读懂2013年疯狂的土地市场
2013年天津土地市场年中报告
2013年天津土地市场年中报告（2013.07）目录2013年上半年土地市场总结 (3)一、2013年上半年土地市场供应情况 (5)1、2013年上半年土地供应 (5)2、小结 (8)二、招拍挂土地价格走势 (10)1、所有土地类型价格分布 (10)2、经营性用地成交价格变化 (10)3、居住类用地成交情况 (14)4、小结 (16)三、土地市场区域分析 (17)1、2013年上半年经营性用地区域分布 (17)2、2013年上半年居住类用地区域分布 (18)2013年上半年土地市场总结2013年上半年土地市场成交平稳，纯居住用地供应规模缩减2013年1-6月天津市土地市场共成交386宗土地，规划建筑面积2161万平米，其中，工业和仓储用地的建设用地面积和规划建筑面积的比重分别为69%和56%。
上半年经营性用地供应规模同比微涨，但纯居住用地成交规模明显下降，仅占比经营性用地总量的3成。
由于新增土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。
土地出让金总额降低，土地市场价格持续下降自12年起，新增经营性用地平均单幅购置总价呈现下降的趋势,出让金总额也出现了大幅降低。
13年上半年天津土地市场延续2012年态势，量价齐降。
上半年经营性用地平均单幅购置总价继续走低至1.6亿元；土地出让金总额达182亿元，约为2012全年土地出让金的35%。
零溢价成交为常态，优质地块有所增加2012年-2013年6月土地市场整体陷入低谷，零溢价成交比重均超过了8成。
但从13年上半年的成交溢价走势来看，一方面，零溢价和低溢价成交地块比重有所降低，另一方面，10%-50%溢价增幅的地块有明显增加。
各大房企对优质地块，尤其是居住类用地仍保持相当的热情。
土地供应郊区化化，中心城区土地稀缺2013年1-6月居住类用地供应集中在近郊的津南区、北辰区和西青区，远郊的武清区、宝坻区和静海县。
随着市内六区用地的饱和，远郊区县作为供给主力，自12年就一直保持较大比例的新增土地供应规模。
土地出让金暴涨三倍——2013年深圳市土地场综述
土地出让金暴涨三倍——2013年深圳市土地市场综述一成交概况2013年，土地市场热闹非凡，尤其是一线城市，土地出让金更是创下历史新高，北上广深四大一线城市总出让金高达5155.22亿元，相比2012年暴涨157%。
就深圳而言，2013年全年公开出让土地成交金额为467.25亿元，较2012年的114.83亿元增长了3倍多，基本相当于2010至2012年的总和。
1 成交面积——与去年基本持平但容积率明显提升根据深圳市规划和国土资源委员会公布的2013年用地规划，2013年计划供应建设用地1710万㎡。
较2012年实际供应增加176万㎡，其中安排新增建设用地700万㎡，安排存量建设用地1010万㎡，安排预留指标150万㎡，其中新增建设用地预留50万㎡，存量建设用地预留100万㎡。
按规划用途来分，除预留指标之外，2013年计划供应产业用地250万㎡；商业服务业设施用地（含加油加气站用地）65万㎡；居住用地165万㎡（商品住房用地90万㎡，保障性安居工程及其他安臵房用地75万㎡）；民生设施用地1080万㎡（公共配套设施360万㎡，道路交通设施625万㎡，市政设施95万㎡）。
2013年全年通过招拍挂的方式供应经营性用地57宗，共157.51万㎡。
从成交数据来看，除去企业委托土地房产交易中心挂牌的2宗工业及商业办公用地外，共成交各类用地48宗，总面积为159.32万㎡，仅比2012年增加3.32%。
而可用建筑面积达679.35万㎡，较2012年增加50.91%。
建筑面积的大幅增加，主要缘于工业用地及商业用地规划容积率的普遍上浮；以工业用地为例，2012年工业用地容积率的上限多在2.5左右，而2013年则提升至4.0左右。
2012年12月26日，深圳市政府通过了优化空间资源配臵促进深圳市产业转型升级“1+6”文件，指出要“进一步创新土地利用方式，挖掘土地资源潜力，优化空间资源配臵，保障重点产业发展的空间需求”。
2013年政策盘点
2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。
多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。
在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
展望2013年四季度，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。
但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。
坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。
此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。
随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。
1、地方政策灵活调整，积极应对楼市变化温州（楼盘）、芜湖（楼盘）等城市限购政策略有放松。
2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。
其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。
新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。
