国内国际旅游目的地和高品位的休闲区；八、加快北塘区域建设，打造具有我国北方传统小镇特色的国内外会议举办地和小企业总部聚集区；九、加快西部区域建设，打造具有强大核心竞争力的高新技术产业基地和高端企业总部经济区；十、加快中心渔港建设，打造我国北方水产品加工物流产业中心和游艇产业发展基地。
【“十一五”的发展】在“十一五”规划中，天津滨海新区被纳入国家总体发展战略布局。
天津市板块行政区域划分
天津板块行政区域划分河西区：陈塘庄，大梅江，挂甲寺，解放南路，南京路，南楼，太湖路，体北，吴家窑/气象台路，西广开，下瓦房，小海地，新八大里，新华路，友谊路，越秀路/隆昌路，和平区：滨江道，长江道，多伦道沿线，广东路，和平中心，黑牛城道，金融城，南门外大街，南市，五大道，西康路，小白楼，新兴路，河北区：建昌道，金纬路/狮子林，民权门，南口路/天泰路，铁东路，王串场，中山路，河东区：程林里，大王庄，大直沽，津滨大道，昆仑路，丽苑，十三经路，十一经路/六纬路，太阳城，唐口，万辛庄，卫国道，向阳楼，新开路/东站后广场，一号桥/二号桥，真理道，中山门，红桥区：本溪路，丁字沽，光荣道，红旗北路，泰达城，西沽，西于庄，西站，咸阳北路，南开区：海光寺，红旗南路，华苑，黄河道，嘉陵道，老城厢，南开二马路，天拖，王顶堤，卫津路，东丽区：成林道，大毕庄，东丽湖，东丽开发区，华明镇，军粮城，无暇，小东庄，新立，张贵庄，幺六桥，津南区：鞍山西道/白堤路，奥体/水上，八里台，北马集，北闸口，葛沽，海河教育园，柳林，双港，双桥河，天嘉湖，咸水沽，小站，辛庄，西青区：侯台，华苑产业园，芥园道，芥园西道，津涞公路，京福公路，精武镇，王稳庄，西青道，杨柳青，张家窝，中北镇，北辰区：北仓，大张庄，佳园里，青光，瑞景，双街，双口，天穆，西堤头，小淀，宜兴阜，滨海新区：汉沽河西，保税区，北塘，滨海科技园，滨海旅游区，滨海森林公园，渤龙湖，大港城区，大港油田，大沽，大寺，东江保税港，港东新城，官港胡，海洋高新区，汉沽东区，汉沽河东，汉沽河西，汉沽新城，航运服务区，胡家园，黄港，开发区，空港经济区，蓝鲸岛，临港经济区，轻纺经济区，散货物流中心，上北，塘沽城区，塘沽新城镇，天碱，响螺湾，新河，于家堡，中塘镇，中心天津生态城，中心商务区，中心渔港经济区，紫云/新港，宝坻区：保底经济开发区，保底老城，宝坻新城，宝坻一中，潮白河京津新城，大白庄镇，大口屯镇，黄庄，霍各庄，林亭口镇，马家店镇，周良庄镇，宁河区：宁河经济开发区，宁河潘庄农场，宁河桥北新区，宁河现代产业园，宁河主城区，蓟州区：府君山，蓟县洇溜镇，蓟县城关区，蓟县城区，蓟县开发区，蓟县新城，毛家峪，盘山风景区，山前文化旅游产业带，下营镇，武清区：曹子里乡，陈咀镇，崔黄口镇，大黄堡，大碱厂镇，大良镇，大孟庄镇，大王古庄镇，东马圈镇，豆张庄乡，高村乡，河北屯镇，河西务镇，黄花店镇，梅厂镇，南蔡村镇，南湖，上马台镇，石各庄镇，王庆坨镇，武清城关镇，武清开发区，下伍旗镇，下朱庄，杨村老城，杨村新城，汊沽港镇，泗村店镇，静海区：蔡公庄镇，陈官屯，大丰堆镇，大邱庄镇，独流镇，静海北园科技产业园区，静海科技开发区，静海老城区，静海新城区，双塘镇，台头镇，唐官屯镇，团泊湖（东区），团泊湖（西区），王口镇，杨成庄乡，中旺镇，子牙镇，欢迎您的下载，资料仅供参考！致力为企业和个人提供合同协议，策划案计划书，学习资料等等打造全网一站式需求。
天津市滨海新区商业布局规划
人口 （万人）
248 400 600
人均拥有 （㎡/人）
1.2 2.3 2.7
1620万平米；
第三部分
商业中心布局
1
商 业 中 心 体 系 构 成
各层级的商业中心是实现商业发展目标的 重要载体。 滨海新区商业中心体系的划分充分考虑了商
城市商业中心：城市城区内，以零售业为主，住宿业、 餐饮业、文化体育娱乐业、金融业、商务服务业、居 民服务和其他服务业、房地产业（写字楼的管理）等 存在，其密集度高于城市城区其他区域，并具有明确 的地理坐标和明确命名的区域。
解放路商业区
城市标志性商业中心规划图
用地面积267公顷。
天碱商业区
•
业态导向
– 零售、餐饮、休闲娱乐、酒店 设施比例的调整目标为5:3:1:1
•
空间结构
– 以解放路为主轴，并向东延伸 至天碱地区，形成“三区”空 间结构特征。
于家堡-响螺湾商务商业区
城 市 标 志 性 商 业 中 心 布 局
新区商业中心 在新区内及周边地区 具有一定的知名度，整体 经营规模较大，主要客流 是市内及周边地区中高收
功能区商业中心
具有一定的整体 经营规模，客流主要 是本区域内的居民和 少量的其他地区及本
社区商业中心 客流主要是大型居住 区域或周边若干个居住小 区的居民，主要以超市、 便利店、菜市场等设施为
一定境外人士；以国内
双青 组团
西青辅城 区
中心城 区
滨海产业辅 城区 海河中游辅 城区