自此，温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。
8月28日，芜湖出台规定，本科生买房可免契税并获2万元补助。
此外，9月舟山（楼盘）市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示,目前并未明确调整相关施。
限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措上海（楼盘）、郑州（楼盘）等热点城市坚持调控决心。
2013年八大经济热点事件
2013年八大经济热点事件2014-01-032013年和2014年的交界，因为‚1314‛的谐音，被寄予‚一生一世‛、长长久久的美好期盼。
过去的一年，全球经济风云变幻，美国经济增速回落，欧元区继续萎缩，巴西、俄罗斯、印度物价连续上涨，比特币升值近百倍……过去的一年，是中国经济的关键年。
在这个全球经济一片哀鸣的2013里，我国采取了多项措施来促进经济的稳定增长，在‚黑天鹅‛满天飞的2013年里，我国又发生了很多割接、牵动人心的改革事件。
在这一年：上海自贸区挂牌，民营银行迎来春天，4G牌照在纠结与期盼中发放；在这一年，我们揭秘了进口车暴利的根本原因，揭开了医药行业商业贿赂的面纱；在这一年中国大妈炒金成为热门词汇，地王的记录频频被刷新……特别盘点出过去一年发生的八大经济热点，通过国内经济的热点大回顾，与读者诸君共同铭记2013年的经济发展印记。
上海自贸区挂牌大批企业蜂拥入驻虽然距离上海自贸区成立已经过去3个月，但这期间，只要是涉及自贸区的消息都会引发各方面的强烈关注。
原因在于，这一改革试验田的意义已经不小于当年深圳等4个特区在广东、福建的成立，是中国进一步改革决心的写照。
而它也一改以往改革实验区的模式，舍弃政策优惠，寻求‚可复制、可推广‛制度改革。
对此，有业内人士就指出，上海自贸区其实是以自贸区的形式，为中国接下来的全面再改革承担探路的使命。
与国际上著名自由贸易区大都以‚转口贸易+区内加工‛为主要内容不同，上海自贸区主要聚焦于服务业的改革与开放。
而为鼓励自贸区企业发展，自贸区已实施三年内货币自由兑换、试行利率市场化、管理服从贸易便利等金融创新政策。
而这也吸引了大批企业的入住，尤其是金融企业。
根据官方公布的数字，截至去年11月底，上海自贸区内共办结新设企业1733家，其中外资企业58家，内资企业1675家。
自贸区的金融改革已吸引48家持牌金融机构入驻，另有200多家无需金融牌照的金融信息服务、资产管理机构确认入驻。
2013年中国房地产市场形势总结
1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。
年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。
下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。
不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。
(1)中央新思路：坚持调控整体平稳，推进全面深化改革年初国五条加码调控，坚持从紧遏制房价快速上涨“国五条”为全年调控定调，力保房价平稳。
2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。
两会前后中央及部委密集表态坚持调控不放松，彰显调控决心。
2010年《政府工作报告》中表态“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”后，2013年更是提出“加强”房地产市场调控。
两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。
年末三中全会定调全面深化改革，更加注重长效机制建设三中全会强调全面深化改革，促进房地产长效机制建立健全。
2013年中国房地产行业发展情况概述
2013年中国房地产行业发展情况概述2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。
在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。
随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。
与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。
回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？正基于此，克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》，总结了这一年来房地产行业的七大特征、房企四大战略方向，并对未来一年的房地产走势做了七大预测。
一、2013年房地产行业七大特征(1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。
在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。
今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。
2013年房地产市场的基本面
2013年房地产市场的基本面第一篇：2013年房地产市场的基本面2013年房地产市场的基本面国家统计局数据显示，2012年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。
其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.9%；食品价格上涨 3.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.9%，服务项目价格上涨2.3%。
1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.7%。
11月CPI比10月有小幅反弹，但总体上看，近期CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解。
与此同时，按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，这也为年内“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。
另外，中国人民银行10月13日发布的数据显示，截至9月末，广义货币(M2)增长14.8%，狭义货币(M1)增长7.3%。
M2今年以来首次突破14%表明，流动性进一步宽松，有望成为经济企稳回升的动力。
今年以来，总体来看，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。
与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。
在这样的市场背景下，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。
在CPI企稳的市场背景下，全国百城房价仍然出现连续6个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。
从国内环境看，随着我国经济发展逐步进入新的阶段，劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力将长期存在，再加上美国QE3推出，内外两种趋势的重合，对物价上涨进而通胀的影响不容低估。
北京2013年第一季度土地市场成交火爆
续他 核心 商圈 空络率 有轻微浮动 . 租金
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写字 楼 市 场
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百分点 , 与去年 同期相比上涨 7 4 6 % 。同时 , 在无新项 目入 市的情 况下 , 写字 楼 空路率下 降至 1.9 7 % , 环 比降低 0 7 9 个百分点 分 商圈而言 . 中关村 区域 自 20 1 。年以来 连续只 年无新 项 月人市 , 可 租赁面 积非常有
2013年上半年全国房地产供地量创历史新高
2013年上半年全国房地产供地量创历史新高新华社北京７月２８日电（记者王立彬）国土资源部最新数据显示，上半年全国房地产用地供应８．２４万公顷，创历史新高，大幅高于近五年同期水平。
国土资源部法律中心２８日公布土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应８．２４万公顷，同比增加３８．８％，与２０１１年同期相比，增加１７．３％，达到近年来新高。
从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年最高，其次为２０１１年、２０１０年。
分类型看，上半年商服用地２．７万公顷，同比增加４２．８％，住房用地供应５．５３万公顷，同比增加３６．９％，而２０１２上半年两者增幅分别为４．４％和－２１．７％。
国土资源部法律中心主任孙英辉说，今年以来各地加快住房用地供给，上半年房地产用地公告推出（招标、拍卖、挂牌等公开出让公告面积）８．６５万公顷，同比增加２４．８％，累计流标流拍面积３０３４公顷，同比减少６４．３％。
其中，住房用地推出５．５３万公顷，同比增加２１．７％。
３１个省份中仅４个住宅推地量低于去年同期，其余２７个推地量均高于去年同期，增幅较大的包括北京市（２６７％）、浙江省（１２１％）、江西省（９９％）。
数据显示，１－５月，房地产开发企业到位资金４．５万亿元，同比增长３２．０％，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，重点城市房地产用地供应增长超过三成，一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平，三线城市商服用地供应增幅大幅高于全国水平。
一线城市加大优质地块推出力度，溢价率较高地块持续出现，也带动市场景气不断提升。
据介绍，随着中央保障性安居工程建设任务分解落实和棚户区改造力度加大，３月以来保障房用地占比逐月上升，公共租赁住房用地供应增速最为明显，上半年供应１１３０公顷，同比增加７９．９％。
全国地产景气指数进入红灯区新华社北京７月２８日电（记者王立彬）国土资源部法律中心２８日发布中国土地市场指数（ＣＬＩ）显示，经过一季度短暂调整后，地产市场重新进入景气运行区间，全国地产景气指数进入红灯过热状态。
2013年房地产行业市场分析报告
多城市1月交易量创历史同期新高，上半年一二线城市将量价齐升【研究观点】多城市1月交易量创历史同期新高，上半年一二线城市将量价齐升近期，包括恒大、富力、世茂在内的多家全国一线房企披露2013年1月份的销售业绩，相比2012年同期基本都获得了成倍增长。
在我们看来，2013年年初以来企业销售业绩的集体走高源于市场交易层面的活跃表现。