双湖 组团 小北 组团
滨海北翼辅 城区
大寺 组团
滨海新区核 心区
小王庄
滨海南翼辅 城区
太平
3
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域进展（一）区域概况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。
新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。
滨海新区作为中国经济进展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势与人才优势，关于推动中国北方乃至全国经济进展都具有全局性的战略意义。
（二）区域经济与社会进展计划：1.经济自98年以来滨海新区与新区核心区国内生产总值与人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。
历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元.2.固定资产投资情况：2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设与更新改造分别增长56.5%与40.7%。
新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的进展阶段。
3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，通过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采与石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。
2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。
从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。
三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。
三次产业的比重为0.74%、69.33%与29.93%。
滨海新区规划图
滨海新区规划图滨海新区是中国沿海地区的一个新发展区域，也是我国推进城市化进程，加快经济发展的一个重要举措。
滨海新区规划图就是对滨海新区的规划布局进行展示和说明的图纸。
下面是一份滨海新区规划图的简要描述。
整个滨海新区规划图呈现出一种“海”字形状，整体面积约为500平方公里。
规划图主要分为五个功能区域：经济中心区、科技创新区、生态保护区、休闲旅游区和居住区。
经济中心区位于规划图的中心位置，拥有最好的交通条件和配套设施。
这一区域是滨海新区的经济核心，规划了大型企业总部基地、高端制造业集聚区、现代物流中心等。
在经济中心区还规划了多个城市公园和商业中心，提供供市民居住和休闲的场所。
科技创新区位于经济中心区的东北部，拥有卓越的科技创新环境和优质的科研资源。
这一区域规划了多个高校和科研机构，以及相关的科技企业和孵化器。
目标是打造一个科技创新的重要基地，在新技术和新产业领域取得突破和领先地位。
生态保护区位于规划图的西侧，这是为了保护和修复滨海地区的生态环境而设立的。
规划了多个湿地公园和自然保护区，保护珍稀的动植物资源和维护地方生态平衡。
这也是为了提供一个供市民休闲娱乐和生态旅游的场所。
休闲旅游区位于规划图的南部海岸线，这是滨海新区的重要旅游景点。
规划了多个海滨公园和度假村，提供沙滩、海水浴场和水上娱乐等休闲设施。
这一区域还规划了滨海文化展览中心和海洋科普教育基地，推动旅游与文化产业的结合。
居住区位于滨海新区的北部和东南部，规划了多个高品质住宅区和配套设施。
这一区域提供了舒适的居住环境和便利的生活条件，包括公园、学校、医院和商业中心等。
滨海新区还规划了多个交通枢纽和轨道交通线路，方便居民出行。
总的来说，滨海新区规划图呈现出一种集经济、科技、生态、旅游和居住等多功能于一体的发展格局。
通过合理布局和统筹规划，滨海新区将成为一个繁荣发展、环境优美、人民安居乐业的现代化城市。
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区域版块内推售多为高层板楼，少量洋房，其中两居室居多。 除贻锦台之外，其他项目主要是打性价比，使用户型较低总价。
贻锦台项目主要打品质诉求，走奢华路线，吸引高端人群。
上北板块
户型分析
首创96㎡两室 端户
首创92㎡两室 中间户
区域板块内多以90-100㎡两室为主，整体功能布局合理客厅与卧室都为南向，端户南北通透。 其中项目楼座内的端户由于南北通透销量较好，而中间户销量相对较差。