如果将今年1月份重点城市交易量与往年同期比较，则不难发现，十大城市中北京、广州、深圳、武汉和重庆今年1月份交易量创下2008年以来同期新高，上海、杭州、南京也与历史同期最高水平相差无几。
总结来看，去年年底的市场上升行情仍在延续……【纵深解读】经济：2012年GDP 增速三年新低，基建投资再度为经济回稳护航 政策：中央地方财政分配改革酝酿中，国土部警告二三线供应风险 土地：1月土地市场同比量价齐升，北京高总价地块集中成交 市场：2013年楼市迎开门红，重点城市市场普遍供不应求 企业：房企海外融资为拿地蓄力，万科“B 转H ”引领沪深地产股【图说楼市】2013.1消化周期（月）供求比近期，包括恒大、富力、世茂在内的多家全国一线房企披露2013年1月份的销售业绩，恒大实现合约销售总金额约为72.5亿元，富力协议销售额约为人民币26.3亿元，而世茂则完成合约销售额为41.21亿元，上述企业1月份业绩相比2012年同期基本都获得了成倍增长；至于行业龙头万科，其1月份销售额更是达到190.7亿元，直逼企业历史上单月销售额最高记录（2011年1月份201亿元）。
在我们看来，2013年年初以来企业销售业绩的集体走高源于市场交易层面的活跃表现。
之前有媒体报道1月份诸多城市商品住宅交易量较12月份有所回落，并由此断言去年四季度以后出现的一波市场上行趋势正面临中止，我们并不赞同这样的判断。
首先，每年的1、2月份，尤其是春节之前，大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段，推案营销节奏普遍放缓，因此这个时间段内交易量通常会相对较低，尤其2012年年底市场总体处于高点，在此影响下今年1月份各城市成交环比有所回落是正常现象；其次，如果将今年1月份重点城市交易量与往年同期比较，则不难发现，十大城市中北京、广州、深圳、武汉和重庆今年1月份交易量创下2008年以来当月新高，上海、杭州、南京也与历史同期最高水平相差无几。
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读懂2013年疯狂的土地市场
2013年中国一、二线城市的经营性土地，成为人人皆抢的“唐僧肉”。
截至11月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金收入总额为4720亿元，同比2012年的16万亿元，上涨181%，创历史新高。
与此同时，国内10个典型城市土地出让金收入为7928亿元，同比增长121%。
全国40个城市2013年1～11月土地成交额就达到1.4万亿元。
应该看到，2013年的地价上升，呈现了3大值得关注的现象：
1、普升。
全国城市地价出现了单边上升的趋势，45个重点城市出现了67个地王。
几乎每个城市都创出了“单价地王”和“总价地王”。
2、大型房企拿地活跃。
截至11月底，10大房企圈地投资达2563亿元，超过了2012年全年的数字。
大型上市房企中的典型土豪广州恒大，年内买地已花了520亿元。
刚刚过去的15天，恒大在北京买地花了55亿，上海、南京买地花了96.86亿元，总共豪掷148亿元。
年末房企资金并没有出现外界所说的“趋紧”的迹象。
3、一、二线城市成为房企争地的重点。
几乎已经达到“每地必争”、“每争必成地王”。
习惯于三、四线城市耕耘与发展的恒大、碧桂园等企业，都提出了“回归一线”的战略发展思路。
2013年的土地盛宴，迄今没有结束的迹象。
土地市场的狂欢，将延续到2014年。
这一场土地盛宴，源于3大推动力量：
1、开发商对市场前景乐观。
三中全会在11月份召开，但开发商迫不及待，在2013年第二季度开始就拼命购地布局未来，可见发展商对未来几年的政经形势已有非常清晰的判断。
中国经济2014～2015年“保增长”压力巨大。
要“保增长”，首先要维持中国房地产市场“繁荣稳定”。
2、地方政府急于提升收入。
2013年地王频出，其中一个原因是地方政府急于搞热市场，竞相推出了优质地块，引起市场哄抢。
2013年政府卖地，明显缺乏计划。
市场好，就多卖一点；市场不好，就收缩一点。
恰逢2013年是开发商投资饥渴年，土地成交造就了一个“大年”。
3、资本市场融资渠道多，房地产业资金相对充裕。
虽然6月份，美国一度扬言退出QE，国内“钱荒”了一阵。
进入下半年，国内银行收紧了房贷和开发贷款。
但纵观2013年，开发商融资成本比2012年显著降低，融资渠道大为拓宽。
加上2013年房地产销售较为理想，大型上市房企普遍“不差钱”。
土地市场的疯狂，并非偶然。
2013年中国城市地价飚升，是一件值得警惕的事情。
1、土地过快上升，是房地产市场“赶顶”的信号。
大量资金集聚于一、二线城市的房地产市场，投资气氛浓重。
“百业萧条，唯尊地产”，这种现象难有持续性。
2、土地与金融过度结合，楼市泡沫显现。
无疑，当前市场在售的大部分楼盘的土地，都不是经过公开招拍挂获得的土地。
开发商多年来的盈利，来源于“土地价值转移”。
2013年的开发商，更多依赖于融资。
只要地价不跌，项目的盈利
和融资就有保障。
在“地价——房价——金融”这个链条中，现在的泡沫成份已经越来越重。
3、“面粉比面包贵”，难以持续。
2013年国内一、二线城市卖出的地王，地价比很多周边在售楼盘的楼价还要高，呈明显的“面粉比面包贵”的现象。
然而，地价涨得过快，造成开发成本高企，迫使开发商不断开发高端物业来维持成本。
2013年的楼市成交结构越来越不利于刚性需求置业。
脱离了一般购买能力的楼市，市场难以做大。
高昂的地价，撑住了地方财政收入，保住了开发商的资产不断膨胀，挑起了有钱人对高端物业的投资疯狂。
然而，这毕竟是危险的游戏。