首创国际城 成交均价(元/㎡)
南益名士华庭——开盘20天，均价稳定在9530元/平米，销量为150余套（数据暂无）
以首创国际城、贻成豪庭、融科贻锦台三个项目2011年01月至07月的成交面积和成交均价对比参考：
三个项目在7个月内，销售体量均有大幅度的波动，以1-2月较好，3-4月较差，首创国际城在6月加推体量有所上升；价 格上首创国际城和贻成豪庭波动幅度均在1500元以内，变动幅度不大，融科贻锦台价格波动较大，进入7月，首创国际 城和贻成豪庭价格均有微量下跌，融科贻锦台则有小幅度的上涨。
上北板块
推售信息
南益名士华庭一期 高层：89-98 ㎡两室 104-117 ㎡三室 2011.7.10 2011.5.21 首创国际城第五期 高层：82-96 ㎡两室
融科贻锦台二期 高层：99-104㎡两室两厅 洋房：134㎡三室两厅两卫 2010.12.20 2010.11 贻成豪庭二期 高层：63-87 ㎡一居室 90-111 ㎡两居室
量价走势
14,000 12,000 10,000 融科贻锦台 成交面积(㎡) 贻成豪庭 成交面积(㎡) 首创国际城 成交面积(㎡) 融科贻锦台 成交均价(元/㎡) 贻成豪庭 成交均价(元/㎡)
贻锦台由于走高端路线，价格略高，其他项目稳定在9000~10000元/平米
8,000
6,000 4,000 2,000 0 2011年02月 2011年03月 2011年04月 2011年05月 2011年06月 2011年07月
开盘认筹客户 加5个点优惠
首创国际城五期：优惠方式点数较多，属尾盘促销；
贻成豪庭：针对刚需，竞争压力较小，优惠较少；
融科贻锦台：高端产品项目，价位较高，客户群体明确，周边竞争压力较小，优惠较少； 南益名士华庭：首开，项目产品较好，针对意向客户优惠较多，属首开促销。
上北板块
20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2011年01月
上北项目主要以短信和报广为主，近期基本没有派单
首创国际城
贻成豪庭
融科贻锦台
南益名士华庭
共同点：短信，诉求均为项目的品质 不同:除贻成豪庭外块
圈层活动
上北项目圈层活动主要都是周末的小型暖场活动
平均3-4周一次暖场活动。 其活动多为50人左右的小型暖场活动，例如冰激凌DIY等。 平均两周一次，以暖场活动为主. 每个月1~2次老业主的小型娱乐活动 每周末会有小型的老客户暖场活动
滨海新区—上北生态区
易居谨呈 &
Date
上北板块
板块介绍
板块定位—
贻成豪庭
上北生态区有滨海小梅江之称，位于滨海新区三区 的核心地段，依靠其地理位置和生态环境的不可复
融科贻锦台
制性，必将成为未来滨海新区的一大亮点。
首创国际城 南益名士华庭
板块内项目—
板块内新建项目多，融科贻锦台属高端项目，其它 项目较为中庸；首创国际城是首创集团在天津滨海 新区的第一个项目，以景观和人文为特色；贻成豪 庭属本地开发项目，其在当地认知度较高，产品针 对本地刚需客户。
上北板块
项目名称 首创国际城 贻成豪庭 融科贻锦台 南益名士华庭
蓄水状态
营销状态 顺销阶段 顺销阶段 蓄卡 蓄卡 数量 —— —— 150余组 300余组 验资标准 —— —— 3~5万 1万 时间段 —— —— 二期开盘前15 天 首开前20天 开盘时间 2011年5月21日五期开 盘 2011年5月二期开盘 2010年11月首开 2011年7月10日 备注
上北板块
媒体推广
开盘前主要以短信和报新、晚报报广。 后期主要以短信为主，平均一周一次。 短信主要诉求是为了凸显自己产品的品质，以品质打动客户。 短信：1-2周一次，诉求点为楼盘品质，景观，当期主推楼层户型等。 短信，2周一次，诉求点主要为英伦风格 滨海时报，每月一次，主要是品牌，英伦风格，大图展示 短信，开盘前20天每周3次，现在每周1次，诉求点主要为地理位置，面积区间 新报，今晚报，渤海早报大概每月1次的大图广告
首创国际城、贻成豪庭针对的客群为刚需客户，产品也为中端产品，为顺销，无蓄卡； 融科贻锦台为高端产品，别墅和高层产品，价位相对较高，二期为高层，有蓄卡阶段； 南益为高端大盘项目，规划配套完善，首开有一定量蓄客。
上北板块
项目名称 首创国际城 贻成豪庭 融科贻锦台 南益名士华庭
价格优惠
全款优惠 95折 97折 97折 97折 贷款优惠 96折 —— 99折 99折 分期优惠 —— —— —— —— 公积金优惠 97折 —— —— —— 活动优惠 —— —— 验资升级 两个点优惠 开盘时间 2011年5月21日五期开盘 2011年5月二期开盘 2010年11月首开 2011年7月10日 备注
首创国际城
贻成豪庭 融科贻锦台
南益名士华庭
四个项目都有圈层活动，都是以暖场活动为主，南益名士华庭作为新盘，频次较高，